八十八年度台上字第四五一號｜民事：租佃爭議｜裁判日期：88 年 03 月 05 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十八年度台上字第四五一號上　訴　人　甲○○ 丙○○ 乙○○ 被上訴人　丁○○ 訴訟代理人　張福安律師右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年十一月五日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第三七二號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：伊所有坐落台北縣新莊市○○段三八○號（即重測前同市○○段頭前小段三一五－一號，以下稱三一五－一號）土地如原審更審前判決附圖（以下稱上字判決附圖）Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示部分面積合計二四二平方公尺，同所興化段三八四號（即重測前同市○○段頭前小段三一六號，以下稱三一六號）土地全部面積六○○平方公尺，同市○○段頭前小段三○六－四號（以下稱三○六－四號）土地如原審更審前判決附圖（以下稱上字判決附圖）Ａ所示部分七平方公尺，同所三○六號（以下稱三○六號）土地如上字判決附圖Ａ所示部分七九○平方公尺等土地（以下合稱系爭土地），出租與上訴人之先父李文章耕作，訂有耕地三七五租約。民國六十八年一月一日起，由上訴人繼承李文章之權利，繼續承租系爭土地，亦訂有耕地三七五租約在案。詎上訴人不自任耕作，在三一五－一號土地如上字判決附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示部分，建造有房屋及附連之圍牆等地上物（以下稱系爭建築物），且將三○六、三○六－四號土地供他人傾倒廢料、廢土、垃圾，三一六號土地，則供訴外人李文全使用。三一五－一號土地上違章建築即新莊市○○路八二二號房屋，提供李葉愛卿經營新隆撞球場，八二○號房屋經營冰果店、檳榔攤，有轉租、變更使用情事，依耕地三七五減租條例第十六條規定，原訂租約全部無效。又上訴人迄今不為耕作，且非因不可抗力繼續一年以上，顯已放棄耕作權，上訴人積欠地租亦達二年之總額，伊已依法終止兩造之租約。另依都市計劃，三一五－一、三一六號土地編為工業區，三○六號土地編為住宅區，伊亦得終止租約等情，爰求為確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，及命上訴人將系爭建築物拆除，將系爭土地返還伊之判決（被上訴人超過上開部分之請求，分別經第一審及原審更審前判決被上訴人敗訴，被上訴人未聲明不服）。上訴人則以：系爭土地因海水倒灌，致不能耕種，三一五－一號土地於五十六年間，因土地上建有房屋，而變更地目為建地，且經被上訴人所委任之管理人即被上訴人之兄李俊賢同意以繳納地價稅代替租金，該部分已變更耕地租賃為基地租賃，即無所謂需自任耕作之情事。三一六號土地已編定為工業區，被上訴人如欲終止租約，應先給付伊補償費，否則不得收回等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張，系爭土地為其所有，原出租予上訴人之被繼承人李文章耕作，訂有耕地三七五租約。嗣李文章死亡，由上訴人繼承耕作，而自六十八年一月一日起改由兩造訂立租約等情，為上訴人所自認，且有兩造不爭之土地登記簿謄本、台北縣私有耕地租約附卷可稽，並經第一審及原審法院會同地政人員勘測屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可按，自可採信。查三一五－一號土地上，均搭蓋違章建築即門牌號碼新莊市○○路八一八、八二○、八二二號房屋，有第一審勘驗筆錄及照片足憑。其中三一五－一號土地如上字判決附圖Ｂ、Ｃ所示部分，門牌八二二號房屋，由上訴人丙○○以其妻李葉愛卿名義經營新隆撞球場；同附圖Ｄ、Ｅ所示部分，門牌八二○號房屋，由上訴人乙○○經營冰果店及檳榔攤；同附圖Ｆ、Ｇ所示部分，門牌八一八號房屋，由上訴人甲○○經營塑膠加工廠使用。其所建造之房屋，有為二層樓房加強磚造者，有頂樓加蓋而成三層樓房者，有為平房建築者，上訴人就該土地顯係經營工商業使用，並非供耕作使用。且上訴人乙○○為「大翔起重工程有限公司」之負責人，甲○○為「吉曜塑膠工業有限公司」之負責人，亦有財政部台灣省北區國稅局新莊稽徵所函可考，足見該二人均為從事工商業之負責人，即非係從事農業耕作之自任耕作者，被上訴人主張上訴人非自任耕作，應非無據。上訴人雖抗辯，其加蓋房屋，已得被上訴人所委任之管理人李俊賢同意云云，惟被上訴人否認曾委任他人管理系爭土地，上訴人又無法舉證證明，自無可採。三一五－一號土地原地目為田，於五十六年間雖變更為建地，上訴人之前手李文章亦於五十六年間即在該土地上建有房屋。惟李文章於六十七年十一月二十六日亡故後，兩造即於六十八年一月一日再訂立耕地三七五租賃契約，並於契約上載明「私有耕地出租人、承租人今依規定訂立租約，租金仍以耕地正產物稻穀千分之三百七十五為標準計算」，且租約名稱為「私有耕地租約」，仍受耕地三七五租約主管機關管理，李文章所建房屋亦僅十餘平方公尺，占系爭土地之面積不大，足認兩造係就原有耕地成立租賃契約之意思而訂立系爭契約，應屬耕地租賃。不能因上訴人繼承李文章之房屋後再予增建，及地目變更為建，而認系爭租賃已變更為基地租賃，上訴人抗辯三一五－一號土地部分，屬基地租賃，亦非可採。上訴人又抗辯三一五－一號土地，因海水倒灌，不能耕作。惟上訴人所指海水倒灌僅發生於七十八年間，且僅三○六、三○六－四號土地而已，此有台北縣新莊市耕地租佃委員會耕地地租減免證明書可證，上訴人並未證明其他耕地亦有海水倒灌情形。又耕地租佃中所稱之「耕作」包括農耕及漁牧在內，上訴人不限於種植需水較多之稻穀、小麥，即使種植耐旱之作物如甘蔗、蕃薯、茶、桑及蔬菜等一般農作物，甚至養魚、畜牧均屬耕地租賃之範圍。故系爭耕地縱曾遭水淹，不利農耕，上訴人亦得與被上訴人商洽，變更為其他農牧行為。詎上訴人就承租部分之三○六號、三○六－四號耕地，不事耕作，任供人傾倒廢紙或供人傾倒廢土達一層樓之高度，足認上訴人於該土地有不自任耕作之情形。上訴人既在三一五－一號土地建屋使用，並任人在承租之三○六號、三○六－四號土地上傾倒廢土，而非供自己從事耕作之用，被上訴人主張上訴人不自任耕作，應為可採。依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，及最高法院六十六年台上字第七六一號、七十年台上字第四六三七號判例意旨，被上訴人主張兩造間耕地租賃契約全部均為無效，並請求確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，及將系爭建築物拆除後，將系爭土地返還被上訴人，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更（本院八十八年一月五日民事庭會議依法院組織法第五十七條規定決議變更判例參照）。本件兩造於六十八年一月一日訂立系爭租約，租約訂立時系爭土地其中三一五－一號土地地目為建，該地目於五十六年間即已由田地變更為建地，既為原審確定之事實，乃原審認系爭租約全部屬耕地租賃，有耕地三七五減租條例之適用，已有未合。次按，耕地承租人如將承租之土地，轉租他人，或借與他人使用，或與人交換耕作，或自己建築房屋居住，或供其他非耕作之用，均不在耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作之列，為構成同條第二項所定原租約無效之原因。如承租人單純消極不予耕作，任令租地荒廢，則為是否構成同條例第十七條第一項第四款規定，非因不可抗力繼續一年不為耕作時得終止租約之原因。本件原審未調查審認上訴人就承租之三○六號、三○六－四號部分土地，究竟係不自任耕作，或非因不可抗力繼續一年不為耕作，遽憑上開理由而為不利於上訴人之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十八年三月五日最高法院民事第二庭審判長法官曾桂香法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官黃秀得右正本證明與原本無異書記官中華民國八十八年三月十五日Ｑ

最高法院八十八年度台上字第四五一號

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