八十九年度台上字第四○八號｜民事：給付價金｜裁判日期：89 年 02 月 18 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第四○八號上　訴　人　乙○○ 被上訴人　丙○○ 亞泰建設有限公司兼右一人法定代理人　甲○○ 右當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度上字第四三一號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人主張：被上訴人丙○○及被上訴人甲○○所負責之被上訴人亞泰建設有限公司（下稱亞泰公司）於民國八十四年六月八日分別將坐落台中市○○區○○段六三二之二二號面積二三點四二坪（嗣分筆為同段六三二之三二地號）土地及其上建物即「白居易」編號Ａ七房屋一棟出賣於伊，價金土地部分為新台幣（下同）四百八十七萬五千元、房屋部分二百六十二萬五千元，合計七百五十萬元。本件為預售屋買賣，依土地買賣契約書第十一條及房屋買賣契約書第十八條約定，土地及房屋買賣契約，相互有連帶不可分性。又依公司法第二十三條規定，公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。茲伊已依約給付土地價金一百十萬元、房屋價金一百二十八萬元、並支付代書規費、外水電接戶費、契稅、火災保險費、預收水電費、預收管理費等共十六萬九千元，合計被上訴人已向伊收取二百五十四萬九千元。詎被上訴人嗣竟違約，擅將上開房地再出售於訴外人王銘午，並已辦妥所有權移轉登記，致被上訴人應給付伊房地之義務陷於給付不能，依民法第二百五十六條規定，伊自得解除契約，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，依民法第二百五十九條第一、二款規定，被上訴人應連帶返還上開已受領之房地價金及預收款。又被上訴人違約致伊受有不能利用房屋之損害一百四十五萬一千元，亦應負連帶賠償之責。另伊並無違約，被上訴人不能單方解約，惟若認被上訴人得解除契約及請求給付違約金，然依民法第二百五十二條規定，其沒收之違約金仍屬過高，法院得依法酌減，被上訴人不能沒收伊已繳付之全部價金，依民法第二百五十九條第一、二款規定，被上訴人仍應返還伊所付之前開價金等情。先位聲明，求為命被上訴人連帶給付四百萬元及法定遲延利息之判決。備位聲明，求為命被上訴人連帶給付二百五十四萬九千元及法定遲延利息之判決（第一審依上訴人先位聲明，判命被上訴人連帶給付二百五十四萬九千元本息，駁回上訴人其餘之訴。兩造各就其敗訴部分，提起上訴，原審將上開上訴人勝訴部分判決予以廢棄，駁回該部分之訴及上訴人之上訴）。被上訴人則以：上訴人所列舉之系爭房屋瑕疵，業已修繕完畢，且非重大瑕疵，依約不得拒絕付款。伊以存證信函催告上訴人依約配合完成貸款手續，如不願貸款，亦應於函到之限期內以現金繳清該款項，然上訴人均未繳款。伊乃於八十五年十月二十一日以存證信函為解除契約及沒收價金之意思表示。原買賣契約既已解除，伊再將系爭房地出賣於第三人自無違約可言。又伊因解除契約另行出售系爭房地所生之損失為二百十一萬五百零二元，再加上懲罰性違約金一百五十萬元，顯見沒收上訴人已繳之價款二百五十四萬九千元，並未過高。況違約金酌減後之返還，係屬不當得利之範疇，要不能使違約金之性質再度回復為價金，上訴人備位之訴主張依民法第二百五十九條第一、二款請求返還價金，自無理由等語。資為抗辯。原審以：兩造就系爭房地簽訂土地買賣契約及房屋買賣契約，總價七百五十萬元，上訴人已依約給付土地價金一百十萬元，房屋價金一百二十八萬元，並支付代書規費等十六萬九千元，合計二百五十四萬九千元。及被上訴人於八十五年十月二十一日台中淡溝郵局第二七九五號存證信函以上訴人違約拒繳納價金為由，為解除系爭房地之買賣契約與沒收所繳價金之意思表示，並於同年十一月三十日將系爭房地再出賣於訴外人王銘午，且於同年十二月十一日辦畢所有權移轉登記之事實，有系爭房地買賣契約、預繳代書費等通知書、土地及建築改良物登記簿謄本、上開第二七九五號郵局存證信函、被上訴人與王銘午簽訂之不動產買賣契約書可稽，並為兩造所不爭執。查依房屋買賣契約書第十二條：「㈠甲方（乙○○）應按乙方（亞泰公司）通知交屋時間、地點會同辦理交屋手續受領房屋之交付，除本屋有重大瑕疵或顯然不能使用情形外，甲方不得拒絕接受，遲延接受或拒不履行付款義務……。㈡若甲方未能按乙方通知時間繳付屋款，仍按本約第九條第㈢項處理，如逾滯納十日者，經乙方催告後，十日內仍拒不繳付者視同甲方違約論，依本約第九條第㈣款條文約定辦理之。㈢甲方於受領本房屋時就受領當時所存在之瑕疵或未盡事宜，得列舉要求乙方限期完成修繕，且該瑕疵以修繕後始計算保固期，但因甲方受領遲延或該瑕疵係不可歸責於乙方之事由所致者，不在此限。……」之約定，上訴人除系爭房屋有重大瑕疵或顯然不能使用情形外，依約不得拒絕付款至明。至交屋時發現之非重大瑕疵則屬交屋後瑕疵修繕及保固期限起算之問題，尚難執為拒絕付款之事由。其次同上契約書第五條第㈡款約定：「甲方如無需乙方代為洽辦或減少貸款而致產生貸款額不足時，其應付給乙方之原預定貸款金額或不足之貸款金額，應於乙方取得建築使用執照並通知甲方辦理過戶時，甲方應於乙方通知七日內將不足之金額一次以現金至乙方指定處繳款。」及土地買賣契約書第五條第㈡款約定：「甲方如無需乙方代為洽辦貸款或減少貸款而產生貸款差額時，其應付給乙方之原預定貸款金額或減少貸款金額，於本基地上之建物使用執照取得時，於乙方通知十五日內一次以現金至乙方指定處繳款。」，足見上訴人如無需被上訴人代為辦理貸款時，則系爭房地買賣契約書中買賣價款分期付款表所列之貸款金（即土地部分為三百七十七萬五千元、房屋部分為一百十萬五千元），上訴人依約即應於被上訴人取得系爭房屋使用執照並通知上訴人辦理過戶時，於該通知到達後七日或十五日內一次以現金至被上訴人指定處所繳付，至當時是否已完成交屋手續則與繳付上開貸款金額間並無同時履行之問題。查亞泰公司係於八十五年五月十三日取得系爭房屋使用執照，並於同年八月間通知交屋前已通知上訴人配合辦理產權移轉登記及貸款手續之事實，有台中市政府工務局中工建使字第○七一四號使用執照及八十五年八月六日之驗屋改善工程明細表，被上訴人於八十五年八月二十四日致上訴人之台中淡溝郵局第二三○六號存證信函可稽。又被上訴人於收受上訴人八十五年八月三十日台中三十三支郵局第八六號存證信函表示無需代辦貸款後，於同年九月四日以台中淡溝郵局第二四一九號存證信函，催告上訴人於上開第二三○六號存證信函送達翌日起算十五日內至亞泰公司設於台中市○○路八九號八樓之一繳付貸款金額（合計四百八十八萬元）及中庭圍牆完成之期款八萬元，惟上訴人收受上開第二三○六號及第二四一九號存證信函後，並未依限至上述處所繳付。嗣被上訴人於同年九月二十一日再以台中淡溝郵局第二五四○號存證信函催告上訴人函到十日內至前述指定處所繳付上開金額；上訴人於同年九月二十三日收受該存證信函，仍未依限繳付。被上訴人乃於八十五年十月二十一日以台中淡溝郵局第二七九五號存證信函為解除系爭房地買賣契約及沒收所受領之價金之意思表示等情，有上開存證信函及回郵收執可憑，自堪信為真實。被上訴人上開催告上訴人繳付貸款金額及期款，依約並無不合。上訴人雖主張，系爭房屋計有：⑴鋁門窗框外緣未打矽力康。⑵室內多處鋁窗下方裂縫滲水，⑶各樓施工洞（俗稱狗洞，即未完工前留作各房屋運送材料之門）施作不良造成裂縫及油漆產生新舊痕，⑷屋頂陽台地坪整體粉光，⑸頂樓室內樓梯與鄰屋相接之樑邊滲水， ⑹木門上、下未磨平油漆，⑺地坪磁磚少部分未滿漿，⑻頂樓陽台隔戶牆新舊縫太明顯，⑼室內平頂有多處裂縫，⑽部分牆面裂縫未修補等瑕疵，被上訴人未修補上述瑕疵前，伊得行使同時履行抗辯權，暫不付款云云。惟查系爭房屋於八十五年八月六日雙方會同驗屋時，計發現應改善之處為：⑴全部窗角披土油⑵二樓臥室冷氣窗下牆面空心拆除重新粉光油漆⑶二樓臥室平頂裂痕補漆⑷室內清洗⑸室外壁磚清洗⑹三樓至四樓梯間樑下滲水⑺三樓後臥室平頂樑柱角頭滲水⑻一樓後臥室冷氣窗下滲水等項，有上訴人簽立之驗屋改善工程明細表可稽，上訴人亦不爭執其真正。而該驗屋改善工程明細表所載瑕疵之修繕及更換原有因未滿漿之地磚七十塊所需之費用，合計七萬三千元。是驗屋時所存在之上開瑕疵及嗣後發現有部分地磚未滿漿等情，均屬可修繕補正之事項，難認係重大瑕疵或顯有使系爭房屋不能使用情事，依前述系爭房地買賣契約之約定，上訴人不得執為拒絕付款之事由。況系爭房屋既已達交屋階段，足見已近全部完工程度，而依上開買賣價款分期表記載，上訴人縱依約繳付上開貸款金額四百八十八萬元及中庭圍牆完成期款八萬元後，亦尚有「土地過戶完成」及「交屋」之期款各八萬元，合計十六萬元未繳，顯見該最後二筆未催繳之期款即足抵付上開修繕費用至明。是被上訴人於前述催告上訴人繳付上開貸款金額及中庭圍牆完成之期款時，縱令有未將上開瑕疵完全修補完畢情事，上訴人依法亦不得拒絕給付四百九十六萬元之價款。否則亦與誠信原則相違，為法所不許。況上開瑕疵於八十五年九月底以前即已修繕完畢，業據證人王銘午、孫璀瑞證述無訛，參以上訴人於八十五年九月六日之台中法院郵局第五七五八號存證信函中尚表示系爭房屋有裂縫及滲水等多項缺失，嗣於同年月二十四日同上郵局第六○八七號存證信函即僅言及土地建物面積有無足夠之問題，並未再表示瑕疵尚有未修復情事，益屬信而有徵。至上訴人於上開第八六號存證信函要求被上訴人㩗帶完工執照及產權文件證明至上訴人處完成買賣手續收取現金一節，顯與系爭買賣契約本旨不符；另上訴人提出用以支付上開貸款金額之保證責任台中市第三信用合作社支票二紙，其票載日期為八十五年十一月二十八日，顯係在被上訴人解約後始向合作社所買之保證支票。上訴人執以主張其有付款之誠意，並無違約情事云云，為無足採。又依系爭房屋買賣契約書第十二條第㈠、㈢款之約定，出賣人並無免除瑕疵擔保之責。民法第二百六十四條第二項亦規定拒絕自己之給付不得違背誠信原則，可見第十二條第㈠款之約定，難認對消費者有顯失公平情事。上訴人援引消費者保護法第十一條、第十二條主張該條款無效，洵屬無據。被上訴人抗辯，上訴人未依限繳付該貸款金額及期款即屬違約云云，堪予採信。被上訴人於八十五年十月二十一日以前開第二七九五號存證信函為解除系爭房地之買賣契約之意思表示，自屬合法有效。則其於解除後將系爭房地再出賣於訴外人王銘午，自無因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情事。上訴人主張被上訴人給付不能，伊已依法解除契約，因依民法第二百五十九條第一、二款規定請求被上訴人連帶返還所受領之二百五十四萬九千元，並賠償伊不能利用系爭房屋之損失一百四十五萬一千元，於法未合，不應准許。末按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第二百五十二條所明定。惟依土地買賣契約書第四條約定，被上訴人因上訴人違約而解除契約時，「乙方（丙○○）並沒收甲方已繳之全部價款作為重新出售該土地所需各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和懲罰性違約金。」，另房屋買賣契約書第九條㈣款亦約定：「乙方（指亞泰公司）並沒收甲方已繳全部價款作為重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和懲罰性違約金。」顯見被上訴人所受領之二百五十四萬九千元價金及預收款，已因渠等合法解除契約並表示沒收後，將之移作違約金，顯已變更原為價金之性質。至請求法院酌減違約金後，請求返還酌減後金額，係屬不當得利之範疇。上訴人備位主張，縱被上訴人可請求給付違約金，其違約金約定亦屬過高，依法酌減後，被上訴人亦不能沒收伊已繳付之全部價金，依民法第二百五十九條第一款、第二款規定，被上訴人仍應返還伊所付價金云云，是上訴人備位聲明請求被上訴人連帶返還之二百五十四萬九千元，乃被上訴人所受領之價金，而非經法院酌減後之違約金至明。上訴人備位之訴，即非有據，不應准許。因而將第一審所為上訴人勝訴部分判決廢棄，改判駁回其訴；及維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴（包括備位之訴）。按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二款規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。查上訴人一再主張，被上訴人建造出售之房屋，缺點重重，況鋁窗下方牆壁裂縫與鄰屋相接樑邊滲水，亞泰公司不為修繕……，伊在渠等補正瑕疵前，自得援用民法第二百六十四條同時履行抗辯而暫不付款；無論系爭房屋本身結構不良……，即屬重大缺點云云（見原審卷㈠七二頁背面、七三頁；原審卷㈡六八頁）。而系爭房屋於八十五年八月六日雙方會同驗屋時，確發現有三至四樓梯間樑柱下方、三樓後側臥室平頂樑柱角頭、一樓後臥室冷氣窗下方等多處有裂縫滲水情形，復為原審所認定（見原判決二四頁一一至一四行）。按樑柱為房屋重力支撐之主要結構，攸關整體建物建築完固與使用安全至鉅。上開瑕疵倘係因被上訴人亞泰公司施工缺失致樑柱強度不足而有裂縫所形成，自足影響系爭房屋建築與居住之安全，能否謂非重大瑕疵，即非無疑。果爾，縱認系爭房屋買賣契約第十二條第一款：「除本屋有重大瑕疵或顯然不能使用情形外，甲方不得拒絕接受、遲延接受或拒不履行付款義務」之特約為有效，上訴人仍非不得主張同時履行之抗辯，於被上訴人修繕補正瑕疵前，拒絕給付價金。乃原審未詳查明上開瑕疵致成原因，遽謂此為可修繕非屬重大瑕疵，依特約上訴人不得主張同時履行之抗辯，而為其不利之判決，尚嫌速斷。次按約定之違約金額過高者，法院得核減至相當之金額，就此超過部分之違約金，除係買受人自願任意給付者外，於契約解除時，買受人非不得請求返還。原審就上訴人備位聲明部分，並未審酌量定被上訴人全數沒收已付價金充作違約金額是否過高，應否核減，即認該價金性質已更易為違約金，於契約解除時，買受人不得依民法第二百五十二條、第二百五十九條第一、二款等規定請求返還，亦有可議。上訴人先位之訴既應發回，備位之訴部分，亦應併發回，惟應就前述指明之點，注意及之。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十九年二月十八日最高法院民事第三庭審判長法官范秉閣法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異書記官中華民國八十九年三月六日

最高法院八十九年度台上字第四○八號

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