最高法院八十九年度台上字第七一○號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第七一○號

上訴人

世邦建設股份有限公司

法定代理人

李智彬

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

高進棖律師

被上訴人

丙○○

　　　　　　　　甲○○

右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年二月一日台灣高

等法院台南分院第二審判決（八十七年度上字第三二八號），提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件上訴人主張：被上訴人丙○○於民國八十三年三月三十日，各以新台幣（下同）五十八萬元（房屋部分）、一百七十五萬元（土地部分）之價格，向上訴人世邦建設股份有限公司（下稱世邦公司）買受坐落雲林縣斗六市○○段一六一之八、一六一之二一地號（嗣合併為一六一之八地號）土地上之「大東京賺錢巨星」大樓編號三樓二四號即門牌號碼為雲林縣斗六市○○路一五六號三樓之二四號房屋，及向上訴人乙○○買受房屋基地應有部分，並與伊分別簽訂房屋、土地買賣契約書。被上訴人甲○○亦於同年月十三日，各以三十五萬元（房屋部分）、二百九十五萬元（土地部分）之價格，向世邦公司買受上開「大東京賺錢巨星」大樓編號二樓二一號即門牌號碼為雲林縣斗六市○○路一五六號二樓之二一號房屋，及向乙○○買受房屋基地應有部分，並與伊分別簽訂房屋、土地買賣契約書。上開房屋及其基地應有部分（下稱系爭房地），世邦公司、乙○○已分別於八十六年二月二十七日、同年月十一日移轉所有權登記予被上訴人，惟丙○○尚有房屋價金四十七萬元、土地價金九十二萬元未付；甲○○則有房屋價金二十萬元、土地價金一百六十八萬元未付，經伊催告仍未給付，伊乃發函表示解除兩造間之買賣契約，依前揭買賣契約書第四條之約定，及民法第二百五十九條之規定，伊自得請求被上訴人回復原狀等情，爰求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與世邦公司（房屋部分）、乙○○（土地部分）之判決。

被上訴人則以：伊因系爭房屋之實際面積，較買賣契約書所載面積減少甚多，且有其他諸多瑕疵存在，故而拒絕給付價金。況系爭房屋之出賣人，依買賣契約書之記載應為上訴人世邦公司及訴外人華安建設股份有限公司（下稱華安公司），且系爭土地之出賣人係上訴人乙○○，兩造間並有送達處所之約定，乃世邦公司以其名義或委請律師向約定送達處所以外之地址，通知、催告伊繳款並解除契約，依法自不生效力。退步言之，縱認上開解除契約為有效，伊對上訴人亦有返還價金之請求權，爰與本件請求為同時履行之抗辯。且系爭房屋之出賣人非僅世邦公司一人，其單獨請求伊移轉該房屋所有權登記予該公司，於法亦有未合等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：上訴人主張其分別與被上訴人訂有系爭房地買賣契約書，且已將該房地所有權登記在被上訴人名下，而被上訴人丙○○尚有房屋價金四十七萬元、土地價金九十二萬元；被上訴人甲○○尚有房屋價金二十萬元、土地價金一百六十八萬元未付等事實，有系爭房地買賣契約書、土地及建物所有權狀、存證信函等件可證，並為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。惟查丙○○、甲○○各以每坪四十四萬一千二百八十七元、五十六萬七千九百八十六元之價格，向上訴人買受系爭房地，其單位價金甚為昂貴，而丙○○買受之系爭房屋，其主建物登記面積為六‧一九平方公尺，較約定面積七平方公尺短少○‧八一平方公尺，減少比例為百分之十一‧五，包括公共設施部分在內之登記面積為一五‧一一平方公尺（即四‧五七坪），較約定總坪數五‧二八坪減少○‧七一坪；甲○○所購之系爭房屋，其主建物登記面積為六‧三八平方公尺，較約定面積為一一‧二五平方公尺，短少四‧八七平方公尺，減少比例為百分之四十三，包括公共設施部分在內之登記面積為一五‧八一平方公尺（即四‧七八坪），較約定總坪數五‧八一坪減少一‧○三坪。由上以觀，上訴人世邦公司之給付即有重大瑕疵存在，被上訴人執以與其未付價金部分為同時履行之抗辯，尚非無據，上訴人自不得以被上訴人部分價金未付為由解除契約。況系爭房屋之出賣人，依該房屋買賣契約書之記載，應為世邦公司及訴外人華安公司，依民法第二百五十八條第一項、第二項之規定，世邦公司單獨通知、催告被上訴人繳款並解除契約，亦不生效力。至於上訴人嗣後雖委請其訴訟代理人發函限期催告被上訴人繳款，並表示於被上訴人逾期未繳時，以該函為解除之意思表示，且華安公司亦將回復原狀請求權讓與世邦公司，但如前述，系爭房屋有面積減少之瑕疵，被上訴人並持以主張同時履行抗辯，上訴人之解除契約自非合法。綜上所述，上訴人解除系爭買賣契約既不生效力，則其本於解除契約之法律關係，請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與世邦公司（房屋部分）、乙○○（土地部分），於法難謂有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查原審認定被上訴人丙○○、甲○○買受之系爭房屋，其主建物約定面積依序為七平方公尺、一一‧二五平方公尺，所憑為系爭房地買賣契約書之附圖，而觀之該附圖所示著色部分，似包括走道一部分在內，甲○○部分並含有陽台（見一審卷一五九、一六八頁），果爾，且為被上訴人所明知，則系爭房屋有無主建物較約定面積短少之重大瑕疵存在，不無疑義。又丙○○買受之系爭房屋含公共設施在內，其登記總面積為一五‧一一平方尺（即四‧五七坪），為原審確定之事實，而上訴人所執之買賣契約書，記載該房屋面積約計四‧五九坪（見一審卷一○頁），倘該契約書所載之約定面積，確係丙○○與世邦公司所約定者，則能否謂丙○○買受之系爭房屋有面積減少之瑕疵，亦非無疑。又甲○○買受之系爭房屋，其約定面積係五‧八一坪，亦為原審所確定，然由該房屋買賣契約書第一條約定內容以觀，該五‧八一坪似包括建物所有權狀所載三‧五六平方公尺之陽台在內（見一審卷一七、二六頁），而原審所認定之登記總面積四‧七八坪，若加上前揭陽台面積，已逾約定之五‧八一坪。原審將該陽台面積漏計，而認甲○○買受之系爭房屋面積為四‧七八坪，並有未當。綜上所述，系爭房屋倘無面積減少之瑕疵，復無得據為主張同時履行抗辯之瑕疵存在，則上訴人與訴外人華安公司嗣於原審訴訟進行中，共同委請上訴人訴訟代理人限期催告被上訴人繳款，並解除契約，是否不生效力，即非無再推求之餘地。乃原審未詳予調查審認澄清，以系爭房屋有較約定面積減少之重大瑕疵存在，及世邦公司所為通知、催告繳款並解約之意思表示，於法不合等情詞，而認上訴人解除契約不生效力，應屬可議。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第一庭