八十九年度台上字第九○二號｜民事：請求返還不當得利｜裁判日期：89 年 04 月 20 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十九年度台上字第九○二號上　訴　人　九昱建設股份有限公司法定代理人　王吳麗燕訴訟代理人　蔡奮鯨律師徐秀鳳律師被上訴人　甲 ○ ○ 訴訟代理人　蔡詩郎律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十七年三月二十四日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一五○○號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於命上訴人再給付被上訴人新台幣二百七十五萬九千一百十八元本息及駁回上訴人之附帶上訴，並該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：伊於民國八十二年四月十九日向上訴人購買中南海大廈Ｂ棟第六層房屋及地下Ｂ３層停車位二位及所屬基地應有部分，約定總價為新台幣（下同）二千二百七十三萬元，伊已依約分期繳付自備款六百二十七萬元。嗣伊發現系爭房屋面積與上訴人廣告內容不符，並有諸多瑕疵，經伊催告，上訴人仍未改善，伊已解除系爭契約，依民法第二百五十九條規定，上訴人應將所收受之上開價金返還予伊。縱認伊不得拒付價金餘款及解約，惟上訴人沒收伊已繳之上開價金作為違約金，亦屬過高，應予核減，經核減後，超過伊應付違約金之部分，伊仍得依不當得利法則請求返還等情。求為命上訴人給付伊六百二十七萬元及加付法定遲延利息之判決（被上訴人請求超過四百八十三萬三千七百零二元本息部分，業經原審判決其敗訴確定）。上訴人則以：系爭房屋並無瑕疵，被上訴人不得解除契約。被上訴人未依約繳付價金期款，經伊催告，仍不給付，伊已於八十五年十月十四日依約解除系爭契約，並沒收被上訴人已付之價金充為違約金，該違約金尚不足填補伊所受損害，並無過高，被上訴人請求核減違約金及返還系爭價金，均非有理等語，資為抗辯。原審以：被上訴人於八十二年四月十九日向上訴人以總價二千二百七十三萬元買受系爭房地，被上訴人已依約分期繳付自備款六百二十七萬元，有買賣契約書、發票可稽，並為兩造所不爭，自屬真實。被上訴人雖主張：上訴人銷售系爭房屋之廣告載明「百分之六超低公設，務實零虛坪，購買四十三坪就有四十九坪的大空間可使用」等語，系爭房屋約定面積為五十四坪，依消費者保護法第二十二條規定，上訴人應依上開廣告內容交付伊可使用面積六十一坪半之房屋，系爭房屋面積不足，且與樣品屋不符，自有瑕疵云云。惟查系爭契約訂立時，消費者保護法尚未公布施行，自無適用該法之餘地。且系爭契約第十七條明定：「所有銷售說明書、廣告資料等僅作參考，非為本契約之一部分，雙方權利義務之內容僅載於本契約書內。」等語，上訴人銷售房屋時之樣品屋，僅係提供買受人設計規畫之參考，並非買賣契約之內容；系爭契約第一條第二款約定房屋面積包括主建物、附屬建物所有權全部及其應持分之共同使用部分在內合計約五四‧○七坪，上開廣告係強調系爭建物公設比極低，購買系爭大樓相當於其他高公設比之較大面積房屋，非謂上訴人需交付面積六十一‧五坪之房屋予被上訴人。系爭房屋登記面積一八○‧二七平方公尺，折計為五四‧五三坪，較約定面積增加○‧四六坪，其公共設施比例雖逾百分之六，惟此係因公共設施較原設計增加○ ‧三二坪所致，予以扣除後，公共設施占總面積比例僅百分之五‧九七七，與廣告內容並無不符。被上訴人復主張：系爭房屋有諸多瑕疵云云，惟經台北市建築師公會鑑定結果，除部分窗緣牆尚有裂縫，應予修補，其修補費用為三萬元外，並無被上訴人所指其他瑕疵存在，有鑑定報告書可考。被上訴人謂系爭房屋浴廁門應採搪瓷烤漆百葉門，與系爭契約附件建材設備之約定不符，並為上訴人所否認，被上訴人未能擧證證明之，自不足採。系爭房屋窗緣牆裂縫甚為細小，有照片可憑，被上訴人就其修補費用三萬元，固可請求減少價金，惟仍應依約給付其餘價金，其解除契約不生效力。被上訴人尚欠買賣價金自備款八十五萬元，及尾款一千五百六十一萬元亦未依約辦理銀行貸款。系爭契約第四條第二款約定：「甲方（即被上訴人）如不按付款專項所約定繳款日期繳付各期房地及地下層汽車停車位價款時，每逾一日應加付該期款千分之一之滯納金，於繳付該期款同時向乙方（即上訴人）繳清。如逾付款專項所約定繳款日起達十五天以上仍不繳付者，視同違約，乙方得逕行片面解除本契約不另通知。而甲方已繳付之全部價款無條件由乙方沒收作為懲罰性之違約金及損害賠償。」第十六條第二款約定：「如甲方違反本契約各項規定時，甲方已繳付價款任由乙方沒收充作違約金及損害賠償，乙方並得解除本約」各等語。上開約定並無違反誠信及公平原則，上訴人於八十五年九月二十六日催告被上訴人依約給付價金餘款，被上訴人並未履行，上訴人於八十五年十月十四日通知被上訴人解除系爭契約，自屬有據。系爭約定違約金兼具懲罰及損害賠償預定之性質，依民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。其是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。上訴人沒收系爭價金充為違約金，並非由被上訴人任意給付者，法院仍得予以核減。關於懲罰性違約金部分，審酌民間通常以沒收定金為債務人不履行債務之懲罰，系爭買賣之定金為五十一萬元，系爭懲罰性違約金自應以五十一萬元為相當。關於損害賠償預定之違約金部分，上訴人雖辯稱：伊將系爭房地再出售他人受有價差三百九十八萬元、增值稅差額五萬九千四百七十四元及行銷仲介費用四十萬七千元之損害，另被上訴人應繳管理費九萬五千零六十元、月付款及工程款滯納金十五萬零六百元，及未繳餘款之利息二百三十七萬九千二百九十三元，亦屬伊所受損害云云。但查上開價差、增值稅差額及行銷仲介費用，均係契約解除後所生之損害，不在斟酌之列。系爭契約既已解除，上訴人未移轉系爭房地所有權予被上訴人，上開管理費自亦不得請求。至於未繳款之利息部分，自上訴人通知交屋之翌日即八十五年四月二日起，算至解約之前一日即八十五年十月十三日止，計六‧ 三九月，核計其利息為七十七萬五千六百九十八元〔（00000000-0000000)X0.0885÷ 12X6.39=775698〕。系爭契約解除後，被上訴人即無繳款之義務，故解約後之利息，不予斟酌。另上訴人主張被上訴人應付滯納金十五萬零六百元，被上訴人並無爭執，自屬真實。綜上所述，上訴人因被上訴人違約，得沒收違約罰五十一萬元，及損害賠償違約金包括利息損失七十七萬五千六百九十八元、滯納金十五萬零六百元，共計一百四十三萬六千二百九十八元。被上訴人已付價金六百二十七萬元，扣除上開金額後，其依不當得利之法律關係，請求上訴人返還四百八十三萬三千七百零二元及加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許，超過上開請求部分，尚屬無據，不應准許。爰就第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人再給付被上訴人二百七十五萬九千一百十八元本息，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其附帶上訴。按出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，其價值低於原定買賣價金，出賣人之財產即因而減少，難謂其未受損害，法院審酌約定之違約金額是否過高，自應予斟酌。上訴人辯稱：系爭房地之價值較原買賣總價減少三百餘萬元等語，已據提出鑑定報告書為證（見第一審卷九二頁及卷外）。原審對於系爭房地於解約時之市價有否下跌﹖跌落若干﹖未予調查審認，已有未合。次查上訴人辯稱：伊委託訴外人甲山林企業祝園實業股份有限公司出售系爭房地予被上訴人，支付該公司代銷費及佣金一百三十七萬二千三百元，因被上訴人違約，伊不得已解除契約，上開銷售費用之支出即失其代價，自屬伊因此所受之損害等語，並提出業務企劃合約書、請款明細表及發票為證（見原審卷五七頁、六一至六八頁），係屬重要之防禦方法。原審就此恝置不論，並有可議。末查系爭契約第十三條第一款約定：自上訴人通知交屋日起，被上訴人開始分擔大樓公共管理、公共清潔及公共水電等一切公共費用等語，則上訴人辯稱：伊於通知交屋後至解約時，代被上訴人墊付上開管理費二萬九千一百元，應由被上訴人負擔，亦屬伊所受損害等語（見原審卷五七頁背面、一○一頁、一三一頁背面），是否毫無足採，亦非無研求餘地。原審未遑詳查，遽以上開理由而為上訴人不利之判斷，不無疏略。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國八十九年四月二十日最高法院民事第四庭審判長法官林奇福法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官劉延村右正本證明與原本無異書記官中華民國八十九年五月五日Ａ

最高法院八十九年度台上字第九○二號

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