九十年度台上字第一六二○號｜民事：返還價金｜裁判日期：90 年 09 月 13 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第一六二○號上　訴　人　關山建設股份有限公司法定代理人　陳淑珍上　訴　人　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　鄭曉東律師魏緒孟律師被上訴人　安爵建設股份有限公司法定代理人　周登明被上訴人　乙○○ 丙○○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月八日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第二七號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。理由本件被上訴人主張：上訴人關山建設股份有限公司（下稱關山公司）與上訴人甲○○ 合作在甲○○所有坐落屏東縣恆春鎮○○段第二一四之四地號土地興建「墾丁馬爾地夫」休閒渡假套房（下稱系爭房地），伊分別購買前開房地，其中安爵建設股份有限公司（下稱安爵公司）購買二十戶（編號Ａ棟九樓第一、二、四、五、六、七、八、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六及Ｂ棟九樓第四、五、二十一、二十二、二十三、二十四號），每戶房屋價金新台幣（下同）三十六萬元、基地價金五十四萬元。乙○○購買二戶（編號Ｂ棟四樓第十八、十九號），屋款分別為四十二萬元、四十六萬四千元，土地款分別為六十三萬元、六十九萬六千元。丙○○購買一戶（Ｂ棟四樓第二十號），屋款三十九萬六千元、土地款五十九萬四千元。安爵公司、乙○○ 、丙○○已分別依約給付關山公司房屋款一百六十萬元、二十八萬六千元、十一萬七千元，分別給付甲○○土地款二百四十萬元、二十九萬四千元、十萬八千元。詎上訴人竟違約變更系爭房地為大飯店經營使用，並將原有之公共設施變更為其他用途，致減少系爭房地之價值，伊乃於民國八十四年十一月二日解除系爭買賣契約等情，爰本於民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條及第二百五十九條第二款規定，求為命上訴人返還其所受領之價金並減縮自八十五年三月十日起至清償日止加付法定遲延利息之判決。上訴人則以：因被上訴人安爵公司拒不辦理對保手續，經伊分別於八十四年八月二十三日、二十八日通知補正未果，而於同年九月十八日解除買賣契約。被上訴人乙○○ 、丙○○二人，則因信用瑕疵，貸款銀行拒絕核貸，由伊依約通知以現金繳納餘款，為其所拒，而於八十四年八月二十八日解除買賣契約，並沒收被上訴人已繳價金。被上訴人自不得再於八十四年十一月二日以上訴人違約為由解除契約。又兩造間之買賣契約既已解除在前，嗣後伊變更使用原有建築，即與被上訴人無涉，被上訴人亦無主張瑕疵擔保之餘地等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭房地建築案係以休閒渡假套房為產品定位，並以集合住宅申請建造執照，依契約訂定之效用，應分戶銷售並辦理產權登記，但該建物於八十四年一月間完工領得使用執照後，已於八十四年三月十七日由墾丁馬爾地夫休閒興業有限公司（下稱馬爾地夫公司）申領營利事業登記證，變更改為經營「墾丁馬爾地夫大飯店」對外營業之事實，業經證人蔣紹良建築師證述甚詳，並有屏東縣政府（八五）屏建管字第六○八號函系爭建物之建造執照、使用執照、該府八十五年四月二十六日屏府建工字第○○○六三五七七號函附之營利事業商業登記資料，及被上訴人提出墾丁馬爾地夫大飯店廣告函乙份等件為憑，亦為上訴人所不爭，堪信為真實。惟上訴人以被上訴人違約在先，系爭買賣契約業經伊解除等情詞置辯。按解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於債務人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者，即難認已具備法定解除權行使之要件，債權人基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力。查系爭買賣契約，依售屋廣告平面圖所示，係以休閒渡假套房為要約之引誘，又依契約管理規則切結書第一條第三項之約定，兩造係以渡假套房、住家使用為契約預定之效用，足可認定。而系爭建築物係在八十四年一月十日領得使用執照，於八十四年三月十七日即由上訴人將之提供與上訴人關山公司為同一負責人之馬爾地夫公司，經營大飯店之業務，有上開營利事業登記資料為憑，並為上訴人所不爭執，是以被上訴人主張在八十四年四月間即發現系爭建物改為經營大飯店等事實，堪予採信。上訴人既於八十四年四月間即將被上訴人所購房屋更改為經營大飯店，顯已不能依契約約定交付買賣標的物予被上訴人，而有違約事由。則上訴人分別於八十四年三月二十九日、七月十九日以被上訴人給付價金遲延為由，催告被上訴人給付價金，再於八十四年八月二十九日、八十四年八月九日分別為解除契約之意思表示，即因其違約在先，而使其於違約後再行主張之解約不合法，不生效力。次查，上訴人既將系爭房屋變更設計及用途，顯然大幅減少契約預定效用之價值，自應負物之瑕疵擔保責任。是以被上訴人據此於八十四年十一月二日解除系爭房地買賣契約，應屬有效，其請求上訴人返還已收價金本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查八十四年三月十七日獲核准設立之「墾丁馬爾地夫休閒興業有限公司」，其營業項目為提供旅遊資訊業務；投資興建都市計劃範圍內公園業務；服飾、藝品、珠寶買賣業務；音樂帶、禮品、圖書、卡片買賣業務；高爾夫球具、一般運動器材買賣、出租業務，以及前項產品之進出口買賣，有屏東縣政府八十五年四月二十六日屏府建工字第○○○六三五七七號函附之營利事業商業登記資料為證（第一審卷第二○六、二○ 七頁），乃原審謂上訴人於八十四年一月系爭建物完工後，即提供系爭建物供「墾丁馬爾地夫休閒興業有限公司」，申領營業事業登記證經營「墾丁馬爾地夫大飯店」，已有認定事實與卷內證物不符之違誤。且原審進而謂為上訴人違約在先，其後被上訴人縱有違約不交付價金，上訴人所為給付價金之催告，亦不使被上訴人負遲延責任云云，亦嫌速斷。又上訴人迭次辯稱「兩造間契約早因原告（被上訴人）違約在先，而分別於八十四年八月二十九日、八十四年八月九日解除，並沒收價金，被上訴人又如何能於八十四年十一月二日以被告（上訴人）違約為由，解除契約，要求返還價金」「系爭房地買賣契約既因被上訴人違約在先，經上訴人為解除契約之意思表示並合法達到被上訴人，則嗣後系爭房地究為何種用途之變更，即與被上訴人無涉」云云（見第一審卷第一八二頁、二七二頁，原審上字卷第三七頁、原審上更㈠卷第三七頁），自屬重要攻擊防禦方法，原審未於判決理由項下說明其取捨之依據，遽為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違誤。究竟兩造何者違約在先？何者之解除契約之意思表示合法有效？均有待詳查審認，本院前次發回意旨已予指明，乃原審猶未遑注及，遽為上訴人不利之判決，亦嫌疏略。本件事實既未臻明瞭，本院尚無從為法律上之論斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十年九月十三日最高法院民事第五庭審判長法官朱錦娟法官顏南全法官蘇達志法官許澍林法官陳碧玉右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年九月二十七日

最高法院九十年度台上字第一六二○號

關鍵資訊