九十年度台上字第二二一一號｜民事：協同辦理土地合併登記｜裁判日期：90 年 12 月 07 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第二二一一號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　陳錦隆律師賴中強律師被上訴人　乙○○ 訴訟代理人　蔡調彰律師右當事人間請求協同辦理土地合併登記事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度重上更㈠字第八號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：兩造於民國七十七年九月二十九日簽訂合建契約，上訴人提供其所有坐落台北市○○區○○段二小段四二、四五號土地應有部分，由伊合併鄰地即同段四一、四三、四四、五二、五三、五四、五五、五六、五七之一、五七之二、一○ ○號等十一筆土地，建造地上二十六層，地下四層之大樓，合建契約第五條約定：建築房屋進行至結構體完成時，由伊指定代書辦理土地合併事宜，伊公司已於八十五年三月四日取得使用執照，系爭合建大樓結構體早已興建完成，上開五三、五四、五五、五六、五七之一、五七之二、一○○號等七筆土地，亦與五二號合併成五二號乙筆土地，上訴人自應履行協同辦理土地合併事宜等情，爰本於合建契約，求為命上訴人偕同將其所有上開四二號土地應有部分九分之八，與同段四一、四二、四三、四四、四五、五二等六筆土地辦理建築基地合併登記，其權利範圍依合併時公告現值比例計算應有部分，合併後各共有人應有部分如第一審判決附表（下稱附表）所示之判決。上訴人則以：被上訴人有遲延給付第二次保證金、遲延完工、未辦理起造人名義變更及未依約交屋等情事，伊催促無效後，已於八十五年五月二日解除系爭合建契約，被上訴人依合建契約請求協同辦理土地合併登記，自屬無據。又伊與被上訴人請求合併之土地共有人間並無合併契約存在，兩造間就合併後之權利範圍亦未依土地登記規則第九十六條第一項規定為協議，被上訴人請求就上開土地，按公告現值比例辦理合併登記，自屬無據；且合併登記屬共有物之處分，被上訴人未獲全體共有人同意，即請求辦理合併登記，與法不合。況被上訴人縱獲勝訴判決確定，亦不能以之辦理合併登記，自屬欠缺權利保護要件等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判如其聲明，無非以：兩造於七十七年九月二十九日簽訂合建契約，由被上訴人合併台北市○○區○○段二小段四一、四三、四四、五二、五三、五四、五五、五六、五七之一、五七之二、一○○號等十一筆土地，連同上訴人所提供之同段四二、四五號土地，合併該十三筆土地建造地上二十六層、地下四層之大樓，並約定房屋建築至結構體完成時，由被上訴人指定代書辦理土地合併事宜，被上訴人已於八十五年三月四日取得使用執照，結構體已完成，且上述五三、五四、五五、五六、五七之一、五七之二、一○○號等七筆土地，亦與五二地號合併成乙筆土地。又被上訴人前因兩造間合建房屋已取得使用執照，訴請上訴人及訴外人黃奕仁返還第一期合建保證金新台幣五百萬元，上訴人則以被上訴人有未依約開工、遲延給付第二次保證金、遲延完工、未辦理起造人名義變更及未依約交屋等情事，已於八十五年五月二日解除契約為抗辯，該事件經原法院以八十八年度上更㈠字第二六四號判決，認被上訴人並無上訴人所指違約情事，兩造之契約仍有效存在，判命上訴人返還保證金，並經最高法院以九十年度台上字第一三號判決駁回上訴人之上訴而告確定，有各該民事判決可按。兩造間之合建契約應仍屬有效存在。查兩造間之合建契約書第一、五條分別約定：「甲方（即上訴人）提供所有土地座落於台北市古亭區○○段○○段四二、四五地號等二筆土地……由乙方（即被上訴人）合併鄰地同段同小段四一、四三、四四、五二、五三、五四、五五、五六、五七之一、五七之二、一○○地號等十一筆土地，連同甲方提供二筆土地合併十三筆……建造地上二十六層地下四層之大樓。」、「本建築房屋進行至結構體完成時由乙方（即被上訴人）指定代書辦理土地合併事宜……」，系爭合建大樓結構體既已興建完成並取得使用執照，上訴人自有依合建契約辦理土地合併之義務。按土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記，土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之，土地法第七十二條、第七十三條第一項前段分別定有明文。被上訴人依合建契約第一條及第五條之約定，訴請上訴人協同辦理系爭土地之合併登記，即屬有據。上訴人係提供其所有應有部分九分之八之系爭土地與被上訴人合建，則被上訴人依合建契約第五條約定，就上訴人提供參與合建之土地部分為合併，自屬有據。第按土地合併，如該土地為共有者，應得其他共有人之同意，其欲合併他人之土地者，尤應得該他人之同意，是土地合併固為處分行為，應得共有人同意，惟上訴人及黃奕仁依系爭合建契約既均有同意合併之義務，要無於合併時再得其及黃奕仁同意之必要，自難以黃奕仁不同意而免其應同意合併之義務。再數筆土地參與合建，通常均由建商與各地主分別訂立合建契約，而合建契約除合建基地僅為一筆外，基於建築法第十一條規定，均須合併為一宗基地，故一般合建契約均有合建房屋進行至何種程度時，由建商指定之代書辦理土地合併及負擔合併費用之約定，此觀之兩造合建契約第五條之約定至明，並為合建契約所常見，準此，土地參與合建後之合併事項，向由各地主同意授權建商居中總其成，負責與其他參與合建之各個地主為土地之合併，自無庸由無任何契約關係之各地主間自行就合併事項協議之必要，要屬當然。系爭合建大樓已建築完成，並取得使用執照，則提供系爭合建大樓基地之各個參與合建之地主，依其與被上訴人間之合建契約，本即就其參與合建之土地有同意合併之義務，此由系爭合建基地有八筆（五二至五六、五七之一、之二、一○○等八地號合併成五二地號）已合併之事實，益徵現五二號土地參與合建地主們均同意合併，是就本件合建基地之合併，自不生應再得其等同意之必要。雖上訴人以本件合併土地應得欲合併土地之所有人同意，要屬無據。惟合建契約之土地合併，向由建商總其成，各地主間並無協議，建商對各合建之地主均有權請求地主依約履行合併之義務，被上訴人因訴訟標的價額龐大而選擇先就未依約履行之上訴人起訴請求合併，乃被上訴人權利之行使。參與合建之地主既均有同意基地合併之義務，不因被上訴人未起訴請求而解免，被上訴人嗣後再對參與合建而未依約履行之其他地主請求，於取得不依約履行之全部地主之勝訴判決後，即得為合併登記，自難以被上訴人僅憑本件判決亦不能辦理合併登記，遽爾認定本件訴訟無權利保護必要，上訴人此之抗辯，委無足採。再土地登記規則第九十六條第一項規定：二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍，依其協議定之。本件合建基地之合併係由各合建地主授權建商與其他地主協議，各合建地主間無庸再行協議，兩造間雖就合併細節未於合建契約內為特別約定，但一般合建，係地主就其所有土地全部或應有部分面積，以一定比例換取建商建築之房屋，合建換屋之比例，不受土地合併後面積有無變動之影響，此觀之兩造合建契約第一條、第四條、第五條約定自明，是合併協議除有特別約定外，應以地主之權益不受減損為原則，此亦應為兩造約定土地合併之真意。而數宗土地合併後，或因合併土地之公告現值不同，致合併後土地之公告現值與各地主原有土地之公告現值有異，若依合併前各該宗土地面積與各宗土地面積之和之比計算，勢將發生合併後有地主之土地價值減少情形，或面積增加情形。平均地權條例施行細則第六十五條第三項及第四項規定「土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅，其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅」「前三項土地價值之計算，以共有土地分割或土地合併時之公告土地現值為準」，依此，苟合併後地主之土地價值減少，該地主即須繳納土地增值稅，當增加地主之負擔而受不利，衡諸經驗常情，應無地主願意於分配房屋比例不變情形下，為合建基地土地之合併再繳納土地增值稅受不利益之理；又如地主於合併後面積增加，其分配房屋比例亦不增加，於房屋未拆除重建之前，必就增加面積部分長期繳納地價稅，供合建基地所有房屋之所有人使用，亦非合建地主所樂意為之，是以面積比例計算，對參與合併之地主有一定程度之不利益。若以合併時之公告現值比例計算，則可免地主因合併而受不利益之虞，參以兩造合建契約第五條「雙方互換之房地，雙方同意於本約土地過戶時，按當期之土地公告現值，並按乙方換入之土地面積作為房屋互換價格之計算標準」之約定，被上訴人主張應依附表所示合併時之公告現值比例計算應有部分，為有理由，為其判斷之基礎。按土地合併登記，乃指土地所有權人為便於土地之管理或促進經濟之利用，申請將兩宗（筆）以上土地合併為一宗土地所為之變更登記。二宗以上所有權人不相同之土地為合併登記後，其權利之形態及範圍均發生變動，是二宗以上所有權人不相同之土地合併，乃係二宗以上土地所有權人以創設成立為新一宗土地之共有關係為目的，而互負將各宗土地合併為一宗共有土地，並使各所有權人按約定持有應有部分之義務，故此種土地合併對於各宗土地所有權人全體均有利害關係；又土地登記規則第九十六條第一項明定：「二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍依其協議定之。」，民法第八百一十九條第二項亦規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」，是土地合併須由各宗土地所有權人全體協同為之。其訴之聲明倘係依合併契約請求法院判命全部土地所有權人按合併登記後之土地權利範圍辦理土地合併登記，則因涉及各宗土地所有權人權利形態及範圍之變動，性質上自屬不可分。各宗土地所有人縱與被上訴人訂有土地合併之債權契約，倘各宗土地所有人未能履行土地合併契約或就合併後各所有權人之權利範圍未能達成協議辦理合併登記，仍須以訴為之。查本件被上訴人請求合併之土地為台北市○○區○○段二小段四二、四五、四一、四三、四四、五二號等六筆土地，除四二號土地為兩造共有外，四五號為上訴人與黃奕仁共有，四一、四四號為被上訴人所有，四三號為開和企業有限公司所有，五二號為祭祀公業周嘉執、兆星實業股份有限公司、倍利綜合證券股份有限公司、遠雄國際投資股份有限公司及被上訴人所共有，被上訴人既係請求法院判命上訴人應將其所有四二號土地應有部分九分之八，與同段四一、四二、四三、四四、四五、五二等六筆土地辦理基地合併登記，合併登記之權利範圍依附表所示，原判決所命合併登記之範圍，係包括全體合併土地所有權人合併後之應有部分權利，但其既判力既不及於附表所示之其餘土地所有權人，則合併土地之全體所有權人合併後之應有部分仍處於不確定之狀態，能否達成其合併登記之目的﹖尚待澄清，上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十年十二月七日最高法院民事第六庭審判長法官吳正一法官劉福來法官鄭玉山法官葉勝利法官陳碧玉右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年十二月二十七日

最高法院九十年度台上字第二二一一號

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