九十年度台上字第三三八號｜民事：返還押租金｜裁判日期：90 年 02 月 27 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十年度台上字第三三八號上　訴　人　吸引力綜合百貨股份有限公司法定代理人　戴春發訴訟代理人　黃世芳律師上　訴　人　藍帶視聽歌唱有限公司法定代理人　童岳年右當事人間請求返還押租金事件，兩造對於中華民國八十八年十月十九日台灣高等法院第二審判決（八十八年度上字第六○五號），各自提起上訴，本院判決如左：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人藍帶視聽歌唱有限公司（下稱藍帶公司）主張：伊前向對造上訴人吸引力綜合百貨股份有限公司（下稱吸引力公司）租用台北市○○○路○段一○七號十二樓、及十二樓之一、之二、之三、之四、之五、之六等房屋供為營業使用，最後一次租期為民國八十四年四月十九日至同年十二月三十一日，除租金外，尚交付新台幣（以下同）五百五十萬元予吸引力公司為押金，嗣吸引力公司以伊欠租為由，於八十四年十二月五日終止租約，並於是日收回房屋。惟上開押金除扣除伊積欠八十四年十月至十二月五日之租金二百一十一萬三千六百八十元外，餘三百三十八萬六千三百二十元迄未獲返還等情，爰求為命吸引力公司如數給付及加計自八十四年十二月六日起按法定利率計算遲延利息之判決（第一審扣除藍帶公司應給付占有租賃契約附圖標示（Ａ）、（Ｂ）部分之不當得利金額四十八萬六千二百五十九元後，命吸引力公司給付二百九十萬零六十一元及其利息，駁回藍帶公司其餘請求，藍帶公司對於敗訴部分未聲明不服）。上訴人吸引力公司則以：藍帶公司返還租賃物時，未依約回復原狀，伊依租賃契約第七條第一款之規定，得於押金中扣除所需費用三百二十六萬元，經扣抵後，伊已無返還押金之義務等語，資為抗辯。原審將第一審所為藍帶公司部分勝訴之判決，其中命吸引力公司給付超過一百二十七萬零六十一元及其利息部分廢棄，改判駁回藍帶公司該部分之訴，並駁回吸引力公司其餘上訴，無非以：藍帶公司向吸引力公司承租系爭房屋，租期自八十四年四月十九日起至同年十二月三十一日止，有租賃契約書可證，該租賃契約第七條規定：「租賃物之返還：租賃期間屆滿或終止合約時，乙方（即藍帶公司）應於期限內依下列規定返還租賃物。㈠除原建築固有設施完整保留外，將裝璜全部拆除清理完畢，並按附圖及估價單恢復裝璜為辦公室，否則甲方（即吸引力公司）得依時價逕行恢復或折價所有費用於押金中逕行扣還。」，依契約之文意觀之，應係指系爭租賃契約終止時，藍帶公司有按租賃契約附圖及估價單恢復裝璜為辦公室之義務，若其不為時，吸引力公司得「依時價逕行恢復，所有費用於押金中逕行扣還」或「折價所有費用於押金中扣還」，前一種情形為出租人代為回復原狀，而請求回復原狀之費用；後一種情形為出租人請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並不以出租人實際已回復裝璜為要。而吸引力公司於收回系爭房屋後雖將之出租予訴外人頂辰有限公司（下稱頂辰公司），藍帶公司並主張依吸引力公司與頂辰公司所訂之租賃契約第七條第一款約定，可知吸引力公司於租約終止或屆期後，所亟欲保留者乃頂辰公司價值不菲之ＫＴＶ裝璜，俾日後自行經營或另行出租，並無回復為辦公室之打算，吸引力公司自無損害可言云云。惟兩造所訂之租賃契約第七條第一款已詳載藍帶公司應按系爭租賃契約附圖及估價單恢復裝璜為辦公室，則不論吸引力公司另與頂辰公司作何約定，於該二公司間租期屆滿或終止租約後，吸引力公司如需為辦公室使用，藍帶公司仍有回復原狀之義務，藍帶公司於返還租賃物時，既未將系爭租賃物回復為辦公室之裝璜，自應負債務不履行之責任。而兩造已就藍帶公司不履行債務時，於上開租賃契約第七條第一款約定填補損害之方法為「依時價逕行恢復，所有費用於押金中逕行扣還」或「折價所有費用於押金中扣還」，吸引力公司選擇後一方法，此時其損害賠償債權即已確定，縱吸引力公司另將租賃物出租頂辰公司，且不要求該公司回復為辦公室使用，亦不影響已確定之損害賠償債權。又吸引力公司主張伊得依時價（八十五年）折價為費用並自押金中扣除，依租約所附估價單（七十七年）回復原狀之費用至少需三百二十六萬元云云。惟七十七年之裝璜，至藍帶公司於八十四年十二月五日將租賃物返還，已使用七年，自應扣除折舊，而藍帶公司稱應有一半之折舊，只能依原來裝璜費用之一半扣抵，吸引力公司則未舉證證明折舊為若干，藍帶公司之主張自屬有據，其回復費用應為一百六十三萬元，得於押金中逕行扣抵。查藍帶公司於八十四年十二月五日返還租賃物，吸引力公司應於翌日返還押金，扣除藍帶公司積欠之租金二百一十一萬三千六百八十元及不當得利四十八萬六千二百五十九元，及回復原狀費用一百六十三萬元，吸引力公司應返還予藍帶公司押金一百二十七萬零六十一元。從而，藍帶公司請求吸引力公司給付一百二十七萬零六十一元及加計自八十四年十二月六日起算之遲延利息部分，為有理由，應予准許，超過部分，難謂有據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。查兩造訂立之房屋租賃契約第七條約定：「租賃物之返還：租賃期間屆滿或終止合約時，乙方（即藍帶公司）應於期限內依下列規定返還租賃物。㈠除原建築固有設施完整保留外，將裝璜全部拆除清理完畢，並按附圖及估價單恢復裝璜為辦公室，否則甲方（即吸引力公司）得依時價逕行恢復或折價所有費用於押金中逕行扣還。㈡……」，既謂「按附圖及估價單恢復裝璜為辦公室」「否則甲方得折價所有費用於押金中逕行扣還」，而該估價單復已載明工程名稱規格、數量、單價，其總價為三百二十六萬元，則兩造就藍帶公司未依約履行回復辦公室裝璜義務之賠償金額，似已確定其數額，原審認應扣除一半之折舊金額，其回復費用為一百六十三萬元，此為吸引力公司於押金中所得扣抵之金額一節是否合於兩造訂約時之真意，已非無疑；況原審謂該估價單係七十七年之裝璜費用，而藍帶公司曾表示「伊於八十二年承租時，該處設備已使用逾五年」（見第一審卷第五三頁），倘藍帶公司承租後已拆除原裝璜，未再繼續使用，則原審以七十七年至八十四年十二月五日藍帶公司返還租賃物之期間計算折舊，指原裝璜已使用七年云云，即有未洽。又關於折舊之金額，藍帶公司主張按原裝璜費用一半扣抵，並無任何佐證；而吸引力公司表示應以原裝璜費用為準（見原審卷第七十頁），該公司既未主張扣除折舊，就折舊金額自不負舉證責任，乃原審竟謂吸引力公司未舉證證明折舊為若干，則藍帶公司折舊部分之主張，自屬有據云云，顯違反民事訴訟法第二百七十七條所定舉證責任分配原則。藍帶公司依約應給付之回復費用若干，既有再為調查審認之必要，則吸引力公司得主張扣抵之金額，及扣抵後其應否返還藍帶公司押金並其數額，即欠明瞭，本院自無從為法律上之判斷。兩造上訴論旨，各自指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，均非無理由。據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十年二月二十七日最高法院民事第七庭審判長法官吳正一法官謝正勝法官劉福來法官高孟焄法官徐璧湖右正本證明與原本無異書記官中華民國九十年三月二十三日

最高法院九十年度台上字第三三八號

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