九十一年度台上字第一○三三號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：91 年 05 月 30 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一○三三號上　訴　人　乙○○○原名甲○○○ 共　　　同訴訟代理人　蔡孟章律師被上訴人　精明開發建設股份有限公司法定代理人　王慶村訴訟代理人　吳志清律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十五日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（八十七年度重上字第二一號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。理由本件被上訴人主張：坐落臺中市西屯區○○○段九六五之三號土地係伊所有，上訴人乙○○○無正當權源，竟在該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分建有門牌臺中市○○區○○路二段二四八號之未保存登記房屋，連同附圖所示Ｆ、Ｋ部分空地予以占有，將之出租與亦無合法權源之上訴人甲○○○使用，不法侵害伊之權利，妨害伊對系爭土地所有權之行使，且無法律上之原因受有相當於租金之利益等情，爰依物上請求權及侵權行為、不當得利之法律關係，求為命乙○○○ 拆除附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分房屋，將基地連同附圖所示Ｆ、Ｋ部分空地交還被上訴人，並自民國八十六年五月一日起，至交還土地之日止，按系爭土地面積申報地價總額年息百分之八計付損害金；甲○○○遷離系爭房屋及土地，並不得為妨礙上述拆屋還地執行之判決。上訴人則以：系爭房屋及土地原均屬甲○○○所有，嗣經法院先後執行查封拍賣，乙 ○○○於五十六年三月九日得標，取得系爭房屋之所有權，被上訴人則於八十一年三月間輾轉取得系爭土地所有權，致發生系爭房屋與土地所有人各異之情形，依據民法第八百七十六條規定，系爭房屋之買受人即乙○○○，對於系爭土地即有法定地上權存在，自有使用土地之合法權源，被上訴人不得訴請拆屋還地。又乙○○○對系爭土地既有法定地上權，則依土地法第一百零四條第一項規定，對於該土地之拍賣，即有依同一條件優先購買之權。詎系爭土地自七十五年間起，輾轉出售與訴外人吳秀琴、吳光遠、謝明志、王慶村及被上訴人，均未通知乙○○○是否行使優先購買權，依土地法第一百零四條第二項規定，歷次買賣對乙○○○均不生效力，乙○○○自有權使用系爭土地。又被上訴人於受讓系爭土地時，既明知土地上有系爭房屋存在之事實，顯有容忍地上建物存在並默許房屋所有人乙○○○繼續使用系爭土地之意思，亦不得訴請拆屋還地。再者，乙○○○與王慶村間就系爭土地所訂之租賃契約，雖於八十六年五月一日屆滿，但租期屆滿後，乙○○○仍繼續使用土地，原出租人王慶村不為反對之意思表示，並繼續收取租金，顯已成立不定期租賃。而甲○○○自五十六年間起即向乙○○○租用系爭房屋居住，於八十六年四月三十日租期屆滿後，仍繼續使用房屋並付租金，亦成為不定期租賃，而有使用系爭房屋之正當權源等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張乙○○○所有房屋占用系爭土地，並將房屋、土地出租與甲○○○使用之事實，為上訴人所不爭，並有被上訴人提出之土地登記簿謄本、乙○○○所提權利移轉證書、契稅繳納證明書、基地租賃契約書附卷足稽，復經履勘現場測量無訛，堪信為真實。乙○○○稱附圖所示Ａ、Ｄ部分土地上房屋屬訴外人張廖黃萼所有，並不可採。雖乙○○○辯稱，系爭房屋原屬甲○○○所有，嗣經法院查封拍賣，於五十六年三月九日由伊得標買受取得所有權後，與甲○○○就房屋坐落之基地即系爭土地訂立租賃契約書，約定甲○○○將其所有系爭土地應有部分三分之一出租與伊，租金每月新臺幣（下同）一千元，租期自五十六年四月一日起，至七十一年四月三十一日租期屆滿，續訂租約，月租金一千五百元，租期自七十一年五月一日起至八十六年五月一日止。而甲○○○所有系爭土地應有部分三分之一，遭其債權人聲請查封拍賣，由吳秀琴買受後，輾轉出賣與吳光遠、謝明志、王慶村，上開土地租賃契約對系爭土地之受讓人王慶村繼續發生效力，伊因而將租金交付王慶村收受，租期屆滿後，伊仍繼續使用土地，並按月將原約定租金數額給付與王慶村，王慶村不為反對之意思表示，且收受該租金，依法應視為以不定期限繼續租約各情，為被上訴人所否認。查依乙○○○所提基地租賃契約書記載，其先後向甲○○○租用系爭土地，其租賃期限為自五十六年四月一日起至七十一年四月三十一日止，及自七十一年五月一日起至八十六年五月一日止，顯屬定期租賃。王慶村於七十六年十二月二十六日買受系爭土地後，固繼受出租人之地位。惟已於七十九年十一月六日，以郵局存證信函通知乙○○○，略以系爭土地租期屆滿後，不再出租，請將地上物拆除，交還土地，不另為終止租約或收回之意思表示等語，有該存證信函及回執足憑。系爭土地租賃契約既屬定期租賃，且經出租人於租期屆滿前向承租人表示租期屆滿後不再續租，應認被上訴人主張乙○○○與王慶村間土地租賃契約已歸於消滅為可採。次查乙○○○於上述租賃期間屆滿後，仍繼續占有使用系爭土地，並將嗣後之一年半租金寄交王慶村，經王慶村退回後，復將該租金提存於法院，固提出郵局存證信函、郵政匯票及限時雙掛號回執、提存書、國庫存款收款書為證。惟被上訴人並無收受租金之意思，所收匯票未持向郵局兌領，屢欲將匯票退還，遭拒收，且於八十六年五月六日起訴狀載明退還之旨，經乙○○○訴訟代理人表示不願收受，嗣並以郵局存證信函將匯票寄還，且載明系爭土地之租賃契約已因租期屆滿而消滅，顯見王慶村及被上訴人已先後反對乙○○○繼續使用系爭土地，殊難僅憑承租人於租約期限屆滿後片面寄交匯票之行為，即認其繼續使用系爭土地，出租人未為反對之意思表示，而得視為以不定期限繼續租賃契約。再依民法第八百七十六條規定，可知法定地上權之成立，係以土地及土地上之建築物同屬一人所有而設定抵押，經債權人行使抵押權，拍賣抵押物之結果，土地及地上建築物之拍定人各異時，始得視為有地上權之設定。本件原屬甲○○○所有之系爭房屋並未辦理保存登記，且未設定抵押與他人，嗣於五十六年間法院執行拍賣，由乙○○○買受，亦非以拍賣抵押物裁定為執行名義各情，已據兩造陳明，並有權利移轉證書可稽，而系爭房屋拍賣時，基地係屬甲○ ○○與張廖黃萼所共有，應有部分依序為三分之一、三分之二，並非甲○○○一人單獨所有，依上述法條規定，亦不成立法定地上權。況乙○○○於取得系爭房屋所有權後，已與當時基地共有人即甲○○○訂立前述定期基地租賃契約，依私法自治原則，自應受此基地租賃契約之拘束，不得再行主張法定地上權。乙○○○對系爭土地既無法定地上權，則系爭土地出售時，自不得依土地法第一百零四條規定，主張有優先購買權。況土地法第一百零四條所謂優先購買權，僅係於房屋之基地出售時，得依同一條件優先購買土地之權，若出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人，優先購買權人僅得訴請確認其優先權存在，塗銷已為之土地所有權移轉登記，與優先購買權人補訂買賣契約，協同辦理土地所有權移轉登記，在該訴訟獲勝訴判決確定，取得土地所有權之前，並非當然對房屋之基地有合法使用之權源。又最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例所謂應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地者，其適用以土地及房屋同屬一人為前提，本件系爭房屋於五十六年拍賣時，固屬甲○○○所有，但其基地係甲○○○與張廖黃萼所共有，上訴人又未舉證證明土地共有人有分管契約，證明甲○○○就系爭房屋所坐落之基地部分有單獨處分權，核與上述判例所指情形不同。況乙○○○依拍賣程序購得系爭房屋後，已另與當時基地所有人即甲○○○另訂基地租賃契約書，則上訴人間就系爭土地之權利義務，自應依該租賃契約書之約定，玆上開基地租賃契約已於八十六年五月一日消滅，上訴人再援引前述判例意旨，主張有權使用系爭土地，亦非可採。從而，被上訴人訴請乙○○○拆屋還地，及給付按系爭土地面積申報總價額年息百分之八計算之損害金；訴請甲○○○自系爭房地遷離，且不得妨礙拆屋還地之執行，均非無據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段定有明文。此所謂「優先購買權」，係指成立買賣契約之形成權而言，亦即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」，依同條第二項後段「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之規定，該優先購買權，具有物權之效力。經查乙○○○購得系爭房屋後，與原土地所有人甲○○○先後訂立二次土地租賃契約書，租期分別自五十六年四月一日起至七十一年四月三十一日（應為四月三十日），及自七十一年五月一日起至八十六年五月一日，嗣王慶村於七十六年十二月二十六日輾轉自吳秀琴、吳光遠、謝明志取得系爭土地所有權，而繼受出租人之地位，為原審確定之事實。則乙○○○陳稱王慶村係於八十一年間將系爭土地出售與被上訴人一節，倘屬實情，該土地買賣即在乙○○○與王慶村間土地租賃關係存續期間所為，上訴人主張乙○○○有優先購買權，被上訴人與王慶村間之買賣對乙○○○不生效力云云，依上說明，似非無據。果乙○○○確有前述具物權效力之優先購買權，且未經其放棄或有何喪失之原因，並表明願以王慶村與被上訴人間買賣土地同樣條件購買系爭土地，則依此形成權行使之結果，被上訴人能否主張上訴人為無權占有系爭土地，而訴請上訴人拆屋還地、給付相當租金之損害金或遷離系爭房地，即非無疑。乃原審未詳加研酌，遽以優先購買權人僅得訴請確認其優先權存在，塗銷已為之土地所有權移轉登記，與優先購買權人補訂買賣契約，協同辦理土地所有權移轉登記，在該訴訟獲勝訴判決確定，取得土地所有權之前，非當然對房屋之基地有合法使用之權源等詞，而為上訴人不利之判決，於法自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十一年五月三十日最高法院民事第四庭審判長法官蕭亨國法官許朝雄法官謝正勝法官陳淑敏法官鄭玉山右正本證明與原本無異書記官中華民國九十一年六月二十一日

最高法院九十一年度台上字第一○三三號

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