九十一年度台上字第一六六八號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：91 年 08 月 22 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第一六六八號上　訴　人　金葉建設股份有限公司法定代理人　葉春雄上　訴　人　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　黃淑琳律師江肇欽律師被上訴人　乙○○ 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月三十一日臺灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第二六八號）提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：伊於民國八十三年二月二日向上訴人甲○○購買坐落新竹市○○ 段第七０七、七０八、七一０地號土地所有權之應有部分，及向上訴人金葉建設股份有限公司（下稱金葉建設公司）購買坐落上開土地上「里長伯大廈」Ａ棟三樓房屋（下稱系爭房屋）一棟計二七‧九八坪，惟上訴人金葉建設公司所興建之系爭房屋樓高僅四‧六０公尺、夾層部分為不合法之施工，有被拆除之危險，且其管道間原應設在靠Ｂ棟房屋部分，詎竟設在Ａ棟房屋鄰牆。又系爭房屋浴室窗戶有少部分在天花板上，電梯依契約應為十二人份，卻僅安裝九人份；上訴人金葉建設公司另違約為「地主」即上訴人甲○○（Ａ九部分）及Ｄ九、Ｋ一之買受人興建違章建築，甚且上訴人金葉建設公司交付伊之停車位係領得使用執照後違規設計之機械式停車位。又上訴人金葉建設公司銷售廣告有設置媽媽教室等，均未兌現，顯已違約。爰依房屋、土地預定買賣契約書第十五條第一款、第十一條第一款之約定暨依民法第三百五十九條規定解除買賣契約。是上訴人除應返還其已繳交之款項外，依房屋、土地預定買賣契約書第十五條第一款、第十一條第一款約定暨民法第二百六十條規定，上訴人應另賠償加倍之違約金等情。爰本於契約之法律關係，求為命上訴人金葉建設公司給付新台幣（下同）八十五萬六千元，上訴人甲○○給付一百七十六萬元，及各加計法定遲延利息之判決（被上訴人嗣於第二審以上訴人金葉建設公司明知夾層不能為登記，卻於銷售及簽約時故意隱暪，致伊誤以為系爭夾層屋得合法登記，而與其簽約，上訴人金葉建設公司顯有詐欺，爰追加依民法第九十二條規定撤銷意思表示，並請求返還價金，原審更審判決命上訴人金葉建設公司應給付四十七萬八千元、上訴人甲○○應給付九十三萬元各本息，駁回被上訴人其餘上訴，被上訴人對其敗訴部分未聲明不服。）上訴人則以：系爭房屋Ｋ棟一樓、Ａ棟九樓、Ｄ棟九樓之違建部分，係房屋之買受人個人所興建，與伊無關。且依兩造所簽訂契約第五條第二款之約定，係在規範購屋者不得要求賣方為房屋外飾部分加建所為，而非對出賣人課予義務之條款。又兩造所簽立之契約即係購買半機械式之停車位，被上訴人已知買受之停車位為何種樣式，自不得嗣後另行主張伊違約。再伊所安裝之電梯固為九人份，而與契約所約定之十二人份不符，惟此究亦僅被上訴人得否請求減少價金而已，被上訴人竟持此理由而解除契約顯失公平。又系爭房屋之夾層，係被上訴人另行委託訴外人泰洋裝璜股份有限公司（以下簡稱泰洋裝璜公司）裝修，且依兩造所簽立之買賣契約中除已約定主要建物，另又約定夾層部分面積，足認被上訴人買受系爭房屋時，應知該夾層部分係不能登記之違建。至被上訴人買受Ａ棟部分建築設計圖上即有管道間，僅係廣告設計圖上誤植，而管道間及電梯位置之更易，並不影響被上訴人之權益；至樓高部分，伊均係依建築設計圖施工，被上訴人執樓高僅四‧六０公尺理由解除契約，亦屬無據等語。資為抗辯。原審審理結果，以：本件被上訴人主張於八十三年二月二日向上訴人甲○○購買坐落新竹市○○段第七０七、七０八、七一０地號土地之所有權應有部分，及向上訴人金葉建設公司購買系爭房屋一棟計二七‧九八坪，上訴人並已繳交房屋價金三十七萬八千元、土地價金七十八萬元之事實，業據提出土地及房屋預定買賣契約書為證，且為上訴人所不爭執，堪認為真實。次查，依兩造所訂房屋預定買賣契約書第十五條第一款、土地預定買賣契約書第十一條第一款約定「違反本約任何條項內容之情事」時，被上訴人即得解除契約。被上訴人主張上訴人凡有違反契約任何條項之情事時，被上訴人均得解除契約，應屬可採。上訴人抗辯稱契約所示「違反本約任何條項內容」者，須視情節是否有重大足以影響居住之安全而定云云，不僅與契約之文字解釋不同，且本件買賣契約均係由上訴人擬訂之定型化契約，上訴人自當受該契約之拘束。茲核閱房屋預定買賣契約書附件㈥位置與平面圖及廣告圖，管道間係規劃在Ａ、Ｂ棟電梯靠Ｂ棟部分，而非設在靠被上訴人買受之Ａ棟部分，但上訴人金葉建設公司實際興建之管道間卻設在靠Ａ棟房屋部分，使系爭房屋大門位置往內縮，猶如室內設置之管道間，此經現場勘驗屬實，是上訴人金葉建設公司顯已違反契約之約定至明。上訴人雖抗辯稱前開廣告設計圖誤植云云，亦係可歸責於上訴人金葉建設公司所致，被上訴人執以金葉建設公司有違反契約約定，應可採信。又，核閱兩造房屋預定買賣契約書附件㈣建材與設備，電梯：採百朝、永大、富士等名牌十二人份無段變速電梯，但系爭大樓Ａ、Ｂ棟所設之電梯，經勘驗現場結果僅設九人份之電梯，甚且六人進入電梯亦有擁擠之現象，復為上訴人所不爭執，上訴人顯有違反約定。且系爭房屋為樓高四點六０公尺建築，此為上訴人所是認，核與一般住宅之樓高約二點八公尺高度，顯有挑高之情形，參酌兩造房屋預定買賣契約書第一頁文字上方，另有以手寫文字記載有「室內坪數」中，記載夾層十二點八坪，再徵諸合約附件附註１亦記載：「所有權狀實際面積不可誤差百分之一以上，夾層面積亦同，否則照當時成交價補償之」，均經上訴人金葉建設公司及其法定代理人葉春雄蓋章其上為憑，故被上訴人買受系爭房屋顯係以可搭蓋夾層為契約之一部至明。查，房屋預定買賣契約書為上訴人金葉建設公司所擬訂制式定型化契約，兩造在制式契約上另以手寫文字約定夾層面積，且在附註另行約定夾層面積不足時，上訴人金葉建設公司須另以金錢找補等語，足認該夾層面積已構成個別商議約款，其效力均較定型化約款優越，該定型約款已為上開個別約款所摒除。而上開夾層部分固係被上訴人另行委託訴外人泰洋裝璜公司施作，有被上訴人與泰洋裝璜公司八十三年二月二日簽訂之委託裝修合約書可按，但該委託合約書成立之日期係八十三年二月二日，核與兩造訂立之房屋預定買賣契約書日期相同，且該委託裝修合約書內記載裝修之標的「關東橋里長伯」，均係印就妥適之定型化契約，適足證明上訴人金葉建設公司出賣系爭房屋，係以可施作夾層為契約之內容。而建築物搭建夾層，應依建築技術規則及其相關規定提出申請建造執照後，方得為之，此有新竹市政府八十九年六月七日（八九）府工建字第三五六四九號函可按，惟系爭大樓並未申請夾層之建造執照，為上訴人所不爭執，上訴人金葉建設公司在未取得夾層之建造執照，卻與被上訴人訂立可以施作夾層之契約內容，該夾層顯係違建而有被拆除之危險。被上訴人執此主張上訴人金葉建設公司有違約，應可採信。綜上，被上訴人主張向上訴人金葉建設公司買受系爭房屋，有前述所示違反契約之處，且該違約部分，已不能補正，則被上訴人依房屋預定買賣契約第十五條第一款約定主張解除房屋之買賣契約，應可准許。又被上訴人與上訴人就房屋與土地雖分別訂立房屋及土地買賣契約，惟房屋與土地不可分離，該房屋與土地買賣契約之效力，應有依存之關係，且依兩造所訂房屋預定買賣契約書第十七條、土地預定買賣契約書第十二條之約定，視同上訴人甲○○違約。被上訴人主張併解除其與上訴人甲○○所訂土地買賣契約，應予准許。復查，被上訴人已支付上訴人金葉建設公司房屋價金三十七萬八千元、支付上訴人甲○○土地價金七十八萬元，則被上訴人請求上訴人分別返還三十七萬八千元、七十八萬元自屬有據。又當事人約定契約履行之違約金過高者，法院固得民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍需依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本件依兩造所訂房屋、土地預定買賣契約書第十五條第一款、第十一條第一款約定上訴人有違約時，並應同時賠償所收價金同額之違約金。揆諸前開規定，應係損害賠償額預定性之違約金約定，並為兩造所不爭。爰審酌被上訴人因本件買賣契約各支付上訴人金葉建設公司、上訴人甲○○夾層裝修費五萬元、支付上訴人甲○○五萬元之代辦費外，被上訴人就其所受之其他損害，既未能具體敍明，併參酌其他社會經濟狀況等，認被上訴人請求違約金於上訴人金葉建設公司部分以十萬元為適當、上訴人甲○○部分以十五萬元為適當，逾此部分請求顯屬過高，應予核減。綜上所述，本件被上訴人本於房屋、土地預定買賣契約書第十五條第一款、第十一條第一款解除契約，請求上訴人金葉建設公司給付價金三十七萬八千元、違約金十萬元，合計四十七萬八千元本息，請求上訴人甲○○給付價金七十八萬元、違約金十五萬元，合計九十三萬元本息，為有理由，應予准許云云。為其心證之所由得，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決，關於其中駁回被上訴人請求上訴人金葉建設公司給付四十七萬八千元本息、上訴人甲○○給付九十三萬元本息部分予以廢棄，改判如被上訴人所聲明，於法核無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實暨解釋契約之職權行使，指摘原判決關於不利於己部分為違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年八月二十二日最高法院民事第五庭審判長法官朱錦娟法官顏南全法官蘇達志法官許澍林法官葉勝利右正本證明與原本無異書記官中華民國九十一年八月三十日

最高法院九十一年度台上字第一六六八號

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