最高法院九十一年度台上字第二六四號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第二六四號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

劉陽明律師

被上訴人

藍天建設股份有限公司

法定代理人

沈柏臣

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月九日台灣高等法院

第二審判決（八十九年度上字第九五號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十六年十二月間向被上訴人購買其在坐落台北縣淡水鎮○○段三六二號等二十二筆土地上所興建預售之地上十七層地下三層「站前藍波」大廈內編號Ｂ１棟四樓房地一戶（下稱系爭房地），已付價金新台幣（下同）六十五萬三千元。惟被上訴人明知系爭房屋並無施作合法夾層之可能，仍先以「空間彈性多變化」之廣告文宣及「夾層屋」之實景樣品為促銷手段，誘使伊締約，再以契約文字排除該「夾層」之施作，顯屬施用詐術。伊即得撤銷該房地之買賣契約。且系爭房屋並未申請夾層設計，容積率又已大致用罄，依現行法令根本無法以變更設計之方式申請補建夾層，被上訴人自屬給付不能，或不完全給付而無法補正其瑕疵，伊亦得解除契約等情，爰依撤銷系爭買賣契約及解除契約之規定，求為命被上訴人返還伊已付價金六十五萬三千元，加倍返還定金十萬元及依已付價金二分之一計算之懲罰性違約金三十二萬六千五百元，計一百零七萬九千五百元及自訴狀繕本送達日起加付法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：上訴人曾詳讀系爭房地買賣契約書後才簽約，該契約書第八條第三款既載明「夾層」須買方自行增建，依建築相關法令視為違章，即見「夾層」非屬伊依買賣契約所應負之給付義務，不生給付不能或給付不完全問題。況代銷系爭房地之訴外人甲山林廣告股份有限公司之銷售人員及廣告文宣均未稱系爭房屋係合法夾層屋，上訴人復已詳讀系爭房地買賣契約，伊亦不可能對之施用詐術。再者上訴人並非依消費者保護法提起本件訴訟，其依同法第五十一條規定請求給付懲罰性違約金，尤屬無據等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，無非以：上訴人於八十六年十二月間與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約書，向被上訴人購買系爭房地之事實，有兩造不爭之房地買賣契約書可證。該買賣契約中，並未將「夾層處理」、「使用夾層空間」等文字作為買賣契約內容之一部分，且系爭契約平面圖亦無「夾層」裝潢、傢俱或樓層之標示，契約書第八條第三款更約明：「依核准之建築圖說，本案均無夾層設計，如買方（即上訴人）需增加使用而自行之增建，依目前建築相關法令之規定視為違章，但日後仍依當時建築相關法令規定及主管機關認定為準。」顯見被上訴人自始即無欺騙上訴人之意圖。另依上訴人提出之廣告文宣觀之，其文字及圖片均無「夾層屋」字樣，或「夾層屋係屬合法建物」之內容。而樣品屋以夾層屋之建築樣式展現，係屬空間利用方法之展示，僅供購買者為房屋裝潢設計之參考，尚無從以該展示遽認被上訴人有施用詐術。此外，上訴人就其所主張銷售人員曾表示夾層屋係合法一節，未能舉證以實其說，其主張受被上訴人詐欺云云，自難採信。參以上訴人係另行與訴外人采邑室內設計工程有限公司簽訂「室內裝修工程合約書」，益徵被上訴人並未對上訴人施用任何詐術，致使上訴人陷於錯誤，上訴人更已明知「夾層屋」非屬被上訴人依約應為之給付，殊無被上訴人給付不能、不完全給付、瑕疵給付之問題。又系爭房地買賣契約書中既經述明本件建築無夾層設計，購買者如自行增建，係屬違章，則該契約文字已表示當事人真意，無須別事探求，否則無異認廣告用語之暗示及樣品屋之參考，效力反高過契約文字，顯然不當。上訴人主張系爭房地買賣契約書第一條、第八條第三款屬定型化契約條款，因系爭廣告圖說及樣品屋應構成契約之一部，屬非一般條款，前開第八條第三款之排除約定應屬無效，被上訴人不得執此為免責之抗辯云云，亦無可採。綜上所述，上訴人依民法第一百十四條、二百二十六條、二百二十七條、二百五十六條、三百五十九條之規定，請求被上訴人給付一百零七萬九千五百元本息，均屬無理，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

查上訴人於事實審一再主張：被上訴人如出於善意欲明示系爭房屋目前並無施作夾層之效用且如自行施作夾層屬違章建築，則被上訴人應於廣告文宣、樣品屋等為此一貫之堅持，然被上訴人促銷系爭房屋之廣告文宣載明：「絕版合法挑高四米二，空間彈性多變化。」「可裝潢成四房。」「誰能用這麼低的總價買到這麼划算的空間運用？

」等文字，並附有實景照片，樣品屋亦為夾層設計，由銷售人員為伊解說，更於現場仲介室內設計工程公司代為夾層施工，替伊支付夾層施工契約之定金。被上訴人上開種種實際作為均與契約條款背道而馳，適足以反證被上訴人確有詐欺之意圖，否則出賣人得任意以虛妄不實之廣告文宣以廣招徠，嗣後再以契約排除文宣所載責任，則其所為顯然已侵害一般消費者對交易安全之信賴，實有違衡平之理等語，並提出樣品屋照片四紙為證（見一審卷五頁反面、四七頁、四八頁、六九頁反面、七０頁反面、一五０頁正反面、一五一頁正反面，原審卷四一頁、五九頁、六０頁），徵諸被上訴人陳稱：樣品屋以夾層屋之建築樣式予以展現，屬空間利用方法之參考展示，僅供購買者作其房屋裝潢設計之參考云云（見原審卷二五頁），上訴人之主張似非全屬虛妄。

苟被上訴人以夾層屋之展示誤導上訴人之認知，再以契約文字排除其契約責任，是否得認被上訴人無詐欺情事？該排除被上訴人契約責任之文字，能否謂為係雙方合致之意思表示？而謂被上訴人無給付不能、不完全給付、瑕疵給付問題？均非無疑。原審未遑詳加斟酌研求，即嫌疏略。其次，上訴人曾另主張：伊簽約時僅有不足一小時之時間審閱系爭房地買賣契約書，實無從詳察系爭契約第八條第三款之真意，且此與消費者保護法施行細則第十一條所規定應給與消費者三十日以內之合理審閱期間有違，被上訴人自不得再援引契約條款約定以圖免責等語（見一審卷一五二頁、一七０頁，原審卷四一頁、六０頁反面），原審對此重要攻擊方法，疏未在判決理由項下記載其取捨意見，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第七庭