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最高法院九十二年度台上字第七○五號

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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第七○五號 上　訴　人　吸引力綜合百貨股份有限公司 法定代理人　戴春發 訴訟代理人　黃世芳律師 被 上訴 人　藍帶視聽歌唱有限公司 法定代理人　童岳年 右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年七月二十四日台灣高等 法院第二審更審判決（九十年度上更㈠字第九四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被 上訴人主張，伊向上訴人承租台北市○○○路○段一○七號十二樓及十二樓之一、之 二、之三、之四、之五、之六等房屋（下稱系爭房屋）供為營業使用，除每月付租新 台幣（下同）九十九萬二千七百八十九元外，尚一次交付押金五百五十萬元，租期自 民國八十四年四月十九日起至同年十二月三十一日止。嗣上訴人以伊欠租為由，於八 十四年十二月五日終止租約，並於是日收回系爭房屋。惟伊所交付之押金，除扣抵欠 租二百十一萬三千六百八十元及不當得利四十八萬六千二百五十九元外，尚餘二百九 十萬零六十一元。上訴人竟以伊未依約將系爭房屋回復原狀為由，拒絕返還等情，爰 依系爭租賃契約第四條約定，求為命上訴人如數返還，並自八十四年十二月六日起至 清償日止加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者不予贅列）。經查被上訴人主張之 上揭事實，有系爭租賃契約、收據可稽，並為上訴人所不爭，自堪信為真實。依系爭 租賃契約第七條第一款約定：租賃期間屆滿或終止合約時，被上訴人應於期限內返還 租賃物。除原建築固有設施完整保留外，將裝潢全部拆除清理完畢，並按附圖及估價 單恢復裝潢為辦公室，否則上訴人得依時價逕行恢復或折價，所有費用於押金中逕行 扣還。依其文意，應係指被上訴人於契約終止時，負有恢復裝潢為辦公室之義務。若 被上訴人違反此義務時，上訴人得選擇依時價逕行恢復或折價，所有費用於押金中扣 還。惟上訴人行使上開選項時，應以被上訴人有回復原狀之必要為前提。查被上訴人 於八十四年十二月五日並未將系爭房屋回復為辦公室裝潢之原狀，即逕以現狀將系爭 房屋交還上訴人。上訴人自得依上開約定選擇回復原狀之方法。但上訴人於點收系爭 房屋時，並未通知被上訴人以何種方式回復原狀，迄至八十六年四月十七日被上訴人 提起本件訴訟後，始辯稱：伊得以折價方式回復原狀，被上訴人不得請求返還押金云 云。然上訴人在被上訴人提起本件訴訟前，早於八十五年十月四日即已將系爭房屋出 租與訴外人頂辰有限公司（下稱頂辰公司）開設ＫＴＶ餐廳，並已由頂辰公司全部重 新裝潢等情，有勘驗筆錄及證人頂辰公司員工虞漢南之證言可按，則系爭房屋核無再 令被上訴人回復原狀之可能及必要，上訴人自不得再行請求被上訴人負回復原狀之義 務，並據以選擇被上訴人應負回復原狀之方法。次查被上訴人向上訴人承租系爭房屋 ，租金自八十四年五月一日起至五月三十一日止為一百零七萬二千一百二十六元。又 依系爭租賃契約第一條但書約定，被上訴人自八十四年六月一日起應將如附圖所示Ｂ 部分返還上訴人及將Ａ部分作為公共區域，租金則自八十四年六月一日起調降為九十 九萬二千七百八十九元。是被上訴人遲延返還Ａ、Ｂ部分房屋所得之不當得利為四十 八萬六千二百五十九元。末查依系爭租賃契約第四條約定：押金於被上訴人依約遷讓 房屋完妥後，上訴人無息退還，不得藉故拖延。按被上訴人交付上訴人之押金為五百 五十萬元，經扣除被上訴人之欠租二百十一萬三千六百八十元及被上訴人遲延交付Ａ 、Ｂ部分房屋所獲之不當得利四十八萬六千二百五十九元，尚餘二百九十萬零六十一 元。被上訴人請求上訴人如數返還，並自八十四年十二月六日起至清償日止，加付法 定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 查系爭租賃契約第四條約定：押金於被上訴人依約遷讓房屋完妥後，上訴人應無息退 還，不得藉故拖延；第七條約定：終止合約時，被上訴人應於期限內返還系爭房屋， 除原建築固有設施完整保留外，將裝潢全部拆除清理完畢，並按附圖及估價單恢復裝 潢為辦公室。否則上訴人得依時價逕行恢復或折價，所有費用於押金中逕行扣還。於 被上訴人依約返還租賃物後，上訴人無息退還押金（見一審卷一○至一一頁）。綜上 以觀，可知被上訴人於租約終止時，應於期限內將系爭房屋恢復裝潢為辦公室後返還 上訴人；而上訴人則應無息退還押金。如被上訴人未於期限內將系爭房屋恢復裝潢為 辦公室，上訴人得自行恢復或折價，所有費用於押金中逕行扣還。本件上訴人以被上 訴人欠租為由，於八十四年十二月五日終止租約，被上訴人未將系爭房屋恢復裝潢為 辦公室，即逕以現狀交還上訴人，而上訴人亦未自行裝潢為辦公室，押金亦未退還被 上訴人。似此兩造均未將系爭房屋恢復裝潢為辦公室，上訴人復不將押金退還被上訴 人之情形，是否非因上訴人於合約終止時已選擇以折價方式為回復原狀之方法所致， 即非無斟酌餘地。從而上訴人於事實審辯稱：伊於被上訴人未為回復原狀，負債務不 履行責任時，選擇以折價方式為損害賠償之方法，所有費用於押金中扣還。此時損害 賠償之債權即已確定。伊主張以伊對於被上訴人未依約回復原狀所得請求費用及不當 得利之債權與伊未退還被上訴人之押金債務抵銷。經抵銷後，被上訴人尚欠伊三十九 萬六千三百零二元云云（見二審更字卷一二頁、一七頁），核屬重要之防禦方法，原 審未於判決理由項下詳為說明其何以不足採取之意見，率以上訴人未將系爭房屋恢復 裝潢為辦公室，即將之另行出租，應無再令被上訴人回復原狀之可能及必要，因認上 訴人不得再行請求被上訴人負回復原狀之義務，進而為不利於上訴人之判決，非無可 議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 九十二 年 四 月 十 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 蕭 亨 國法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異 書 記 官中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十五 日