最高法院九十二年度台簡上字第二○號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台簡上字第二○號上　訴　人　大洋僑果股份有限公司法定代理人　陳清福訴訟代理人　方智雄律師陳福寧律師被上訴人　錢櫃企業股份有限公司法定代理人　劉　英訴訟代理人　彭意森律師右當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十二日台灣台北地方法院合議庭判決（九十一年度簡上字第五三四號），提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄，發回台灣台北地方法院。理由本件被上訴人主張：伊於民國八十五年十一月二十一日與建隆企業股份有限公司 (下稱建隆公司 )簽訂房屋租賃契約，承租建隆公司所有坐落於台北市○○區○○段三小段五九四之一、五九五、五九六之一及五九六之二號土地上門牌號碼為台北市中山區 ○○○路三○八號地上十層、地下三層，面積三五一○．七六平方公尺之建築改良物壹棟 (下稱系爭租賃物），租賃期間自八十五年十一月二十一日起至九十五年十一月十四日止，前三年每月租金為新台幣 (下同）二百五十二萬元，此後每年調高５％。嗣上訴人於八十六年十月二十一日以買賣取得系爭租賃物之所有權，並繼受房屋租賃契約之一切權利義務。系爭租賃物本是供伊所屬林森分公司作為經營錢櫃ＫＴＶ林森店使用，兩造約定之租金違反土地法第九十七條第一項﹁城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。﹂之強制規定，上訴人對於兩造就系爭租賃物約定之租金，逾前開土地法規定部分，並無請求權。系爭租賃土地價額為二億四千三百八十一萬八千元，房屋總價為六千四百五十萬六千四百六十九元，總價三億零八百三十二萬四千四百六十九元，每年租金上限額為三千零八十三萬二千四百四十七元，每月租金上限為二百五十六萬九千三百七十元等情，求為確認上訴人自九十年十一月十五日起至九十一年十一月十四日止，對伊每月逾二百六十四萬六千元之租金請求權不存在之判決。上訴人則以：土地法第九十七條所稱﹁房屋﹂係指﹁供住宅用之房屋﹂而言，因營業用房屋土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別，其應付租金不受土地法第九十七條租金最高限額之限制，系爭房屋位於商業區，且非供住宅使用，自無土地法第九十七條之限制等語，資為抗辯。原判決將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：按土地法第九十七條第一項規定：﹁城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限﹂，其立法意旨係為避免房屋所有權人借機哄抬房價，造成居住問題，只要係城市房屋之租賃，無論係營業用或住宅用房屋，均有前開租金最高額之限制。至最高法院五十四年台上字第一五二八號判例係認市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，故不受土地法第九十七條之限制。上訴人雖抗辯系爭房屋坐落台北市○○○路三○八號，鄰近長春路、民生東路及中山北路等主要道路，地處市中心，大眾交通運輸條件良好，周邊百業林立，形成一商圈，被上訴人於鄰近之林森北路一三九號開設旗鑑店，益見該地區具有龐大之特殊商業利益，其經濟價值顯非一般供居住使用之建物可擬等語。惟前開最高法院判例，係因市場經營者不惟提供攤位予承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，與一般單純承租者有別，故排除土地法第九十七條第一項規定之適用。而位於林森北路地區內之任何一建物，皆得享有該地區所具有交通便捷、人潮匯聚之商業利益，則此商業利益，顯非系爭租賃房屋本身得提供。又ＫＴＶ之經營、管理既由被上訴人自為，仍須不斷更新其設備，以吸引消費者消費，尚難認系爭房屋位於商業區及建物係為其量身建造，即認有特殊利益存在。查系爭五九四之一號土地面積三十八平方公尺，八十九年七月申報地價為每平方公尺六萬四千一百二十一元，總價二百四十三萬六千五百九十八元；五九五號土地面積三百一十七平方公尺，申報地價為每平方公尺十三萬三千一百五十七元，總價四千二百二十一萬零七百六十九元；五九六之一號土地面積為三十一平方公尺，八十九年七月申報地價為每平方公尺十八萬四千七百八十八元，總價為五百七十二萬八千四百二十八元；五九六之二號土地面積為十七平方公尺，其申報地價為每平方公尺十萬六千七百七十五點二元，總價一百八十一萬五千一百七十八元，以上土地申報地價合計五千二百一十九萬零九百七十三元。系爭房屋面積三千五百一十點七六平方公尺，現值為六千四百五十萬六千四百六十九元。依土地法第九十七條第一項之規定，系爭土地及建物申報總價為一億一千六百六十九萬七千四百四十二元，其每年租金額最高為一千一百六十六萬九千七百四十四元。系爭租約約定自八十五年十一月二十一日起至九十五年十一月十四日止，前三年每月租金為二百五十二萬元，此後每年調高百分之五，則自約定之始，每年租金額即為三千零二十四萬元，固已超過土地法第九十七條第一項之規定，惟被上訴人自認其自九十年十一月十五日起至九十一年十一月十四日止，每月對被上訴人之租金債權為二百六十四萬六千元，並請求確認超過二百六十四萬六千元之租金請求權不存在，基於私法自治及訴訟當事人處分權主義，應認九十年十一月十五日起至九十一年十一月十四日止，上訴人對被上訴人每月租金請求權為二百六十四萬六千元。從而被上訴人請求確認上訴人對於系爭租賃物於前開期間，每月逾二百六十四萬六千元之租金請求權不存在，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按土地法第九十七條之立法意旨為﹁城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。﹂，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。查依卷附被上訴人 (變更前之名稱為錢櫃視聽顧問有限公司）與上訴人之前手建隆公司於八十年十二月五日訂立之房屋租賃合約第一條約定：﹁租賃標的物：甲方（指建隆公司）關係人所有房屋，座落台北巿中山區○○段○○段五九五、五九四｜一地號土地上，興建地上九樓，地下三樓商業大樓全部面積約九００坪餘 (詳見所附圖件，實際面積以地政事務所登記為準）﹂，第六條約定：﹁雙方約定租賃標的完成程度：１結構體完成並領取使用執照。２裝設十人份之電梯兩部。３冷水系統增設加壓裝置或配管獨立供水。４每房間設供水之獨立閘門開關凡而。５預配瓦斯幹管。６申請裝置綜合用電，每層獨立電錶。７完成隔間及衛浴設備。８音響、電話、監視系統之幹管及冷水系統之配管埋設。﹂ (見一審卷二五、二六頁），系爭房屋台北巿政府工務局八十三年一月十二日八三建字第０二四號建造執照及八十五年九月十六日八五使字第三七九號使用執照記載：除地下第三層為防空避難室、第一層部分（四０‧五０平方公尺）為停車場外，其餘地下第一、二層、第一層（一四六‧二四平方公尺）至第十層之用途均為娛樂健身服務業（視聽伴唱遊藝場）（見一審卷二二二至二二五頁），則上訴人主張系爭房屋係專為被上訴人經營視聽伴唱遊藝場之需求而量身建造，即非無據。系爭房屋既係專為被上訴人營業使用而建造，實際上並供其經營視聽遊藝事業之商場，揆之上開說明，應認其租金無土地法第九十七條規定之適用。原判決見未及此，遽為相反之解釋而為上訴人敗訴之判決，於法有違。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。中華民國九十二年五月二十二日最高法院民事第六庭審判長法官吳正一法官劉福來法官鄭玉山法官黃義豐法官朱建男右正本證明與原本無異書記官中華民國九十二年六月十一日：

最高法院九十二年度台簡上字第二○號

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