九十三年度台上字第一二０二號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：93 年 06 月 17 日

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一二０二號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　徐美玉律師黃紹文律師被上訴人　　唐榮鐵工廠股份有限公司法定代理人　陳鴻濱訴訟代理人　楊傳珍律師吳光陸律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十九日台灣高等法院台南分院第二審判決︵八十八年度上字第一一四號︶，提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於命上訴人遷讓交還房屋及給付金額暨負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。理　由本件被上訴人原法定代理人陳鴻濱雖於九十一年八月十二日變更為劉憲同，惟其原法定代理人委任有訴訟代理人楊傳珍律師及吳光陸律師，依民事訴訟法第一百七十三條前段規定，本件訴訟程序並不當然停止，合先說明。次查被上訴人主張：訴外人億成建設有限公司︵下稱億成公司︶擅將被上訴人所有坐落臺南市○○○路○段一三六號房屋︵下稱系爭房屋︶出賣予上訴人，該房屋為上訴人無權占有，妨害被上訴人所有權之行使等情。爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百九十七條之規定，求為命上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並給付被上訴人自民國七十一年三月一日起至遷讓房屋之日止，按月依建物申報總價額年息百分之十計算損害賠償金之判決。上訴人則以：億成公司係受被上訴人委託，代理被上訴人將系爭房屋出售予上訴人，其買賣契約之效力及於被上訴人。被上訴人事先委託億成公司代為銷售房屋，事後同意辦理交屋及接通水電，且於上訴人向億成公司購買房屋簽約、繳款及交屋時，均派人在場監看瞭解，亦應認被上訴人已承認本件買賣之效力。億成公司以代被上訴人銷售房屋之地位訂約，且為相對人所明知，兩造間亦能成立隱名代理行為，其法律效果亦歸屬於被上訴人。又上訴人係自億成公司取得占有系爭房屋，而億成公司對被上訴人有占有之權源，上訴人自不可能為無權占有。被上訴人不得請求上訴人遷讓交還房屋、賠償損失及返還利益。被上訴人縱有損害賠償請求權，亦已罹於時效而消滅，上訴人亦得拒絕給付等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人遷讓交還系爭房屋及給付如原判決主文第二項所示之金額，無非以：被上訴人主張其為系爭房屋所有權人，被上訴人與訴外人億成公司於七十年八月八日簽訂委託銷售國榮新村房地契約，另上訴人與億成公司於七十二年間訂立承攬銷售房地買賣契約書、國榮新村契約書，購買系爭房屋︵契約標的即舊門牌：臺南市○○路一一七號︶等事實，為上訴人所不爭執，並有建物登記謄本及前開契約書為證，堪信為真實。依上訴人與億成公司訂立之買賣契約即國榮新村承攬銷售房地買賣契約書，及上訴人所提出之唐榮鐵工廠股份有限公司營建廠七一唐建業字第四五三二號函記載內容，足認億成公司乃以自己名義出賣系爭房屋，並非以被上訴人名義出賣系爭房屋，系爭買賣契約之當事人出賣人為億成公司，買受人為上訴人，允無疑義。億成公司與被上訴人雖訂立有「委託銷售國榮新村房地契約」，惟由該契約第二條約定，可知被上訴人僅就銷售國榮新村而為委託，就銷售房地買賣契約之訂定及應負擔之稅捐規費，則應由被上訴人與買受人雙方為之，億成公司不得居間代理，故被上訴人與億成公司所訂之契約，乃屬居間契約，被上訴人並無將買賣契約之訂定，交由億成公司代理之意思甚為明確。又億成公司係以自己之名義與上訴人訂定房屋買賣契約，上訴人在簽約時亦無誤認億成公司係有權代理之餘地，故根本不成立代理或隱名代理之情形，亦無表見代理之適用。億成公司受託銷售國榮新村房地，僅為訂約之媒介，依契約之性質及契約之內容，被上訴人均無將系爭房屋交付億成公司占有之必要，億成公司對被上訴人既非有權占有，亦無占有情事，縱上訴人因向億成公司買受系爭房屋，得向億成公司主張有權占有，亦不得轉向被上訴人主張其有權占有系爭房屋。本件買賣契約既存在於億成公司與上訴人之間，上訴人、被上訴人與億成公司，於何時訂立契約承擔之契約，上訴人悉未舉證以實其說，縱被上訴人有於億成公司與上訴人訂約時在場、交屋予上訴人使用、同意上訴人接水電或收受億成公司轉交之價金等情事，亦不足以證明被上訴人有承擔買賣契約之事實。況依億成公司負責人薛忠國到場陳述之證言，被上訴人所以將系爭房屋交付上訴人使用，並同意上訴人接通水電，並非係基於履行契約，而是當時之承購戶採取吵鬧之方式，被上訴人才同意其「暫時」搬進房屋。被上訴人之交屋與同意接通水電，亦不能認為有承擔買賣契約之意。上訴人與億成公司簽訂系爭房屋之買賣契約，依債之相對性，只有對人之效力，效力並不及於被上訴人，上訴人不能對被上訴人抗辯係有權占有，上訴人抗辯契約存在於兩造間及表見代理、隱名代理、有權占有、無權處分經承認、契約承擔等情，均無可採。上訴人既無權占有系爭房屋，被上訴人依所有物返還請求權之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，自屬有據，應予准許。又無權占有他人房屋，他人受有相當租金之損害，占有人則受有相當租金之利益，為社會通常之觀念，本件上訴人無權占有系爭房屋，被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人返還占有系爭房屋之利益，自無不可。上訴人雖於七十二年間與億成公司訂立買賣合約，占有系爭房屋，惟上訴人以消滅時效完成為抗辯，被上訴人僅得請求返還自本件起訴之日回溯五年起算即自八十一年四月十二日起至遷讓房屋之日止之利益。經斟酌系爭房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益等情事，認本件以房屋核課現值之年息百分之八計算相當於租金之不當得利為適當。依此計算侵權行為及不當得利之數額，上訴人應給付被上訴人四十萬四千二百八十一元，及自九十一年一月十六日起至遷讓房屋之日止，按月給付三千二百八十元等詞，為其判斷之基礎。查原判決既依證人薛忠國之證言，認定被上訴人同意將系爭房屋交付上訴人使用，及同意接通水電，竟又認上訴人係無權占有系爭房屋，而為上訴人不利之判決，其理由前後顯有矛盾。究竟被上訴人有無同意上訴人占有使用系爭房屋？如有同意，被上訴人能否主張上訴人為無權占有，而依所有權之作用及侵權行為、不當得利之規定，請求上訴人遷讓交還房屋及賠償損害金、返還不當得利，即有斟酌之餘地。上訴論旨，執以指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　六　　　月　　十七　　日最高法院民事第二庭審判長法官曾　桂　香法官劉　福　聲法官黃　秀　得法官顏　南　全法官許　澍　林右正本證明與原本無異書記官中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　七　　　月　　　六　　　日ｍ

最高法院九十三年度台上字第一二０二號

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