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最高法院九十三年度台上字第一五六三號

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最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一五六三號 上　訴　人　大華建設股份有限公司 法定代理人　林文亮 訴訟代理人　洪堯欽律師 上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　連元龍律師 林重宏律師 被 上訴 人　乙○○ 丙○○ 被 上訴 人　丁○○ 戊○○ 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十月一日台灣高等 法院第二審更審判決（九十一年度上更㈠字第三三號），各自提起上訴，本院判決如 下： 主 文 原判決關於駁回上訴人甲○○之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 上訴人大華建設股份有限公司之上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人大華建設股份有限公司負擔。 理 由 本件上訴人大華建設股份有限公司（下稱大華公司）及被上訴人乙○○、丙○○（下 稱乙○○等二人）起訴主張：對造上訴人甲○○於民國八十一年三月三十一日向大華 公司購買該公司於坐落台北縣汐止鎮○○段社后下小段一四○之一○等號土地上興建 之「雅典王朝」Ｂ５棟十二樓房屋一戶及Ｂ棟地下停車場車位一個（下稱系爭房屋） ，並向乙○○等二人購買系爭房屋坐落之基地（下稱系爭土地），房屋及土地之價金 各為新台幣（下同）三百八十六萬五千元。乙○○等二人於八十一年六月四日即將系 爭土地所有權移轉登記與甲○○，大華公司及乙○○等二人並於同年十一、十二月間 通知甲○○辦理交付房地手續及給付土地、房屋尾款各二百四十六萬五千元、二百二 十八萬五千元，惟為甲○○所拒。嗣甲○○於八十二年四月十六日將房屋及車位預定 買賣契約書之買受人變更為第一審共同被告陳九芳（於第一審訴訟進行中死亡，由被 上訴人丁○○、戊○○承受訴訟），大華公司於八十二年間通知陳九芳辦理交屋手續 及給付房屋尾款，陳九芳亦拒絕辦理，應負受領遲延責任。後因公寓大廈管理條例公 布施行，依該條例第四條規定大華公司已不能將系爭房屋所有權單獨移轉登記與陳九 芳，屬可歸責於陳九芳之事由致給付不能，大華公司仍得請求陳九芳給付房屋尾款， 甲○○亦應給付土地尾款予乙○○等二人等情，爰本於買賣契約之法律關係，求為命 甲○○給付乙○○等二人二百四十六萬五千元、陳九芳給付大華公司二百二十八萬五 千元，及均加付法定遲延利息之判決，並於丁○○、戊○○（下稱丁○○等二人）承 受訴訟後，請求其二人連帶給付。 上訴人甲○○及被上訴人丁○○等二人則以：甲○○已給付乙○○等二人土地分期款 一百四十萬元、委託代辦費用二十一萬三千元，陳九芳已給付大華公司房屋分期款一 百五十八萬元及委託代辦費用十八萬八千九百三十一元，而大華公司迄未將系爭房屋 所有權移轉登記與陳九芳，乙○○等二人與大華公司亦未通知伊辦理系爭房地交付手 續，伊無受領遲延可言。嗣因公寓大廈管理條例公布施行，大華公司不能將系爭房屋 所有權移轉登記與陳九芳，屬可歸責於大華公司之事由致給付不能，陳九芳自無給付 系爭房屋尾款之義務。又乙○○等二人遲延交付系爭土地，且因上開條例施行，系爭 土地之交付對甲○○已無利益；另大華公司未依約規劃車位，系爭車位因設置變電箱 ，已無法使用，且不能補正，伊乃於八十七年七月三日依法解除契約，即無給付價金 之義務等語，資為抗辯。甲○○、陳九芳並於第一審主張伊已於八十七年七月三日通 知乙○○等二人、大華公司解除系爭土地、房屋及不動產（車位）之買賣契約，本件 買賣契約業經解除，乙○○等二人及大華公司自應返還伊已付之土地、房屋價款及代 辦費用等情，提起反訴請求乙○○等二人給付甲○○一百六十一萬三千元，大華公司 給付陳九芳一百七十六萬八千九百三十一元，並均加計法定遲延利息之判決，並於丁 ○○等二人承受訴訟後請求大華公司給付（第一審就本訴部分，判命甲○○給付乙○ ○等二人二百四十六萬五千元本息，並駁回大華公司之請求。反訴部分為甲○○及丁 ○○等二人敗訴之判決。大華公司、甲○○及丁○○等二人各就本訴及反訴其敗訴部 分，上訴第二審。原審就本訴部分維持第一審所為大華公司及甲○○敗訴之判決，駁 回大華公司及甲○○之上訴，暨就反訴部分將第一審關於駁回丁○○等二人請求大華 公司給付一百七十六萬五千九百三十一元本息部分判決廢棄，改判命大華公司如數給 付，並維持甲○○部分之敗訴判決。大華公司、甲○○各就本訴及反訴其敗訴部分， 提起第三審上訴。丁○○等二人承受訴訟後請求大華公司給付超過一百七十六萬五千 九百三十一元本息部分，業經本院發回前原法院判決敗訴確定）。 原審以：查甲○○原向乙○○等二人、大華公司購買系爭土地及房屋，已給付乙○○ 等二人土地款一百四十萬元及代辦貸款費用二十一萬三千元，嗣於八十二年四月十六 日將房屋及車位買賣契約之買受人變更為陳九芳，陳九芳亦已給付大華公司房屋款一 百五十八萬元及代辦貸款費用十八萬五千九百三十一元，另乙○○等二人已於八十一 年六月四日將系爭土地所有權移轉登記與甲○○。陳九芳於八十八年五月十八日死亡 ，丁○○等二人為其法定繼承人，迄未辦理交屋手續之事實，為兩造所不爭執，並有 系爭土地、房屋、不動產（車位）預定買賣契約書、土地登記簿謄本、戶籍謄本、收 據可稽，堪信為真實。按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日始公布施行， 在該條例公布施行前，土地與房屋為各別之不動產，各得為單獨交易之標的（參照最 高法院四十八年台上字第一四五七號判例），該條例第四條所規定：「專有部分不得 與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移 轉或設定負擔」，並無溯及效力，是甲○○於八十二年四月十六日經大華公司、乙○ ○等二人同意將系爭房屋及不動產（車位）預定買賣契約書之買受人變更為陳九芳， 應屬有效。而陳九芳與大華公司簽訂之不動產預定買賣契約書（車位）第一條明定「 買賣車位標示：台北縣汐止鎮○○段社后下小段一四○之一○地號所在大華建設雅典 王朝地下室所屬停車位第二十六號（如圖示）位置」，並於契約附件之「平面圖」編 號二十六之車位位置打勾，蓋用大華公司負責人林文亮印章，以資確認，足見買賣標 的物車位部分應已特定，大華公司依約應交付該特定之車位。又系爭房屋位在台北縣 汐止市○○街，屬於台北市與台北縣之交界地帶，出入台北市當以駕駛汽車較為方便 ，故陳九芳購買系爭房屋及地下停車位，當係出於整體之考量，若出賣人提出房屋之 給付未能連同車位一併提出，即難認合乎債之本旨，自不生提出之效力。又系爭房屋 預定買賣契約書第九條第一項約定系爭房屋預定於八十二年六月間交屋；第六條約定 買受人同意總價款於付款時，由大華公司以書面通知，並指定繳納日期地點，五日內 以現金或即期支票繳付；同條第三項並約定買受人接到大華公司通知交屋期間內將尾 款二百二十八萬五千元付清後，大華公司應將房屋交付買受人。足見大華公司依約應 於八十二年六月間以書面通知陳九芳辦理交屋及繳納尾款手續，並交付系爭房屋（含 車位）與陳九芳。大華公司雖稱伊已於八十一年十一、十二月間、八十二年間曾分別 通知甲○○、陳九芳辦理交屋，且於同月二十九日由甲○○簽署房屋點交單云云，惟 該編號二十六號之停車位已特定，並未經買受人陳九芳同意變更，設立變電箱無法供 停車使用，是大華公司就車位部分顯已無法依約提出給付，其通知交屋，亦不生提出 給付之效力。是陳九芳主張大華公司給付遲延，即屬可採。次按債務人於給付遲延中 陷於給付不能者，應自是時起，依不能給付之規定定其責任，其已生之遲延責任並不 因而消滅，亦不得認凡於債務人給付遲延中發生給付不能之情形，即屬可歸責於債務 人之事由所致。查大華公司對於房屋之交付固有遲延，然該房屋之移轉所以發生給付 不能，係因公寓大廈管理條例之公布實施，屬法律之規定而致給付不能，其給付不能 應認不可歸責於雙方當事人。依民法第二百二十五條第一項及第二百六十六條第一項 規定，大華公司得免為給付，陳九芳亦得免為對待給付，則大華公司不得本於買賣契 約，請求丁○○等二人連帶給付房屋尾款。而陳九芳既已給付大華公司房屋價款一百 五十八萬元、委託代辦費用十八萬五千九百三十一元，合計一百七十六萬五千九百三 十一元，則其繼受人丁○○等二人依同法第二百六十六條第二項之規定，反訴請求大 華公司返還一百七十六萬五千九百三十一元，即屬有據。又查，乙○○等二人主張伊 於八十一年十一、十二月間以書面通知甲○○辦理交付系爭房地手續及繳交尾款等情 ，業據證人郭碧玉證述屬實，參以甲○○於八十二年四月間委請劉立鳳律師致大華公 司之存證信函提及「八十一年十一、十二月間大華公司於領取使用執照後突然通知吾 等辦理交屋手續暨配合辦理銀行尾款繳交尾款等事宜」等語，及乙○○等二人已於八 十一年六月四日將系爭土地所有權移轉登記與甲○○，應無拒絕交付土地之理。足證 乙○○等二人上開主張為可採。乙○○等二人依土地預定買賣契約書第三條第三項之 約定，請求甲○○給付土地尾款，亦屬有據。甲○○抗辯因乙○○等二人遲延交付土 地及上開條例之公布施行，致系爭土地之交付對伊已無利益，伊無給付土地尾款之義 務云云，並進而主張解除土地買賣契約，反訴請求乙○○等二人返還其已付之一百六 十一萬三千元，即屬無據。從而，乙○○等二人請求甲○○給付土地尾款二百四十六 萬五千元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年八月四日起，至清償日止，按年息百 分之五計算利息，暨丁○○等二人依不當得利之法律關係及繼承之法則，反訴請求大 華公司給付一百七十六萬五千九百三十一元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日即八十七 年九月二十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算利息，均屬有理由，應予准許 ；大華公司請求丁○○等二人連帶給付二百二十八萬五千元本息，甲○○反訴請求乙 ○○等二人給付一百六十一萬三千元本息，均無理由，不應准許等詞。爰就本訴部分 維持第一審所為大華公司及甲○○敗訴之判決，駁回大華公司及甲○○之上訴，暨就 反訴部分將第一審關於駁回丁○○等二人請求大華公司給付一百七十六萬五千九百三 十一元本息部分判決廢棄，改判命大華公司如數給付，並維持甲○○部分之敗訴判決 。 ㈠關於原判決駁回上訴人甲○○之上訴部分： 查甲○○原係分別與乙○○等二人及大華公司訂立土地、房屋買賣契約，其後房屋及 車位部分雖變更買受人為陳九芳，惟系爭房屋屬區分所有建物，甲○○係購買土地應 有部分，以所購房屋之主建物面積占該基地之比率計算（見一審卷八頁土地預定買賣 契約書第一條），土地價款按房屋施工進度給付，甲○○應於接到賣方通知交付「房 屋」及土地期間內，將尾款付清（同契約書第三條第三款及付款明細表）；房屋預定 買賣契約書第七條、第九條則約定買方如委託賣方代辦貸款以資交付尾款者，應將房 屋連同「其持分土地」提供擔保，買方未依約繳清應付之各期房「地」買賣價款，賣 方不負遲延交屋責任，且得拒絕辦理交屋（見一審卷二○至二三頁）。則系爭土地買 賣契約及系爭房屋（含車位）買賣契約，依其性質及當事人之意思，似係具有一定依 存關係而互相結合之聯立契約，即一個契約之效力或存在依存於另一契約，同其命運 。而原審既認定大華公司無法依約交付該特定車位，不生提出系爭房屋給付之效力， 該公司就系爭房屋有給付遲延情事，且因公寓大廈管理條例第四條之公布施行，致大 華公司不能將系爭房屋所有權移轉登記與陳九芳，則甲○○主張大華公司未依約規劃 車位，該車位現係設置變電箱，屬可歸責於大華公司之事由，致不完全給付且不能補 正，伊已於八十七年七月三日解除土地買賣契約；又因法令變更，伊對系爭土地無法 利用，給付已無實益，依民法第二百三十二條規定，伊得拒絕該給付等情（見一審卷 一二九頁正反面、原審更㈠卷一五四至一五五頁），核與判斷甲○○有無給付乙○○ 等二人土地尾款之義務，及得否請求乙○○等二人返還已付之價金及代辦費攸關。乃 原審未詳予審認，遽以上開理由，為甲○○敗訴之判決，自嫌速斷。甲○○上訴論旨 ，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。 ㈡關於原判決命大華公司給付及駁回其上訴部分： 此部分經核於法並無違背。又查丁○○等二人在原審於九十一年八月二十三日提出民 事辯論意旨狀已陳明大華公司若依約於八十二年六月間即履行交付房屋及車位之義務 ，亦不致因公寓大廈管理條例實施而無法使陳九芳取得房屋所有權登記之給付不能之 情事，故此給付不能實係可歸責於大華公司，依民法第二百二十五條規定，陳九芳已 無給付義務，縱認大華公司亦無可歸責事由，則本件即屬不可歸責於雙方當事人之事 由致給付不能，依民法第二百六十六條第一項規定，陳九芳亦可免為對待給付，而依 民法第二百六十六條第二項之規定，大華公司更應將陳九芳已繳款項退還陳九芳之繼 承人即被上訴人（見原審更㈠卷一七○頁），則丁○○等二人已主張依民法第二百二 十五條、第二百六十六條第二項之規定為請求，甚為明確。大華公司謂丁○○等二人 未主張民法第二百二十五條、第二百六十六條之規定為請求，原審以之為裁判，屬訴 外裁判云云，顯係誤會。大華公司上訴論旨，就原審採證、認事之職權行使及其他與 判決基礎無涉之理由，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為有理由，上訴人大華公司之上訴為無理由。依 民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　七　　　月　　二十九　　日 最高法院民事第五庭 審判長法官 吳　正　一法官 劉　福　來法官 黃　秀　得法官 黃　義　豐法官 蘇　達　志右正本證明與原本無異 書 記 官 中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　八　　　月　　 十八 　　日 Ｋ