最高法院九十三年度台上字第二五０三號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第二五０三號上　訴　人　財團法人中華基督教衛理公會法定代理人　蕢建華訴訟代理人　宗淑媛律師李念祖律師牛豫燕律師黃富女律師被上訴人　財政部國有財產局台灣南區辦事處法定代理人　莊翠雲訴訟代理人　王寶輝律師右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十三年八月十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度重上更㈠字第二八號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：上訴人於民國五十一年十一月十六日出具切結書（下稱系爭切結書）載明：「保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠之用，決不轉售轉租或作其他用途，否則聽憑貴處撤銷買賣關係，無息領回已繳款項」等語，以擔保其所承購之國有土地，將來僅供公益事業使用，而申請伊轉報行政院核准專案讓售，進而於五十二年四月九日向伊購買重測前坐落高雄市前鎮區○○○段一─一七地號等四十二筆國有土地，擬以興建「福音新村」。惟上訴人於五十二年間申購上開土地後，竟於六十三年間違約將其中重測前同段一八二地號等十六筆土地轉賣於訴外人張復成興建「三多高級公寓」，且於出具預告登記承諾書就其餘如第一審判決附表（下稱附表）所示六筆土地及同所一五五○地號土地（下稱系爭土地）辦畢預告登記後，即大舉興訟訴請當初收容之難民、貧民住戶遷讓，並將系爭土地規劃為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ區，而與訴外人宏巨建設股份有限公司（下稱宏巨公司）簽訂合建契約，或委由訴外人奇育營造工程有限公司（下稱奇育公司）合作興建商業住宅大樓，將該大樓為出租之營利行為，甚並成立預告登記塗銷小組，規劃排除系爭一五五０地號土地預告登記。嗣因塗銷預告登記未果，竟任由訴外人皇雄建設股份有限公司（下稱皇雄公司）以新台幣（下同）一千萬元之小額債權聲請台灣高雄地方法院強制執行，由宏巨公司負責人段津薪另行設立之皇普建設股份有限公司（下稱皇普公司）拍定取得現值達十億以上之系爭一五五０地號土地所有權，藉以排除該地號土地預告限制移轉登記之效力。又上訴人於訴請當初收容之難民、貧民戶遷讓之後，更將系爭一０九一、一四九二、一四九四、一四九六地號土地上原供難民住宅及謀生工廠使用之建物拆除，並就系爭一０九一地號土地申請高雄市政府工務局核發建造執照，擬興建地下三層、地上十二層之辦公大樓，其餘土地則任由荒廢，伊自得依系爭切結書第二條之約定解除兩造間系爭土地之買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示等情，爰依解除契約回復原狀之法律關係，求為命上訴人將附表所示之土地所有權移轉登記於伊之判決。上訴人則以：系爭切結書並無伊之印鑑印文，被上訴人要求伊出具切結書，並無法律依據，且屬行政處分附加之條款，亦欠缺法律授權而不生效力。況該切結條款之真意僅在擔保買賣雙方確實依約完成買賣手續而已，買賣手續完成，即失所附麗而失其效力。又伊雖曾就系爭土地與建商間簽訂合建契約或有出租之議，惟均以本件預告登記得以塗銷登記為前提，且嗣後皆因不能塗銷預告登記而解除契約，亦不構成違反切結書或預告登記。伊與皇雄公司就系爭土地簽訂之合建契約，亦已協議解除，被上訴人何得解除買賣契約？又系爭土地分別為獨立之不動產，係屬可分之給付，被上訴人不得以其中一筆土地違反切結書或預告登記，即主張解除全部買賣契約。再台灣地區既已無所謂港澳難民，顯與五十年代之社會情勢不同，應准依新修正之民法第二百二十七條之二第一項規定變更上開第二項約定之法律效果，認其已無拘束力或其拘束力應受限制，縱認被上訴人之請求為有理由，伊亦得以買賣價金之返還與其解除買賣契約移轉系爭土地所有權登記，為同時履行抗辯等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，並諭知被上訴人同時履行對待給付之判決，無非以：本件上訴人於五十二年四月九日申請被上訴人轉報行政院核准以「專案讓售」土地後，上訴人所為申請買受之表示，即視為要約，觀之國有非公用不動產讓售作業程序第七條規定至明，其申請買受之意思及條件表示，既經被上訴人表示讓售之承諾，即成為買賣契約之一部分，依民法第一百五十三條第一項規定，而有拘束兩造之效力。且系爭切結書上除切結書人欄上僅蓋用「財團法人中華基督教衛理公會董事長印」，並經上訴人當時法定代理人施季言簽名蓋章外，其於尾頁「中華民國五十一年十一月十六日」處更蓋用上訴人『大印』，是依上開簽章之形式記載，已足以推斷系爭切結書，係由訴外人施季言合法代理上訴人為要約之行為。其次，被上訴人於知悉上訴人違約將其中重測前戲獅甲段一八─二地號等十六筆土地轉賣張復成興建「三多高級公寓」之後，旋即通知上訴人「前於民國五十二年向本處切結承購高雄市 ○○○段一─一七地號等國有土地四十筆依照切結書規定不得作其他用途及轉售轉租，否則聽憑本處撤銷買賣關係，無息領回已繳價款，『仍維持前議』，不得轉售及變更使用」，並經財政部國有財產局（下稱國有財產局）以六十四年四月十四日台財產二字第三六四０號函示：「中華基督教衛理公會違約轉售國有土地一案准照所擬依法提起訴訟」，足見上訴人主張其與國有財產局間業已達成「其餘之土地依照協議辦法辦理預告登記，取消已具之切結書」之內容，顯非真實。況上訴人出售上開重測前戲獅甲段一八─二地號等十六筆土地後，行政院即以六十四年八月八日台六十四財五八七一號函責令財政部查明依法處理，基於依法行政原則，被上訴人縱與上訴人間達成協議解除部分切結保證責任，以補差價方式，同意上訴人出售上開重測前戲獅甲段一八─二地號等十六筆土地，亦絕不可能取消切結事項。上訴人主張系爭切結書之效力，已由預告登記所取代云云，委不足採。且兩造間前於六十四年間合意解除戲獅甲段一八─二地號等十六筆土地之買賣關係，與本件行使法定解除權不同。又上訴人於第一審雖提出與皇雄公司間合建契約，早於八十七年八月三十一日協議解除，惟被上訴人就上開協議書於第一審即堅決否認其真正，乃上訴人非僅未舉證證明其真正，參之卷附高雄市政府八十六年度訴字第一二九九一號訴願決定書認定上訴人與皇雄公司間就系爭一四九二、一四九四及一四九六號土地所簽訂之合建契約仍存在，以及上訴人所提台灣台北地方法院八十六年度重訴字第九七一號判決理由之記載等情觀之，足證系爭一四九二、一四九四及一四九六號土地所簽訂之合建契約仍存在，尚未合法解除至明。況上訴人與皇雄公司間所簽訂之合建契約，倘確如上訴人所主張均附有「塗銷系爭土地預告登記」為履約前提，並責由皇雄公司成立「預告登記塗銷小組」，何以皇雄公司乃以上訴人遲延給付為由，就系爭一五五０地號土地部分解除契約，且以該事件之起訴狀繕本送達為解除契約表示，並請求上訴人加倍返還保證金及因債務不履行之損害賠償？其乃係利用強制拍賣程序，以達到塗銷預告登記之目的。茲上訴人既將系爭土地作其他用途，縱令皇雄公司乃以上訴人遲延給付為由，就系爭一四九二、一四九四、一四九六及一五五０地號土地解除契約，且以起訴狀繕本送達為解除契約表示，並請求上訴人加倍返還保證金及因債務不履行之損害賠償，聲請強制執行拍賣，亦不影響上訴人違背系爭切結書之結果。再上訴人原擬與宏巨公司於系爭一四八九 ─一、一四九一地號土地上合作興建地下一層地上十六層及五層之集合式住宅一棟，嗣因宏巨公司未依約辦理系爭土地上預告登記，乃於八十七年二月間與奇育公司簽訂工程契約，完成上開申請建築物之興建，此為上訴人不爭之事實。後上開興建完成之建物，其中地上五層房屋部分，即以每月租金五千元出租予原住戶，不僅與切結書第二條約定「不得出租」之內容有違，且上訴人於上開地上十六層房屋提供九二一地震災戶借用未果後，竟將上開十六層房屋區分「房位」出租供為宿舍使用，有住宿招募通知可稽，而依上開招募通知書所示，單就其上所示平面圖所區隔「房位」計算租金結果，每戶每年租金竟高達十萬元，足見上訴人就系爭一四八九─一、一四九一地號土地上興建之上開地上十六層房屋，並非以舉辦慈善事業之用，而完全屬於營利行為，顯有違系爭切結書所載：「不得轉售、轉租或作其他用途」之內容，而有悖於舉辦慈善事業之目的。另上訴人除就系爭一０九一地號土地申請高雄市政府工務局核發高市工建築字第０九００七號建造執照，擬興建地下三層、地上十二層之辦公大樓外，其餘土地更任由其荒廢，並經稅捐稽徵機關派員於現場勘驗屬實，亦有上訴人所提高雄市政府八十六年度訴字第一二九九一號訴願決定書足稽，益徵其有違系爭切結書所載：「保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠」之旨，被上訴人自得依約解除兩造間就系爭土地之買賣契約無疑。復查，系爭切結書第二條前段所載「難民」，係指貧民而言，並非限制為大陸難民外，再參諸兩造間就系爭土地辦理預告登記之目的，足證系爭切結書第二條約定之旨趣，亦在於限制上訴人任意使用、處分系爭土地，以為永續興辦慈善事業之用。且其於系爭土地上興建之「福音新村」，又係無償提供為難民使用，故上訴人於無大陸來台難民之情形下，將系爭土地上建物即「福音新村」，提供為貧民居住使用，亦未有任何不相當之損害，且被上訴人仍無不預期之利益，故上訴人應無以情事變更原則，變更系爭土地買賣關係之依據。上訴人忽視其設立登記之宗旨，以及購買系爭土地之緣由及其使用目的，徒以社會變遷即遽認上開切結書第二條約定之內容，違反公序良俗而無效，殊有違誤。被上訴人於上訴人違反系爭切結書第二條約定之義務，依約解除系爭土地之買賣契約，即無任何違背誠信原則。再者，系爭一四九一地號土地雖於六十七年七月二十四日分割增加一四九一─一地號土地，惟系爭一四九一地號土地分割後，因上訴人整體使用承購土地所需，乃向被上訴人申請以分割增加之一四九一─一地號土地與訴外人陳順正所有同段一四八九─一地號土地交換，經被上訴人報請上級主管機關國產局同意後，即塗銷系爭一四九一─一地號土地之預告登記，以為上訴人執與訴外人陳順正所有上開一四八九─一地號土地完成交換登記之後，上訴人仍履行系爭切結書所載「不轉售轉租或作其他用途」之條件，再度就其交換取得之一四八九─一地號土地，向地政機關申請辦理預告登記，已足以合理推斷上訴人係按系爭切結書第二條約定「不得轉售、轉租或作其他用途」之旨趣，以為預告登記之原因。故系爭一四八九─一地號土地，仍在系爭切結書之範圍。末查本件上訴人申請被上訴人轉報行政院核准以「專案讓售」方式，購買系爭土地所出具系爭切結書既已記載：「具切結書人中華基督教衛理公會申購前開土地，保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠之用，決不轉售轉租或作其他用途，否則聽憑貴處撤銷買賣關係『無息領回已繳款項』，不作任何要求」，則被上訴人解除系爭土地買賣契約後，所應返還者，僅上訴人原繳納之買賣價款（即九十萬零一千四百四十二元），殊不包括系爭土地嗣因經濟發展之自然漲價。否則，上訴人即因被上訴人之解除契約，而變相取得系爭土地之處分對價，有違系爭切結書約定之旨趣。從而，被上訴人依解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人將如附表所示之土地所有權移轉登記於中華民國，洵屬有據，應予准許。惟上訴人既提出同時履行之抗辯，爰命被上訴人於上訴人將前開土地辦理所有權移轉登記時，應對待給付上訴人九十萬零一千四百四十二元等詞，為其判斷之基礎。按民法第二百二十七條之二第一項規定，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。該所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言。此項情事變更之原則，於契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，即依民法第二百五十九條第一款規定，由他方所受領之給付物，應返還者，亦應有其適用。又因情事變更為增加給付之判決，除以物價指數變動為依據外，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際之情形，以定其增加給付之適當數額。本件上訴人以情事變更原則，請求增加給付而為對待給付（見原審卷第二宗第五九頁）。原審泛以：系爭切結書既已記載：「具切結書人中華基督教衛理公會申購前開土地，保證依照建築圖樣建築難民住宅及工廠之用，決不轉售轉租或作其他用途，否則聽憑貴處撤銷買賣關係『無息領回已繳款項』，不作任何要求」等語，則被上訴人解除系爭土地買賣契約後，所應返還者，僅上訴人原繳納之買賣價款（即九十萬零一千四百四十二元），殊不包括系爭土地嗣因經濟發展之自然漲價。否則，上訴人即因被上訴人之解除契約，而變相取得系爭土地之處分對價，有違系爭切結書約定之旨趣云云，而未審酌回復原狀返還該原繳價款時，是否有情事變更而非契約成立當時所得預料之情事，遽為不利於上訴人之判斷，已非允洽。究竟上訴人於五十一、二年間因申購系爭土地所繳之價金，於事隔三十餘年後始為解除契約而應歸還之該無息價金，應否考慮上述物價指數變動等相關因素？上訴人所指如訴訟標的價額之對待給付是否過高？均有待澄清。原審未遑詳為深究，遽以該原繳價款逕為對待給付之判決，亦非無再進一步推求之必要。又本案給付與同時履行間，有不可分割之關係，爰併予發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　十六　　日最高法院民事第三庭審判長法官顏　南　全法官許　澍　林法官葉　勝　利法官劉　福　聲法官黃　秀　得右正本證明與原本無異書記官中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　三十　　日Ｅ

最高法院九十三年度台上字第二五０三號

關鍵資訊