lawpalyer logo
in判決書

最高法院九十三年度台上字第三八一號

關鍵資訊

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第三八一號 上　訴　人　戊○○ 甲○○ 庚○○ 辛○○ 午○○ 乙○○ 寅○○ 卯○○ 癸○○ 丙○○ 丑○○ 辰○○ 壬○○ 丁○○ 巳○○ 己○○ 共　　　同 訴訟代理人　林永頌律師 辜郁雯律師 黃韋齊律師 被 上訴 人　廣合建設股份有限公司 法定代理人　連景之 被 上訴 人　子○○ 共　　　同 訴訟代理人　黃虹霞律師 右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十二年七月二十二日台灣高等 法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第二四號），提起上訴，本院判決如下 ： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理　由 本件上訴人主張：上訴人壬○○、癸○○、庚○○、丁○○、辛○○等五人（下稱壬 ○○等五人）之前手及其他上訴人，於民國八十二年間分別與被上訴人廣合建設股份 有限公司（下稱廣合公司）、子○○訂立房屋、土地買賣契約，購買如原判決附表所 示之房屋（下稱系爭房屋）及其基地之應有部分。依房屋買賣契約第十八條、土地買 賣契約第二十條約定，土地與房屋之買賣係併同履行，如一方違約，共同簽署之房屋 、土地買賣契約亦一併視同違約。嗣系爭房屋完工交付壬○○等五人及其他上訴人使 用後，因鄰地開挖地下三層施工，始發現系爭房屋之北側及西側柱子放樣錯誤致地下 層柱子未與地面層柱子在同一軸心線上，即其柱心軸線各偏離二十八公分、三十三公 分而懸空在外，造成柱角前後方向、左右方向傾斜及水平差異沈陷等重大瑕疵。該瑕 疵雖經被上訴人以補強方式加以補救，然其市場交易價格已有減損。經中華徵信所企 業股份有限公司（下稱中華徵信所）鑑定結果，每戶之交易價格較原買賣價格減少約 新台幣（下同）六百零六萬二千零五十八元，自應由被上訴人連帶負損害賠償之責。 而壬○○等五人已由其前手，受讓對被上訴人之損害賠償請求權，即得與其他上訴人 共同對被上訴人為請求。爰依民法第三百五十四條、第三百六十條物之瑕疵擔保、同 法第一百八十四條、第一百九十六條侵權行為及同法第二百二十七條不完全給付之規 定，求為命被上訴人連帶給付伊各如原判決附表「請求返還金額」欄所示金額，並自 起訴狀繕本送達翌日（八十五年五月三十日）起加付法定遲延利息之判決（上訴人逾 此部分之請求，經更審前原法院為其敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，上訴人未 聲明不服，已告確定）。 被上訴人則以：系爭土地並無任何瑕疵，上訴人請求土地所有人子○○連帶賠償，顯 乏依據。至系爭房屋之瑕疵既經廣合公司以補強方式加以補救，由多位技師簽證證明 已恢復原結構之設計強度，原有之瑕疵即已補正，上訴人自無損害可言。中華徵信所 未協同受調查人至現場查看系爭房屋及深入了解修復狀況，僅以問卷調查方式作為判 定系爭房屋價值之依據，其鑑定報告尚非客觀可取。又壬○○等五人係自第三人處取 得系爭房地，未直接與伊簽定買賣契約，其本於買賣契約對伊請求債務不履行之損害 賠償，亦屬無理等詞，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭房屋於交付後，因 鄰地施工開挖地下三層，始發現北側及西側柱子放樣錯誤，地下層柱子未與地面層柱 子在同一軸心線上，其柱心軸線各偏離二十八公分、三十三公分而懸空在外，造成柱 角前後、左右方向傾斜、及水平差異沈陷等重大瑕疵。廣合公司已與上訴人協議，同 意由台灣省結構工程技師公會指定技師，依該公會鑑定結果施作補強工程，並經上訴 人指定之技師事務所會勘、審核，認為：「本結構補強已按相關規定施作，已恢復至 原結構之設計強度」。又壬○○等五人已受讓其前手對於廣合公司之損害賠償請求權 等情，為兩造所不爭執，且有預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、台北市結 構工程工業技師公會鑑定報告書、讓與證書、會議紀錄、大直逸境結構補強會勘紀錄 、潘鑛鑫製作經臺北市土木技師公會特殊結構審查小組審查通過之「廣合建設柱偏心 補強設計」書、台灣省結構工程技師公會鑑定報告書、大直逸境補強工程竣工報告書 等足憑，應堪認定為真實。按民法第一百八十四條、第一百九十六條規定之侵權行為 損害賠償責任，係在規範當事人間無法律、或契約關係，因一方之故意或過失行為侵 害他方權利之情形。本件廣合公司交付系爭房屋予上訴人或其前手，係基於預定房屋 買賣契約關係，縱認該公司未按圖施工，致所交付之房屋有前述瑕疵存在，上訴人亦 僅得基於預定房屋買賣契約關係，請求被上訴人負債務不履行或不完全給付之損害賠 償責任，難認有何侵害上訴人或其前手權利之情事，上訴人自不得依侵權行為之規定 請求損害賠償。次查系爭房屋曾有「內柱偏心」現象之瑕疵，已於地下室施工時予以 補強，足見廣合公司、負責監造設計之黃秀莊建築師事務所、負責興建之久年營造股 份有限公司，於發現「內柱偏心」現象瑕疵之同時，並未發現有上訴人所主張之瑕疵 ，否則豈有僅補強「內柱偏心」現象，而置較嚴重之瑕疵於不顧之理。況上訴人所主 張之瑕疵，係於完工交屋後，因鄰地興建房屋開挖地下三層時始發現，亦見該瑕疵尚 非顯而易見，難謂被上訴人係故意不告知瑕疵。又依社會通常觀念，承購房屋之通常 效用在於適宜居住，故首重結構安全。系爭房屋固有上訴人所主張之前述瑕疵，惟該 瑕疵非不能修補，且業經修補達於原結構之設計強度，即已符社會通常觀念之通常效 用或契約預定之效用，自無不完全給付之可言。此外，中華徵信所之專案報告，就系 爭房屋價格減損成數，評估為百分之二七．一至三九．九二，係僅以問卷調查之平均 值判定其損害額，未就系爭房屋前後手及鄰近地區之房屋交易狀況調查比較，或實地 勘查週遭環境，顯然欠缺客觀標準。負責鑑定之鑑定人林明宏亦表示其之前並無從事 類似鑑定之經驗，參以系爭房屋之瑕疵業經修補回復原結構設計之強度，該專案報告 謂系爭房屋減損之價值占房地總值約百分之三三．五一，扣除無瑕疵之土地價值，系 爭房屋減損之價值竟達八成，自屬違背常理及經驗法則，更見該專案報告不足為憑。 再衡之近年來歷經亞洲金融風暴，經濟不景氣，不動產交易市場冷淡，尤以近三年為 甚，房市一片蕭條，為眾所週知之事實；而市場交易係決定於供需效率，尚不得以爾 後成交之價格作為認定系爭房屋減損價值之依據。系爭房屋既經補強，且地下二樓補 強處呈棒棒糖狀，未達於足以危害安全之程度，而上訴人之房屋又均在二層樓以上， 該補強後之外觀對於上訴人即屬無關重要，依民法第三百五十四條第一項後段規定， 自不得視為瑕疵。上訴人以其受有交易價格減損之損害，請求被上訴人連帶賠償，尚 非有據等詞，為其判斷之基礎。 按民法第一百八十四條第一項規定之侵權行為，係指違法及不當加損害於他人而言， 至於受侵害者係何項權利，要非所問。所謂違法及不當，非僅限於侵害法律明定之權 利，即違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活根本原理之公序良俗，亦 均屬之，此觀同條第二項之規定自明。因建築改良物類皆價格不菲，又必關涉使用者 之人身安全，故建築法第三十九條、第八十七條分別規定：起造人於興建時，應依照 核定工程圖樣及說明書施工，如有違反，應受處罰，俾建築改良物得以具有一定品質 。此規定應屬以保護他人為目的之法律，起造人如有違反，致建築改良物發生損害者 ，即應對建築改良物所有人負侵權行為之損害賠償責任。且此所謂損害，不以人身之 損害為限，建築改良物應有價值之財產損害，亦包括在內。本件系爭房屋因柱心軸線 偏離，致有「柱角前後、左右方向傾斜及水平差異沈陷」等瑕疵，為原審合法認定之 事實，則上訴人主張起造人廣合公司違反建築法之保護他人規定，應負侵權行為損害 賠償責任，揆諸首揭說明，尚非全然無據。原審竟為相反認定，已有適用法規不當之 違法。次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移 轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定 效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文。且損害賠償之目的在於填補 所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動 狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補 技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得 請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。查系爭房屋之瑕疵，業 經兩造協商予以補強，達於原結構設計強度，補強之處位於地下二樓，固係實情，然 此修復之作為，似僅足彌補上訴人關於系爭房屋「物理上」瑕疵所生之技術性貶值損 失，尚不及於系爭房屋因該瑕疵所生之「交易性」貶值損失。原審見未及此，徒以承 購房屋之效用在於居住，回復結構安全即符通常效用或契約預定效用，遽認廣合公司 之給付非不完全，上訴人不得請求交易性價值減少之損害賠償，亦有可議。再者，中 華徵信所之專案報告中，已載有「勘估日期」、「勘估標的物所在地」、「勘估標的 物面積」、「勘估標的物具備之條件（影響地價、建物價之相關因素）」等項，並附 勘估照片，復明示係以「市場比較法」、「土地開發分析法」，「綜合民眾及專家問 卷」勘估系爭房地之銷售減損價格，有該專案報告可稽。原審所稱該鑑定結果「僅以 問卷調查之平均值判定損害額，未就系爭房屋前後手及鄰近地區之房屋交易狀況調查 比較，或實地勘查週遭環境」，顯與卷附資料不符。至負責鑑定之鑑定人林明宏縱陳 稱其無本案之鑑定經驗，然上訴人已主張該鑑定人員鑑定年資近十年，有鑑定系爭房 屋能力，又有其他承辦估價人員彭序文、主管估價經理陳玉霖、副總經理丁福致等參 與及評審，始通過該專案報告（見原審重上更㈠字卷第二宗一四六、一四七頁），衡 以房屋之瑕疵原即多種多樣，事實上亦難取得具有相同瑕疵房屋以供鑑價而獲取經驗 之人員，則原審謂該專案報告不足作為有利於上訴人認定之依據，疏未說明上訴人此 部分之主張何以不足取，自有判決理由不備之違法。況當事人已證明受有損害而不能 證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民 事訴訟法第二百二十二條第二項定有明文。倘上訴人主張系爭房屋之交易價值受損是 實，能否以其不能證明損害數額即謂不得請求損害賠償？更待澄清。末查，建物之使 用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多， 改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割 裂而獨立認定。原審謂系爭土地無瑕疵，固非無見，但土地上之系爭房屋具有瑕疵， 既經認定，則該土地之價值是否未受影響？殊非無疑。乃原審未遑詳加研求，逕認中 華徵信所專案報告所稱系爭房屋減損之價值占房地總值約百分之三三．五一，作為計 算系爭房屋及土地全部減損價值之數額，於扣除土地原有價格後，全部算為房屋價值 減損之數額，致獲「系爭房屋減損之價值竟達八成」之結論，有違常理及經驗法則云 云，而為不利於上訴人之判決，尤嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄， 非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第二項，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　三　　　月　　　四　　　日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蘇　茂　秋法官 朱　建　男法官 蘇　達　志法官 陳　碧　玉法官 沈　方　維右正本證明與原本無異 書 記 官中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　三　　　月　　 十六 　　日 Ｂ