lawpalyer logo
in判決書

最高法院九十三年度台上字第九八六號

關鍵資訊

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第九八六號 上　訴　人　甲○○ 乙○○ 共　　　同 訴訟代理人　曾大中律師 被 上訴 人　台灣航業股份有限公司 法定代理人　盧峰海 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年八月十九日台灣高等法 院第二審更審判決（九十一年度重上更㈠字第三八號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：訴外人許國忠於民國四十六年間向伊承租坐落基隆巿信義區○○ 段○○段一五之三號土地 (下稱系爭土地），興建門牌號碼基隆巿義六路二六號房屋 （下稱系爭房屋）。嗣於四十九年八月間將系爭房屋售予訴外人林嘉和，林嘉和再於 八十五年十月二十四日售予上訴人甲○○，並由甲○○及其夫即上訴人乙○○占有系 爭土地。因林嘉和從未與伊訂立系爭土地之租賃契約，為無正當權源占有該土地，甲 ○○自無權源之林嘉和受讓系爭房屋，亦屬無權占有系爭基地，且每月受有按土地申 報地價，以年息百分之十計算，相當於新台幣（下同）一萬八千一百七十六元之不當 利得。縱認雙方有不定期租賃契約存在，甲○○未經伊同意，擅自在系爭房屋上搭建 第三層及部分第二層建物，違反租賃契約，伊仍得終止租賃契約。為此以「先位聲明 」求為命甲○○將第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分之系爭三層樓房屋全部拆 除，返還包括附圖所示Ｂ及Ａ部分之系爭土地，並自訴狀繕本送達翌日起，按月給付 一萬八千一百七十六元損害金，暨乙○○應自系爭房屋遷出之判決。又如認伊與甲○ ○間有不定期租賃關係存在，則以「備位聲明」求為准就系爭土地之租金自八十七年 十二月一日起，調整為每月一萬八千一百七十六元之判決（第一審判決准被上訴人自 八十七年十二月一日起調整租金為每月一萬四千五百四十一元之備位請求，並駁回被 上訴人其餘之訴。被上訴人提起上訴後，原審改判如被上訴人之部分先位聲明，即甲 ○○應拆屋還地、乙○○應遷出系爭房屋；甲○○另應自訴狀繕本送達翌日（八十七 年十一月十八日）起，至返還土地之日止，按月給付一萬二千零八十三元（原判決主 文誤載為「一萬二千零八百三十二」元）之損害金，並駁回被上訴人之其餘上訴確定 ）。 上訴人甲○○則以：許國忠於租期屆滿後繼續占有使用系爭土地，被上訴人並無反對 之意思表示，其與許國忠間即成立系爭土地之不定期租賃關係。被上訴人既於許國忠 將系爭房屋讓與林嘉和之前，表示放棄優先承買權，復無異議的受領許國忠及林嘉和 交付之逾期未付租金，該不定期租賃關係，自應由林嘉和承受。伊向林嘉和買受系爭 房屋，當然承受此一不定期租賃關係，而得繼續使用系爭土地。再者，系爭租賃契約 並無任何增建或改建房屋之限制，伊在系爭房屋搭建三樓，顯未違反租賃契約，被上 訴人據此終止租約，亦無理由等語，資為抗辯。 原審以：系爭房屋為四十六年間許國忠向被上訴人承租系爭土地所興建，而後許國忠 於四十九年八月二十二日將之售予林嘉和，林嘉和再於八十五年十月二十四日售予甲 ○○。甲○○並加以增建，房屋實際占用附圖所示Ａ、Ｂ部分之土地，而甲○○、乙 ○○為系爭房地現占有人等情，有兩造所不爭執之土地登記謄本、複丈成果圖、不動 產賣斷契、所有權移轉契約書等件可稽，固堪認為真正。惟租賃定有期限者，其租賃 關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出 租人不即表示反對之意思者，應視為以不定期限繼續契約，但出租人如慮及承租人取 得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或 其他相類之情形者，即難謂不發生阻止續約之效力。查被上訴人與許國忠所訂基地租 賃契約（下稱系爭租賃契約）第三條約定：「租賃期間自四十六年八月一日起至四十 八年七月三十一日止，共計兩年，租賃期間屆滿時，如乙方（許國忠）欲繼續承租， 經甲方（被上訴人）同意，得另訂立新約」等內容，乃為定有期限之租約，並明定租 約屆滿後許國忠如欲續租時，須經被上訴人同意另訂新租約，以阻卻租賃契約之默示 更新。則許國忠於系爭租賃契約期滿後既未與被上訴人另訂書面新約，且於五十一年 十月底，始以匯票向被上訴人繳納一千九百二十七元，清償自四十七年十二月起其所 稱積欠之租金，可見被上訴人在許國忠未付地租之情形下，自不可能默示同意另訂租 約，雙方原有之租賃關係，即應於四十八年七月三十一日租期屆滿時消滅。上訴人未 舉證證明被上訴人有與許國忠另成立新的不定期基地租賃契約之合意，尚難僅憑被上 訴人於許國忠在四十九年八月二十二日將系爭房屋售予林嘉和前，曾表示不行使優先 承買權，遽認被上訴人與許國忠間就系爭土地已有不定期租賃關係，不生租地建屋契 約隨房屋而移轉之問題。至於被上訴人於五十一年十月五日郵寄土地租賃契約一式六 份予許國忠，性質上屬新要約，嗣因許國忠之拒絕而未再成立租賃契約，自不因被上 訴人收受許國忠郵寄之一千九百二十七元，而得認雙方已達成續約之合意。此外，被 上訴人於八十六年以林嘉和為被告提起之確認優先承購權訴訟，所得主張之法律關係 ，原不以租賃關係為限，且該案因林嘉和於起訴前死亡而遭駁回，並未實體審酌被上 訴人與許國忠，或被上訴人與林嘉和間是否存有租賃、地上權或典權關係，亦無「禁 反言原則」之適用。而林嘉和於許國忠原有之系爭土地租賃關係消滅，由其受讓系爭 房屋後，並未與被上訴人訂立任何租約，縱其曾寄交使用土地之補償，本於租賃契約 之成立，應以雙方意思表示一致為前提，非以收取使用、收益之代價為必要之旨，仍 不足以認定其與被上訴人已成立不定期限租約，其使用系爭土地即屬無正當權源。甲 ○○再自無權源之林嘉和受讓系爭房屋，其與被上訴人又無基地租賃契約存在，亦屬 無權占有。是以被上訴人本於所有權之作用，排除上訴人甲○○、乙○○二人之占有 使用系爭土地，並請求甲○○給付相當於租金之損害金，為有理由，應予准許。因將 第一審所為被上訴人敗訴之先位請求及准予調整租金之備位聲明之判決廢棄，改判甲 ○○應將附圖所示Ｂ部分之三層樓房屋全部拆除，返還包括Ｂ部分及Ａ部分（庭院） 之系爭土地予被上訴人，乙○○應自上開房屋遷出，並斟酌甲○○利用系爭土地之經 濟價值與鄰地租金之比較，命自訴狀繕本送達翌日（八十七年十一月十八日）起，至 交還土地日止，按月給付依申報地價年息百分之八計算，即一萬二千零八十三元之損 害金。經核於法並無違誤。按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表 示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租 應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當 事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物 ，仍為無權占有之法律關係。被上訴人與許國忠間之定期租賃契約有阻卻默示更新之 約定，原有之租賃關係於租期屆滿後，當然消滅。原審本此見解，基於其採證、認事 之職權行使，認定許國忠自四十八年七月三十一日後之使用系爭土地，為無權占有。 嗣許國忠將系爭房屋出售予林嘉和，再由林嘉和將之出售予甲○○，渠等與被上訴人 間亦未成立租賃關係，而為上訴人敗訴之判決，即屬有據。上訴論旨，徒執前詞，指 摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　五　　　月　　 十九 　　日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蘇　茂　秋法官 朱　建　男法官 蘇　達　志法官 陳　碧　玉法官 沈　方　維右正本證明與原本無異 書 記 官中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　五　　　月　　二十七　　日 Ａ