最高法院九十四年度台上字第五七七號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　九十四年度台上字第五七七號上　訴　人　彰化汽車客運股份有限公司號法定代理人　黃文堯上　訴　人　新竹汽車客運股份有限公司法定代理人　周介石上　訴　人　興南汽車客運股份有限公司法定代理人　林全興上　訴　人　協成汽車客運股份有限公司 16 法定代理人　方亮靈上　訴　人　台西汽車客運股份有限公司法定代理人　黃士芳上　訴　人　新營汽車客運股份有限公司法定代理人　陳祈瑞上　訴　人　員林汽車客運股份有限公司號3 法定代理人　楊澤民上　訴　人　高雄汽車客運股份有限公司號法定代理人　鄭博文上　訴　人　屏東汽車客運股份有限公司法定代理人　郭獻生上　訴　人　豐原汽車客運股份有限公司法定代理人　林伯洋上　訴　人　桃園汽車客運股份有限公司 3樓法定代理人　吳運豐上　訴　人　丙 ○ ○ 號2 丁 ○ ○ 弄6 乙 ○ ○ 11 戊 ○ ○ 己○○○ 號庚 ○ ○ 辛 ○ ○ 壬 ○ ○ 共　　　同訴訟代理人　陳純仁律師被上訴人　甲 ○ ○ 號2 訴訟代理人　徐光佑律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十二日台灣高等法院第二審判決（九十一年度重上字第八六號），提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由本件被上訴人主張：伊於民國八十九年十月二十七日與上訴人彰化汽車客運股份有限公司（下簡稱彰化客運公司，其他客運公司簡稱亦同）等十一客運公司、丙○○、丁○○及上訴人己○○○、庚○○、辛○○、壬○○等四人之被繼承人黃秀森（下稱彰化客運公司等十四人）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），向彰化客運公司等十四人購買其等共有坐落台北市○○區○○段（下稱溫泉段）二小段第九號（下稱系爭九號）、同段一小段第一九三、一九三之一、一一四號土地（以上四筆下稱系爭土地），並由上訴人乙○○、戊○○擔任連帶保證人，伊依系爭契約第三條規定於簽約時給付彰化客運公司等十四人新台幣（下同）一千五百萬元，嗣伊委託建築師向台北市政府工務局查詢申請建築執照事宜，始知系爭九號土地須保留約六十二坪之土地與相鄰公有之同小段第七號土地（下稱七號土地）合併，或購買七號土地合併後，始得申請建築；又系爭九號土地北側應退縮約九坪土地作為計畫道路用地，此退縮部分之土地，除不能做為建築基地面積之空地比外，並應先向地政機關申請分割，始得申請建築。伊依系爭契約第四條第三項之約定，向上訴人為解除契約之意思表示，並請求返還價金，惟上訴人均置之不理，爰依民法第二百五十九條第一項第一款及系爭契約第四條第三項、第五項及連帶保證之法律關係為請求等情，求為命上訴人連帶給付伊一千五百萬元並加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：依系爭契約第四條第三項之約定，須簽訂契約後發生限建等情事，被上訴人始得解除契約，系爭土地有公設預定地及須合併七號土地建築均為雙方簽約前已存在之事實，非解除系爭契約之事由。系爭九號土地上雖有部分道路公設預定地，惟面積至微，且僅造成建築線些微退縮；又系爭九號土地雖須保留相當面積與七號土地為合併建築之用，惟該保留地並非不能使用，僅係與相鄰畸零地合併使用，並無造成土地價值減損。況依台北市畸零地使用規則第十四條，系爭土地仍有合併使用可能，而無空出保留地必要，甚而無礙建築設計及市容觀瞻者，尚得准予單獨建築，或經由該規則第十三條程序依市價辦理價購，均有可能達到不影響原定建築執照申請，故系爭土地上有公設預定地及合併建築要求，非一定影響被上訴人建照申請，且上開情形是否已影響建造申請，仍待被上訴人舉證。再建築物興建本應遵守甚多建築法令，兩造約定真意乃以「不能申請建照」始可解約，並不包括增減可建面積之情形等語，資為抗辯。原審審理結果以：被上訴人主張伊於八十九年十月二十七日與上訴人簽訂系爭契約，由伊向彰化客運公司等十四人購買其等共有之系爭土地，並由乙○○、戊○○擔任連帶保證人，伊已依系爭契約第三條之約定，於簽約時給付彰化客運公司等十四人一千五百萬元，及伊於同年十一月二十三日向上訴人發函為解除系爭契約之意思表示，有系爭契約及存證信函影本各乙件附卷可證。系爭九號土地北側八米計畫道路尚未辦理逕為分割，應向地政單位提出申請，業經台北市政府地政處測量大隊（下稱測量大隊）以九十年十月十一日北市地測二字第九○六○六一二三○○號函檢送系爭九號土地分割成果圖請地政事務所辦理分筆登記，有台北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）核發之建築線指示圖、其所附備考欄及測量大隊九十年十月十六日北市地測二字第九○六○六六○九○○號函及其所附略圖乙件附案足憑，系爭九號土地因地界超過指定建築線，部分土地已在計畫道路內，如欲申請建築執照，須退縮約九坪作為計畫道路用地，為兩造所不爭執。七號土地因基地寬度不足，為面積狹小之畸零地，且系爭九號土地為七號土地之唯一合併地，業經建管處九十年八月十日以北市工建照字第九○六七一一四二○○號函覆；又七號土地之使用分區為第三種住宅區，系爭九號土地為七號土地之唯一合併地，須辦理公私有土地合併使用證明後合併建築，始符台北市畸零地使用規則，亦經建管處以北市工建照字第九○六一四二四一○○號及第九○六二三三○三○○號函覆彰化客運公司，且為上訴人所不爭執。按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。系爭契約第四條第三項約定：「本約簽訂後土地如有限建、公設預定地或礙於法令影響甲方（即被上訴人）申請建照等情事，於簽訂本約日起四十五日內，甲方得解除本約，乙方（即上訴人）應於七日內將所收取之價款無息退還甲方。」查土地是否有限建、公設預定地或礙於法令影響申請建照情事，非經向主管機關詳為查證，實難得知，簽約當時，雙方均不了解有此情況，為兩造所不爭執，而依證人代書藍淑貞、建築師詹裕重、介紹人張國雄等人之證言觀之，兩造於系爭契約之上述約定，其真意為若有影響被上訴人申請建照情事，被上訴人得於簽約日起四十五日內解約，非謂影響被上訴人申請建照之情事，須發生於契約簽訂後始有適用。前揭條文所定影響建照申請之事由，無論係簽約前或簽約後發生，被上訴人均須於簽約後四十五日內向主管機關查明是否有限建、公設預定地或礙於法令影響申請建照之情事，若被上訴人逾越四十五日之期間，縱有發現影響申請建照情事，亦不得主張解約。兩造上述約定之真意，在於課予被上訴人查證期間查證義務。於查證期間查得影響申請建照而得構成解約之事由，當然兼括簽約前已存在之事由。上訴人辯稱：系爭土地有公設預定地及須為合併建築等影響申請建照情事，均為兩造簽約前已存在之事實，不符前揭得解除契約之約定云云，與契約真意不符。又查前揭條文除以例示之限建、公設預定地之事由外，尚以概括之「礙於法令」等影響申請建照情事為兩造規範內容，若有礙於法令之情事影響建照之申請，被上訴人即得於簽約後四十五日內解約，並由上訴人將價金無息返還，以兼顧兩造權益。按一般契約並無系爭契約第四條第三項之約定，依證人藍淑貞、張國雄證述當時訂約經過，訂約時時間相當緊迫，被上訴人並未經詳細查證，始為此特別約定，若被上訴人於訂約前調查清楚，何須爭取訂立此特別約定，訂約時被上訴人已表明其疑慮，為上訴人所知悉，若如上訴人所稱解約事由不包括建築面積之減少，顯然陷被上訴人於不利之地位，被上訴人既係建築商人，實無可能同意簽訂如此不利之契約。上述條文係被上訴人所爭取，係欲保護買方之權益，此條文後段既以概括方式規範，當然係指因任何法令限制因素，如本件之建築線退縮及必須與鄰地合併等情形。系爭土地既有如上之限制而影響建照之申請，而此種影響關係重大，被上訴人據以主張解約並無不合。證人詹裕重證稱：１、系爭九號土地北側及溫泉段一小段第一九三、一九三之一、一一四號四筆土地應退縮約九坪作為計畫道路，始得提出申請建築，因為其地界超過指定建築線，有部分土地已在計畫道路內，所以如欲申請建築執照，須退縮九坪，始得申請。２、由於計畫道路沒有容積率的問題，所以該筆土地若少了九坪，會減少樓地板面積，亦因而影響建築成本等語。查系爭九號土地業經測量大隊送地政事務所辦理分筆登記之事實，為兩造所不爭執，是系爭九號土地因地界超過指定建築線，部分土地已在計畫道路內，如欲申請建築執照，需退縮約九坪作為計畫道路用地之事實，堪以認定。上訴人主張此等事由不影響建照之申請，與現行法令之規定不符。被上訴人主張七號土地為畸零地，系爭九號土地需保留部分土地與七號土地合併，或購買七號土地合併後，始得申請建築等情，為上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人雖稱系爭土地留相當面積予七號公有地合併建築，保留地仍能使用，無造成土地價值減損云云。惟查保留地為零散小面積土地，必然影響其經濟效益，剩餘土地面積縮小更影響整體規劃，焉能謂無造成土地價值減損。上訴人又引台北市畸零地使用規則第十四條規定，辯稱：依上開法文規定辦理申請，系爭九號土地仍有合併使用可能，無空出保留地必要，甚而無礙建築設計及市容觀瞻者，尚得准予單獨建築，或經由第十三條程序依市價辦理價購，均有可能達到不影響原定建築執照申請目的，被上訴人未經上開程序辦理，即謂系爭土地已有影響建築執照申請之情而為解約主張，為無理由云云。惟按台北市畸零地使用規則第十四條規定：「第六條及第七條規定之應補足或留出合併使用基地之相鄰土地為公有者，土地所有權人應取得工務局核發之本市公私有畸零地合併使用證明書，逕向公產管理機關申購；公產管理機關得依公私有土地協議調整地形或合併使用，並依建築法第四十五條等有關規定辦理。土地所有權人與公產管理機關協議不成時，得申請畸零地調處會，經調處不成立後，並提交全體委員會審議，認為無礙建築設計及市容觀瞻者，得准予單獨建築。如建築面積過小又調處不成立者，得依第十三條程序辦理之。」，是依該規定申請價購，公產管理機關未必一定允許，尚應依建築法第四十五條規定協議，協議不成還要調處，調處不成須提請公產管理機關全體委員會審議才得單獨建築。證人建築師詹裕重證稱：九號與七號為一合併土地，建管處要求辦理公私有土地合併使用，在兩地合併後，方得申請建築執照，除此之外，並無其他解決方法；因為七號土地是公有地，購買須得市議會同意等語。公有地之購買須經由市議會同意，有很多流程，又有很多不可預測之因素，本件購買畸零地有困難已經張國雄證述，且被上訴人購買系爭土地係建築房屋出售，曠時費日，必影響建案推案，不利預定利潤之評估，上訴人就其前揭抗辯復無法舉證以實其說，自不足為有利於上訴人之認定。按契約解除時，當事人由他方所受領之給付物，應返還之。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。民法第二百五十九條第一款及第二百七十三條第一項分別定有明文。七號土地為畸零地，系爭九號土地需保留部分土地與七號土地合併，或購買七號土地合併後，始得申請建築；又系爭九號土地北側應退縮部分土地作為計畫道路用地，始得申請建築之事實，屬系爭契約第四條第三項約定中有礙於法令影響被上訴人申請建照之事由，而建照之申請應遵守政府法令之相關規定，諸如法定空地、建築高度、容積率、建蔽率之限制等，被上訴人主張之前揭事由非被上訴人於訂約時可得預見，且對系爭土地之使用相當重要，與法定空地、容積率及建蔽率等事由不同，系爭九號土地既存有前揭事由，致被上訴人難依原買受系爭土地之用途規劃使用，被上訴人依系爭契約第四條第三項之約定解除契約，即屬合法。彰化客運公司等十四人為系爭契約之出賣人，乙○○及戊○○為連帶保證人，依系爭契約第四條第五項之約定，應就系爭契約之履行負連帶責任。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二十九條第二、三項亦有明文。被上訴人對上訴人之催告函陸續於八十九年十二月十四日、十五日送達於上訴人，有掛號郵件收件回執影本共十六件為證，被上訴人依系爭契約第四條第三項之約定，以最遲之十五日加計七日之催告期間，請求自八十九年十二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，應屬有據。被上訴人依系爭契約及連帶保證之法律關係，求為命上訴人連帶給付一千五百萬元及自八十九年十二月二十三日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許等情，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。至於原審其餘贅論部分，對於判決之結果，尚不生影響。查系爭契約第四條第三項約定：「本約簽訂後土地如有限建、公設預定地或礙於法令影響甲方（即被上訴人）申請建照等情事，於簽訂本約日起四十五日內，甲方得解除本約，乙方（即上訴人）應於七日內將所收取之價款無息退還甲方。」；同條第五項明定：「本基地係共有，本約乙方之任一人須共同擔保本契約之履行，並就本約負連帶責任。」，原審認被上訴人已依系爭契約第四條第三項合法解除系爭契約，依系爭契約第四條第五項約定，維持第一審所為命上訴人連帶給付被上訴人一千五百萬元本息之判決，駁回上訴人之上訴，自屬有據。上訴論旨，就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。末按第三審法院應以原判決確定之事實為判決基礎，民事訴訟法第第四百七十六條第一項定有明文。故於第三審不得為新主張或提出新事實、新證據。上訴人於上訴第三審時始主張：系爭土地確可與相鄰之七號土地、溫泉段一小段第一九二之一號土地合併使用等語，並提出台北市政府工務局所發台北市公私有畸零土地合併使用證明書為證，核屬新主張、新證據，非本院所得加以審酌，併予敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十四　年　　三　　月　三十一　日最高法院民事第四庭審判長法官吳　正　一法官劉　福　聲法官黃　義　豐法官簡　清　忠法官李　彥　文本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十四　年　　四　　月　十四　日Ｃ

最高法院九十四年度台上字第五七七號

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