最高法院九十五年度台上字第一０九五號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第一０九五號上　訴　人　壬 ○ ○ 巷1 訴訟代理人　高明德律師黃雅琴律師上　訴　人　甲 ○ ○ 號癸○○○ 弄3 共　　　同訴訟代理人　劉　　喜律師被上訴人　丙 ○ ○ 丁 ○ ○ 辛○○○ 號戊 ○ ○ 號己 ○ ○ 庚 ○ ○ 2 乙 ○ ○ 街共　　　同訴訟代理人　張益隆律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國九十三年九月二十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十三年度重上字第一０號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人甲○○及癸○○○之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。上訴人壬○○之上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人壬○○負擔。理由本件上訴人壬○○主張：坐落台中縣太平市○○段（原判決誤載為三汴段）二八四、三一四地號土地〔地籍圖重測前分別為同市○○段（原判決誤載為長安段）五四、五六地號土地〕，原為訴外人賴境鎮、賴秀鑾、賴佩珍、賴慶源、陳建旭、楊賴月娥、賴良金、賴美智、賴美信（下稱賴境鎮等九人）與賴秀芬等十人及上訴人甲○○、癸○○○二人（下稱甲○○等二人）與被上訴人七人及第一審共同被告賴子培、陳文德、陳信帆三人（下稱賴子培等三人），合計二十二人所共有。伊於民國八十九年七月二十三日，與該兩筆土地共有人中之十四人（即賴境鎮等九人與甲○○等二人及賴子培等三人）簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊買受系爭兩筆土地，總價款為新台幣（下同）四千零三十二萬元，約定若系爭兩筆土地重測無法同時交易時，雙方同意分開辦理，其中系爭二八四地號土地價款為一千六百萬元（按各共有人應有部分比例分配），系爭三一四地號土地價款則為二千四百三十二萬元（其中三十二萬元由訴外人賴良金保管用於修建祖墳，餘款二千四百萬元則按各共有人應有部分比例分配），伊除當場簽發面額六百萬元之支票一紙（下稱系爭支票）交付出賣人為簽約金外，就未同意伊買受系爭兩筆土地之其他共有人部分，伊依約委託訴外人徐靖爵代書以系爭買賣契約全體出賣人名義，於八十九年八月十七日及十八日，就丙○○應得之價金五百萬元（其中系爭二八四地號土地之價金為二百萬元、系爭三一四地號土地之價金為三百萬元），丁○○、辛○○○、戊○○、己○○、庚○○、乙○○等六人（下稱丁○○等六人）應得之價金各八十三萬三千三百三十四元（其中系爭二八四地號土地之價金各三十三萬三千三百三十四元，系爭三一四地號土地之價金各五十萬元），合計一千萬零四元，分別向台灣台北、板橋、台中地方法院提存所辦理清償提存，並經丙○○及丁○○等六人各自向各該法院領取完畢。系爭二八四地號土地，已先行辦妥所有權移轉登記；至系爭三一四地號土地，則因地震後面積變動，須待政府公告等確認手續及台灣省全省非都市土地區域計劃全面通盤檢討限制等因素，致無法立即過戶。詎甲○○等二人及被上訴人七人及賴子培等三人竟先後於九十一年二月八日、同年三月二十一日及二十五日，又將系爭三一四地號土地設定本金最高限額抵押權予訴外人林棟梁，復共同將該筆土地以三千五百萬元之價格出賣予林棟梁，於九十一年四月四日通知其他未表示同意出售之共有人後，業於九十一年六月二十八日將該筆土地之所有權移轉登記予林棟梁。甲○○等二人及賴子培等三人將系爭三一四地號土地出賣予伊後，又出賣予林棟梁並已移轉所有權登記完畢，顯係可歸責於甲○○等二人及賴子培等三人之事由，致系爭買賣契約陷於給付不能，顯已違反系爭買賣契約第七條第二款、第四款之約定，伊已給付系三一四地號土地之買賣價款六百萬元，自得請求甲○○等二人及賴子培等三人賠償與該六百萬元價金同額之違約罰金（即各給付一百二十萬元）。又因上開給付不能，伊已於九十一年七月三日向系爭買賣契約之全體出賣人，解除系爭三一四地號土地部分之買賣契約。系爭三一四地號土地之買賣契約既已解除，則丙○○受領該筆土地之提存買賣價金三百萬元及丁○○等六人受領該筆土地之提存買賣價金各五十萬元，即已無法律上原因，自應依法返還予伊等情。爰依不當得利及系爭買賣契約之法律關係，求為命：㈠被上訴人丙○○給付三百萬元，被上訴人丁○○等六人各給付五十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九月六日起算年息百分之五之利息（不當得利）；㈡上訴人甲○○等二人及第一審共同被告賴子培等三人各給付一百二十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九月七日起算年息百分之五之利息（違約金）之判決｛第一審為上訴人壬○○全部勝訴之判決，賴子培等三人並未聲明不服，原審則將第一審命丙○○及丁○○等六人給付本息部分廢棄，改判駁回壬○○之請求，並駁回甲○○等二人之上訴，上訴人壬○○、上訴人甲○○等二人就各自敗訴部分提起上訴｝。上訴人甲○○等二人及被上訴人等七人則以：壬○○簽發之系爭支票屆期提示未獲兌現而遭退票，且拖延給付系爭三一四地號土地部分之價金達一年五個月，壬○○既未依系爭買賣契約給付價金違約在先，嗣甲○○等二人及賴子培等三人與陳建旭於九十一年五月十日，已委託律師以存證信函向壬○○為解除系爭三一四地號土地部分買賣契約之意思表示，雖非全體同意出賣之共有人所共同發函，然此乃因土地共有人賴秀芬之夫蕭仁祺為壬○○之訂約接洽人，故賴秀芬及該房等人絕不可能配合共同與甲○○等人發存證信函解除契約所致。即或甲○○等人尚未合法解除契約，然因蕭仁祺與壬○○關係密切，且為壬○○之買賣代理人，賴秀芬則是蕭仁祺之妻，其三人既已私下分別向新購買者林棟梁各收受數百萬元之利益，而本件買賣純係訴外人蕭仁祺找壬○○為人頭，以買空賣空之方式轉手獲利，壬○○實際上既未出資，當無任何損失可言。足見壬○○、蕭仁祺、陳素娟等人均同意將系爭三一四地號土地另出售予林棟梁，則甲○○等人並不違約，如屬違約，情節至為輕微，違約金更應酌減。況與壬○○訂立買賣契約之出賣人共有十四人，分為六房，而壬○○請求違約賠償所列被告，則僅有三房，卻將所謂損害六百萬元，全部歸責於甲○○等二人及賴子培等三人，並非有理。又被上訴人丙○○及丁○○等六人並非系爭買賣契約之出賣人，自無該買賣契約所定之義務，壬○○不能援用系爭買賣契約關係對抗丙○○及丁○○等六人，且丙○○及丁○○等六人向法院提存所領取之提存金，係賴境鎮等十四人而非壬○○所提存，壬○○依不當得利之法律關係請求返還，並非有據等語，資為抗辯。原審審理結果，以：上訴人壬○○主張系爭三一四地號土地，因地震後面積變動，須待政府公告等確認手續致無法立即過戶，已經證人即代書徐靖爵證實，參諸系爭買賣契約當事人已就系爭二八四地號土地部分履約完畢等情，堪認系爭二筆土地買賣契約之效力，係各自獨立。查系爭買賣契約之買受人為壬○○，出賣人則為賴境鎮等九人與甲○○等二人及賴子培等三人共十四人。觀之卷附賴子培致壬○○存證信函（影本）及訴外人陳建旭、甲○○等二人及賴子培等三人委託律師致壬○○之存證信函（影本），可知僅賴子培催告壬○○履約，與陳建旭、甲○○等二人及賴子培等三人向壬○○為解除系爭三一四地號土地部分買賣契約之意思表示，並非由系爭買賣契約之全體出賣人催告壬○○履約並向壬○○為解除之意思表示，自未合法解除系爭三一四地號土地部分之買賣契約。且系爭土地之出賣人之一楊賴月娥復明確證稱不解除系爭買賣契約，則甲○○等二人及被上訴人抗辯係因共有人之一賴秀芬之關係致無法由全體出賣人具名以存證信函向壬○○表示解除契約云云，並非可採。甲○○等二人上開解除契約形式上既非合法，則渠等關於壬○○是否遲延給付買賣價金等解除契約有無理由之實體問題，即無庸再予審究。系爭三一四地號土地既經甲○○等二人與被上訴人七人及賴子培等三人再出賣予林棟梁，並於九十一年六月二十八日移轉所有權登記完畢，則該筆土地，對壬○○之系爭買賣契約而言，確已具給付不能之情形，是壬○○於九十一年七月三日以出賣人無法履行移轉登記義務為由，分別以存證信函通知全體出賣人表示解除系爭三一四地號土地之買賣契約，即屬有據。觀之卷附切結書及支票（均影本）之內容，可知林棟梁係為塗銷陳素娟、蕭仁祺在系爭三一四地號土地上之抵押權登記，而分別簽發面額六百萬元（受款人陳素娟）及八百六十萬元（其中五百萬元受款人為蕭仁祺，三百六十萬元受款人為蕭仁祺之妻賴秀芬）之支票予陳素娟及蕭仁祺，依證人林棟梁、蕭仁祺證言，僅可推認上開切結書（影本）所載六百萬元及八百六十萬元與陳素娟、蕭仁祺、賴秀芬有關並給付於其等三人，無從進一步推認上開六百萬元或八百六十萬元與壬○○相關或實際為壬○○所收受。林棟梁付予陳素娟之六百萬元是要賠償陳素娟因放棄購買系爭三一四地號土地前開發、整理系爭三一四地號土地及處理對外通路所受之一切損失，並將賴秀芬設定予陳素娟之抵押權登記予以塗銷等情屬實。林棟梁另支付八百六十萬元予蕭仁祺係為補償蕭仁祺促使就系爭三一四地號土地能順利出售予陳素娟之損失，亦與常情無違，自難認與壬○○有何關連。亦難認壬○○有同意甲○○等二人及被上訴人得將系爭三一四地號土地出賣予林棟梁之情事。被上訴人辯稱蕭仁祺係壬○○系爭買賣契約及出售系爭土地予陳素娟之代理人乙節，雖經代書王世隆及徐靖爵分別證述在卷。然此與蕭仁祺與林棟梁協調關於蕭仁祺、陳素娟之抵押權塗銷事宜本屬二事，自無從依此逕認蕭仁祺係代理壬○○與林棟梁協調關於蕭仁祺、陳素娟間之抵押權塗銷事宜，或認壬○○有何同意甲○○等二人及被上訴人得將系爭三一四地號土地出賣予林棟梁之情事。壬○○於系爭買賣契約雖未自行支付任何買賣價金，然依證人陳世坤及蕭仁祺所證內容，參以系爭三一四地號土地於八十九年八月八日由壬○○轉賣予陳素娟時，契約書第九條第八項所載之情節，及系爭二八四地號土地確係於八十九年八月二十九日直接由共有人登記為陳素娟名下，而聚合發建設股份有限公司（下稱聚合發公司）之法定代理人即為陳素娟等情，堪認系爭三一四地號及二八四地號土地確係蕭仁祺為使能順利售予陳素娟（即聚合發公司），而先找壬○○買受後再轉售予陳素娟，縱壬○○確未自行出錢支付任何買賣價金，然陳素娟所支付之買賣價金係以壬○○之名義為系爭買賣而給付予同意出賣之共有人，此在轉賣獲利之情形應屬常見，是以尚難以壬○○未事實上出錢即認渠為人頭，而非系爭買賣契約之買受人。核與系爭三一四地號土地之買賣契約業已符合土地法第三十四條之一第一項之規定而出售予壬○○，壬○○確為系爭買賣契約之買受人無涉。復依證人徐靖爵所證，足見壬○○對於將系爭二筆土地出售予陳素娟之事均有參與，且為實際上之出賣人等情。甲○○等二人及被上訴人以壬○○未實際出錢亦甚少出面為由，抗辯壬○○並非實際上買受、出賣系爭土地之契約當事人，僅係充當簽約之人頭云云，顯非可信。而賴秀芬僅係於甲○○、己○○等人將系爭三一四地號土地依土地法第三十四條之一規定出賣予林棟梁時，同意放棄行使優先購買權並配合辦理土地之移轉登記之後，始具領其持分部分之價金六十萬三千八百元，此與系爭土地在先前出賣予壬○○後，甲○○以存證信函通知未同意出賣之共有人於限期內表明是否優先購買之情形相同。至多僅能謂賴秀芬同意過戶，如何可憑此即認賴秀芬已同意將系爭三一四地號土地賣予林棟梁而為出賣人？是以甲○○等二人辯稱系爭三一四地號土地之所以對壬○○給付不能，係不可歸責於伊等二人及賴子培等三人云云，殊難憑採。系爭三一四號土地既已出賣予林棟梁，並於九十一年六月二十八日辦理所有權移轉登記完畢，自堪認系爭土地買賣契約係可歸責於甲○○等二人及賴子培等三人之事由陷於給付不能，壬○○自得據以解除系爭三一四地號土地部分之買賣契約。依系爭買賣契約書第七條第二款、第四款約定，壬○○得請求已繳價款同額之違約金外，並得請求損害賠償，則壬○○請求甲○○等二人及賴子培等三人應賠償與六百萬元價金同額之違約罰金，核屬懲罰性違約金之性質。系爭三一四地號土地之買賣價金則為二千四百三十二萬元，約為系爭兩筆土地買賣總價金之三分之二，丙○○及丁○○等六人領取提存之價金分別為三百萬元及各五十萬元，合計六百萬元。審視甲○○等二人及賴子培等三人違約情節非輕，甲○○等二人及賴子培等三人若能如期履行移轉系爭三一四地號土地所有權登記之義務，則壬○○預期可得享受之利益，為壬○○向甲○○等人買受該筆土地價金二千四百三十二萬元與其嗣又出賣予陳素娟價金五千三百六十八萬七千七百元之差額即二千九百三十六萬七千七百元；至壬○○用以支付買賣價金之金錢如何而來，實與出賣人無關，非可據此即謂壬○○未支付系爭買賣之買賣價金。又系爭買賣契約之出賣人固共有十四人，然並非全體出賣人均係嗣後再將三一四地號土地又出賣予林棟梁，而僅甲○○等二人及賴子培等三人為二次買賣之出賣人，故對壬○○造成給付不能違約者，僅係甲○○等二人及賴子培等三人共五人，是以壬○○僅對其等五人請求違約金，並無不當。本件所請求之違約金，係就無法給付之三一四地號部分已給付之價金六百萬元來計算，並未將甲○○等二人已履行完畢之二八四地號土地之價金一併算入，是其請求亦無不合理之處。甲○○等二人既未舉證證明壬○○所請求之違約金，與其實際損害顯相懸殊，自無從逕認壬○○請求六百萬元之違約金係屬過高，有予以酌減之必要。甲○○等二人及賴子培等三人應給付壬○○六百萬元之違約金，係屬可分，則甲○○等二人應各給付壬○○一百二十萬元。壬○○請求甲○○等二人各給付一百二十萬元之本息，均屬有據，應予准許。至丙○○及丁○○等六人並未同意並與壬○○就系爭三一四地號土地訂立買賣契約，系爭三一四地號共有土地之出賣，係賴境鎮等人出賣其各自應有部分，並就未同意出賣共有土地之共有人之應有部分一併出賣予壬○○，此種處分權係基於土地法第三十四條之一規定而發生，未同意出賣共有土地之丙○○及丁○○等六人與壬○○（即買受人）之間自不發生任何法律關係。且壬○○依買賣契約給付買賣價金之對象為賴境鎮等人，並非給付買賣價金予丙○○及丁○○等六人，故系爭三一四地號土地之買賣契約，嗣後縱經解除，壬○○依法亦僅能向賴境鎮等出賣人請求返還價金，不得向丙○○及丁○○等六人等請求返還。土地登記規則第九十五條所定之「對價」或「補償」，係出賣共有土地之共有人，就其賣得之價金按各共有人應有部分比例，對未同意出賣之共有人所為之清償給付，未同意出賣之共有人所受領該項之對價或補償，並非買受人所給付之「買賣價金」，壬○○請求丙○○及丁○○等六人返還買賣價金，即屬無據。按民法一百七十九條規定不當得利之成立要件之一，須無法律上之原因而受有利益，始足當之。丙○○及丁○○等六人領取之提存金，係賴境鎮等人依土地法第三十四條之一第三項規定所為對於未同意出賣土地之共有人（即丙○○及丁○○等六人）應得之對價或補償，所為之清償給付，非基於買賣契約而生，當無受契約解除與否之影響，而謂由具有法律上之給付原因，變異為無法律上之原因。此與壬○○因甲○○等二人及賴子培等三人之違約事由而無法取得系爭三一四地號土地之所有權移轉登記，尚無任何因果關連，是以壬○○主張系爭買賣契約解除後，丙○○及丁○○等六人受領給付為不當得利，即非可採。是其請求丙○○給付三百萬元，及丁○○等六人各給付五十萬元本息，為無理由，應予駁回等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為甲○○等二人敗訴之判決，駁回該二人之上訴；另將第一審所命丙○○及丁○○等六人給付本息部分予以廢棄，改判駁回壬○○該部分之訴。一、關於廢棄發回部分：按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第一百四十八條第二項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。查系爭買賣契約書第七條第二款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約……賣方應將原收支票退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」，壬○○既自認買受系爭三一四地號土地未自行支付任何買賣價金，而以出賣之共有人名義提存之前開六百萬元，係由未具名出賣之丙○○及丁○○等六人領取，甲○○等二人並未取得系爭三一四地號土地之買賣價金，則若以該金額計算甲○○等二人應給付之違約金額，衡諸系爭買賣實際付受價金之情形，是否與誠信原則無違而無過高之情事？已非無疑；其次，甲○○等二人就系爭三一四地號土地之應有部分均為十六分之一，賴子培為八分之一，陳文德與陳信帆各為二十四分之一（見一審卷㈠第一一四頁背面、一一五、二五五頁），系爭買賣契約書第十二條〔其他約定〕事項第２款既註明價金「按各共有人持分比例分配之」，則若有違約情事應給付違約金時，倘捨違約共有人之持分比例而逕以人數平分之，是否與契約當事人約定本旨相符而無顯失公平之情形？非無再為研求之必要。末依證人即代書徐靖爵證稱：「當時（即八十九年八月二十一日）（地政機關）重測結果出來，我有與王世隆（即壬○○委任之代書）聯絡，因為王世隆說路地還有問題，建照無法核發，銀行無法辦理付款履約保證，所以才一直拖延下來沒有辦理」「當時被告（指甲○○等出賣人）是有要辦所有權登記，是王世隆說地有問題，所以才拖延下來」等語（見一審卷㈡第五七八頁），則拖延辦理所有權移轉登記之原因，若非系爭買賣契約所定應由出賣人甲○○等共有人負責時，則甲○○等二人於事經近二年逾系爭買賣契約書第三條所定給付價金日期（八十八年八月二十八日）多時未能取得壬○○交付之買賣價金，始將系爭三一四地號土地再行出賣並移轉登記予林棟梁，能否謂甲○○等二人之違約情節非輕而不予酌減其違約金額？亦非無再為斟酌之餘地。原審徒以上開理由，遽為不利於甲○○等二人之論斷，尚嫌速斷。上訴人甲○○等二人上訴論旨，執以指摘原判決於其不利部分（上訴聲明誤為請求廢棄原判決全部，就不合法上訴部分，另以裁定駁回）為不當，求予廢棄，不能認為無理由。二、關於駁回上訴部分：查原審審理之結果，以：丙○○及丁○○等六人既非系爭買賣契約之出賣人，與壬○○間並無買賣契約之關係存在，而伊等向法院領取前開提存金，又非直接來自壬○○之清償提存，對於壬○○自無不當得利可言，因而將第一審所命丙○○及丁○○等六人給付本息部分予以廢棄，改判駁回壬○○該部分之訴。經核於法洵無違背，上訴人壬○○上訴論旨，猶以陳詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約與適用法律之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴人甲○○及癸○○○之上訴為有理由，上訴人壬○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十五　年　　五　　月　二十五　日最高法院民事第八庭審判長法官朱　建　男法官顏　南　全法官許　澍　林法官鄭　傑　夫法官蘇　清　恭本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十五　年　　六　　月　　九　　日Ａ

最高法院九十五年度台上字第一０九五號

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