九十五年度台上字第一四四八號｜民事：解除契約等｜裁判日期：95 年 07 月 06 日

最高法院民事判決　　　　　　九十五年度台上字第一四四八號上　訴　人　甲 ○ ○ 訴訟代理人　鄒純怡律師被上訴人　全盈隆建設股份有限公司法定代理人　丙○○○ 被上訴人　乙 ○ ○ 上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國九十三年十月五日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第二八號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：被上訴人乙○○、全盈隆建設股份有限公司【（下稱全盈隆公司），原名為東帝士股份有限公司（下稱東帝士公司），於民國八十九年六月十二日變更登記為全盈隆公司】，於八十二年間推出「東帝士摩天鎮」預售屋，並以該摩天鎮具有「社區大型生鮮超市」、「陽光游泳池」及「MEGA MALL」等設施之誘人廣告強力宣傳，伊因信賴該銷售廣告，於同年八月十六日與乙○○簽訂「土地買賣契約書」及與東帝士公司簽訂「房屋（車位）買賣契約書」（下合稱系爭買賣契約），購買其上房屋、停車位及基地，已依約繳納價金新台幣（下同）四百八十九萬七千元。詎被上訴人未依約興建大型休閒購物中心、生鮮超市及游泳池等設施，伊乃依民法第九十二條規定撤銷該買賣之意思表示，並依同法第三百五十九條解除系爭買賣契約。又縱認被上訴人解約為合法而以伊所繳價款全部充作違約金，該違約金約定亦過高而顯失公平，應依民法第二百五十二條規定酌減至相當之數額等情，爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條第一、二款、第三百五十九條之規定，求為命被上訴人連帶返還上述價金及自八十七年五月二十三日起至清償日止之法定遲延利息之判決（第一審為上訴人全部敗訴判決，上訴人就其中二百三十一萬四千元本息提起第二審上訴）。被上訴人則以：系爭東帝士摩天鎮已興建完成，經台北縣政府工務局核發使用執照，且辦妥建築物第一次登記，伊等數次要求上訴人配合辦理貸款、對保、過戶等事宜，惟上訴人均不予理會，伊乃解除系爭買賣契約，並沒收上訴人所繳全部價金充作違約金及損害賠償。兩造並未約定將廣告文宣內容做為契約之一部，而系爭社區確有商場空間規劃，惟僅因廠商進駐情形不盡如人意，致未能產生原期待之生活機能，伊等並未施用詐術或未依約履行之情事，且上訴人行使民法第九十二條規定之撤銷權已逾一年除斥期間等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於八十二年八月十六日與東帝士公司及乙○○分別簽訂房屋（車位）買賣契約書、土地買賣契約書，嗣於八十七年五月二十二日協議減縮買賣標的，減縮後向東帝士公司購買坐落於台北縣汐止市○○○段保長坑小段二四七之五等十四筆土地上興建之預售屋「東帝士摩天鎮」第Ｄ棟編號五號第五層、編號六號第五、六層、編號七號第五層等四戶房屋及地下層第四層編號一四二、一三、八一、三一號等四個平面式車位，及向乙○○買受上開房屋坐落之土地應有部分，價金總計為一千七百二十二萬元，上訴人已繳納其中四百八十九萬七千元，系爭東帝士摩天鎮已建築完成，其地下層確有規劃大型商場及生鮮超市，惟事後無廠商進駐等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。查上開契約書並未將廣告文宣所示之生活機能列為契約內容，且不動產買賣，其坐落地點及相關週遭生活機能之良窳，固常成為考量之因素，然決非購買與否之主要考量因素。而所謂生活機能者，常因景氣起伏而生變化，縱有購物商場硬體設施之規劃，果否即有廠商進駐開業，均屬不確定因素，縱然初始確有廠商進駐經營，嗣後退出收手者亦所在多有，自難遽認生活機能有欠缺即為給付內容有瑕疵，縱上開生活機能因市場經濟景氣因素影響，非當事人訂約當時所預期，亦不能歸責於被上訴人，且被上訴人已依約興建廣告文宣所指游泳池，雖該游泳池未獲建築許可，惟此乃行政程序之瑕疵，非不能補正，上訴人不能據為解除系爭買賣契約。被上訴人已為社區大型生鮮超市、商場之規劃，並已建竣游泳池，難認已構成詐欺，上訴人主張撤銷其受詐欺而為買受之意思表示，亦非有理。又上訴人主張被上訴人將已付之價金四百八十九萬七千元，全部充作違約金及損害賠償金，顯有過高之事實，依民事訴訟法第二百七十七條之規定，應由上訴人負舉證之責。而財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業公會之意見而為核定，可謂依統計及經驗所定之標準，自得據以計算審核本件違約金之數額。查被上訴人於八十二年間銷售系爭房地予上訴人時，當年度不動產投資興建及租售業同業利潤標準為百分之十四，被上訴人因上訴人違約行為致受有此部分可得營業利潤之損害為二百四十一萬零八百元，又與系爭房屋為同一社區之房屋經台灣黌達鑑定中心鑑定結果，自八十二年七月至八十九年十月跌幅高達三０．四四％，以此類推本件買賣，被上訴人受有五百二十四萬一千七百六十八元之跌價損失，加上系爭房屋、車位之折舊、維修費之支出，被上訴人所受損害，顯逾上訴人所繳價金四百八十九萬七千元，上訴人對於違約金過高，復未能舉證以實其說，爰審酌上開一切情狀，被上訴人依約將上訴人已付之價金，除充作損害賠償額外，並作為懲罰性之違約金，自難謂過高，上訴人請求酌減違約金，亦屬無據，從而上訴人請求被上訴人連帶返還價金及其法定遲延利息，自不應准許等詞，為其判斷之基礎。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條第一項定有明文。故違約金之支付，以債務人有債務不履行事實為前提。原審並未說明上訴人就系爭契約有如何不履行之事由，逕謂被上訴人得以上訴人所繳納之價金充作為違約金給付而駁回上訴人返還價金之請求，即有判決不備理由之違法。又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。而此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約定之違約金額，竟將系爭買賣標的物可能之跌價損失，作為被上訴人之損失依據，亦屬可議。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十五　年　　七　月　六日最高法院民事第八庭審判長法官朱　建　男法官顏　南　全法官許　澍　林法官鄭　傑　夫法官蘇　清　恭本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十五　年　　七　　月　二十　日M

最高法院九十五年度台上字第一四四八號

關鍵資訊