最高法院九十五年度台上字第六二五號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　九十五年度台上字第六二五號上　訴　人　甲○○ 乙○○ 丙○○ 丁○○ 戊○○ 己○○ 庚○○ 辛○○ 壬○○ 癸○○ 子○○ 丑○○ 寅○○ 卯○○ 辰○○ 巳○○ 共　　　同訴訟代理人　林永頌律師黃韋齊律師被上訴人　廣合建設股份有限公司法定代理人　未○○ 被上訴人　午○○ 共　　同訴訟代理人　黃虹霞律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年十月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度重上更㈡字第三０號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。理由本件上訴人主張：上訴人寅○○、壬○○、丙○○、卯○○、丁○○等五人（下稱寅○○等五人）之前手及其他上訴人，於民國八十二年間分別與被上訴人廣合建設股份有限公司（下稱廣合公司）、午○○訂立房屋、土地買賣契約，購買如原判決附表所示之房屋（下稱系爭房屋）、車位及其基地。依預定房屋買賣契約書第十八條、預定土地買賣契約書第十二條約定，土地與房屋之買賣係併同履行，如一方違約，共同簽署之房屋、土地買賣契約亦一併視同違約。嗣系爭房屋完工交付寅○○等五人及其他上訴人使用後，因鄰地開挖地下三層施工，始發現系爭房屋之北側及西側柱子放樣錯誤致地下層柱子未與地面層柱子在同一軸心線上，即其柱心軸線各偏離二十八公分、三十三公分而懸空在外，造成柱角前後方向、左右方向傾斜及水平差異沈陷等重大瑕疵。該瑕疵雖經被上訴人以補強方式加以補救，然其市場交易價格已有減損。經中華徵信所企業股份有限公司（下稱中華徵信所）鑑定結果，每戶之交易價格較原買賣價格減少約新台幣（下同）六百零六萬二千零五十八元，自應由被上訴人連帶負損害賠償之責。而寅○○等五人已由其前手受讓對被上訴人之損害賠償請求權，自得與其他上訴人共同對被上訴人為請求等情，爰依民法第三百五十四條、第三百六十條物之瑕疵擔保、同法第一百八十四條、第一百九十六條侵權行為及同法第二百二十七條不完全給付之規定，求為命被上訴人連帶給付伊各如原判決附表「請求返還金額」欄所示金額並加付法定遲延利息之判決（上訴人逾此部分之請求，經更審前原法院為其敗訴之判決，未據上訴人聲明不服，已告確定）。被上訴人則以：系爭土地並無瑕疵，上訴人請求土地所有人午○○連帶賠償，顯乏依據。至於系爭房屋之瑕疵，則經廣合公司施工補正，恢復原結構之設計強度，上訴人已無損害可言，不得請求損害賠償。另中華徵信所未協同受調查人至現場查看系爭房屋及深入了解修復狀況，僅以問卷調查方式作為判定系爭房屋價值之依據，其鑑定報告尚非客觀可取。又寅○○等五人未與伊簽定買賣契約，不得請求伊負債務不履行之損害賠償責任等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭房屋因鄰地施工，始發現北側及西側柱子放樣錯誤，地下層柱子未與地面層柱子在同一軸心線上，其柱心軸線各偏離二十八公分、三十三公分而懸空在外，造成柱角前後、左右方向傾斜及水平差異沈陷等重大瑕疵。嗣廣合公司與上訴人協議，同意由台灣省結構工程技師公會指定技師，依該公會鑑定結果施作補強工程，經上訴人指定之技師事務所會勘、審核，認為「本結構補強已按相關規定施作，已恢復至原結構之設計強度」等情，為兩造不爭執之事實。上訴人雖主張被上訴人應負民法第三百五十四條、第三百六十條之瑕疵擔保責任云云，惟民法第三百六十條所謂買賣之物缺少出賣人所保證之品質，係指出賣人於契約中特別保證品質而言。系爭房屋買賣契約書並無保證品質之約款，上訴人指結構安全無虞、樑柱銜接正常係一般房屋買賣出賣人所保證之事項，無待另行出具特約云云，尚無可採。又系爭房屋之瑕疵，係於被上訴人廣合公司完工、交付予上訴人或其前手使用後，因鄰地興建房屋開挖地下三層時始發現，而系爭房屋除有上訴人主張之瑕疵外，尚有「內柱偏心」之瑕疵，前者又較後者嚴重，惟「內柱偏心」之瑕疵，已於地下室施工時予以補強，足見廣合公司與監造、設計之黃秀莊建築師事務所暨負責興建之久年營造股份有限公司（下稱久年營造公司）於發現「內柱偏心」瑕疵時，並未發現系爭瑕疵；否則，自無僅補強較輕微之瑕疵，置較嚴重之系爭瑕疵於不顧之理。況上訴人亦稱瑕疵係於鄰地開挖地下三層時發現，可見系爭瑕疵非顯而易見，顯無法證明被上訴人係故意不告知瑕疵。其次，系爭瑕疵經廣合公司施工補強後，既已回復原結構之設計強度，即不足危害安全，且上訴人所有房屋均屬於二層樓以上之樓房，系爭瑕疵則均在地下二樓，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之情事，應認其瑕疵業已補正，無不完全給付可言。又修正後民法第二百二十七條第二項所稱得請求損害賠償之情形，係指加害給付；本件並無加害給付之情形，且無買受人得依給付遲延或給付不能規定行使權利之情事，上訴人依民法第二百二十七條規定為請求，亦屬無據。再上訴人主張系爭房屋於修復後，仍受有市場交易價格減損之損害云云，無非以中華徵信所之鑑定報告及第一審共同被告黃德興、上訴人癸○○、巳○○交易之案例為證。惟查，本件未提起第二審上訴之第一審共同原告黃福舉、黃德興分別於起訴後將其房地出售移轉他人，彼二人如確因系爭瑕疵而受有價值減損之損害，自無不提出買賣契約證明，並向被上訴人追索之理。由彼二人未上訴之事實，應可證明系爭房屋未減少價值。再黃德興房地部分，被上訴人原出售價格為八百六十萬元，黃德興以一千零九萬元買受，其前手已賺得一百四十九萬元，其後黃德興以九百四十萬元出售，仍高於被上訴人原出售價格，何能謂其交易價值減損？另上訴人自認癸○○係與其媳鄭舒菁買賣，未按一般市價計算，此交易案例亦不足為有利上訴人之證明。再近幾年來房地產不景氣且房價大幅跌落，乃眾所週知之事，上訴人巳○○縱未能削價售出其房地，亦不能證明系爭房屋有減損價值之損害。又上訴人寅○○等五人未直接與被上訴人訂立買賣契約，且其買受系爭房地之價格均高於被上訴人出售價格，其前手均賺有差價，堪認並無交易價格減損情形。其前手既未受有損害，自無讓與寅○○等五人損害賠償請求權可言。至關於中華徵信所之鑑定部分，其鑑定人林明宏稱無相同或類似本件之鑑定經驗云云，鑑定能力已有可疑，且其竟未調查系爭房地實際交易狀況，不知黃福舉等人出售房地情形，僅以問卷調查，尤見該鑑定報告不可採。況鑑定結論認價格減損乘數期望值為○．三三五一，減損總金額為一億零三百零五萬五千元，然未能提出其評估之說明；且依此估算，其評估之十七戶房地總價竟高達三億零七百五十三萬五千零六十四元（以評估價格減損金額，除以○、三三五一得出），然依上訴人自行提出之十七戶購買總價計算，僅一億七千二百七十五萬元，相差高達一億三千四百七十八萬餘元，足見鑑定報告背離事實。本件土地並無瑕疵，價值甚高，依預售價格，土地賣價為房屋二倍餘，則經使用近十年後，房屋折舊，土地公告現值調漲情形下，土地與房屋價差更大。而上訴人所謂瑕疵，僅為房屋瑕疵，則於經修補回復原結構設計強度之情形下，鑑定報告竟謂減損金額高於房屋總價一倍有餘，並達房地總價近六成，豈可信實？上訴人既不能證明受有損害，本件自無民事訴訟法第二百二十二條第二項規定之適用。上訴人另以最高法院發回意旨為據，主張廣合公司違反建築法規定，未按圖施工，應負侵權行為損害賠償責任云云。惟起造人依建築法第十二條規定，僅為建造建築物之申請人，依建築法第十四條、第十五條規定，建築物係由為承造人之營造廠負責施工，故上訴人所引建築法第三十九條，其立法目的不在課起造人施工義務，而是在說明起造人如欲變更設計時，需另依建築法規定辦理手續，是上訴人以建築法第三十九條為據，認起造人有施工行為云云，尚無可採。廣合公司縱有上訴人所指違反建築法第三十九條規定之行為，亦無民法第一百八十四條第二項規定之適用。此為本院之確信，依司法獨立之精神，自仍得表示合法適當之見解（參司法院大法官會議釋字第一三七號解釋）。何況，廣合公司係委託黃秀莊建築師設計監造，委由久年營造公司承攬建造房屋，而系爭瑕疵之造成，係出於施工行為，即出自於營造廠放樣錯誤，被上訴人等俱非專責施工單位，在未受施工單位告知之情形下，被上訴人亦不知有該等瑕疵，顯無違反建築法之故意、過失。至於民法第二百二十四條履行輔助人之規定，於侵權行為並無準用；且系爭瑕疵係發生於施工興建中，並非發生於交屋後，縱被上訴人有違反建築法之行為，因當時房屋仍屬起造人廣合公司所有，非上訴人所有，自不構成侵權行為。末查，被上訴人午○○為地主，僅為土地買賣之出賣人，其既非房屋起造人，自無任何違反建築法之行為可言，且其出售之土地並無瑕疵，亦不負債務不履行責任。至於上訴人所引預定房屋買賣契約書第十八條、預定土地買賣契約書第十二條，均未有被上訴人對上訴人負全部給付責任之記載，即未約定被上訴人二人負連帶責任，上訴人請求午○○連帶負責，自不符合民法第二百七十二條規定。綜上所述，上訴人本於上述法律關係，請求被上訴人連帶賠償損害，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟查，系爭房屋北側及西側柱子因放樣錯誤，地下層柱子未與地面層柱子在同一軸心線上，其柱心軸線各偏離二十八公分、三十三公分而懸空在外，造成柱角前後、左右方向傾斜及水平差異沈陷等瑕疵，為原審合法確定之事實。其柱心軸線既偏離達二十八公分、三十三公分而懸空在外，則瑕疵似極明顯，何以於建造中，承造人及監造人均未能發現？而系爭房屋雖由被上訴人廣合公司委由久年營造公司承建，惟廣合公司為建設公司，其與購屋者訂立房屋預定買賣契約，既已約定依台北市政府工務局核定設計圖說「全權負責建造」（見預定房屋買賣契約書第四條，證物外放），則對於系爭房屋之建造，豈能均未加以監督、驗收？其稱不知房屋存有系爭瑕疵，能否採信，自非無疑。而系爭房屋於建造中發現較輕微之瑕疵即「內柱偏心」，已於地下室施工時予以補強，惟該事實與廣合公司及負責監造、設計之黃秀莊建築師事務所暨負責興建之久年營造公司是否於系爭房屋交付前發現系爭瑕疵，並無必然關聯；且上訴人稱「系爭瑕疵難以處理，修補後仍可明顯看出樑柱錯放及修補情形，且有成本考量，另尚有工期及逾期罰款約定，係被上訴人故意不告知該瑕疵以圖僥倖」（見原審更㈡第二卷一○四頁）。乃原審未審酌系爭瑕疵實際情形暨上訴人上開主張，遽以其他較輕微瑕疵已於房屋建造中修補之事實，推論被上訴人不知系爭瑕疵存在，進而認其非故意不告知瑕疵云云，殊嫌率斷。其次，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，買受人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。而依民法第三百五十四條規定，出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定之瑕疵。上訴人陳稱系爭房屋因有上述瑕疵，致影響結構安全及其交易價值，乃主張系爭房屋有減少通常效用及其價值之瑕疵；則系爭房屋經廣合公司修補後，縱已恢復原結構之設計強度，亦僅係補正其效用之瑕疵，倘修補後仍存有減少價值之瑕疵，而無從補正，買受人自非不得依給付不能之規定，請求損害賠償。原審以系爭瑕疵非屬加害給付，且已回復原狀，上訴人不得依不完全給付規定，請求損害賠償云云，亦有可議。再系爭瑕疵經補強後，雖已達原結構之設計強度，惟上訴人主張「建物修補後，外觀可明顯看出樑柱錯放、位移、未對齊、成棒棒糖狀、不相銜接、外凸、內凸、懸空等情形」，並提出照片為證（同上卷一○六頁背面、原審更㈠第一卷六四頁以下），則原審認於系爭房屋結構符合原設計強度後，即無減損其交易價格，是否符合經驗法則？自待進一步說明。另中華徵信所估算系爭房屋減損之金額縱認不可採，亦無從據以推論上訴人之房地未減損交易價值；況「建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。土地上之系爭房屋既具有瑕疵，則該土地之價值是否未受影響」？本院前次發回意旨，已予指明，乃原審胥未予調查，仍以系爭土地無瑕疵為由，認中華徵信所之鑑定報告，全無可採，尚有可議。又原審雖以上訴人寅○○等五人之前手出售系爭房地，均賺有價差，而認系爭房地未減損其交易價格。惟上訴人已說明「寅○○等五人均係在八十四年底發現系爭瑕疵前購買，故以高價買受」，復提出各該買賣契約書為證（見原審更㈡第二卷一二一頁），原審未予審究，亦嫌粗疏。復次，按受發回或發交之法院，應以第三審法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎。民事訴訟法第四百七十八條四項定有明文。查「民法第一百八十四條第一項規定之侵權行為，係指違法及不當加損害於他人而言，至於受侵害者係何項權利，要非所問。所謂違法及不當，非僅限於侵害法律明定之權利，即違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活根本原理之公序良俗，亦均屬之，此觀同條第二項之規定自明。因建築改良物類皆價格不菲，又必關涉使用者之人身安全，故建築法第三十九條、第八十七條分別規定：起造人於興建時，應依照核定工程圖樣及說明書施工，如有違反，應受處罰，俾建築改良物得以具有一定品質。此規定應屬以保護他人為目的之法律，起造人如有違反，致建築改良物發生損害者，即應對建築改良物所有人負侵權行為之損害賠償責任。且此所謂損害，不以人身之損害為限，建築改良物應有價值之財產損害，亦包括在內」，為本院前次發回理由之法律上判斷，原審自應受其拘束。至於司法院大法官會議釋字第一三七號解釋，係指法官對於各機關就其職掌所作有關法規釋示之行政命令，仍得依據法律表示其合法適當之見解，與上開民事訴訟法之規定，係屬二事。原審以該解釋為據，而持相反見解，自屬違背法令。又廣合公司雖非實際施工之人，惟其既為建設公司，建造房屋使之流通進入市場，能否不負交易安全之注意義務？倘其明知或因過失而不知系爭房屋未按圖施工，影響結構安全，而仍交付房屋予購屋者使用，致損害他人之法益，被害人是否不得依侵權行為規定，請求其負損害賠償責任？俱非無研求之餘地。末查，上訴人係依房屋預定買賣契約書第十八條、預定土地買賣契約書第十二條之約定，請求被上訴人午○○與廣合公司負連帶賠償責任。上開約定雖未明載被上訴人對於買受人各負全部給付義務，惟兩契約既約定互相關連，當事人真意為何，尚欠明瞭；原審未予探求，即以契約未明示為由，認午○○不負連帶責任，非無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十五　年　　三　　月　三十一　日最高法院民事第五庭審判長法官吳　啟　賓法官高　孟　焄法官劉　福　來法官黃　秀　得法官吳　謀　焰本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十五　年　　四　　月　十三　日ｊ

最高法院九十五年度台上字第六二五號

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