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in判決書

最高法院九十六年度台上字第二二二三號

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最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第二二二三號上　訴　人　恒昌豐興業有限公司 法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　顧立雄律師 陳鵬光律師 被 上訴 人　弘千建設股份有限公司 法定代理人　乙○○ 被 上訴 人　中和紡織股份有限公司 法定代理人　丙○○ 共　　　同 訴訟代理人　張睿文律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十六年四月三十日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第二七一號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：兩造於民國八十七年七月六日簽訂房地買賣及車位買賣合約，復於九十年八月二十三日簽訂協議書，由上訴人向伊購買坐落台北市○○區○○段一小段三五四、三五四之一地號土地上興建之「臨沂雙璽」大樓六樓Ａ、Ｂ戶、七樓Ｂ戶及地下二樓第四四號、地下三樓第五、六、七、二十、三六號停車位暨基地應有部分，總價金為新台幣（下同）一億七千九百二十萬元。詎伊將上開不動產所有權移轉登記與上訴人後，上訴人本應於九十年九月一日給付系爭價金之尾款五百零六萬三千三百八十七元，竟未給付等情。爰依系爭合約及民法第三百六十七條規定，求為命上訴人如數給付上揭款項，及加計法定遲延利息之判決。對於上訴人之反訴則以：伊係依據建造執照設計圖及廣告圖冊興建系爭大樓，未曾變更設計，且系爭大樓預估時，係委託訴外人甲桂林廣告股份有限公司（下稱甲桂林公司）代為銷售，現場備有共用部分之持分總表及分項明細表供客戶取閱參考，並無違反公平交易法（下稱公交法）第二十四條規定之情事。系爭大樓完工後，亦係依約定之面積辦理保存登記，自無虛灌坪數之情事。又上訴人於八十九年十二月十八日交屋作業協議書中，並未就公共設施部分保留追訴權，事後自不得再為爭執，其至九十二年七月七日始提起反訴主張，已逾公交法損害賠償請求權二年之時效期間等語，資為抗辯。 上訴人則以：伊買受系爭大樓之共用部分，被上訴人有虛灌坪數，且規劃作為公共設施之面積，有部分非供公共使用，與原來規劃之用途不符，非伊應負擔共用部分之面積為十三．七二坪，比例高達百分之五。又系爭房地買賣合約第三條第二項第三款並未列舉各共有人所分配公設之項目、面積、比例分攤之計算方式、各戶持分總表，伊無法自該合約及廣告平面圖冊發現被上訴人將外賣獎勵停車位而多出之共用部分面積灌入住戶之共用部分面積，亦無法藉由建物登記謄本獲知，構成公交法第二十四條規定足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，依同法第三十一條、第三十二條第二項等規定，伊自得請求被上訴人依短少之坪數計算損害賠償。依購買時每坪六十六萬元計算，伊所受損害為九百零五萬五千二百元。爰依房地買賣合約第三條第二項第三款約定、物之瑕疵及不完全給付之法律關係，請求被上訴人減少價金及負損害賠償責任。伊之上開債權與被上訴人對伊之價金請求權抵銷後，被上訴人不得請求伊給付任何款項等語，資為抗辯。並提起反訴，求為命被上訴人給付三百九十九萬一千八百十三元，及加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予論述）。 原審以：兩造簽訂系爭合約及協議書，由上訴人以上揭價金向被上訴人購買前開不動產，被上訴人已將上訴人購買之上開不動產應有部分辦理所有權移轉登記與上訴人，惟上訴人尚有尾款五百零六萬三千三百八十七元未付等事實，為兩造所不爭，復有預定房地買賣合約書三份、預定獎勵車位土地買賣合約書、交屋作業協議書及更換車位之協議書暨變更工程追加減帳簽認表各一份在卷可稽，堪信為真實。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第三百六十五條第一項定有明文。查上訴人自承其於九十年七月二十三日發現公共設施虛灌坪數，嗣於同年九月五日即委請律師發函通知被上訴人，茲上訴人遲至九十一年七月十一日始主張依短少之坪數減少價金，已逾上開通知後六個月除斥期間之規定。復依兩造間房地買賣合約第一條、第二條第二項、第三條第二項、第四項所載，可知兩造約定買賣標的物每戶之面積為：主建物一七０．八二平方公尺、附屬建物二五．五一平方公尺及分擔契約所列各共用部分七五．三六平方公尺，合計二七一．九六平方公尺。而被上訴人移轉登記與上訴人買受三戶之建物面積，每戶均為：主建物一七一．一一平方公尺，附屬建物二五．三八平方公尺，共用部分（大公、小公）七七．四八平方公尺，每戶總計二七三．九七平方公尺，為兩造所不爭，並有系爭大樓產權面積表存卷可按，符合兩造就系爭房屋約定之債之本旨，自難認為被上訴人移轉登記與上訴人之房屋有減少契約約定效用之瑕疵可言。又公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共同部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物而供共同使用者」。再觀兩造於系爭合約第三條第二項第三款約定之共同使用部分七五．三六平方公尺，已明載上訴人應分擔之公共設施包含一樓公共門廳、樓電梯間、雨遮、電梯間暨管理員室；二－十一樓樓電梯間、梯廳及空調機房、屋頂突出物一－二層；地下一－三樓公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室及其他歸屬系爭大樓公共使用部分等面積（地下三樓之法定停車位面積除外），則就如原判決附表（下稱附表）第一項所指一樓大廳及雨遮、機房部分，依約應屬由全體區分所有權人分擔之共用部分無訛，且其內亦確有變電箱，上有大型攫管、三條水管，另放置小樓梯及拖把、木板等雜物，有卷附勘驗筆錄可考，即現實上確供作公共使用，洵堪認定。故上訴人指摘附表第一項係供一樓使用，為其不應分擔之共同使用部分，自非可採。另系爭合約第三條第一項載明系爭大樓為地上十一樓、地下三樓之規劃，系爭大樓於設計之初，即設計所需之法定停車位為二十九個，規劃設計於地下第三層，並據以申請建造執照，嗣亦經台北市政府工務局建築管理處核准。且合約書後附之系爭大樓建造執照明載地下三層為防空避難室兼停車空間，地下二、一層停車空間、注意事項：⑽增設公共停車位四十六個，切結供公眾使用，並於產權移轉及房屋銷售時列入交待。另合約書後附之地下三層、二層之平面圖，亦可知悉地下二層為增設之停車空間，地下二、三層已編排號碼第三十－五五、一－二九之大小停車位，車道設計係五．五公尺，且上開建造執照中對於地下三層之設計，其後並無任何變更，亦據證人即建築師陳茂雄證述在卷。該地下三層、二層之平面圖，除停車位及車道外，另標有：電梯機房、自設變電室、水箱、消防幫浦室、發電機室、電梯廳、空調機房等設施；加以合約書第三條第二項第三款另記載之台電變電室、垃圾儲存室、緊急發電機室等公共設施，均為系爭大樓共同使用部分而由全體區分所有權人分擔之部分。合約書第九條第四項亦約明獎勵停車位人員出入動線，與社區住戶出入，故其人員出入使用獎勵停車專用之電梯，則上訴人亦可得知系爭大樓另有獎勵停車位專用之電梯設備。顯然被上訴人於簽約前，即以車道寬五．五公尺、法定停車位二十九個、獎勵停車位四十六個之設計，向主管機關申請建造執照獲准，其後亦依建造執照及相關之設計平面圖興建設置，並無變更。台北市建築師公會鑑定函亦稱：採原設計五．五公尺車道之配置方法，法定停車位係二十五個加上必要之共用空間，無法於地下一層全部設置完畢。加以上訴人於簽約時對於系爭大樓為地下三層，獎勵停車位為四十六個，地下第一、二層為增設供公眾使用之獎勵停車位空間，地下第三層為防空避難室兼停車空間，地下一－三層有合約書所載之各項公共設施，並有獎勵停車位專用之電梯設備等項規劃，自合約條款及後附之建造執照、平面圖等資料均得知悉，其於充分審閱合約條款七日以上再同意簽約，此觀合約書第一條經上訴人蓋章即明。則上訴人事後翻異主張系爭大樓之車道可採取三．五公尺之設計，除法定以外之其他公共設施不得設置，及可採儉省之設計方式設置於地下一層即足等節，顯違誠信原則。又大樓公共設施之設置，除須依法令規定必須設置者外，另有針對大樓之需要而為具體個別之設計，僅需當事人事先知悉協議即可，法無禁止之必要。系爭大樓地下一－三層有公共樓電梯間、台電變電室、空調機房、垃圾儲存室、緊急發電機室、機房、水箱、消防幫浦室等公共設施，已於合約書載明並經上訴人同意，而系爭大樓建竣後，已成立管理委員會並向主管機關提出備查，被上訴人已將系爭大樓共同使用部分交管理委員會管理使用，有台北市政府備查函附報備證明、管理委員簽認之公共設施竣工圖、九十年一月五日公共設施移交書附卷可憑，足見系爭大樓之共用部分現已非被上訴人管理使用，則公共設施中縱有現況使用與原來規劃用途不一之情形，要屬系爭大樓全體區分所有權人決議如何管理使用，交管理委員會執行之問題，與被上訴人無涉。則上訴人主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任，洵屬無據。兩造簽訂之合約中雖僅記載上訴人購買房屋應分擔之共用部分項目及面積，而未記載購買房屋分擔共用部分所佔總共用部分之比例（或計算方式），惟甲桂林公司已於接待中心備置系爭大樓之持分總表，供客戶閱覽及自行取閱，並作為銷售人員介紹及銷售計算總價款之依據。被上訴人於簽約前已將分擔共用部分比例之資訊，以持分總表置於接待中心供閱覽或自由取閱之方式，此據證人即甲桂林公司負責人張裕能、證人即甲桂林公司銷售人員簡明玲證述明確，足見被上訴人已盡其告知義務，兩造並依持分總表上記載有關上訴人買受之主建物、附屬建物及共用部分面積，如數記載於兩造間之合約第三條第二項各款，上訴人復簽名同意，亦足認定兩造就共用部分之分擔有默示之合意存在。上訴人主張被上訴人違背告知義務，有違公交法第二十四條規定，應負損害賠償責任云云，委無可採。綜上所述，被上訴人依民法第三百六十七條規定，請求上訴人給付尾款五百零六萬三千三百八十七元本息，為有理由，應予准許。上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任、不完全給付及違反公交法第二十四條規定，應負減少價金或損害賠償責任，據以與上開給付尾款之債務相互抵銷，為無理由。另訴請被上訴人給付三百九十九萬一千八百十三元本息部分，亦屬無據，不應准許。並說明兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，核與判決結果無礙，自無逐一詳予論駁之必要。因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，徒就原審證據取捨、認定事實及解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　九十六　年　　十　　月　　四　　日最高法院民事第六庭 審判長法官 劉　延　村 法官 劉　福　來 法官 許　澍　林 法官 黃　秀　得 法官 李　寶　堂 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中　　華　　民　　國　九十六　年　　十　　月　 十五 　日Ｑ