最高法院九十六年度台簡上字第一八號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　　九十六年度台簡上字第一八號上　訴　人　萊爾富國際股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　黃秀禎律師被上訴人　甲○○ 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十六年一月三十日台灣苗栗地方法院第二審更審判決（九十五年度簡上更㈠字第一號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣苗栗地方法院。理由本件原審認為被上訴人上訴為一部有理由，一部為無理由，而將該院簡易庭所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人給付被上訴人新台幣（下同）一百六十七萬六千六百五十九元本息，無非以：上訴人於民國八十七年九月三十日向被上訴人承租坐落苗栗縣竹南鎮○○路○段三五０號一樓全部（含竹南鎮○○段二一號地上建物，下稱系爭建物），於九十年八月二十二日協議租金為八萬三千三百三十三元，租期自九十年十月一日起至九十三年九月三十日止計三年（下稱系爭租約）。系爭租約第七條第四款約定：租賃期間尚未屆滿，一方擬解約或終止契約時，應得對方之同意，否則應賠償對方因此所受之損害，足徵兩造其中任何一方在租賃期間尚未屆滿前，若擬提前終止租賃契約，應經他方之同意，或賠償他方因此所受之損害，否則即不能認為業已合法終止租賃契約。上訴人雖指兩造已於九十一年十一月三十日終止系爭租約，之前並曾與被上訴人協商取得被上訴人之同意云云，惟被上訴人否認之，兩造各執其詞。查上訴人固提出其員工提出之公司簽呈、上訴人寄予被上訴人存證信函及舉曾粹彥為其證據方法，然上開簽呈乃其員工曾粹彥內部提出之報告，屬其內部掌管之文書，且無被上訴人同意終止系爭租約之書面文件，自不能為上訴人有利認定；證人曾粹彥則係受僱於上訴人之員工，為上訴人處理終止租約事宜之承辦人，與其本身職務之執行及上訴人之利害關係密切，原難期其為完全而真實之陳述，其雖證稱：上訴人於九十一年十月中旬同意提前解約，並同意給付一個月租金為違約金及十一月份租金云云，但亦證稱：被上訴人並沒有表示答應或不答應，伊提到房屋回復原狀事情，被上訴人僅表示請伊與其父洽談，被上訴人無反對意思表示，因此推論應該是同意此解約條件，被上訴人只表示她知道，大部分時間是聽我講云云。然被上訴人於當場並未表示首肯，亦未出據相關同意書，足徵被上訴人僅因曾粹彥之告知而知悉上訴人因業績不佳擬結束該地方營業，並欲提前終止系爭租約情事，卻未明確表示同意。所謂被上訴人已同意提前終止系爭租約，不過係證人曾粹彥個人之推斷，其證詞不能為上訴人有利之證明。再者被上訴人於九十一年十一月六日即以存證信函表示其不同意提前終止租約，請上訴人依約使用系爭建物及依期交付租金之旨；上訴人則於同月二十六日以存證信函向被上訴人表示，其因該門市業績不甚理想，業經口頭通知被上訴人自九十一年十一月三十日起終止系爭租約云云。既係口頭通知，自難以此認定被上訴人確曾同意提前終止系爭租約。姑不論兩造陳述被上訴人於提前終止系爭租約之損害為若干，上訴人僅在其員工曾粹彥之簽呈表示七萬五千元或於審理中表示願以押租金二十四萬元賠償，就被上訴人因提前終止系爭租約所受之損害，上訴人均未實際賠償，則系爭租約並未於租期屆滿前合法終止。被上訴人亦未表明將收回系爭建物，上訴人仍得於租賃期間繼續依約使用系爭建物，則上訴人自行拋棄占有，不行使其承租人權利，並不能免其應依約給付租金之義務。上訴人自九十一年十一月份即未繳付租金，迄至九十二年八月份本件訴訟繫屬前十個月之租金計八十三萬三千三百三十元已到期，於審理中至九十三年九月份租期屆滿計十三個月租金一百零八萬三千三百二十九元亦已到期，共計一百九十一萬六千六百五十九元租金未付。又系爭建物之一部，嗣雖於九十二年八月二十九日由被上訴人之弟方世玉出租予第三人邱瓊銘，為被上訴人是認無訛，然被上訴人否認其同意或授權方世玉出租系爭建物，其未向邱瓊銘收取租金。方世玉、邱瓊銘亦具狀表明係邱瓊銘向方世玉承租，並約定每月租金三萬二千元，上訴人亦不能提出證據證明被上訴人自方世玉或邱瓊銘收受租金，則上訴人辯稱被上訴人收回系爭建物再行出租而受有利益，應自伊所欠租金中扣除云云，即非可採。惟上訴人曾付被上訴人系爭租約之押租金二十四萬元，於系爭租約屆滿尚未返還，則上訴人請求為抵銷，於法並無不合，從而被上訴人請求上訴人給付租金一百九十一萬六千六百五十九元本息，以抵銷後之一百六十七萬六千六百五十九元及其中八十三萬三千三百三十元自九十二年八月四日起，其中八十四萬三千三百二十九元自九十三年十月一日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分為無理由，應予駁回等詞為判斷之基礎。按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。查系爭租約未於租期屆滿前經上訴人合法終止，被上訴人亦未表明將收回系爭建物，上訴人仍得於租賃期間繼續依約使用系爭建物，雖上訴人自行拋棄占有，不行使其承租人權利，惟其既不能因此免其給付租金之義務，則被上訴人即有保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務；又系爭建物之一部，於九十二年八月二十九日由被上訴人之弟方世玉出租予第三人邱瓊銘，乃原審確定之事實。果爾，系爭建物既於系爭租約租期屆滿前，已經由被上訴人之弟方世玉占有並出租於第三人邱瓊銘，則系爭租約之租賃物即系爭建物在租賃關係存續中，顯受有妨害，致無法為圓滿之使用收益之情狀，若此，上訴人可否於在第三人占有之情形下，於租賃期間繼續依約使用系爭建物？已不無疑義。上訴人辯稱：被上訴人應扣除此部分之租金收入以符公平云云，是否全無可採，即不無斟酌之餘地。茍上訴人之陳述有不明瞭或不完足者，亦應令其敘明或補稱之，原審未詳予闡明並曉諭，於法自有未合。其次，關於抵銷所提出之給付，不足清償全部之債務時，依民法第三百四十二條規定準用同法第三百二十一條至第三百二十三條之結果，如抵銷人未指定其應抵銷之債務時，應就債務已屆清償期者，儘先抵銷。本件上訴人以被上訴人二十四萬元之押租金返還債務為抵銷，似未指定其應抵銷之債務，原審未先就上訴人已先屆清償期之租金債務為抵銷，亦屬可議。再者，被上訴人於第一審聲明：「上訴人應給付被上訴人八十三萬三千三百三十元，及自九十二年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；應自九十二年九月起至九十三年九月份止，按月於一日給付被上訴人八萬三千三百三十三元。」，於原審則聲明：「上訴人應給付被上訴人一百九十一萬六千六百五十九元及其中八十三萬三千三百三十元自九十二年八月四日起，其中一百零八萬三千三百二十九元自九十三年十月一日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（其他備位聲明部分已經減縮，不另論述），顯其聲明已經擴張；而第一審為被上訴人全部敗訴之判決，被上訴人就其敗訴之判決全部聲明不服。原審既以被上訴人之請求，一部為有理由，一部為無理由，而認其上訴一部為有理由，一部為無理由，主文第一項卻諭示：「原判決廢棄。」，且未將上訴無理由及擴張之訴無理由部分，諭示駁回之旨，亦有主文與理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十六　年　　六　　月　二十八　日最高法院民事第六庭審判長法官許　朝　雄法官謝　正　勝法官鄭　玉　山法官吳　麗　女法官袁　靜　文本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十六　年　　七　　月　十二　日Ｋ

最高法院九十六年度台簡上字第一八號

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