九十八年度台上字第一四九三號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：98 年 08 月 20 日

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一四九三號上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　熊賢祺律師劉嘉堯律師被上訴人　乙○○ 丙○○ 丁○○ 戊○○ 共　　　同訴訟代理人　陳益軒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十八年三月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度重上字第二八號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件被上訴人主張：訴外人黃唐月英於民國八十一年四月間與上訴人簽訂房地押租契約書（下稱系爭租約），將其所有坐落台中縣霧峰鄉○○段六九二號土地（下稱系爭土地），及其上同段四六七建號等四棟建物（下稱原建物）出租予上訴人，租期自八十一年四月十日起至一百零一年四月九日止。乃上訴人明知該土地屬都市計畫「特定農業區」，僅能供農牧使用，竟將原建物拆除，於其上另行興建如第一審判決附圖所示Ａ棟至Ｉ棟之八間鐵皮結構廠房（下稱系爭廠房），出租予訴外人偉敦有限公司等供作工廠使用。嗣系爭土地及原建物，遭黃唐月英之債權人聲請台灣台中地方法院以九十三年度執字第五三六九一號強制執行事件（下稱系爭執行事件）予以拍賣，由伊等拍定，並於九十五年六月二十九日辦畢所有權移轉登記（應有部分各四分之一）。因原建物早經上訴人拆除而滅失，伊等已向地政機關辦竣滅失登記，系爭租約自應失其效力，系爭廠房即屬無權占有系爭土地。縱認該租約尚屬有效，然上訴人於該土地上興建系爭廠房違法出租他人供作工廠使用，違反區域計畫法第十五條、第二十一條、第二十二條之強制規定，及系爭租約第十條之約定。且拒不依伊等之催告拆除系爭廠房，回復原狀；暨遲付租金達二年租額以上迄未給付，業經伊等先後於九十五年八月二十一日、九十八年二月十三日，依土地法第一百條第四款、第一百零三條第三款；民法第四百三十八條及第四百四十一條之規定，向其為終止租約之意思表示，上訴人仍無占有系爭土地之正當權源。爰依民法第七百六十七條規定，及不當得利之法律關係，求為命上訴人拆除系爭廠房及交還系爭土地，暨自九十五年八月二十二日起至返還土地日止，按月給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）九千零九十七元之判決（被上訴人請求之不當得利，於超過按系爭土地申報地價年息百分之八計算及金額部分，業經第一審法院判決其敗訴確定）。上訴人則以：依系爭租約第九條約定意旨，該租約並不因原建物之拆除而失其存在。又系爭土地固經都市計畫編定為特定農業區，惟系爭租約就如何使用租賃物既無特別約定，伊於其上增建系爭廠房及出租他人使用，又已得原所有權人（出租人）黃唐月英，及其全體繼承人黃聖旻等七人（下稱黃聖旻等人）之同意，自無違約可言。即令增建廠房及出租他人使用，不符土地分區使用相關規定，亦僅屬行政機關得否予以拆除問題，要無任由被上訴人以伊違反系爭租約第十條約定，或民法、土地法之相關規定，片面終止租約之餘地。其等明知系爭執行事件之拍賣公告，經載明系爭土地上有伊所有系爭廠房，拍定後不點交之拍賣條件，仍予買受（繼受），即應受其拘束，不得主張伊非法使用土地，據以終止租約。伊已一次付清二十年之租金，被上訴人更無從以伊欠租為由，終止系爭租約。其請求伊拆除系爭廠房、交還土地，及給付相當於租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人原向訴外人黃唐月英（已歿）承租系爭土地（地目田，經都市計畫編定為特定農業區）及其上原建物（租期至一百零一年四月九日為止）。因於八十一年間拆除原建物，被上訴人於系爭執行事件拍定買受系爭土地及原建物，辦妥所有權移轉登記後，已於九十五年七月間辦畢原建物之滅失登記。而上訴人另於系爭土地上興建系爭廠房，已得黃唐月英，及其繼承人黃聖旻等人同意，並於其等所具之同意書約明「其餘詳如雙方簽定之房地押租契約書條件履行」等情，固見系爭租約不因原建物之滅失而失其效力，該租約依民法第四百二十五條第一項規定，對於被上訴人仍生效力。惟土地法為民法之特別法，而區域計畫法又為土地法之特別法。非但民法之相關規定與之相違者，應優先適用特別法規，且土地法及區域計畫法皆具強制性、公益性，任何當事人間之契約約定，與其牴觸者，依民法第七十一條立法意旨，亦屬無效。乃上訴人明知系爭土地業經台中縣政府依區域計畫法第十五條第一項規定，規劃為「特定農業區」之「農牧用地」，僅能作農作、農舍、農業設施等之相關使用，否則得依該法第二十一條、第二十二條規定，予以處罰並拆除地上物，恢復原狀。仍於其上興建系爭廠房出租予他人，自與系爭租約第十條所為：「……乙方（上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用……」之約定，及民法第四百三十八條規定有違。上訴人辯稱：興建廠房及出租他人，無違該「非法使用」之約定真意云云，為無可取。則被上訴人於九十五年七月二十六日催告上訴人拆除系爭廠房，回復農業使用狀態，為上訴人所拒後，以書函向其為終止租約之意思表示，經上訴人於九十五年八月二十一日收受送達，即生終止系爭租約之效力。上訴人以：伊已一次付足二十年租金，且興建系爭廠房已得黃唐月英及其繼承人黃聖旻等人同意，被上訴人因拍定而繼受系爭租約，應受（系爭土地有系爭廠房占用）拍賣條件之拘束，不得以伊違反該租約第十條為由，終止租約等詞為辯，均無可採。是兩造間之系爭租約既經被上訴人合法終止，被上訴人本於系爭土地所有人之地位，依民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆除系爭廠房及返還系爭土地，自屬有理。再審酌上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利數額，以按系爭土地申報地價年息百分之八計算為適當；即自九十五年八月二十二日起至返還系爭土地之日止，其請求上訴人按月給付九千零九十七元範圍內，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按土地法第八十二條所定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」；及區域計畫法第十五條、第二十一條關於區域計畫公告實施後，有關直轄市或縣（市）政府，應就不屬同法第十一條之非都市土地，編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制暨其違反者，得處罰鍰、限令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等規定，核其本質均僅係取締規定，而非效力規定。當事人間所簽訂之租賃契約違反各該規定者，尚不得依民法第七十一條之規定逕認為無效。本件原審認定：土地法為民法之特別法，而區域計畫法又為土地法之特別法。非但民法之相關規定與之相違者，應優先適用特別法規，且土地法及區域計畫法皆具強制性、公益性，任何當事人間之契約約定，與其牴觸者，依民法第七十一條之立法意旨，亦屬無效云云，而不問土地法及區域計畫法前述相關規定之本質，遽謂違反者之行為應屬無效。其法律見解，已不無可議。況系爭租約第十條雖有：「乙方（上訴人）保證本約房（店）地不得供作非法使用……」，暨違反時，出租人（黃唐月英）得依第七條、第十二條終止租約之約定；而上訴人於系爭土地上興建系爭廠房出租他人供作工廠使用，亦可認確違區域計畫法第十五條第一項等之取締規定，符合原審所認定該租約第十條所指「非法使用」之約定真意。惟原審既又認定：上訴人於系爭土地上興建系爭廠房出租他人供作工廠使用，已得原出租人黃唐月英及其繼承人黃聖旻等人之同意。被上訴人係經由系爭執行事件之拍賣程序，買受（拍定）系爭土地，依民法第四百二十五條第一項規定，系爭租約對於被上訴人仍生效力等情。則被上訴人是否猶可執上訴人違反租約第十條（或第七條、第十二條）之約定，及民法第四百三十八條規定為由，終止兩造間之系爭租約？苟上訴人之行為，及其與出租人黃唐月英之約定，已如原審所認定因違反民法第七十一條之強制規定而應歸諸於「無效」，被上訴人是否仍得再為「終止」系爭租約之意思表示？均非無疑。原審未遑仔細勾稽研求，詳予調查審酌，逕認被上訴人已合法終止系爭租約，而為上訴人敗訴之判決，殊嫌率斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十八　年　　八　　月　二十　日最高法院民事第三庭審判長法官蘇　茂　秋法官陳　碧　玉法官王　仁　貴法官張　宗　權法官阮　富　枝本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十八　年　　九　　月　　一　　日Ａ

最高法院九十八年度台上字第一四九三號

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