九十八年度台上字第二○六○號｜民事：請求確認買賣關係存在｜裁判日期：98 年 11 月 05 日

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第二○六○號上　訴　人　帝宇不動產開發有限公司之1 法定代理人　丙○○○ 訴訟代理人　蔣志明律師被上訴人　寶輝建設股份有限公司之2 法定代理人　丁○○○ 被上訴人　甲 ○ ○ 乙 ○ ○ 共　　同訴訟代理人　常照倫律師凃榆政律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國九十八年三月十八日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十七年度重上字第一二二號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。理由本件上訴人主張：兩造於民國九十六年九月二十八日簽訂土地、房屋預定買賣合約書（下稱系爭買賣契約），由伊買受被上訴人甲○○、乙○○所有坐落台中市○○區○○段五八、六一、六二號土地（下稱系爭土地）及其上被上訴人寶輝建設股份有限公司所有編號特Ａ棟十九樓建物（下稱系爭房屋），總價新台幣（下同）七千二百五十萬元，伊已繳納價金二千八百十萬元，並於同年十月間先後兩次與被上訴人所指定訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司辦理對保。詎被上訴人誣指伊未履行對保手續，竟於同年十一月二十一日片面發函解除系爭買賣契約，其解除契約並不合法，系爭房地買賣關係自仍存在等情，求為確認兩造間關於系爭五八號土地面積五二七二．五一平方公尺應有部分一○○○○○分之二一一○，同段九八五建號房屋面積四九七．一八平方公尺，附屬建物：陽台四五．○三平方公尺、雨遮六．八四平方公尺，共同使用部分：同段一○○三建號九一○四．○四平方公尺應有部分一○○○○○分之二一九五、同段一○○四建號一一○二五．九七平方公尺應有部分一○○○○○分之二○四○，含停車位編號：一六一號、一六二號、二二四號及二二五號應有部分均一○○○○○分之二二六、二八二號及二八三號應有部分均一○○○○○分之一一三之買賣關係存在之判決。被上訴人則以：系爭買賣契約已約明上訴人負有對保並使承貸銀行同意撥款予伊之義務，上訴人迭經催告，拒不將銀行貸款對保手續辦理完成，伊依土地買賣契約第十一條及房屋買賣契約第二十二條之約定，解除契約，自屬有據等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：依系爭土地買賣契約第四條第三項、第七條第一項及系爭房屋買賣契約第七條第三項、第十七條第一項，暨代辦貸款委託書之約定，上訴人就系爭房地向金融機構辦理貸款，所貸得款項係買賣價金一部，上訴人就該買賣契約若須辦理貸款，同意委託被上訴人代辦所購房地產權提供設定抵押權貸款等一切手續，並授權被上訴人或其指定人領取全部貸款金額，且上訴人同意按照被上訴人指定之時間、地點備齊所需證件，協助被上訴人辦理有關貸款一切手續，如需上訴人親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，應配合被上訴人通知之七日內辦妥。上開約定係為保障被上訴人後續依約開始辦理所有權移轉登記事宜，上訴人自須依該約定，完成辦理貸款手續及同意授權貸款金融機構將貸款金額撥款予被上訴人之撥款手續。依證人即貸款授信人員林信建、被上訴人公司職員楊晴惠所證，本件貸款之撥款手續未完成肇因上訴人未決定公司印鑑、未配合用印所致，該撥款手續未完成應為上訴人所知。被上訴人於九十六年十月二十六日、同年十一月九日函知上訴人辦理對保手續，並依土地買賣契約第七條第一項及房屋買賣契約第十七條第一項之約定催告上訴人，因本條項約定內容，係要求上訴人辦理貸款手續及撥款手續，上訴人經二次催告，仍未履行辦理貸款及撥款義務，被上訴人依土地買賣契約第十一條第二項、房屋買賣契約第二十二條第二項違約處罰，及土地買賣契約第四條第三項、房屋買賣契約第七條第三項之約定，以上訴人未履約完成貸款之撥款手續義務，即於九十六年十一月二十一日發函解除房地買賣契約，洵屬有據。上訴人謂其不負違約責任，被上訴人解除契約難認有效，亦屬權利濫用云云，均不足採。從而上訴人請求確認系爭房地買賣關係存在，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟按契約除當事人約定保留之解除權外，以有民法第二百五十四條至第二百五十六條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。又契約當事人之一方遲延給付時，必須他方當事人定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，他方當事人始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定甚明。查系爭土地買賣契約第四條第三項、房屋買賣契約第七條第三項所約定該附件付款明細表中之預定金融機構貸款欄，均無關於辦理期限之記載；又該土地買賣契約第五條第三項第二款、房屋買賣契約第十四條第三項第三款關於產權登記均記載：「辦妥各項貸款手續及對保手續」，該土地買賣契約第七條第一項、房屋買賣契約第十七條第一項關於貸款約定均記載：「買方（指上訴人）如需委託賣方（指被上訴人）統一代向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣『代辦貸款委託書』，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，但買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關將約定貸款金額撥付賣方」，上訴人並陳稱伊已於九十六年十月間完成對保手續，提出同年月八日兆豐國際商業銀行授信約定書、中長期授信合約書、同年月十一日面額一千八百八十六萬元、二千四百六十四萬元及一百萬元共計四千四百五十萬元之本票為證；證人林信建另證稱：「（對保手續是在哪一個流程？）是在授信約定書、中長期合約書、本票的部分」等語（分見一審一卷五、二五○頁）；且兩造所簽訂之「委刻印章同意書」第二條、第三條第一款及第五條分別約定：「由買方同意賣方代刻印章一枚保管及使用」、「本式印章賣方得使用於辦理本契約房地產權移轉登記及貸款抵押權設定之申請或變更、代辦貸款手續、代辦銀行貸款開戶並領取貸款之用」、「買賣雙方如有糾紛，雙方同意不得影響本同意書第三條各項用途之印章使用，雙方並切結同意依民事訴訟程序解決此類糾紛而不得影響本項授權之成立」，「代辦貸款委託書」前文及第一條依次載明：「因買方需向銀行或其他金融機構貸款，特委託賣方全權辦理貸款事宜」、「授權賣方或指定人領取全部貸款金額」各等語（見一審一卷二五至二六、一○○至一○一頁），上訴人既出具委刻印章同意書及代辦貸款委託書授權被上訴人為之，能否謂上訴人未完成貸款之撥款手續為有可歸責之違約事由？被上訴人於九十六年十月二十六日、同年十一月九日發函通知上訴人辦理對保手續，該函所載均無貸（撥）款手續等字樣，所稱對保手續究何所指？被上訴人函催上訴人辦理對保手續，是否足使上訴人確知係在催告其辦理貸（撥）款手續俾以補正？凡此均攸關被上訴人是否合法解除系爭房地買賣契約，有待澄清。原審未遑詳查究明，遽以前揭情詞為不利上訴人之論斷，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　九十八　年　十一　月五日最高法院民事第六庭審判長法官劉　福　來法官陳　國　禎法官陳　重　瑜法官吳　麗　女法官簡　清　忠本件正本證明與原本無異書記官中　　華　　民　　國　九十八　年　十一　月　十七　日ｍ

最高法院九十八年度台上字第二○六○號

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