最高法院九十九年度台上字第一二五五號｜法律人

最高法院民事判決　　　　　　九十九年度台上字第一二五五號上　訴　人　甲山林廣告股份有限公司法定代理人　丙○○ 上　訴　人　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　江燕偉律師被上訴人　僑果實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳福寧律師陳志雄律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國九十九年三月二日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度重上更㈠字第四四號）提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人再給付及駁回其上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：伊投資興建地上十樓、地下三樓「合江超級市場」之住商大樓（下稱系爭大樓），於民國八十三年八月四日委託上訴人甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，簽有委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），並由上訴人甲○○擔任連帶保證人。另伊為前項委託之同時，將系爭大樓地下一樓商場建物（下稱系爭建物）二分之一約一百六十三．八八坪，以每坪新台幣（下同）二十六萬二千五百元出售甲山林公司，雙方另訂有房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並由甲山林公司出售後，同意換約變更由承買戶逕與伊簽訂買賣契約。嗣甲山林公司將系爭建物全部出售，惟其中如原審判決附表（下稱附表）所示承買戶（下稱系爭二十一戶）遭伊解約，總面積計一百二十四．○六坪，依系爭合約第十三條第三項第三款約定，甲山林公司應承受系爭二十一戶對伊二分之一即六十二．○三坪之權利義務，則甲山林公司應依約給付伊買賣價金計一千六百二十八萬二千八百七十五元，扣除伊因承買戶違約沒收金額之二分之一即四百五十九萬元，爰依上開約定及系爭買賣契約第三條約定，求為命上訴人連帶給付一千零六十八萬七千八百七十五元本息（第一審判命上訴人應連帶給付被上訴人一千零三十三萬二千八百七十五元本息，而駁回被上訴人其餘之訴。兩造對於敗訴部分，均聲明不服提起上訴。原審判命上訴人應再連帶給付三十五萬五千元本息，並駁回上訴人之上訴，及被上訴人其餘上訴。上訴人就其敗訴部分，提起本件上訴）。上訴人甲山林公司、甲○○則以：系爭合約第十三條第三項第三款約定承買戶有「中途發生違約並取消合約」時，甲山林公司應無條件承受客戶對被上訴人之權利義務。惟嗣另立補充協議約定承買戶於「地下室完工收款前」有違約時，即由甲山林公司承受承買戶之權利義務。故補充協議已取代系爭合約上開約定。而系爭二十一戶之解約時點無一發生在地下室完工收款前，甲山林公司自無承購之理。且被上訴人與系爭二十一戶解約時，並未通知及徵得伊同意，則因解約所受之不利益，自應由被上訴人自行承擔。另本件係預售屋買賣，其付款方式分為工程期款及貸款，伊如應承受系爭二十一戶對被上訴人之權利義務，亦享有分期付款及申辦貸款之權利。甲山林公司自得行使同時履行抗辯權拒絕付款。又被上訴人迄未將建物所有權移轉登記予伊，且未辦理國有基地租賃之換約手續，亦非適法等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人部分敗訴之判決，並命上訴人再連帶給付被上訴人三十五萬五千元本息，而駁回上訴人之上訴，及被上訴人其餘上訴，無非以：依系爭補充協議第一條既已載明係增列說明系爭合約第六條第一項條款部分，而未敘明係為增列第十三條第三項第三款之事項，並對照系爭合約上開約定內容，則補充協議顯係補充第六條第一項之約定至明。參酌系爭合約第六條第一項乃有關銷售企劃費用如何計算、請領，以及承買戶發生退屋退票解約情事時，應如何退還銷售企劃費用之約定。但依補充協議則約定由甲山林公司扣除沒收款之實際銷售額向被上訴人承購房屋，亦即毋庸退還已請領之企劃費。而第十三條第三項第三款僅約定甲山林公司向被上訴人買受系爭建物二分之一部分，經被上訴人逕行與承買戶簽約後，若承買戶發生違約並解除契約時，如何處理之問題。顯見補充協議僅在補充第六條第一項之約定，並無取代第十三條第三項第三款之意。另依系爭合約第二條第二項約定，被上訴人將系爭建物應有部分二分之一，以每坪二十六萬二千五百元讓售甲山林公司。惟甲山林公司係就系爭建物全部對外銷售，並約定被上訴人與甲山林公司各就銷售部分有二分之一權利。且甲山林公司銷售予承買戶時，被上訴人有為客戶名義變更之義務，由承買戶逕與被上訴人簽訂買賣契約。故倘系爭建物出售予承買戶後，承買戶有違約情事而遭被上訴人解約時，甲山林公司依系爭合約第十三條第三項第三款約定願無條件承受該客戶對被上訴人所有權利義務。顯係就該承買戶契約之更改部分附有取消合約之解除條件，於解除條件成就時，該承買戶應有部分二分之一，仍應由甲山林公司買受。倘將承買戶取消合約之時點限縮在補充協議所約定「至本市場地下室完工收款前」者，則承買戶於系爭建物地下室完工後而經被上訴人取消合約時，甲山林公司反而不負承買該應有部分二分之一之義務，顯與系爭合約真意不符，且非事理之平。被上訴人主張系爭二十一戶未繳足價金之違約，已經被上訴人解除契約在案，業據提出解除買賣契約及存證信函為證。且承買戶向被上訴人承購辦理買賣移轉後，由承買戶向萬泰商業銀行股份有限公司松江分行（下稱萬泰銀行）申貸放款，因被上訴人與承買戶間發生糾紛，故萬泰銀行未辦理撥款，並由被上訴人購回不動產辦理塗銷抵押權登記，有萬泰銀行九十六年泰松江第0000000000三號函可憑，故系爭二十一戶之所有權迄未移轉予承買戶。又被上訴人就系爭二十一戶因違約未繳足價金，而沒收如附表所示之價金，業據提出統一發票、折讓單、解除買賣契約書、協議書、存證信函、回執等件為證，並有財政部台北市國稅局中南稽徵所九十六年財北國稅中南營業二字第○九六○二一五三六九號函附該營業稅申報進銷項憑證及申報資料可憑，益證被上訴人主張系爭二十一戶違約未繳足價金。甲山林公司、被上訴人各出售系爭建物應有部分二分之一，經更改為被上訴人與承買戶簽約部分，若承買戶中途發生違約並經被上訴人解除契約，則契約更改之解除條件已成就，契約更改既失其效力，回復甲山林公司以每坪二十六萬二千五百元之價格向被上訴人買受系爭建物應有部分二分之一，並承受該承買戶解除契約後之權利義務。系爭大樓已經甲山林公司售罄，其中系爭二十一戶有中途違約情事，且經被上訴人解約在案，則被上訴人依約請求甲山林公司以每坪二十六萬二千五百元買受系爭二十一戶應有部分二分之一，自屬有據。又系爭二十一戶違約承買戶二分之一部分，原係被上訴人出售予甲山林公司，故被上訴人主張就系爭二十一戶違約而沒收之價款二分之一，自應由甲山林公司所給付之價款中扣減之。被上訴人就系爭二十一戶在地下室完工收款前違約之沒收款項既應全額沒收，則扣減前揭買賣價金，自以於當時已繳價金之違約金為據。依被上訴人簽立之發票所示，該承買戶已繳之價款雖較附表記載繳納價金為多，惟被上訴人嗣因與承買戶解約，就該部分發票已另簽退出或折讓證明單，參被上訴人依補充協議得扣減承買戶已繳納之價款，以地下室完工前為限，而承買戶自繳納訂金至地下室完成時所繳納價金約為總價款一七％，則被上訴人主張系爭二十一戶已繳之價金一千一百十九萬元，應可採信。系爭二十一戶經被上訴人解除契約總坪數為一百二十四．○六坪，則甲山林公司應買受其應有部分二分之一即六十二．○三坪，依每坪二十六萬二千五百元計算，被上訴人得請求甲山林公司給付價金為一千六百二十八萬二千八百七十五元。至系爭二十一戶因違約應沒收其已繳價款一千一百十九萬元，上訴人抗辯應予扣減其二分之一即五百五十九萬五千元，亦屬有據，則被上訴人得請求之買賣價金即為一千零六十八萬七千八百七十五元。又依系爭買賣契約第十七條及第十二條約定內容，甲山林公司有依買賣契約給付價金之義務，並俟辦理移轉登記後，始由被上訴人將系爭房屋所有權狀交付甲山林公司、始得簽具點交證明書准甲山林公司遷入，足見甲山林公司有先給付系爭建物價金之義務。另上開契約第二十三條約定意旨，係指甲山林公司承買系爭建物後，雙方就系爭建物原租用國有財產部分共同辦理換約義務，惟該換約義務與甲山林公司給付本件買賣價金之義務，並非立於對待關係，上訴人不得主張同時履行抗辯。從而，被上訴人依系爭買賣契約第三條約定、連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶給付一千零六十八萬七千八百七十五元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（見本院十七年上字第一一一八號判例意旨）。查被上訴人自始主張係依系爭合約請求甲山林公司給付其應買受系爭建物二十一戶應有部分二分之一之價金（見一審卷㈠二、一○○頁、原審卷㈠九、六○頁反面），惟詳閱系爭合約第二條第二款、第三款分別載明「另地下第一層商場建物二分之一部分……另訂契約已出售乙方（即甲山林公司，下同）關係人」、「扣除上開第一、二款所載部份甲方（即被上訴人，下同）同意僅建物委由乙方承攬銷售企畫業務，……」且第十三條特約事項第三項亦載明「將甲方已售與乙方之二分之一商場除外」等語（見一審卷㈠四至七頁），系爭合約既屬委託銷售性質，甲山林公司復另訂約向被上訴人買受系爭建物二分之一部分，而系爭合約第十三條第三項第一款與系爭買賣契約（見同上卷八至一一頁）第七條復分別有與成交客戶辦理換約之約定，則甲山林公司受託代為銷售企劃標的之範圍，是否仍包括甲山林公司自行買受系爭建物二分之一部分？系爭合約第十三條第三項第三款所謂乙方願無條件承受該客戶對「甲方之所有權利義務」之真意究何所指？非無再予研求之餘地。原審未遑詳予調查審認，徒以系爭補充協議僅在補充系爭合約第六條第一項之約定，並無取代第十三條第三項第三款之意，甲山林公司買受承買戶二分之一義務，未有時點限制云云，遽為不利於上訴人之判決，已嫌速斷。其次，觀諸系爭買賣契約第三條僅載明：付款辦法：乙方應依附件一付款明細表所列，按總價款百分之三十之自備款部分依期別金額於簽約之同時一次簽發全部支票交付甲方……等語，似僅係就甲山林公司買受上開標的，應如何支付自備款之約定，惟遍查全卷，並無附件一付款明細表之內容，則甲山林公司究應如何繳交自備款，已無從判斷。且參同契約第八條、第九條分別載明「乙方如需辦理貸款，應與甲方簽訂合約書如附件四……」、「為便利辦理前述房屋產權登記，申辦貸款等有關事項，乙方授權甲方代刻印章一枚使用，雙方約定條款如附件三授權書所載。」果爾，甲山林公司於向被上訴人訂約買受上開標的後，究竟有無依約另申辦貸款？甲山林公司有無可歸責之事由，致應負給付價金之遲延責任？凡此攸關被上訴人為本件請求是否有理，亟待進一步釐清。原判決未詳加審酌，徒以上開情詞，遽認被上訴人得僅依系爭買賣契約上開自備款之約定，請求上訴人連帶給付，顯有判決理由不備之違誤，所為上訴人敗訴之判決，自屬難昭折服。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國九十九年七月八日最高法院民事第四庭審判長法官劉延村法官許澍林法官黃秀得法官許正順法官魏大喨本件正本證明與原本無異書記官中華民國九十九年七月二十日K

最高法院九十九年度台上字第一二五五號

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