九十九年度台上字第二三四七號｜民事：請求損害賠償｜裁判日期：99 年 12 月 17 日

最高法院民事判決　　　　　　九十九年度台上字第二三四七號上　訴　人　綠竹建設股份有限公司法定代理人　謝財盛訴訟代理人　張麗玉律師葉大慧律師被上訴人　陳建章黃瑛琳曾文燦曾伊徵即張巧螢之. 熊秋華上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十九年七月二十八日台灣高等法院第二審判決（九十九年度消上字第三號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人再為給付及駁回其上訴並各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。理由本件被上訴人主張：上訴人明知其興建之「旺族名邸」Ａ棟、門牌號碼台北縣三峽鎮○○街一二六─二二、一二六─二三、一二六─二四、一二六─二七號房屋（下稱系爭房屋），僅能作為「鄉村住宅、停車空間」使用，竟於報紙廣告「傳子千萬不如店面一間、二樓半金店面、店面坪數無公設及騎樓、可供經營便利商店、餐廳、玩具店」，致伊陷於錯誤而以較高之價格購買，致受損害。系爭房屋有無法供營業用之欠缺，伊依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項及消費者保護法第五十一條前段之規定，得請求上訴人給付價差之損害及一倍之懲罰性賠償金等情。爰求為命上訴人給付陳建章、熊秋華、曾伊徵各新台幣（下同）六百萬元、給付黃瑛琳與曾文燦六百萬元及均加計自支付命令送達翌日即民國九十七年七月二十六日起算法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人給付陳建章二百五十五萬二千八百六十五元、給付黃瑛琳及曾文燦二百六十一萬一千零六十五元、給付熊秋華二百六十七萬一千零二十元、給付曾伊徵二百九十三萬零二百二十元本息，駁回被上訴人其餘之訴；兩造各就敗訴部分，提起上訴、附帶上訴）。上訴人則以：售屋廣告僅為要約引誘，兩造已於買賣契約書中房屋平面圖另為約定第一層供作停車空間使用；使用執照載明第一層用途為鄉村住宅（停車空間），被上訴人自可知悉；陳建章以其房屋向台北縣政府申請「良偉機車行」，張巧螢於九十七年一月二十四日以贈與為原因，移轉其房屋所有權予陳婉瑜，申請「奇緣寵物用品社」，均獲核准營利事業登記，自非不得供作營業店面使用；兩造係就系爭房屋一至三層透天店面為買賣，台北縣政府工務局以九十八年五月十一日北工使字第○九八○三五一一五七號函示系爭房屋一至三樓可兼括店面、辦公室及住宅使用；系爭房屋售價未高於一般市場行情，陳建章以其房地分別設定本金最高限額一千二百萬元及七十二萬元之第一、二順位抵押權，熊秋華、張巧螢亦分別設定本金最高限額一千六百三十二萬元、一千零八十萬元抵押權；台北市不動產估價師公會鑑價不實等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決一部分廢棄，改判命上訴人再給付陳建章八十五萬零九百五十五元、再給付黃瑛琳及曾文燦八十七萬零三百五十五萬元、再給付熊秋華八十九萬零三百四十元、再給付曾伊徵九十七萬六千七百四十元本息，駁回陳建章、熊秋華其餘上訴及黃瑛琳、曾文燦、曾伊徵其餘附帶上訴，並駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人以設計、製造房屋為營業之企業經營者，被上訴人則以消費為目的，購買上訴人興建之系爭房屋，兩造就系爭房屋一樓是否得為店面營業使用發生爭議，依消費者保護法（下稱消保法）第一條第二項、第二條第一款、第二款及第四款之規定，有消保法之適用。查曾伊徵之前手張巧螢、黃瑛琳及曾文燦、陳建章、熊秋華依次以一千三百萬元、一千二百八十萬元、一千一百六十八萬元、一千三百十萬元，向上訴人購買一二六─二二、二三、二四、二七號房屋，有房地買賣契約書可稽，並為兩造所不爭，可認為實在。次查系爭房屋銷售廣告內容為「傳子千萬不如店面一間，三峽市中心，二樓半金店面．．．店面坪數無公設、騎樓、地下室真正○虛坪，免管理費，賺的每一分錢都實在，…店面、辦公、住家三合一，１Ｆ約２５坪，單價３５萬，總價８７５萬，參考營業項目：麵包店、診所、複合式餐飲；２Ｆ約２５坪，單價１５萬，總價３７５萬，參考營業項目：高爾夫球店、戶外休閒用品；３Ｆ約１８坪，單價１４. １萬，總價２５４萬，參考營業項目：藥妝店、通訊行、水電工程；ＲＦ約４. ２３坪，單價８萬，總價３４萬，參考營業項目：便利商店、餐廳、服飾店」，有旺族名邸廣告為憑，可知廣告內容載明系爭房屋可為店鋪、營業使用，且一樓每坪售價最高，足認系爭房屋銷售重點在於一樓可供營業用途。又上訴人出資興建系爭房屋，委由欣鼎廣告有限公司（下稱欣鼎廣告公司）製作廣告及承攬建案之銷售，於九十五年九月十五日海報廣告及同年月二十九日自由時報刊載之廣告皆宣稱：「三峽市中心，二樓半金店面」，且自由時報之廣告及銷售現場放置之「Ａ１～Ａ７家具配置參考圖」均載有「店面、辦公、住家三合一：１Ｆ約２５坪」，因商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條第一項，經行政院公平交易委員會以公處字第○九八○五五號處分書，各處上訴人及欣鼎廣告公司一百萬元、三十萬元罰鍰，並令立即停止該行為。上訴人業務經理陳意峰及欣鼎廣告公司負責人呂建順並因共同詐欺罪，經原法院以九十八年度上易字第三一○四號刑事判決，各處有期徒刑一年，均減為有期徒刑六月，如易科罰金，均以一千元折算一日確定。上訴人藉廣告公司之銷售廣告及銷售人員，向被上訴人提供系爭房屋一樓可作店面營業使用之訊息，並進而與之簽訂買賣契約為實。按消保法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者與消費者訂定之契約，雖未就廣告內容為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。兩造間買賣契約內容未有系爭房屋一樓不得為店面使用之特約，上訴人所負之契約責任仍應及於廣告內容。再查系爭房屋一樓之用途為鄉村住宅、停車空間，有使用執照可稽。系爭一二六─二二、二三、二四號房屋一樓，因未經核准，擅自將原核准用途停車空間變更為店鋪使用，違反建築法相關規定，經台北縣政府工務局裁處罰鍰，並限期補辦手續或回復原狀，有台北縣政府工務局函二件可證。然依台北縣政府工務局函文及設計系爭房屋之建築師崔懋森於台灣板橋地方法院九十八年度易字第六二五號詐欺案件之證言，可知系爭房屋因受限於法定容積率，一樓停車空間不能變更為店鋪使用，且扣除停車位之一樓空間，尚難作為店面使用。本件就系爭房屋一樓之使用用途為「鄉村住宅、停車空間」或「店鋪」之合理交易價格，囑託台北市估價師公會鑑定結果為：一二六─二二、二三、二四、二七號房屋，地面層用途為「店鋪」時，總價依次為一千一百九十二萬六千二百元、一千零七十六萬九千七百二十元、一千一百萬八千三百二十元、一千一百五十九萬六千零八十元；地面層用途為「鄉村住宅、停車空間」時，總價分別為九百九十七萬二千七百二十元、九百零二萬九百零十元、九百三十萬六千四百十元、九百八十一萬五千四百元；差額各為一百九十五萬三千四百八十元、一百七十四萬零七百十元、一百七十萬一千九百十元、一百七十八萬零六百八十元，有不動產估價報告書為憑。按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非原來狀態，而係應有狀態。本件應以系爭房屋一樓作為營業用途與作為鄉村住宅、停車空間之合理價差為損害賠償之依據，而不得以被上訴人實際購買房屋之成交價格計算。至系爭房屋地面層、二層、三層均作為營業用途，與地面層作營業用途、二層及三層作住宅使用，兩者價格無明顯不同，有不動產估價補充說明書可稽。被上訴人依民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項，自得請求上開差額之賠償。爰審酌上訴人違反公平交易法為虛偽不實之表示、謀自己不法所有之故意詐欺行為及被上訴人因系爭房屋一樓無法變更為營業用途之損害等一切情狀，被上訴人依消保法第五十一條請求上開損害額一倍之懲罰性賠償金，可認為適當。綜上，被上訴人本於不完全給付及消保法第五十一條之規定，請求上訴人給付曾伊徵三百九十萬六千九百六十元；給付黃瑛琳、曾文燦三百四十八萬一千四百二十元；給付陳建章三百四十萬三千八百二十元；給付熊秋華三百五十六萬一千三百六十元，並均自支付命令送達翌日即九十七年七月二十六日起，按週年利率百分之五計算利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背（本院七十九年台上字第五四○號判例參照）。查本件原審就台北市估價師公會不動產估價報告未踐行調查證據之程序，說明其採納鑑定意見所由生之理由，即遽採為裁判之依據，已屬可議。次查陳建章、黃瑛琳及曾文燦、熊秋華分別向上訴人購買系爭房屋之價款，依次為四百四十八萬元、五百十二萬元、五百二十四萬元，有旺族名邸房屋預定買賣合約書可稽（見第一審促字卷一六、二六、三二頁）。原審謂上開房屋之買賣價格各為一千一百六十八萬元、一千二百八十萬元、一千三百十萬元，核與卷存證據資料亦有未合。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。中華民國九十九年十二月十七日最高法院民事第二庭審判長法官吳正一法官葉勝利法官阮富枝法官黃秀得法官魏大喨本件正本證明與原本無異書記官中華民國九十九年十二月二十七日s

最高法院九十九年度台上字第二三四七號

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