109年度訴字第74號｜民事：解除契約等｜裁判日期：109 年 12 月 31 日

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　 109年度訴字第74號原　　　告　葉勝福訴訟代理人　黃絢良律師被　　　告　陳樹宏訴訟代理人　陳義山上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國109年12月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。理由一、原告主張：（一）原告與被告於民國107年1月30日簽訂訴外人陳義山所有之臺東市○○段00000地號（下稱系爭土地）、臺市○○路 000號建物之房地租借契約書（下稱系爭租約），契約目的明定申建羽球館營業使用並於租約屆期後，將建物歸於被告所有。更於系爭租約再加約定條件第3條特別約定：「本出租土地為都市計畫農業區內建地，如出於出租土地之原因致乙方在此土地無法取得建照營建時，甲方同意解除本契約並返還已收之款項」（下稱系爭特約）。（二）嗣被告於108年11月22日函知原告稱系爭租約於107年10月4日已取得建照執造，因可歸責原告及影響被告權益重大，認為原告有違約之情。但臺東縣政府107年10月4日核發之建造執照（下稱107年10月建照），用途記載「H2住宅、G3店鋪」使用，依據建築物使用類組及變更使用辦法（下稱變更使用辦法）規定之「建築物使用類別使用項目舉例表」（下稱使用項目舉例表），H2住宅與G3店舖與系爭租約所定興建羽球館應屬於室內球類運動場即D1類別之設施並不相同。復再依據變更使用辦法「第3條附表三、建築物變更使用原則表」所示，「H2住宅、G3店鋪」為「D1運動設施」時，必須重新檢討通風、屋頂避難、防空避難設備，顯然違反建築執照建築目的，更有違建情形。從而，上開建照顯然不能興建羽球館，無法達成契約目的，實因可歸責被告土地之因素所致解除契約。（三）再者，依107年10月建照所示，原建蔽率至少有56.58%，以系爭土地面積為1,706平方公尺計算，可蓋約965平方公尺。但臺東縣政府於108年10月5日又發文（下稱108年10 月5日函文）予原告，稱依據「都市計畫法臺灣省施行細則」（下稱施行細則）第29條之1規定，運動訓練設施面積不得大於0.3公頃，且建蔽率不得超過40%。可蓋面積等同短少約282平方公尺，顯然不敷原契約目的之使用，因此當初系爭契約之約定，對於原告顯然有失公允，而被告在明知此項重大情節下，雙方多次協調協商，被告始同意讓原告於107年12月起停付租金，並由被告向縣政府爭取以原建蔽率讓原告興建羽球館及變更土地使用用途，當時被告亦口頭承諾在變更前更改為零租金，或以建蔽率40% 之租金每月新臺幣（下同）1萬元出租。詎料被告後發現建地只剩40%建蔽率後，改稱不願配合亦不願降低租金，要求原告仍以107年10月建照施作，並以二次施工方式處理，但此要求顯然對於原告毫無保障，雙方更因此產生隔閡，而契約結果對原告極不公允之下，系爭租約顯然無法繼續履行，故原告於108年12月5日以存證信函通知同意被告之解除契約意思表示。（四）綜上，原告依據系爭特約主張解除契約，並依民法第259 條回復原狀之規定，提起本件訴訟，請求被告應返還原告於107年1月31日交付之保證金30萬元及租金共27萬元（最後一次租金交付係107年11月6日）。並聲明：㈠請求被告給付原告57萬元整，及其中30萬元自107年1年31日起至清償日止按年息5%計算之利息，其中27萬元自107年11年6日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）系爭土地為農業區土地，在都市計畫發布前已為「建地目」土地，依據施行細則30條規定，建築物建蔽率不得大於60%，第一層得作小型商店之使用；再依施行細則第29條之1規定，經縣市政府審查核准得設置面積0.3公頃以下之戶外球類運動場及運動訓練設施、建蔽率不得超過40%。前揭法規容許之建蔽率等範圍，在訂立系爭租約前，兩造業已明白討論清楚。（二）雙方契約成立後，由原告委託建築設計師，為求建蔽率 60%極大化，依施行細則30條規定，以羽球訓練場域為「內容」，以體育用品店舖為「名稱」，向臺東縣政府提出建照之申請，其設計內容均為「原告授意」並「審閱同意，始依規定繳交相關規費30餘萬元，並取得107年10月建照。嗣因原告之履約保證人即證人張順龍發現原先預估體育署得以補助鉅額（約900萬元）建造資金，事後查證竟是僅補助貸款利息，資金恐將不足，而如須貸款又必須出租人提供土地擔保，必將損及出租人之權益，並考量建造完成後之營運恐將會有虧損等諸多原因而停建，由此可證原告事前資訊之取得及籌建計劃之思考均欠週詳。然被告為配合原告之申建作業，已將原有地上建物權狀二份辦理滅失手續，已經無法回復之損害。但由此過程已經足以證明被告提供租借之土地依法是可以取得建照的事實。（三）原告於108年7月11日再以「新苗體育社」名義，依施行細則第29條之1為申請許可之法令依據，向臺東縣政府申請於系爭土地興建運動設施「羽球館」，案經審核，均無不可興辦「羽球館」之瑕疵限制，土地取得亦無相關疑義，此有臺東縣政府108年10月5日函文可查。足認系爭土地並無系爭特約所稱「不可取得建照營建」之情形。（四）不料原告改向臺東縣政府租得「東海」羽球館使用，決定不繼續自費興建羽球館而於108年12月5日以存證信函通知被告於108年11月22日終止租約之意思表示。唯雙方契約之解除依系爭租約第22條約定，若原告因故無法繼續租用時，必須提前6個月以書面敘明原由通知被告，被告始酌情理同意中止租用解除契約，否則視同原告違約沒收保證金等語置辯。原告未依約定之方法而片面解約不履行契約，即屬違約，契約之解除須經兩造同意，原告並應完納未繳之租金及賠償被告所受之損失，始得為之，並非單方面說解除就可解除，本件解除契約之條件未達共識，手續並未完成，系爭租約仍然有效，是被告收取保證金及租金乃依據契約而為，原告要求返還顯無理由等語置辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，請准提供擔保，免予宣告假執行。三、依卷內證據可認定之事實如下：（一）原告與被告於107年1月30日簽訂由被告出租系爭土地（所有權人為被告之父陳義山）及其上建物予原告之系爭租約，由張順龍擔任原告之連帶保證人，兩造及張順龍、陳義山於簽約時均在場簽名，原告並開立面額30萬元之支票予被告作為保證金（已兌現），之後原告按月給付3萬元租金，迄至108年11月6日為最後1次給付，合計共給付27萬元租金，嗣後即未再給付等節，為兩造所不爭執，且經證人陳義山、張順龍證述在卷（見院卷第158至159頁、第180至181頁），並有系爭契約書（見院卷第12至14頁）、原告銀行存簿內頁影本（見院卷第29至39頁）在卷可查。（二）①系爭租約所載訂約目的之文字為：「甲、乙雙方為租借建地、申建房屋並為『羽球館營業』等事宜訂立租賃契約....」。②而系爭特約文字為：「本出租土地為都市計畫農業區內建地，如出於出租土地之原因致乙方在此土地無法取得『建照』營建時，甲方同意解除本契約並返還已收之款項」。③系爭租約內容並未就建蔽率有任何約定等節，有系爭租約（見院卷第12至14頁）可證。（三）107年10月建照是以「用途：H2住宅、G3店鋪」申請，申請所需之建築師設計、圖審，均是由證人張順龍與建築師事務所人員親洽，相關建築師設計費用由原告支付，證人張順龍對於本件建物設計、圖審、送件及繳費均知情，其所接洽之事原告亦均知情，原告及證人張順龍均同意以「體育用品社」店鋪等用途申請建照。而107年10月建照亦如其申請之用途、總樓地板面積約965平方公尺、建蔽率 56.58%等內容核發等情，據證人張順龍證述明確（見院卷第187、190頁），並有107年10月建照（見院卷第19至21 頁）在卷可查。（四）原告於108年7月間另以「新苗體育社」名義擬具興辦羽球館事業計畫書，以施行細則第29條之1為依據，向臺東縣政府申請在系爭土地興建羽球館之建照，有上開計畫書（見院卷第91至152頁）可查。嗣臺東縣政府於108年10月5 日函復新苗體育社略以：「經查旨案計畫內容為興建運動設施—興辦『羽球館』，土地取得亦無相關疑義....。依據施行細則第29條之1規定，運動訓練設施面積不得大於 0.3公頃，且建蔽率不得超過40%」乙情，有108年10月5日函文可參（見院卷第28頁）。（五）原告及證人張順龍另於同年10月、11月，經評選獲得臺東市東海羽球館承租營運資格而予承租，而於接獲上開108 年10月5日函文後，未為後續興建羽球館計畫乙情，據證人陳義山、張順龍證述明確（見院卷第160、186頁）。四、本件爭點為：（一）原告主張系爭特約所載之「建照」，專指「興建羽球館」即使用項目舉例表「D1運動設施」類別之建照，且最高建蔽率亦須達60%乙節，是否有理由？（二）原告以系爭特約為請求權基礎，主張解除系爭租約及請求被告返還已收之款項共57萬元（保證金30萬元、已收租金27萬元），是否有理由？五、本院判斷如下：（一）原告主張系爭特約所載之「建照」，係專供「興建羽球館」即使用項目舉例表「D1運動設施」類別之建照，且最高建蔽率亦須達60%乙節，並無理由：１、原告前揭主張，業據被告否認並答辯如前。本院審酌依系爭特約文字，確實僅記載「建照」，而非記載「專供興建羽球館之建照」，若確有該約定，何以未將此一重要事項載明於系爭特約內？是依系爭特約內容文義解釋，尚難認兩造於系爭特約約定之「建照」係指專供興建羽球館之建照。原告欲排除前開文字文義解釋，主張有利於己之解釋，自應由其負舉證責任，其雖以：因系爭契約目的已明定「興建羽球館」，本件確實無法達到原告要求興建羽球館目的，故已符合系爭特約所定情形等語（見院卷第69頁）為據，然質之其所稱之訂立系爭契約目的之條文，全文為：「甲、乙雙方為租借建地、申建房屋並為『羽球館營業』等事宜訂立租賃契約....」乙節，業述如前，是並非如原告所稱係明定「興建羽球館」，羽球館營業與專供興建羽球館顯非同一事項。再從系爭契約第8條規定：「前述乙方在租地上以甲方名義為起造人『建築房屋（含球館）』，租期屆滿或乙方在租期內因故而解約退租時，『所建房屋（含球館）』之所有權完全歸甲方所有」等內容，非直接記載「建築羽球館」等語，而係將羽球館包含於所建房屋內之形式記載，顯見兩造約定之興建物，並非專指興建羽球館。參以107年10月建照是以「用途：H2住宅、G3 店鋪」申請，均是由原告方之證人張順龍與建築師事務所人員親洽建物設計內容，原告及證人張順龍均同意以「體育用品社」店鋪等用途申請建照乙情如前所述，若兩造當初係約定專供興建羽球館之建照，何以原告仍與建築師事務所人員以「H2住宅、G3店鋪」用途規劃設計建物並送件？益證原告當初約定之建照非指專供興建羽球館之建照甚明，原告前揭主張，恐難採信。反觀證人陳義山證稱：伊知道他們（指原告方）有說要教人打羽球的訓練場所，但並沒有將羽球館的建造列入系爭特約，因為張順龍他們討論後決定要以體育用品社名義聲請建照，這樣建蔽率比較高，但建築設計內容就是訓練羽球場地等語（見院卷第158至159頁），核與前述原告方與建築師事務所人員親洽建物設計及107年10月建照送件申請用途等跡證相符，較為真實可信，從而系爭特約所稱之「建照」，非指專供興建羽球館之建照，而是興建「H2住宅、G3店鋪」之建照，為兩造締約時所合意乙節，堪可認定。２、原告另主張被告有保證專供興建羽球館之建照亦能有60% 建蔽率乙節。經查，被告陳稱：系爭土地為依據施行細則30條規定，建築物最高建蔽率可達60%，第一層得作小型商店之使用等語，有經核准之107年10月建照（建蔽率達 56.58%、用途：H2住宅、G3店鋪）可證，堪可採信，是縱使被告有向原告陳稱系爭土地最高建蔽率為60%等語，亦非虛偽陳述。至於其主張被告有保證專供興建羽球館之建蔽率亦有60%乙節，既為被告所否認，並以：依據施行細則第29條之1規定，於興建運動設施時，建蔽率不得超過 40%，此為原告所明知等語答辯如前。而系爭租約內容確實未就建蔽率有任何約定乙情業如前述，是原告欲主張該有利於己之事實存在，自應由其負舉證責任，然查，原告未能舉證以實其說，自難認被告有予以保證之情事。次查，依證人張順龍證述：簽約時，應該沒有討論到建蔽率的問題。.....簽約前，伊就有找到施行細則第29條之1的規範，亦即系爭土地要興建運動訓練設施的條件和限制等語（見院卷第191至192頁）觀之，足證原告及證人張順龍在簽約前，已明知系爭土地於建造羽球館等運動設施時，有建蔽率40%上限之法令限制，而仍未於簽約時提出討論，並將之列入系爭租約內容之一部，自不得以未約定之事項拘束被告。綜上，原告未能舉證被告就專供興建羽球館之建照有60%建蔽率之保證，亦未於系爭租約中就建蔽率為約定，是其此部分主張，亦屬無據，難以採信。（二）原告不得依系爭特約解除系爭契約並請求被告返還已收款項：１、系爭特約所約定之建照，並非專指興建羽球館且最高建蔽率須達60%之建照，依契約內容所載建造房屋（含球館）及其申請建照之送件資料觀之，兩造約定之建照係興建住宅、體育用品社店鋪用途之建照乙節，業經本院認定如前。則以前揭用途申請之建照，業於107年10月經臺東縣政府核發在案，有107年10月建照（見院卷第19頁）在卷可查，是本件不存在系爭特約所載「無法取得『建照』」之解約事由，原告自不得依系爭特約解除契約及要求被告返還已收取款項。２、退步言，縱認原告主張系爭特約所指之建照是指專供興建羽球館之建照乙節為真，然查，原告於108年7月間，另以「新苗體育社」名義擬具興辦羽球館事業計畫書，向臺東縣政府申請在系爭土地興建羽球館之建照，經臺東縣政府以108年10月5日函文回復：「經查旨案計畫內容為興建運動設施—興辦『羽球館』，土地取得亦無相關疑義」乙節業如前述，依上開函復意旨，系爭土地亦無「無法取得興建羽球館建照」之情況存在（至於建蔽率部分，未經兩造約定於系爭租約而無從認定有此部分約定乙節已詳如前述，茲不贅述），是原告前揭主張，洵屬無據。六、綜上所述，本件原告依系爭特約主張解除系爭租約，請求被告給付原告57萬元整，及其中30萬元自107年1年31日起至清償日止按年息5%計算之利息，其中27萬元自107年11年6日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2 項，判決如主文。中華民國 109 年 12 月 31 日民事第一庭法官王麗芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 12 月 31 日書記官張耕華

臺灣臺東地方法院109年度訴字第74號

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