九十二年度簡上字第四四號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：93 年 08 月 09 日

臺灣臺東地方法院民事判決　九十二年度簡上字第四四號上　訴　人　王正行即九九企業社訴訟代理人　劉秀真律師被上訴人　丁○○ 乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年六月二十五日本院臺東簡易庭九十二年度東簡字第一一二號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月二十六日言詞辯論終結，判決如左：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。事實及理由壹、按第二審程序訴之變更追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款定有明文，此規定依同法第四百三十六條之一第三項之規定準用於簡易案件上訴程序；又按所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院九十二年度台抗字第三九四號判決意旨參照）。查上訴人於原審本於居間契約之法律關係請求被上訴人給付居間報酬，嗣於本院追加不當得利之訴訟標的，惟上訴人主張上訴人為被上訴人媒介訂定不動產買賣契約之基礎事實並無變更，原訴提出之證據資料亦得於追加之訴中予以利用，兩訴請求之基礎事實堪認為同一，又被上訴人乙○○於上訴人追加訴訟標的後，對於訴之追加無異議而於本院準備程序中為本案之言詞辯論，視為同意追加，揆諸上開說明，上訴人於本院追加訴訟標的核無不合，應予准許，合先敘明。貳、上訴人起訴主張：被上訴人丁○○於民國九十年十一月五日起委託上訴人代為銷售坐落臺東市○○段三○二之八地號土地連同其上門牌號碼為台東市○○街三十號，建號為同市段二八號之三層房屋一棟（下稱系爭房地），雙方約定以成交價百分之三為服務費用（下稱原居間契約），被上訴人丁○○為配合上訴人介紹買方瞭解房地現況，遂將房屋鑰匙交予上訴人，至九十一年一月五日原約屆滿時，，上訴人職員丙○○曾向被上訴人丁○○要求續約，被上訴人丁○○稱：「不用那麼麻煩，只要你帶來的客戶能成交，我照付佣金。」等語，已口頭應允延續原約，未限定委託期限，議價空間也不受原書面契約限制，並仍將房屋鑰匙留在上訴人職員處供帶看客戶使用，上訴人與被上訴人丁○○間之原居間契約應屬續存；被上訴人乙○○亦委託上訴人代為議價，並口頭約定居間費用為成交價百分之一，上訴人遂多次帶領被上訴人乙○○及其家人察看系爭房地，上訴人與被上訴人乙○○之契約關係應存續至系爭房地出售為止，故被上訴人二人於九十一年七月十二日就系爭房地訂定買賣契約（下稱系爭契約）之際，上訴人與被上訴人二人間之居間契約均仍有效存在，上訴人自得據以請求報酬；又被上訴人二人確因上訴人之介紹而認識，並因上訴人所提供之廣告、帶看、說明等服務，始得以成交，上訴人之媒介實已就緒，被上訴人二人為避免支付報酬，故意私下訂約，違反誠信原則，依最高法院五十八年台上字第二九二九號判例見解，自仍應對上訴人支付報酬；退步言之，若認上訴人與被上訴人間之居間契約不成立，則被上訴人丁○○利用上訴人所提供之勞務增加對於買方出價狀況之瞭解及增益其房屋成交之機會，被上訴人乙○○接受上訴人所提供居間媒介服務等利益，即無法律上之原因，而致上訴人受有損害，應予返還，是本於居間契約及不當得利之法律關係，請求鈞院擇一為勝訴判決等語，並聲明（一）原判決廢棄；（二）被上訴人丁○○、乙○○應分別給付上訴人十二萬元、四萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。參、被上訴人丁○○則以：伊固曾委由上訴人代售系爭房地，上訴人亦曾仲介被上訴人乙○○來看系爭房地，惟當時因乙○○所開價格過低並未成交，九十一年一月五日委託期滿後，伊拒絕與上訴人續約，只答應如果有客戶要來看房子，伊可以配合，如果成交當然會付傭金，與前訂之書面契約內容無關，上訴人對於伊並無契約請求權，後來伊於九十一年七月暑假時，偶遇被上訴人乙○○之配偶，才談起買賣房屋之事，最後達成交易之時間已在前開書面契約期限屆滿六個月之後，並無該契約第十三條之適用，亦無違背誠信原則之情形等語；被上訴人乙○○則以：伊於九十年十一月間看到系爭房屋上貼有「售屋」廣告，經依上載行動電話聯絡後，由上訴人之職員到場引導看屋，但並未與上訴人成立居間契約，且當時因被上訴人丁○○開價過高，銀行貸款額度又太低，並未成交，上訴人請求居間契約之報酬顯然無理，嗣後伊偶然得知系爭房地尚未賣出，自行與被上訴人丁○ ○洽商後成立買賣契約，並未受到上訴人之協助，豈有獲有利益等語，資為抗辯，並均聲明：駁回上訴。肆、得心證之理由一、上訴人主張：被上訴人丁○○於九十年十一月五日起委託上訴人代為銷售系爭房地，雙方約定以成交價百分之三為服務費用，九十一年一月五日契約期滿後，上訴人職員丙○○曾向被上訴人丁○○要求續約，被上訴人丁○○稱：「不用那麼麻煩，只要你帶來的客戶能成交，我照付佣金。」等語，並將房子的鑰匙留在丙○○處；而在前開契約期間，被上訴人乙○○曾由上訴人帶看系爭房地，但因被上訴人二人出價差異太大無法成交，惟被上訴人二人嗣於九十一年七月十二日就系爭房地簽訂買賣契約等情，為被上訴人二人所不否認，且經證人丙○○證述詳實，並有委任代理銷售契約、土地登記謄本及不動產買賣契約書等件在卷可稽，上訴人之主張自堪信為真正。二、上訴人又主張：原居間契約期限屆滿時，被上訴人丁○○口頭應允延續原約，未限定委託期限，議價空間也不受原書面契約限制，上訴人與被上訴人丁○○ 間之原居間契約應屬續存；被上訴人乙○○亦委託上訴人代為議價，並口頭約定居間費用為成交價百分之一，上訴人與被上訴人乙○○之契約關係應存續至系爭房地賣掉為止，故被上訴人二人就系爭房地訂定買賣契約之際，上訴人與被上訴人二人間之居間契約仍有效存在；且上訴人就系爭契約之媒介實已就緒，被上訴人二人為避免支付報酬，故意私下訂約，依誠實信用原則，仍應支付報酬；縱認上訴人與被上訴人間之居間契約不成立，則被上訴人丁○○利用上訴人所提供之勞務增加對於買方出價狀況之瞭解及增益其房屋成交之機會，被上訴人乙○○接受上訴人所提供居間媒介服務等利益，即無法律上之原因，而致上訴人受有損害等情，則為被上訴人二人所否認，並以前詞置辯。經查：（一）被上訴人丁○○部分：１‧原居間契約期滿後，被上訴人丁○○於證人丙○○請求續約時表示：「不用那麼麻煩，只要你帶來的客戶能成交，我照付佣金。」等語，並將系爭房屋鑰匙留在丙○○處，已如前述，依證人丙○○當時係以上訴人職員之身分與被上訴人丁○○交涉，此為被上訴人丁○○所明知，被上訴人丁○○當時應有與上訴人成立居間契約之真意無疑，然應審究者為：被上訴人丁○○在原居間契約期滿後與上訴人間另行成立之居間契約（下稱後居間契約），與原居間契約之關係如何？查依被上訴人丁○○之上開陳述，被上訴人丁○○固同意在上訴人介紹之客戶能成交之條件下支付佣金，然對於上訴人延續原居間契約之要約已表明拒絕之意，且就原居間契約之其他條款亦未表示仍承認其效力，況由其語意可知，除接受上訴人介紹外，被上訴人丁○○將自行開發客戶出售系爭房地，上訴人對此並無異議，此與原居間契約第十條：「甲方（即被上訴人丁○○）於委任期間不得自行或另行委託他人出售本約定之不動產」之約定明顯不同，足見後居間契約係在原居間契約失效後所成立之新契約，原居間契約已於九十一年一月五日因期限屆至而消滅。２‧按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨參照）。查被上訴人二人簽訂系爭契約時，原居間契約已消滅，該契約第十三條約定之六個月支付報酬期限亦已經過，上訴人本無依原居間契約請求報酬之權利，然若被上訴人二人簽訂系爭契約有上開判例所揭示之情形，則被上訴人丁○○則仍有依誠信原則給付報酬之義務，是此處首應審究者為：系爭契約是否上訴人所媒介就緒？按不動產交易中，左右買方意願之因素，除不動產本身品質、坐落地點、周圍環境、增值空間等外，價格實為極其重要之一環，若交易雙方就價格無法達成共識，即便買方對於交易標的之其他條件如何滿意，仍無法成立契約。又民法第五百六十八條第一項明訂居間人係以契約因其媒介而成立時為限得請求報酬，則為當事人協調撮合出雙方都能接受之價格自屬居間人之契約義務。查被上訴人丁○○於原居間契約委託上訴人出售系爭房地之價格為四百三十萬元，被上訴人乙○○之出價則為三百五十萬元，因差距太大而沒有談成等情，有委任代理銷售契約一紙在卷可憑，並據證人丙○○於原審結證甚詳（見原審卷第二十一頁），上訴人受託之議價義務既尚未完盡，難認上訴人就被上訴人二人間之不動產買賣契約已媒介就緒。上訴人雖主張上訴人所提供之服務為被上訴人二人成交之重要基礎，且據證人丙○○向銀行查詢貸款額度（成交價之七成）為二百八十萬元，被上訴人乙○ ○之預算應為四百萬元，此與被上訴人二人成交價格四百零三萬元相近，又被上訴人丁○○接受被上訴人乙○○四百零三萬元之價格，卻拒絕訴外人王金美所出價之四百一十萬元，顯然早有與被上訴人乙○○私下交易以規避居間報酬之意圖云云，然查證人丙○○為被上訴人乙○○查詢之銀行貸款額度，乃銀行就系爭房地之附近房屋自行評估後所計算之金額，且證人丙○○未曾提出四百萬元之價格與被上訴人二人商議過等情，業據證人丙○○證述在卷（見本院九十三年五月二十日準備程序筆錄），上訴人主張乙○○曾提出四百萬元預算一節，與事實不符，又訴外人王金美所出價之四百一十萬元，較被上訴人丁○○ 於原居間契約中所表示之出售價格四百三十萬元為低，被上訴人丁○○拒絕該項價格，本與事理無違，尚不得僅以被上訴人丁○○事後接受較低價格，即認被上訴人丁○○當時拒絕四百一十萬元之價格有何不妥，況若被上訴人丁○○ 早有規避報酬之意圖，以王金美願意於上訴人議價時出價四百一十萬元之情形觀之，被上訴人丁○○另與王金美私下交易豈不能獲取更高之利潤？是上訴人主張被上訴人二人早已就四百萬元之成交價格形成默契，係為規避居間報酬始私下訂定契約云云，恐屬臆測，洵非可採。系爭契約既非上訴人所媒介就緒，揆諸上開說明，上訴人主張被上訴人丁○○應依誠信原則給付報酬，自無理由。３‧上訴人與被上訴人丁○○間既有原居間契約存在，上訴人為被上訴人丁○○媒介被上訴人乙○○看屋、議價，顯係基於法律上之原因，上訴人主張被上訴人丁○○無法律上原因而受有此部分利益，致伊受有損害，並非有據。（二）被上訴人乙○○部分：１‧按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。查被上訴人乙○○自承：伊於九十年十一月間看到系爭房屋上貼有「售屋」廣告，經依上載行動電話聯絡後，由上訴人之職員到場引導看屋等語，足認被上訴人乙○○接受引導看屋時明知對方係仲介業者，且被上訴人乙○○對於上訴人協助伊查詢銀行貸款額度一節亦不否認，又證人丙○○曾告知被上訴人乙○○買方要負擔百分之一佣金及契稅、代書費等情，業據證人丙○○證述甚詳（見本院九十三年五月二十日準備程序筆錄），況仲介業者所提供之仲介服務係以獲取佣金為目的，此為眾所周知之事實，依民法第五百六十六條所規定：如依情形，非受報酬，即不為報告訂約之機會或媒介者，視為允與報酬之規定，乙○○既接受上訴人所提供之上開服務，縱未明示承諾給付居間報酬，仍可視為默示同意，揆諸上開說明，上訴人與被上訴人乙○○間之居間契約應屬成立，被上訴人乙○○辯稱雙方無契約關係一節與事實不符，不足採信。２‧被上訴人乙○○與上訴人間所成立之上開居間契約除就佣金比例有所合意外，並未就雙方之權利義務另為約定，自應以民法第五百六十五條以下有關居間契約之規定為依歸。按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條定有明文，查被上訴人二人所訂之系爭契約並非上訴人所媒介就緒者，已如前述，被上訴人乙○○自無給付報酬之義務，上訴人主張被上訴人乙○○應依居間契約或依前揭最高法院五十八年台上字第二九二九號判例所揭示之誠信原則給付居間報酬，均屬無據。３‧上訴人與被上訴人乙○○間既有居間契約存在，上訴人提供被上訴人乙○○帶看房屋、查詢銀行貸款、協調價格等服務顯係基於法律上之原因，上訴人主張被上訴人乙○○無法律上原因而受有此部分利益，致伊受有損害，並非有理。三、從而，上訴人主張被上訴人二人應依居間契約給付報酬或依不當得利之法律關係返還所受利益均非可採，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌核與前開論斷無影響，爰不一一論述，併此敘明。陸、結論：本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　八　　　月　　　九　　　日臺灣臺東地方法院民事庭 ~B審判長法官　李昆曄 ~B 法　　官　廖建彥 ~B 法　　官　袁雪華右為正本係照原本作成本件不得上訴中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　八　　　月　　　九　　　日 ~B法院書記官　李春菊

臺灣臺東地方法院九十二年度簡上字第四四號

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