臺灣桃園地方法院100年度訴字第1733號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 101 年 06 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1733號原　　　告　李秀慧
訴訟代理人　崔駿武律師
被　　　告　黃錦祥
訴訟代理人　周春櫻律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國101年5月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認原告對坐落桃園縣龜山鄉○○段85地號土地上桃園縣龜山鄉○○段三五七八號建號門牌號碼桃園縣龜山鄉○○○路10巷41弄1 號房屋東側如附圖所示編號八十五（一）部分之空地( 面積七十七平方公尺) 之管理使用權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之四，餘由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條定有明文。原告起訴時訴之聲明第3 項原請求：被告應將如本院卷第9 頁附圖2 所示之木製花架移除，將系爭空地之占有返還原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還占有之日止，按月給付原告新臺幣（下同）18,506元。嗣於本院審理中，因上述木製花架業已移除完竣，原告乃於民國101 年3 月13日言詞辯論程序以言詞撤回前項聲明請求，被告之訴訟代理人周春櫻律師於當日到庭未為同意與否之表示，且自該日起經過10日仍未提出異議，依上開規定，視為同意原告撤回此部分之起訴。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2
款定有明文。查原告起訴時原依債務不履行之法律關係提起本件訴訟，嗣於101 年5 月17日本院行言詞辯論程序時，追加依侵權行為之法律關係為請求權基礎，雖被告之訴訟代理人周春櫻律師表示不同意追加，惟核原告訴之追加，與原訴請求之基礎事實均為同一，合於上開法律規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於99年11月29日向前手即訴外人蘇郭麗珠以3000萬元，買受坐落於桃園縣龜山鄉○○段85地號共有部分7171/100000 土地及坐落其上建號3578號房屋（即門牌號碼：桃園縣龜山鄉○○○路10巷41弄1 號，下稱：原告房屋），並於99年12月30日辦竣所有權移轉登記。原告買受原告房屋前，蘇郭麗珠曾向原告表示其前前前手即訴外人蔡仙紫（原名：蔡通能；原告房屋所有權移轉順序：德榮建設有限公司→蔡仙紫→陳玫秀→戴彩玉→蘇郭麗珠→原告）向起造人德榮建設有限公司（下稱：德榮建設）購買原告房屋時，業與該公司及其他區分所有權人間簽訂1 份附於瑞士花園（C 特區）預定買賣契約書定型化契約附件（八）之一樓空地使用分管同意書（下稱：系爭分管協議），同意位於瑞士花園（C 特區）一樓後院如桃園縣桃園地政事務所101 年1 月8 日測繪之土地復丈成果圖編號85（1 ）所示部分之空地範圍（下稱：系爭空地），在不影響公共設施之位置、公共通道等原則下，由一樓鄰近戶約定無償維護管理使用，此情亦為鄰近一樓房屋（即門牌號碼：桃園縣龜山鄉○○○路10巷41弄3 號）區分所有權人之被告所知悉，並與蘇郭麗珠共同出資於後方空地建築一坐落於原告房屋與被告房屋相鄰牆面之中線延伸線之圍牆，用以防盜及確認使用之界線。是以，蔡仙紫既與其他瑞士花園（C 特區）區分所有權人協議系爭空地由一樓鄰近戶即蔡仙紫無償維護管理使用，原告繼受取得原告房屋後，自得繼續依法使用之。詎原告嗣後欲再以3570萬元出賣系爭房屋予訴外人陳曉萍、陳淑娟並簽訂買賣契約之時，被告竟否認原告得依據系爭分管協議使用系爭空地，甚於100 年6 月16日寄發存證信函要求原告自行拆除分隔使用範圍之上開圍牆，並無故以木製花架阻止原告使用，甚在系爭房屋玻璃上張貼平面圖表示系爭空地為被告有權使用，導致陳曉萍、陳淑娟因被告爭執系爭空地使用權限，擔心未來權益受損，而於100 年7 月10日與原告簽訂撤銷買賣協議書，解除雙方間之買賣契約，致使原告受有財產上損害，則被告既否認與原告間存有系爭分管協議，原告自有請求確認該分管協議存在之確認利益。又被告明知或可得而知原告依據系爭分管協議為系爭空地之合法使用權人，仍否認並阻止原告使用之，已構成債務不履行之不完全給付及侵權行為，自應就其行為導致原告遭受陳曉萍、陳淑娟解除契約所生財產上損害，負損害賠償責任。被告應賠償原告為與陳曉萍、陳淑娟簽訂買賣契約所給付予祥宏不動產仲介經紀有限公司（下稱：祥宏仲介公司）之履約保證費用4,200 元，及轉售原告房屋之差額利益570 萬元，惟原告爰依民事訴訟法第244 條第4 項規定暫先請求1,004,200元。
（二）對於被告抗辯所為之陳述：
1、被告固提出被證1 其與前手蔡仙紫簽訂之買賣契約，並以所附一樓分管平面圖並未標示被告僅就其房屋後院部分始有管領使用權為抗辯。惟此，業據證人蔡仙紫證述其交付該買賣契約時，已明確告知被告僅就其房屋後方空地有管理使用權，不容被告否認。
2、被告雖辯稱係其先自前手蔡仙紫處繼受取得分管系爭空地之全部管領使用權云云。惟細譯系爭分管協議上文字記載，業已載明系爭空地由一樓鄰近戶約定無償維護管理使用，並未約定被告得就系爭空地全部具有單獨使用權限之文字，佐以原告所有原告房屋與被告之房屋均坐落於瑞士花園（C 特區）一樓處，則兩造僅得就各自鄰近、鄰接之部分，有單獨管理使用權利，此情亦據證人陳惠萍、蔡仙紫到庭證述曾告知被告僅就其房屋後院法定空地享有一半之管理使用權明確，可見被告明確知悉有容忍原告使用鄰近原告房屋後院法定空地之義務。然被告卻曲解文字解釋，強辯其對於系爭空地「全部」有使用管理權利，已明顯違背契約文字之意旨，遑論被告亦已違反系爭分管協議內不得影響公共通道之約款，曾以木製花架阻擋原告使用系爭空地而據為己用。又參於原告提起本件訴訟之前，被告曾以100 年6 月28日連世昌律師函陳稱其購買上開房屋時，其前手及祥宏仲介公司並未告知房屋後方空地由鄰近戶使用之事實，於今卻改稱係蔡仙紫將一樓全部空地使用權限移轉予被告云云，已前後矛盾。復據祥宏仲介公司於100
年7 月6 日寄發予被告之存證信函而觀，該公司表示被告於承買房屋時，已詳閱德榮建設有限公司與瑞士花園（C
特區）承買人間所簽定房屋預定買賣契約書定型化契約，未見系爭空地由一樓鄰近戶約定無償維護管理使用之條款，且關於原坐落於原告原告房屋與被告房屋相鄰牆面之中線延伸線之圍牆，乃係被告委任祥宏仲介公司員工陳惠萍代尋廠商估價施作云云，可知被告上開所辯如為屬實，被告豈會有否認系爭分管協議存在，又以兩造房屋相鄰牆面為界線並興建圍牆之舉？益徵被告所辯，僅屬臨訟卸責之詞。
3、被告辯稱蔡仙紫既於96年7 月29日已將其對兩造房屋一樓後方空地範圍之全部管領使用權讓與被告繼受取得，蔡仙紫嗣後轉售原告房屋予蘇郭麗珠時，已無權再將系爭空地之使用管理權讓與由蘇郭麗珠繼受之云云。然查，原告房屋早於95年11月22日即由蔡仙紫以買賣為原因，移轉登記為訴外人陳玫秀所有，斯時蔡仙紫已將系爭空地管理使用權隨同移轉予陳玫秀，自不可能再於96年7 月29日將系爭空地管理使用權讓與被告。其後有關原告房屋所有權連同系爭空地管理使用權，又由陳玫秀於96年3 月23日售予訴外人戴彩玉，戴彩玉再於96年9 月7 日售予蘇郭麗珠，最後於99年12月30日由原告自蘇郭麗珠處取得，是原告取得系爭空地管理使用權，乃係繼受自前手蘇郭麗珠而來，權利之完整性自屬無疑。
4、被告辯稱原告應依給付遲延之規定催告被告履行債務，被告始負遲延之損害賠償責任云云。被告於買受其房屋之時即如前述已知悉系爭分管協議存在，自應受該協議內容拘束，負有提供任由原告房屋過去及將來所有權人使用收益鄰近之系爭空地範圍之給付義務，且無確定期限需經催告始負有容忍一樓住戶就鄰近其住處屋後法定空地使用權之情，被告上開所辯，不足為採。退步言之，縱認原告須經催告後，被告始負遲延責任者，則原告前於100 年6 月22日以律師函催告被告應依分管協議內容履行云云，已有催告被告履行分管協議之意思，符合催告之要件。
（三）爰依民法第227 條、第231 條第1 項、第216 條及第184
條第1 項後段之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告1,004,200 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。確認原告就起訴狀附圖1 所示空地【即桃園縣桃園地政事務所土地複丈成果圖附表編號85（1 ），面積：77平方公尺所示位置】有使用權利存在。上開第1 項聲明，願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）被告於96年7 月29日向前手即訴外人蔡仙紫購買坐落桃園縣龜山鄉○○段85地號權利範圍7170/100000 之土地，及其上建號3585號房屋（即門牌號碼：桃園縣龜山鄉○○○路10巷41弄3 號，下稱：被告房屋），當時即與蔡仙紫約定繼受其使用現況之分管協議。按分管契約之本質乃為共有人間就共有物管理之約定，非以發生共有關係上物權之變動為內容，亦非共有物之物權負擔，各共有人依分管契約占有共有物之特定部分，並不以按應有部分計算者為限，其性質上本屬債權契約，具有相對性，然為維持共有物管理關係的安定性，故最高法院48年台上字第1065號判例乃認定該分管契約對於受讓人仍繼續存在。是於被告與蔡仙紫締結買賣契約後，自得繼受其與其他共有人間之分管協議，取得被告房屋一樓後院全部空地（含系爭空地）範圍之管領使用權，要屬無誤。而原告雖嗣經轉手取得系爭房屋，然原告之前手蘇郭麗珠於96年9 月7 日向蔡仙紫購買原告房屋時，因蔡仙紫已將系爭空地之使用管領權讓與被告，自無權再轉讓由蘇郭麗珠繼受之理，縱如有二重讓與情事，此讓與亦屬無效。是以，蘇郭麗珠既未能取得系爭空地之管領權，當無再讓與原告繼受之可能，被告依據系爭分管協議而取得系爭空地之管理使用權，自得管理使用該空地，要無有違反分管協議之債務不履行情事。至證人蔡仙紫、陳惠萍雖出庭證述有告知被告所管領使用之範圍係以兩造房屋中間之交界為界云云，然此顯與被告與蔡仙紫買賣時所交付之分管文件有所不符，且陳惠萍於銷售原告房屋時未向原告說明，甚或佯稱擁有分管權利，用以增加原告購買之意願，於發生爭執後為迴護疏失所為不實證述，尚難認其所述為真。退言之，如認系爭分管協議為全體共有人對於法定空地之分管約定，只要是瑞士花園（C 特區）一樓後院空地之鄰近戶就有法定空地之維護管理使用權，今因兩造均為一樓住戶，則該管理使用權顯屬兩造所共有之財產權，應係抽象存在於全部之法定空地範圍，於未經全體共有人之同意或兩造協議分割或分管該管理使用權之具體範圍下，原告請求確認就原告房屋後院土地之特定範圍有使用權利存在，顯非法所許。
（二）被告曾於100 年6 月寄發林口國宅郵局第97號存證信函向原告主張原告房屋後方水泥磚造圍牆，係建築於被告約定專用之空地範圍，已妨礙被告對於法定空地之管理使用權，顯見被告已明確主張享有一樓法定空地全部之管理使用權。而原告委請崔駿武律師寄發100 年6 月22日之律師函，其主要意旨雖表明原告對於系爭空地屬原告約定管理使用之範圍；但被告業委請連世昌律師以律師函回覆否認兩造間有就一樓空地分管使用之情形，亦已再次表明除被告經前手受讓享有一樓後院之全部管理使用權外，並無其他一樓鄰近戶得對於一樓後院空地主張管理權利。甚於證人陳惠萍代銷原告房屋時，曾要求被告在平面圖上確認法定空地之分管方式，亦遭被告拒絕，更見被告從未與原告房屋之權利人為任何分管協議。按所謂不完全給付者，乃債務人須基於履行債務之意思而為給付，而其給付因可歸責債務人之事由而未能依債之本旨履行，其性質上屬於積極的債權侵害。本件被告自始否認與原告間有分管之協議，遑論曾有履行分管協議而為任何行為，被告既未曾有給付行為，當無有不完全給付之問題，原告據此請求被告賠償不完全給付之損害，應屬無據。
（三）如認被告有不得妨礙原告行使法定空地管理權之義務，於被告違反約定妨礙其管理使用情形下，原告所受者應當止於其無法管領使用法定空地之損害，被告對原告原告房屋所有權本身並無有任何義務之違反或妨礙權利之行使。蓋本件原告與訴外人陳曉萍、陳淑娟間買賣契約標的為系爭房屋，系爭空地分管權利顯屬買賣契約的附隨利益，非屬雙方買賣標的之範圍，僅陳曉萍、陳淑娟事後對系爭空地分管權利之行使如受有阻礙，其享有得對侵權人主張排除侵害之權利，該權利並未有消滅或不存在之情況，亦無有所謂權利瑕疵之問題，則原告在陳曉萍、陳淑娟尚未對其主張瑕疵擔保之前，即因恐於自己是否享有法定空地專用權不明而有致買方權利受損害之情形下，先行與陳曉萍、陳淑娟合意解除契約，因此受有未能取得轉售利差之損害，顯與被告主張享有全部之法定空地專用權間並無因果關係。縱認被告有違分管義務，然被告之履約行為無給付不能之情形，且非屬定期行為，原告自應先行催告被告履約，被告方就遲延履約負賠償責任，在原告未為催告履行之前，難謂被告應對其負遲延之損害。又所賠償者為原告因被告之拒絕履約，所受到無法使用分管範圍之損害，惟原告與陳曉萍、陳淑娟間並非以系爭空地作為買賣之標的，甚且原告也從未將與陳曉萍、陳淑娟締結買賣契約一事告知被告，該買賣契約之解除與被告之遲延給付間顯無相當之因果關係，是原告請求被告賠償遭沒收之履約保證金4,200 元，應屬無據。
（四）按因債務人之加害給付，致債權人除受有原來債務不履行之損害外，尚且發生履行利益以外之損害，就此種履行利益以外之損害，於民法第227 條第2 項明訂得依不完全給付之法理請求損害賠償，是原來債權人依債之關係所應得之利益的喪失，並非此條項請求損害之範圍。可見如認兩造間有分管協議存在，被告拒絕履行，亦僅為單純的不履行分管協定義務，原告對此所受之損害並無法依上開規定請求。又被告對原告之原告房屋所有權本身並無有任何妨礙權利之行使或侵害其利益，無所謂加害給付之存在，原告之固有權利並未受損。雖原告主張其因銷售原告房屋之預期利益因解除契約無法取得，然此並非被告之不完全給付所造成之加害給付範疇，是原告請求被告賠償預期利益之損失，顯非有據
（五）侵權行為為損害賠償之債，其已損害發生與有責任原因之事實二者間，有相當因果關係為要件。民法第184 條第1
項後段又以具有故意為要件。本件原告並未具體說明被告侵害其何種法益，如原告所指者為分管利益，則被告之侵害行為，亦不當然導致原告必須與第三人合意解除買賣契約之結果，原告仍有其他方式可為履約，因此解除買賣契約與分管利益被侵害間並無相當因果關係。另若侵害之法益為原告立於出賣人身分所得享有之出售利益，則被告對於原告已與第三人間訂定買賣契約一事毫不知悉，且欠缺故意之要件等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於99年11月29日向前手蘇郭麗珠以3000萬元買受原告房屋，並於99年12月30日辦竣所有權移轉登記。
（二）被告於96年7 月29日向前手蔡仙紫購買被告房屋，並取得所有權。
（三）原告於100 年5 月25日將原告房屋以3570萬元出售予陳曉萍、陳淑娟二人，於100 年7 月10日解除原告房屋買賣契約書前，已交付履約保證服務費4,200 元。
（四）原告與陳曉萍、陳淑娟簽訂之買賣契約書第15條約定：「本案買賣標的位後院空地部分有約定專用，詳附件一樓空地使用分管同意書」。
（五）陳曉萍、陳淑娟有於100 年7 月10日與原告簽訂協議書解除原證5 之買賣契約。
（六）系爭分管協議第1 條約定：「立同意書人蔡通能…除同意遵守本大樓管理公約之相關規定外，買方完全同意本建物之一樓後院空地，（如附圖九）一樓後院之空地分管圖之綠色標示部分空地範圍，在不影響公共設施之位置、公共通道之原則下，由一樓鄰近戶約定無償維護管理使用，但使用者不得違反相關法令。」、第2 條：「本人對本約定共同部分同意書已於訂約時完全明確同意，絕不提出任何異議或主張。」、第3 條：「立同意書人對本建物房地移轉、出租、出借他人或因其他原因使他人占用時，應保證告知其繼受人、承租人、借用人、使用人及佔有人等均繼受買方依本同意書所負之義務，如因之發生糾紛，立同意書人應予清理，並對因此受損害之人負擔損害賠償責任。」等語。
（七）原告房屋與被告房屋相鄰牆面之中線延伸線原建有圍牆一座。
四、得心證之理由：
原告主張原告房屋前所有人蔡仙紫向起造人德榮建設購買原告房屋時，業與該建設及其他區分所有權人間簽訂系爭分管協議，同意系爭空地得由原告房屋之所有權人無償維護管理使用，而原告自前手蘇郭麗珠繼受取得原告房屋後，自有使用系爭空地之權利；然被告既知悉系爭分管協議，卻否認原告得依系爭分管協議使用系爭空地，復因被告否認原告有權使用系爭空地，致原告無法順利將原告房屋出售予陳曉萍、陳淑娟，而另受有財產上之損害等語；惟均為被告所否認，並以上揭情詞置辯。則本件應審酌者：㈠兩造就原告起訴狀附圖1 所示空地，有無分管協議？如有分管協議，分管協議內容為何？被告就該分管協議是否明知或可得而知？㈡原告有無因被告占有系爭空地之行為而致其受有損害？被告有無構成債務不履行或侵權行為之情事？被告應否賠償原告1,004,200 元？
（一）原告訴之聲明第二項請求確認原告就起訴狀附圖1 所示空地有使用權利存在乙節。經核上開起訴狀附圖所示位置、面積，業經本院至現場履勘測量後，其範圍、面積同附圖即桃園縣桃園地政事務所土地複丈成果圖之附表編號85（1）所示位置，對此先予敘明。
（二）按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799 條第1 項、第2 項有所明文。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項著有明文。又公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分，指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。另公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第3 條第1至5款及第7 條分別定有明文。準此，共有人間，得就此共用部分另為「約定專用」，此項約定，即為共有物之分管契約，亦即共有人間就共有物所為使用、收益、管領之協議。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，分管契約訂定後，共有人將其應有部分讓與第三人時，於受讓人明知或可得而知之情形下，受讓人仍應受讓與人與其他共有人所訂分管契約之拘束（最高法院48年度台上字第1065號判例意旨及司法院大法官釋字第349 號解釋參照）。經查：
1、原告房屋及被告房屋均為德榮建設所興建，嗣於95年10月16日德榮建設將原告房屋及被告房屋移轉出售予蔡仙紫。蔡仙紫復於95年11月22日將原告房屋出售予陳玫秀，陳玫秀又於96年3 月23日將原告房屋出售予戴彩玉，戴彩玉另於96年9 月7 日將原告房屋出售予蘇郭麗珠，末原告再於99年11月29日向蘇郭麗珠以3000萬元買受原告房屋，並於99年12月30日辦竣所有權移轉登記。另被告房屋則係被告於96年7 月29日向蔡仙紫所購買並取得所有權等情，此為兩造所不爭，並有桃園縣桃園地政事務所網路申領電子謄本在卷可稽，則上開事實，應堪認定。
2、按蔡仙紫向起造人德榮建設購買原告房屋及被告房屋時，有與德榮建設及其他區分所有權人間簽訂系爭分管協議，同意在不影響公共設施之位置、公共通道等原則下，由一樓鄰近戶約定無償維護管理使用一樓後院之空地一節，此有系爭分管協議在卷可稽。則依系爭分管協議，系爭空地為何人有權使用乙節。依證人蔡仙紫於審理中證稱：「（就本件兩造買賣之房屋，你是否為該房屋之前前手？）是的。我先跟建設公司購買系爭兩間房屋，還有後面的空地，我跟建設公司買的時候，建設公司有將分管協議書給我，但是建設公司並沒有把空地隔開，只有在分管協議書上註明。兩間都有分管協議書。」、「（就系爭分管協議書，本件兩造於買受系爭房屋時，是否均有收受？）是的，兩造都有拿到。因為被告是由我所轉手的，所以我有將系爭分管協議書交給被告，這我可以確定，但原告方面並非我所經手的，但我可以確定我有交給我的後手系爭分管協議書。」、「（你方稱你有將分管協議書交給被告，你是只將分管協議書交給被告，還是將全部的買賣契約都交給被告？）全部都交給被告。」、「（此分管協議書是包含在原本的買賣契約書裡面，沒有獨立出來，是否如此？）是的。」、「（你有無曾經向被告表示，系爭空地全部可由被告使用？）沒有，我是跟被告表示Ｃ1 及Ｃ2 後面的空地是大家共同所有的，但是Ｃ1 及Ｃ2 的住戶可以分別使用房屋後面的空地，並且以兩屋中間之交界為界限。」、「（你方稱你有告知被告系爭空地之使用方式及界線，你是何時告知的？）我是委託二十一世紀房屋仲介即證人陳惠萍女士去交涉的，在簽訂契約的同時，我就有跟被告確定系爭空地的使用及範圍。」等語（見本院卷第115 、116 頁），業與證人即仲介陳惠萍於審理中證稱：「（系爭桃園縣龜山鄉○○○路10巷41弄3 號、1 號的房屋，是否為妳所仲介出售予被告、原告？）是的，都是我負責銷售的。」、「（妳是否知悉，系爭空地曾經有分管契約之約定？）我知道，是蔡通能出售的時候就有告知我，我是承接委託銷售的，時間大約是被告購買前的一個月左右，即96年左右。蔡通能跟我說，後面的法定空地之使用，約定是以分戶牆來做區分。」、「（就該分管契約之約定，妳有無出售於出售各該房屋時，有無向兩造說明？）我都有說明，且兩造都知情。」、「（蔡通能有無另外向被告說明有關於分管協議的事情？）在簽約當時，蔡通能有向被告陳述，因為蔡通能已經先把1 號那戶先賣掉了。」等語（見本院卷第101 、102 頁）均互核相符，足證依系爭分管協議系約定爭空地係由鄰近系爭空地之原告房屋所有權人即原告取得使用權利，且被告買受被告房屋時，蔡仙紫及陳惠萍均有明確告知被告此分管情事。至被告雖辯稱，蘇郭麗珠於96年9 月7 日向蔡仙紫購買原告房屋時，蔡仙紫已將系爭空地之使用管領權讓與被告，自無權再轉讓由蘇郭麗珠繼受云云；惟查，承上所述，證人蔡仙紫未曾向被告表示其有權使用系爭空地，自無再轉售系爭空地之使用管理權予被告之理，且蔡仙紫前於95年11月22日將原告房屋出售予陳玫秀之時，已一併將系爭空地之管理使用權移轉予陳玫秀，則蔡仙紫已非系爭空地之管理使用權人，自無法再於96年9 月7 日將該管理使用權移轉予被告。又蔡仙紫出售被告房屋予被告之時，既已將系爭分管協議連同房屋買賣契約一併交予被告，並向被告說明系爭空地之分管情況，被告自已知系爭空地之分管情形，是被告辯稱其不知前開分管情形，亦不足採。綜此，揆諸上開判例及解釋意旨，系爭空地之使用既經共有人間成立分管協議同意由鄰近系爭空地之原告房屋所有權人即原告所使用，且該分管協議又為被告所知悉，被告自應受該分管協議之拘束，是原告依系爭分管協議主張其就系爭空地有使用管理權利，自屬有據。
（三）原告主張被告明知原告為系爭空地之使用權人，卻否認並阻止原告使用系爭空地，已構成不完全給付、給付遲延及侵權行為，被告自應就原告無法順利出售原告房屋所受之損害負賠償責任等語，並有提出原告與陳曉萍、陳淑娟所簽訂之不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書、撤銷買賣協議書、存證信函及律師含等為證。經查：
1、按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負賠償責任。民法第184 條第1 項後段定有明文。本件原告雖主張被告之行為已構成民法第184 條第1 項後段所示侵權行為云云；但原告就被告之行為有何背於善良風俗之情事，均未舉證以實其說，且本件被告係否認原告有系爭空地之管理使用權而就共有人間對共有物之分管使用予以爭執，此等行為尚難認有背於善良風俗，是原告遽以上開規定請求損害賠償，自屬無據。
2、按分管契約，係共有人間為求共有物之有效利用，約定得就共有物之全部或一部由部分共有人或他人為使用管理之契約，其性質係屬債權契約，故分管契約之共有人，其行為如有違反分管契約所約定之情事，自亦有民法關於債務不履行等規定之適用，對此先予敘明。本件原告雖主張被告違反系爭分管協議，否認並阻止原告使用系爭空地，而構成不完全給付云云；惟查，參以上開不動產買賣契約，其上雖載原告同意以3570萬元之價格出售原告房屋予陳曉萍、陳淑娟等語，然依上揭撤銷買賣協議書，其上亦載：緣陳曉萍、陳淑娟於100 年5 月25日向李秀慧購買賣方名下所有不動產，今因鄰戶3 號房屋所有人主張賣方所出賣房屋位後院空地之無償維護管理使用權係伊之權利，致買方恐未來權益受損，今經雙方無奈合意訂立本協議書解除原買賣契約等情，可見上開買賣契約不論合意解除原因為何，上開不動產買賣契約既經原告與陳曉萍、陳淑娟合意解除，上開不動產買賣契約當自始不生效力，則原告自難認有依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，而可得預期之利益損失。另原告主張其為簽署上開不動產賣賣契約而損失履約保證金4,200 元部分。經查上開費用支出係因原告為與陳曉萍、陳淑娟簽立上開不動產賣賣契約所支出，此與被告否認原告有系爭空地之管理使用權等情，尚難認有所相關而具因果關係從而原告上開請求均難認係屬民法第216 條所定損害賠償填補之範圍，是原告依不完全給付及給付遲延請求被告給付上開金額，均屬無據。
（四）綜上，原告請求確認其就系爭空地有使用管理權利存在，自屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、綜上各述，原告依系爭分管協議請求確認其對系爭空地有使用權利存在，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原告就訴之聲明第一項所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 15 日民事第一庭法 官 華奕超
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 6 月 15 日書記官 洪啟偉