臺灣桃園地方法院100年度訴字第943號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第943號

原告

許景忠

原告

許菊

共同訴訟代理人

黃政雄律師

被告

益信製革廠股份有限公司

法定代理人

夏凌秀娥

被告

群英社國際股份有限公司

法定代理人

黃頌舜

被告

博英社國際股份有限公司

法定代理人

黃智德

上三人共同訴訟代理人

陳昭全律師

被告

昶昕實業股份有限公司

被告

樓

法定代理人

陳敏雄

訴訟代理人

鄭松碧

上當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101 年5 月29日言詞

辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告起訴時原請求被告返還占用伊土地面積部分，嗣經地政機關實際測量後，更正以複丈成果圖所示之面積為請求返還之範圍，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落桃園縣蘆竹鄉○○○段海湖小段第64之355地號土地（面積1313平方公尺，下稱系爭土地）為伊共有（許景忠應有部分3 分之2 ，許菊應有部分3 分之1 ）。被告益信製革廠股份有限公司、群英社國際股份有限公司、博英社國際股份有限公司及昶昕實業股份有限公司（下分別簡稱益信公司、群英社公司、博英社公司及昶昕公司），均無合法使用權源，而竟擅自占用系爭土地，各如附表所示之部分至今，渠等占用如附圖所示之土地，顯無法律上之原因，而受有相當租金之利益，而以當地繁榮之情形，認計算不當得利之租金應以申報地價年息百分之10計算為合理等語。爰基於民法第767 條及第179 條之規定提起本訴，並聲明求為：

㈠、被告益信公司應將坐落系爭土地上，如附圖所示A 、B部分（面積164 平方公尺）之地上物拆除，並將系爭土地返還予伊。㈡、被告群英社公司、博英社公司應將坐落系爭土地上，如附圖所示C 部分（面積172 平方公尺）返還予伊。

㈢、被告昶昕公司應將坐落系爭土地上，如附圖所示D 部分（面積7 平方公尺）之地上物拆除，並將系爭土地返還予伊。㈣、被告益信公司應給付伊新臺幣（下同）269,428 元及自民國100 年6 月30日起至返還土地止，按月給付4,490 元。㈤、被告群英社公司、博英社公司應連帶給付伊39,216元及自100 年6 月30日起至返還土地止，按月給付654 元。㈥被告昶昕公司應給付原伊1,596 元及自100 年6 月30日起至返還土地止，按月給付27元。㈧、暨均願供擔保准為假執行之宣告。

二、被告答辯聲明則各以：

㈠、被告益信公司以：伊公司於63年間與原告簽訂系爭土地之買賣契約，並交付伊切結書、土地使用權證明書、收據，並由原告交付伊占有使用系爭土地，是伊係本於該買賣契約而為占有，且已支付買賣價款，其占自屬有權占有，而非無權占有；嗣因故未請求原告履行，致請求權罹於時效而消滅，惟仍與原告商議願以合理價格再次購買，詎遭原告拒絕，且否認買賣契約書之真正，並訴請拆屋還地，顯已損害伊為目的，有違誠信原則，而為法之不許；退步言之，如附圖所示A部分之冷卻水池已為廢棄，亦無占有，另伊已多年未使用系爭土地上之建物，原告所請求相當租金之不當得利，金額亦過高等語，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。

㈡、被告群英社公司、博英社公司另以：渠等公司係自99年1 月1 日起向夏中惠承租門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉海湖村186 之5 號之廠房（該廠房係被告益信公司於98年10月2 日出賣予夏中惠），惟渠等公司所承租廠房係落與系爭土地相鄰之同段第64之827 號地號之土地，並未占用系爭土地，渠等公司並無無權占有系爭土地，或對原告負有不當得利之情形等語，聲明求為駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。

㈢、被告昶昕公司則以：伊公司廠房所坐落之桃園縣蘆竹鄉○○○段海湖小段第64之840 號土地係向益信公司所購買，與系爭土地之界址亦經益信公司所指界，倘若確有占用部分希望能向原告承租等語，聲明求為駁回原告之訴。

三、原告主張系爭土地為渠等所共有，並遭被告益信公司、群英社公司、博英社公司及昶昕公司分別無權占用系爭土地，其占用情形各如附表所示等語，惟均為被告益信公司、群英社公司、博英社公司、昶昕公司否認，並各以上情為辯。則被告有無占用如附表所示之各部分，有無構成無權占用，及如屬無權占用，是否應給付相當租金之不當得利，其金額為何部分，則分述如下：

㈠、益信公司部分：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段及中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為無理由。按各共有人其應有部分，對共有物之全部，有使用收益之權，為民法第818 條所明定。然共有人對共有物之特定部分為使用收益，則應得共有人全體之同意，否則，即屬侵害他共有人之權利，為最高法院62年台上字第1803號判例意旨所闡釋。則共有人若未得其他共有人之同意，而就共有物之特定部分為使用收益時，對其他共有人而言，即難認具有合法權源，由共有人處取得占有權源者，自亦難認為有合法占有之依據，且此項無權占有之論據，亦不因占有者所占用部分是否逾其應有部分比例而有不同，此於適用修法前共有人未得全體共有人同意之管理行為，自仍有適用之餘地。

⒉本件原告主張被告益信公司占有系爭土地如附圖所示A 、B部分為無權占有，被告益信公司則抗辯其占有權源為與原告間63年時所簽立之買賣契約等語，並提出切結書、土地使用權證明書、收據等為據，就此有權占有之事實，應由被告益信公司舉證證明。經查，依被告所提出之買賣契約書上簽訂之日期為63年2 月20日，時原告許景忠（49年10月1 日生）、許菊（45年8 月15日生）分別為13歲、17歲之人，為限制行為能力之人，其所簽立之契約，須經法定代理人之允許或承認，始生效力。而原告許菊之養父許金財已於51年12月31日死亡，母親陳葉春妹亦已於62年2 月12日死亡，別無其他法定代理人，有原告提出之除戶戶籍謄本為證（見卷第167頁），而原告許景忠母親陳葉春妹雖已死亡，惟已由陳進其收養，陳進其為其法定代理人，則就原告許景忠所簽立之契約，自須經陳進其允許或承認始生效力。而查，依被告所提出之買賣契約書、切結書、土地使用權證明書及收據，其上所載「許菊」及「陳（後回復許姓）景忠」之文字、蓋章，由其字跡可知並非許菊或陳景忠親自所簽名、蓋章，且據證人即代書吳義男、許明華於另案（本院99年度訴字第1804號案件）到院證述屬實，而證人即益信公司法定代理人夏凌秀娥於該案亦證述並非許菊或許景忠所用印等語，有卷附另案筆錄影本在卷可佐（見卷第181-185 頁），則原告許菊簽約之部分，則屬效力未定，而原告許菊已另案就買賣契約之效力為爭執，而有拒絕之意，益信公司不能證明原告許菊於限制原因消滅後，即成年後已承認買賣契約之效力，則該買賣契約就許菊之部分，自難認為合法有效。至查，原告許景忠之部分，則並非其本人之行為，業如前述，而係由陳進其直接以法定代理人代為簽立契約，非屬本人之行為，尚無待法定代理人之允許或承認，原屬有效，且非屬處分行為，亦無實際之處分行為，自不受民法第1088條第2 項但書之限制，而屬有效。另證人吳義男、許明華與兩造並無特別關係，僅因其職業關係，而參與上開買賣契約之簽立，惟作證時距離簽約時已逾30年，並無特別之記憶，而為不記得或不清楚等證述，尚與常情無違，惟渠等依其辦理專業情形，所證述需當事人到場，並由代書書寫全文、契約當事人欄及代用印等情，自屬可採，更徵被告益信公司所提出之買賣契約確有其事。又被告主張於68年間即於系爭土地及其所有鄰地即桃園縣蘆竹鄉○○○段海湖小段第64之356 地、64之828 地號、64之830 地號上，搭蓋廠房及辦公廳（桃園縣蘆竹鄉○○○段海湖小段第88建號，門牌號碼為桃園縣海湖村186 之5 號），並以圍牆加以圍繞等情，業據其提出建物登記第二類謄本為據，而至現場勘驗之結果，則系爭土地上，如附圖所示B 部分為二層樓廠房與被告昶昕公司四層樓鐵皮廠房間，有被告益信公司搭蓋之圍牆相隔，而圍牆內之後方，即為原告主張被告益信出租予群英社及博英社公司之鐵皮屋廠房，應認其搭蓋廠房之時間應為一致，而原告亦未否認被告益信公司已占用系爭土地30餘年，再參照被告益信公司所提出買賣價金尾款交付之收據，其上所載日期為65年2 月20日，足見被告益信公司占用系爭土地，確係於上開買賣契約簽立後，而取得占有，並使用迄今，否則何以原告於此30年期間，既未曾實際占有使用系爭土地，卻亦未曾爭執遭被告益信公司占有之情形，且原告亦未能證明被告益信公司係先行無權占有而後臨訟偽造系爭買賣契約，衡諸前述系爭土地占有之客觀常情，應認被告益信公司抗辯其並非無權占有，而係本於上開買賣契約而占有等語，應屬可採。

⒊又被告益信公司主張之買賣契約固屬存在，業如前述。惟查，系爭買賣契約之簽立，係由出賣人即原告許菊及許景忠所共同出賣，而依前所述，原告許菊之部分有前揭不生效力之事由存在，則縱使原告許景忠出賣其應有部分之契約雖屬有效，惟其並非依前述土地法第34條之1 之規定，由一定比例之共有人代理其他共有人而出售系爭土地全部，買賣契約之效力自無法及於原告許菊部分，則原告許景忠就其應有部分3 分之2 ，出售予被告益信公司，而於共有人間並無分管契約之情形下，益信公司復占有系爭土地之全部，揆諸前揭說明，對原告許菊而言，被告益信公司自仍屬無權占有，則被告益信公司自不得執上開買賣契約，作為其對共有人即原告許菊有權占有之依據。

⒋另被告益信公司復抗辯如附圖所示編號A 部分已無使用，及編號B 部分為廢棄之冷卻塔，並無占有之事實狀態。經查，被告益信公司既不否認編號A 部分之二層樓加強磚造建物為被告益信公司所有，且建物內有渠等公司所留下之家電用品，自仍有占有之事實，有勘驗筆錄在卷可按，被告益信公司抗辯此部分並非無權占有，已屬無據。第查，如附圖所示編號A 部分，依現場狀況勘驗情形為一廢棄之冷卻水池，其雖無獨立之不動產物權，惟尚未附合成為不動產之重要成分，而屬定著物，其所有權自仍屬於被告益信公司所有，其雖抗辯已廢棄無法再使用等語，然既與其前述抗辯其以買賣契約之法律關係應為占有權源之狀態不符，即原告無法取得現實之占有，足見被告益信公司尚未拋棄占有狀態，自難認已因拋棄而喪失其所有權，自應認仍屬被告益信公司之占有狀態，被告益信公司抗辯已廢棄而無占有事實等語，尚難採信。

⒌小結，原告主張系爭土地如附圖所示A 、B 部分（面積各46平方公尺、118 平方公尺，合計164 平方公尺）既為被告益信公司無權占用，則原告本於所有權人之地位，請求被告益信公司將其占用系爭土地之地上物拆除、清除並返還土地予全體共有人即原告2 人，即屬有據，應予准許。

㈡、群英社公司、博英社公司部分：

⒈又按無權占有他人之不動產，固有獲得相當於租金之不當得利，惟所謂對於物有事實上管領之力者，為占有人，就「占有不動產」而言，必須對該不動產具有事實上之管領力，自不待言。具體言之，事實上之管領力，應有空間上之結合，及時間上之繼續。

⒉原告主張系爭土地如附圖所示編號C 部分遭被告群英社公司、博英社公司無權占用等語，惟為被告群英社公司、博英社公司所否認。經查，如附圖所示編號C （面積172 平方公尺）部分，經本院會同兩造至現場勘驗之結果，該部分為空地，並無地上物，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可按，而原告主張被告群英社、博英社公司向被告益信公司租用之挑高鐵皮廠房亦非坐落於系爭土地上，顯然並無原告主張占用系爭土地之情形；縱被告群英社公司、博英社公司有因通行而出入系爭土地如附圖所示編號C 部分之事實，惟衡諸常情，通行與占有之意思有別，並不以事實上管領力、空間上之結合及時間上之繼續為必要，是原告自不得僅以群英社公司或博英社公司有車輛通行於系爭土地上，即認屬無權占有，況且，群英社公司、博英社公司既尚無主張袋地通行之權利，則其單純通行之事實，實與法律上占有之構成要件有異，就原告主張被告群英社、博英社公司對系爭土地如附圖所示編號C 部分，有無權占有之事實，既未能舉證以實其說，自難採信。而原告既不能證明被告群英社公司、博英社公司有無權占有之事實，則就被告群英社公司、博英社公司究竟係向他人承租前述挑高之鐵皮廠房或自何時承租使用、應給付之不當得利為何部分，則無再加以審究之必要，附此敘明。

㈢、昶昕公司部分：

⒈原告主張昶昕公司無權占有系爭土地如附圖所示編號D （面積7 平方公尺）之地上物拆除等語，而被告昶昕公司對其廠房有占用上開部分亦不爭執，該部分現況為昶昕公司廠房之水構及鐵皮屋頂遮蔽之自來水管、水表，有桃園縣蘆竹地政事務所101 年4 月13日蘆地測字第1010002271號函在卷可按（見卷第157 頁），而被告昶昕公司廠房所坐落之桃園縣蘆竹鄉○○○段海湖小段第64之840 號土地係向益信公司所購買，並與系爭土地為鄰，其復稱係由益信公司指界，惟系爭土地仍為原告所有，已如前述，被告昶昕公司既不能舉證證明其占有合法權源，則原告主張被告昶昕公司為無權占有，自屬有據。

⒉再按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失，逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之，不能協議者，得請求法院判決定之；又按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796 條、第796 條之1 分別定有明文。而原告雖為土地所有權人，惟已未實際占有系爭土地逾30年，已如前述，而被告昶昕公司既自陳於建築廠房時係由被告益信公司指界，並非所有權人指界，則其因建築廠房而逾越地界，並占有如附圖所示D 部分之面積，原告自無知其越界而即時提出異議之可能，而其越界部分亦係水溝、水表、水管等可變換之管道，而不會影響建築物主體之部分，揆諸前揭說明，被告昶昕公司自無爰引上開條文作為抗辯之餘地，從而，原告請求被告昶昕公司將其占用系爭土地之地上物拆除、清除並返還土地予全體共有人即原告2 人，即屬有據，應予准許。

㈣、相當租金之不當得利部分：

⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告益信公司無權占有系爭土地，如附圖所示編號A、B 部分（面積共164 平方公尺），而被告昶昕公司則無權占有系爭土地如附圖所示編號D 部分，業如前述，其因而受有利益，並妨害原告對於系爭土地之使用收益，致受有相當於租金之損害甚明，是原告依不當得利法則，請求其返還此部分相當於租金之利益，應予准許。

⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之，而公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第97條第1 項、第105 及平均地權條例施行細則第21條定有明文。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例意旨亦可參酌。經查：系爭土地自96年1 月起迄98年12月之申報地價調整為每平方公尺296 元，並自99年1 月起迄今之申報地價為每平方公尺456 元，此有原告所提出系爭土地之地價第二類謄本附卷可按，更早之申報原價則未據原告提出，則依其情狀96年1 月前之申報地價以296 元計算，亦屬相當；而原告請求之租金年息比例為土地申報地價百分之10，被告益信公司對此租金數額則稱過高，而被告昶昕公司則未表示意見，並同意向原告承租，則本院參酌原告所占用系爭土地位於工業廠房區內，附近無商家、學校，系爭土地鄰路為濱海路，交通尚稱便利，而被告益信公司占用作為宿舍使用，被告昶昕公司占用部分僅為廠房管線通道，並無獲得特別之報酬，亦有前述勘驗筆錄及原告提出之照片在卷可按，是認原告請求依土地申報地價年百分之10計算租金利益尚嫌過高，應以申報地價每年百分之5 計算為適當。

⒊又被告益信公司不否認占用系爭土地已逾30年，而被告昶昕公司亦不否認自95年7 月前即已占用等情，則被告益信公司應給付自95年6 月30日至100 年6 月30日止，5 年間相當租金之不當得利共計為14,104元（計算式：164 ×296 元×5%×3. 5＋164 ×456 元×5%×1.5 ＝14,104元），惟原告2人應各按其應有部分分配，而原告許景忠、許菊就系爭土地應有部分各為3 分之2 、3 分之1 ，被告益信公司應各給付原告許景忠、許菊相當租金之不當得利金額應各為9,403 元、4,701 元（計算式：14,104元×2/3 ＝9,403 元、14,104元×1/3 ＝4,701 元，元以下四捨五入）及自100 年7 月1日起至返還土地之日止，按月應給付原告共1,466 元（計算式：164 ×456 元×5%÷12＝312 元），並依前述比例給付原告許景忠、許菊各977 元、489 元（計算式：1,466 元×2/3 ＝977 元、1,466 元×1/3 ＝489 元）。而被告昶昕公司應給付自95年6 月30日至100 年6 月30日止，5 年間相當租金之不當得利共計為602 元（計算式：7 ×296 元×5%×3.5 ＋7 ×456 元×5%×1.5 ＝602 元），並依前述比例給付原告許景忠、許菊就系爭土地應有部分各為3 分之2 、3分之1 ，被告昶昕公司應各給付原告許景忠、許菊相當租金之不當得利金額應各為401 元、201 元（計算式：602 元×2/3 ＝401 元、602 元×1/3 ＝201 元）及自100 年7 月1日起至返還土地之日止，按月應給付原告共13元（計算式：7 ×456 元×5%÷12＝13元），並依前述比例給付原告許景忠、許菊各9 元、4 元（計算式：13元×2/3 ＝9 元、13元×1/3 ＝4 元）應予准許，逾此部分，應予駁回。

四、綜上所述，被告益信公司無權占用系爭土地，如附圖所示A、B 部分，被告昶昕公司無權占用系爭土地，如附圖所示D部分，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告益信公司、昶昕公司各將其所占用之地上物拆除、清除後，將土地返還原告，被告益信公司並應給付原告許景忠、許菊各9,403 元、4,701 元，及自100 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告許景忠、許菊各977 元、489 元，被告昶昕公司則應給付原告許景忠、許菊各401 元、201 元，及自100 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告許景忠、許菊各9 元、4 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，及請求被告群英社公司、博英社公司拆屋還地及給付相當租金之不當得利部分，則無理由，應予駁回。另兩造除各就其勝訴、敗訴部分負擔訴訟費用外，關於益信公司與昶昕公司部分，原告就返還土地部分為全部勝訴，僅就相當租金之不當得利之附帶請求部分為一部勝訴、一部敗訴，酌量訴訟費用僅繳納返還土地之部分等情，認此部分仍由被告益信公司、昶昕公司各自全數負擔，應屬公允，附此敘明。本件原告勝訴部分，經原告及被告益信公司分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。