臺灣桃園地方法院101年度訴字第1339號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 102 年 03 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1339號原　　　告　鑫聖開發企業有限公司
法定代理人　林柏青
訴訟代理人　邱清銜　律師
游淑琄　律師
被　　　告　銘曜建設事業股份有限公司
法定代理人　邱水成
上列當事人間請求給付報酬事件，於民國102 年3 月4 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾貳萬元，及自民國一百０一年九月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但如被告以新台幣肆拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告歷次聲明主張如下：
㈠原告起訴時聲明第一項為，被告應給付原告新台幣（下同）910,000 元整，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息（見本院卷第1頁）。
㈡嗣原告於民國101 年11月16日以民事訴之聲明變更暨準備狀變更上開聲明為，先位聲明：被告應給付原告572,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息；請准原告預供擔保為假執行之宣告。備位聲明：被告應給付原告357,500 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息；請准原告預供擔保為假執行之宣告（見本院卷第63頁）。
㈢經核原告上開聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，按諸首揭規定要無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告前於100年12月8日將其所有中壢市○○段0000○號建物即門牌號碼為中壢市○○00街0 巷0 號之房地（下稱系爭不動產）委任原告銷售，並簽立委託代理銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間自100 年12月10日起至101 年3 月9 日止。原告於委託期間內確實依據系爭契約規定負責相關廣告媒體及企劃執行，並常備銷售人員於現場負責行銷業務，且每日製作工作日誌，嗣原告公司銷售人員杜再來分別於101
年2 月20日、101 年3 月2 日接待證人林文嫈參觀系爭不動產，林文嫈聲稱甚喜愛之，亦分別當場出價1300萬元、1400萬元，惟因原告將無任何利潤難以成交，乃希望林文嫈再為加價，而林文嫈則藉詞推諉並未當場下定，詎被告竟於101
年3 月3 日告知系爭不動產已由他仲介公司以1450萬元出售之，原告乃即時電話連絡林文嫈出售價即1450萬元，如欲購買需立即至現場下訂，然林文嫈仍藉詞推諉，爾後便將手機關機，與被告間私自下訂而於101 年3 月10日締結買賣契約買受系爭不動產，另被告為避免買受人登記為林文嫈而遭原告察覺，亦改為以林文嫈之配偶方智仁名義與被告締結買賣契約，並為所有權移轉登記完畢。
㈡就先位主張部分，被告與林文嫈藉由證人林福棋居間、磋商系爭不動產價金之時間點為101年3月初，斯時兩造委託銷售期間尚未屆至，被告亦已知悉林文嫈係由原告介紹而意圖購買系爭不動產，然被告為規避仲介費用支出，竟故意藉東森房屋林福棋與林文嫈接洽，以此方式於兩造之委託銷售期間已就價金、付款方式等條件達成合意，但為規避系爭契約所定之委託期限，始於期限屆滿之翌日即101 年3 月10日簽訂買賣契約，顯已違反誠信原則甚明，另由林福棋自陳於仲介過程中願意降低報酬費用以促使被告願意出售系爭不動產乙節，益足徵被告係為貪圖減少支付佣金而與林福棋為仲介契約，不願遵守系爭契約之約定，故依系爭契約第9 條、第13條及最高法院58年台上字第2929號判例意旨，原告得向被告請求居間報酬即渠等成交價金14,300,000元之4 ％，亦即572,000 元。次就備位主張部分，倘認原告無由請求居間報酬，然被告與林文嫈藉林福棋周旋而締結磋商買賣契約後，本可隨時簽立不動產買賣契約，且被告亦於101 年3 月3 日告知原告欲與其他仲介公司簽約，惟被告為規避系爭契約有效期間至101 年3 月9 日止之約定，竟故意於101 年3 月10日始簽立不動產買賣契約，原告自得依系爭契約第15條規定請求損害賠償費用即渠等成交價金14,300,000元之2.5 ％，亦即357, 500元。
㈢聲明：先位聲明：被告應給付原告572,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息；請准原告預供擔保為假執行之宣告。備位聲明：被告應給付原告357,500 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息；請准原告預供擔保為假執行之宣告。
三、被告則以：
㈠原告於委託期間內未依系爭契約完成居間任務，故不得請求居間報酬，蓋依系爭契約第13條約定可知，原告除報告訂約機會外，且應使被告與購屋者於委託期限內簽訂正式買賣契約書，亦即原告服務項目非僅報告訂約機會，更應周旋於買賣雙方間為訂約之說合，促成買賣契約之簽立，始得請求居間報酬，然原告於委託期間內並未就系爭不動產促成買賣契約之簽立，故依前揭說明，其自不得請求居間報酬。次者，被告與訴外人方智仁係於101 年3 月10日簽立買賣契約，簽約期間非於系爭契約委託期間內，不符系爭契約第13條所約定之銷售情形，被告尚無給付原告服務報酬之義務，且另觀諸原告所述其接待林文嫈之情形可知，原告與林文嫈就系爭不動產之買賣條件始終存有歧見，未有給付訂金、斡旋金、簽訂契約等情形存在，被告自不得請求居間報酬，況被告與方智仁之交易條件亦與原告居間商談情況不同，原告與系爭不動產之成交毫無因果關係，其僅憑曾於銷售現場接待過方智仁之配偶林文嫈即認已完成居間任務，實屬無據。
㈡原告雖指被告企圖規避大筆仲介費用支出云云，然以被告與方智仁間就系爭不動產最後成交價14,300,000元計算，被告依約僅需支付300,000 元佣金予原告，然被告實際卻支付較高佣金400,000 元予林福棋，足見被告絕無為規避仲介費用而刻意迴避系爭契約，實係原告於委託期間內無法與林文嫈達成買賣合意。次依林福棋之證述可知，被告於系爭契約委託期間內並未與買方見面，亦明白告知將遵守系爭契約之約定，倘原告於委託期間內完成居間任務，被告自不得擅將系爭房屋出售予他人，故原告指稱被告於林福棋第二次碰面斡旋買賣價金時已知悉買受人係原告所介紹之客戶，卻仍繼續與林福棋磋商買賣價金並達成合意云云，實有誤會，且為其片面臆測之詞，尚難憑採。至於，原告雖又援引最高法院58年台上字第2929號判例，指稱其得依系爭契約請求居間報酬云云，然該判例要旨主要係說明「委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，惟原告於本件已自陳於委託銷售期間內並未與林文嫈達成價格之合致，雙方就買賣條件始終存有歧見遂未成交，並非被告故意拒絕訂約所致，而最後成交價格亦與原告媒介價格不同，顯非同一內容之契約，原告自難依前揭判例請求居間報酬，或任意指摘被告有違約行為而請求賠償。
㈢聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被告於100 年12月8 日將系爭不動產委任原告銷售，並簽立委託代理銷售契約書（即系爭契約），委託期間自100 年12月10日起至101 年3 月9 日止，兩造約定系爭不動產底價為（不含服務費）1400萬元。
㈡原告公司銷售人員杜再來分別於101 年2 月20日、101 年3
月2 日接待證人林文嫈參觀系爭不動產。
㈢證人林文嫈透過代書及東森房屋人員林福棋與被告法定代理人取得聯繫，而於101 年3 月10日以其配偶方智仁之名義與被告簽訂買賣契約買受系爭不動產，價金為1430萬元。
五、本件之爭點：
㈠原告是否得依系爭契約第9條請求銷售服務費？
1.原告是否完成系爭不動產之銷售仲介？
2.被告是否另行委託第三人仲介銷售系爭不動產？
㈡承上項，原告得請求之金額為何？
㈢若不得請求銷售服務費，原告是否得依系爭契約第15條請求違約金？
六、本院之判斷：
㈠按系爭契約第13條約定：雙方同意本約所謂銷售係以甲方（即被告）與購屋者簽訂正式買賣契約書為準，包括委託期限內之下列銷售：一、甲方自行接洽售出部分。二、由乙方（即原告）仲介而售出部分。三、甲方另行委託第三（應漏載「人」字）仲介、銷售、代理而售出部分。又系爭契約第9
條約定，銷售服務費以雙方協議之底價4 ％計。原告主張本件符合第13條第1 、3 款之銷售，得依第9 條請求服務費，為被告所否認，並以前開情詞置辯。
㈡系爭不動產是否經原告仲介售出？
查原告自承其與證人林文嫈間之仲介過程為：證人林文嫈於101 年2 月20日及同年3 月2 日至現場經原告帶看系爭不動產，但出價僅為1400萬元，因此價格被告並無利潤故無法成交，經原告於3 月3 日詢問林文嫈是否願以1450萬元購買，林文嫈並未同意等情，而證人林文嫈事後與被告間之不動產買賣價金共計為1430萬元，此有系爭不動產房屋買賣契約書、土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第27至43頁），與證人林文嫈向原告交涉之價格顯有距離，可知原告就證人林文嫈與被告間之系爭不動產交易，迄至101 年3 月9 日兩造間委託銷售期間屆滿時，尚未完成其仲介銷售之任務。
㈢系爭不動產是否被告委託第三人完成仲介銷售？
查被告法定代理人對於「何時開始與東森房屋洽談與證人林文嫈之買賣契約？」、「其與東森房屋接洽時是否知道買方已去現場看過房子？」等問題，前後陳述不一，先於本院首次言詞辯論期日稱：3 月10日前1 週開始洽談，且伊與東森房屋接洽時不知道買主是否去現場看過房子，伊不知道買主是否有請東森房屋或梁代書帶他去看過房子，伊沒有問東森房屋（見本卷第46、47頁），然經本院於101 年10月29日詢問過證人林福棋後，原告始於本院101 年12月17日言詞辯論期日改稱：關於這個交易，東森房屋最早是在簽約前3 、4
天，伊有問東森房屋買家有無去現場看過，東森房屋說有，伊就沒有再問等語（見本院卷第86、87頁）。以求與林福棋之證詞一致，由此變更陳述且前後矛盾之情形可知，被告與證人林文嫈間之買賣契約確有不欲人知之隱情，否則無須閃爍其辭。次查，證人林文嫈於本院審理中證稱：伊簽要約書給東森房屋是在本件價金談妥前大約1 個星期，伊請東森房屋出價1380萬元，最高是1430萬元，東森房屋最後告知被告願意賣的價錢就是1430萬元，價金談妥大約是在3 月10 日
簽約前1 星期，因為還要有其他付款條件要確定，要伊可以付得出來的條件，伊才能答應，才能簽約，決定付款條件差不多花1 星期，因為伊要問先生是否可以負擔（見本院卷第95、96頁），此與證人林福棋證稱：買方原出價1350至1390萬元間，伊問邱水成，其表示不願意賣，3 月初伊去找邱水成時買方加到1400萬元以上，伊就去請邱水成降價。最後被告與證人林文嫈的買賣價金為1430萬元，是經過多次協商，才變成這個價錢。而伊與被告協商時，伊提出買方的價格，說如果被告願意賣，伊的佣金可以少拿一點等語（見本院卷第58、59頁）所示之磋商過程大致相符，由上開證詞堪認證人林文嫈於3 月初委託東森房屋人員與被告接觸，透過東森房屋周旋溝通，於101 年3 月10日簽約前1 週已談妥系爭不動產之買賣價金1430萬元，101 年3 月10日正式簽約。雖證人林文嫈同次庭期嗣後隨被告之答辯改稱：1430萬元之價金係於101 年3 月10日才談妥的（見本院卷第97頁），惟證人林文嫈前開證詞業經本院及原告訴訟代理人反覆確認，證人在被告表示意見後，無端隨之變更證詞，顯有偏袒被告之嫌，自不足採，況衡諸常情，系爭不動產價值高達千萬，買賣雙方各有所圖，非經多次磋商，難以獲得共識，豈可能於101 年3 月10日短短1 日之內，雙方即就所有交易條件達成合意，是證人林文嫈前開所稱於簽約前1 週，已經由東森房屋就1430萬元之價金談妥，待其確認付款條件後始與被告簽約等情，與交易常態相符，當屬較為可採。另被告雖辯稱：其並未與東森房屋簽訂仲介契約，且係於101 年3 月10日始經由東森房屋與證人林文嫈接洽，當日早上確定成交，始與證人林文嫈見面簽約等語，然因其至少於簽約前1 週以上，已經由東森房屋人員之間接溝通，與證人林文嫈完成系爭不動產價格之磋商、合意，被告已有實質委託東森房屋仲介此不動產交易之事實，是否確有書面仲介契約及何時與買家見面，尚非所問。復觀諸兩造間系爭委託銷售契約於101 年3 月9 日期滿，被告於翌日隨即與證人林文嫈簽訂正式不動產買賣契約之情，原告主張被告與證人林文嫈在兩造委託銷售契約關係存在之期間已達成系爭不動產交易之完整合意，係為規避賠償之責任，故意延後書面簽約日期，可信度亦高，準此，當認被告與證人林文嫈於101 年3 月9 日以前已實質訂定系爭不動產之買賣契約。綜上所述，被告明知101 年3 月9 日之前，兩造尚有系爭委託銷售契約關係存在，竟委由東森房屋磋合與證人林文嫈訂定系爭不動產買賣契約，已符合系爭契約第13條第3 款所約定：被告另行委託第三人仲介、銷售而售出之「銷售」定義，則原告依系爭契約第9 條規定請求被告依約給付，核屬有據。
㈣原告可請求之金額若干？
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦定有明文。系爭契約之第13條第1 、3 款固將被告及被告委託第三人銷售之情形與第2 款原告銷售之情形併列，而均得依第9 條之約定請求銷售服務費，然就被告或被告委託第3 人銷售之部分，實際並非因原告完成居間任務所得之服務報酬，核其性質應屬被告於系爭契約期間違反誠實信用原則之違約金性質，且兩造係約定被告委託第三人銷售系爭不動產時，即視為違約，不待原告舉證證明其損害多寡，即得請求按底價4
％計算之金額，此係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，其性質應屬損害賠償額預定之違約金。本院審酌原告於本件付出之相關人事成本及勞務費用，與銷售成功之案例相較，應尚輕微，而原告若成功出售系爭不動產後，被告須給付之服務報酬為底價4 ％，則若本件原告仍須依契約原定之4
％給付報酬，尚有失衡，另觀之系爭契約第15條另約定無故不履約之違約金，以銷售金額之2.5 ％計算，與上開第13條第1 、3 款依第9 條計算給付金額相較之下，兩造訂約之真意應認第15條之違約情節應屬較輕微，因此本院認本件違約金之計算應介於底價4 ％及銷售總價2.5 ％間，以底價3 ％計算為妥當。是本件原告可請求被告給付之金額為42萬元（計算式1400萬元0.03＝42萬元）。
㈤預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。本件原告先位聲明為有理由，備位聲明解除條件自已成就，是就原告備位聲明依系爭契約第15條請求違約金部分無庸審酌，附此敘明。
七、綜上所述，原告主張依系爭契約第9 條約定，請求原告給付42萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年9 月14日）起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由應予駁回。原告勝訴部分，因本院命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389
條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請求免予假執行，核無不合，茲酌定擔保准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 3 月 15 日民事第二庭 法 官 袁雪華
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 102 年 3 月 15 日書記官 吳仁心