101年度重訴字第142號｜民事：履行契約｜裁判日期：101 年 10 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第142號原　　　告　王科萬里紅王淵源王友仁王惠珍王美華王美穗王美鳳共　　　同訴訟代理人　黃德賢律師被　　　告　游文昌游文德游月娥游月蕊游月李張梅鴻游淑慧游萬枝游萬川游寶逢游金蘭游勝芳共　　　同訴訟代理人　林宗竭律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國101 年9 月17日辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落於桃園縣桃園市○○段壹零壹伍地號土地（權利範圍全部）辦理繼承登記後，再將其所有權移轉登記予原告全體公同共有。訴訟費用由被告負擔。理由壹、程序部分：本件原告係依買賣及繼承之法律關係請求移轉登記，其聲明係請求：被告應就桃園市○○段1015地號土地辦理繼承登記後，再移轉登記予原告全体共有（見原告起訴狀），惟本件買賣關係原係存在於原告之被繼承人王財與被告之被繼承人游清亮間，原告係繼承上開買賣契約之法律關係，依原告歷次訴狀及筆錄之主張及陳述觀之，主張係請求被告就上開1015地號土地辦妥繼承登記後，再移轉為原告全体公同共同，合先敘明。貳、實体部分：一、原告主張：㈠訴外人即王財（已歿）前於民國 67 年11月 17 日向游清亮（已歿）以每坪新台幣（下同）7,200 元之單價購買重測前坐落於桃園市○○段埔子小段212-3 、209-7 、209-2 地號土地（下稱系爭212-3 、209 -7、209-2 土地）所有權全部，其後復增加購買同上地段212-2 地號建地，有雙方簽訂不動產買賣契約書可稽（下稱系爭買賣契約），該契約書第9 條約定：「．．212-3 、209-7 地號土地如屬農業區○○市○○道路用地時，雙方同意無條件解除本約，同時乙方（即賣方）將所收款項無息歸還甲方（即買方）收回不得異議。但209-2 地號係農業區」，買受人王財已付清上開土地全部價款完畢。㈡系爭買賣契約中有關系爭 212-3、209-7 地號及增加買賣之212-2 地號土地均已於68年間即已辦理所有權移轉登記完畢。僅餘209-2 地號屬農業用地，依當時土地法第30條第1 項規定，限制私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，依該契約第9 條約定之真意，雙方係約定俟將來法令變更時再行過戶。且買賣雙方為確保法令變更後第209- 2地號土地順利辦理移轉過戶並斟酌209-2 地號土地面積為1000.29 平方公尺，換算為302.58坪，以訂約當時約定每坪買賣價金7, 200元計算，價值為217 萬8,576 元，乃先行設定200 萬元之最高限額抵押權，存續期間暫自69年4 月9 日至71年4 月8 日止為期3 年。顯見雙方就209-2 土地部分，係以設定本金最高限額抵押方式作為法令廢止後辦理移轉之擔保，應屬民法第246 條第1 項但書規定「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時，並預期於不能之情形除去後為給付，其契約仍為有效」情形，故並非給付不能，契約仍為有效，嗣因土地重劃，重測前系爭209- 2地號土地現已變更為桃園市○○段1015地號（下稱系爭1015土地）。是被告既係游清亮之繼承人，自負有將重測後之西埔段第1015號土地所有權全部移轉予買受人之義務。㈢按土地法第30條第1 項限制私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，已於89年1 月26日修正刪除，1 月28日生效，又農業發展條例相關規定亦同時修正，其不能之情形既已除去，被告既係游清亮之繼承人，自負有將重測後之系爭1015號土地所有權移轉予買受人之義務；且自上開法令廢止或修正後計算請求權得行使之日起計算，並未逾15年，顯未罹於時效。爰依買賣及繼承之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應將桃園市○○段1015地號土地辦理繼承登記後，再移轉登記予原告全体公同共有。二、被告抗辯：㈠系爭買賣契約書第 9 條約定：「．．212-3、209-7 地號土地如屬農業區○○市○○道路用地時，雙方同意無條件解除本約，同時乙方（即賣方）將所收款項無息歸還甲方（即買方）收回不得異議。但209-2 地號係農業區」。其中「209-2 地號」土地即為現在重測後系爭1015地號土地，相較於上開契約中另二筆212-3 、209-7 地號土地，系爭賣買契約雙方當事人當時均明確知悉系爭西埔段1015地號土地屬農地。但遍觀系爭買賣契約書約定內容，並無雙方預期該買賣之農地變為非農地後再為移轉之約定，又無將來法令變更時再行移轉之約定，亦無指定移轉予有自耕能力之人等符合民法第246 條第1 項但書及第2 項規定情形。應認系爭買賣契約書就系爭209-2 地號農地部分，係以不能之給付為標的，應屬無效。原告無從據以請求被告履行系爭買賣契約。即便買賣雙方嗣後設定最高限額抵押權以確保系爭契約之履行，但該抵押權之設定，實無從解釋為「以設定本金最高限額抵押權方式作為法令廢止後辦理移轉登記之擔保」。㈡原告主張因系爭買賣契約原買受人王財不具自耕能力，不能請求系爭土地移轉予伊，其請求權之時效起算日，應自土地法第30條第1 項於89年1 月26日廢止後起算。然原告之被繼承人王財係因無自耕能力不能請求游清亮或其繼承人移轉系爭土地，其事由自屬其個人事實上之障礙。況依王財於70年間之戶籍謄本觀之，其職業為「自耕農」，原應具有自耕之能力，其嗣後倘自行變更職業為「幸福食品廠股份有限公司常務董事」，仍非不得再行變更自身之條件而取得自耕能力。是其縱使不具自耕能力，亦屬其個人事實上之障礙甚明，不能阻止時效之進行。亦即，本件請求權時效應自系爭買賣契約第4 條約定之不動產移轉登記日期即68年1 月17日起算。原告於101 年4 月23日始具狀提起本件請求，顯已逾15年之請求權時效，原告請求移轉登記，顯無理由。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、本件不爭執事項㈠訴外人王財前於67年間以每坪單價7,200 元向游清亮購買坐落於桃園市○○段埔子小段第212-3 、209-2 、209-7 地號土地，嗣並增加購買同段212-2 地號土地，雙方於67年11月17日簽訂系爭買賣契約書，王財已付清上開土地全部價金完畢；其中212-3 、209-7 、212-2 等地號土地均已於68年間移轉過戶予王財之配偶王柯萬里完畢，僅餘209-2 地號（即系爭1015土地）迄未辦理過戶。㈡游清亮於68年4 月9 日將系爭209-2 地號農地（即系爭1015土地）設定本金最高限額200 萬元抵押權予王財，存續期間自69年4 月9 日至71年4 月8 日止，嗣該土地重劃，原209-2 土地重測後變更為系爭1015地號土地。㈢王財於 77 年 10 月 11 日死亡，其全体繼承人為配偶即原告王柯萬里紅，子女王淵源、王友仁、王惠珍、王美華、王美穗、王美鳳，有王財之繼承系統表及戶籍謄本為證（見本院卷第17至19頁）。㈣游清亮於76年9 月6 日死亡，其全体繼承人為游文昌、游文德、游月娥、游月蕊、游月李、張梅鴻、游淑慧、游萬枝、游萬川、游寶逢、游金蘭、游勝芳，有游清亮之繼承系統表及戶籍謄本可證（見本院卷第20至35頁）。四、本院判斷：原告主張其被繼承人王財與被告之被繼承人游清亮於67年間簽訂系爭買賣契約，王財已付清全部買賣價金，惟買賣標的中之系爭1015地號土地尚未依約辦理過戶，請求被告辦理繼承登記再移轉登記予原告全体公同共有，被告抗辯系爭1015土地為農業用地，而系爭買賣契約並未約定俟該土地變更為非農業用地或取消限制或移轉登記予王財指定有自耕能力之人，係以不能之給付為標的，自屬無效；又系爭1015土地之移轉登記請求權亦已罹於時效。是本件應審究者厥為：㈠系爭買賣契約是否有效？ ⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，89年1 月26日修正前土地法第30條第1 項前段定有明文。故於上開條文有效施行期間內，約定出賣私有農地予無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246 條第1 項但書及第2 項之情形外，依同條第1 項前段規定「以不能之給付為契約之標的」，其契約應屬無效；惟如當事人於訂約時約定俟承買人取得自耕能力、或俟法令取消限制後再為所有權移轉登記，即與民法第246 條第1 項但書規定「當事人於訂約時預期於不能情形除去後為給付者，其契約仍為有效」，並無不合，其買賣契約仍為有效。又解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，則應通觀契約全文，於文義上及論理上詳為推求，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨其他一切證據資料，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院79年度台上字第1778號、86年度台上字第2191號判決參照）。 ⒉⑴細繹系爭買賣契約第9 條約定：「．．212-3 、209-7 地號土地如屬農業區○○市○○道路用地時，雙方同意無條件解除本約，同時乙方（即賣方）將所收款項無息歸還甲方（買方）收回不得異議。但209-2 地號係農業區」；是依該契約條款文義，顯見買賣雙方於訂約時均已充分認知，系爭209-2 （即1015）地號土地為農業用地，且充分了解依當時法令農業用地非取得自耕能力證明，無從辦理移轉登記為所有權人，否則不可能於上開條款中特別明載：「但209- 2地號係農業區」等語甚明（見本院卷第11頁）；⑵又系爭1015地號土地面積為1000. 29平方公尺，折算台坪為302. 59 坪（1000. 29平方公尺×0.3025），依雙方約定每坪單價7,200 元計算（7200元×302.59坪），其買賣價金為217 萬8,64 8 元，原告主張買方王財業已付清全部價金，包括101 5 地號土地價金，被告對此並不爭執（分別見本院卷第87頁及其背面；第143 頁及背面）；⑶再者，買賣雙方係於67年11月17日簽訂系爭買賣契約書，有該契約書在卷可稽（見本院卷第10頁至11頁）；而系爭買賣契約其他三筆土地即212-2 土地、212-3 土地、209-7 地號土地分別於68年6 月19、同年3 月8 日、同年3 月8 日日辦妥移轉登記予王財之配偶王柯萬里，有原告提出手工土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第168 頁至175 頁）；而僅剩之最後一筆未辦移轉登記即系爭1015地號土地，游清亮則係於同年即68年4 月9 日辦理系爭本金最高限額200 萬元抵押權予王財，有土地登記謄本可稽（見本院卷第14頁），其抵押設定金額與王財就系爭1015土地給付之買賣價金大致相符；⑷再參酌買賣雙方當時並無其他債權債務往來，而以當時時空環境，私有農地買賣如因買方無法辦理自耕能力證明暫時無法過戶，且買方已付清價金情形，雙方約定以該農地設定抵押方式作為私有農地買賣取消限制前之擔保，乃屬交易常見之事。⑸再參諸系爭買賣契約第10條同時約定：「產權過戶登記名義人，得由甲方（即買方王財）自由更換，乙方（即賣方游清亮）絕無異議」，有該契約書在卷可稽（見本院卷第10頁至11頁）。綜上各節，即買賣當時雙方已知悉1015土地係「農業區」，雙方約定將該土地設定上開最高限額抵押，並約定王財可指定登記名義人等節交互觀之，渠等真意既係約定買方王財可指定任何人登記移轉系爭1015土地，當然包括可指定具自耕農身分之人登記取得該土地，或俟系爭1015土地變更為非農業用地後再辦理移轉登記；亦或俟法令取消限制後再移轉登記該土地在內；否則賣方游清亮又何須將系爭1015土地設定本金最高限額抵押予買方王財，以擔保其移轉登記之權利？足見雙方於簽約時已預期「其不能情形除去後為給付」，其契約仍為有效。 ⒊再者，修正前土地法第 30 條關於「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」之規定，已於89年1 月26日刪除，私有農地之承受人即無自耕農資格之限制，且可分割及移轉為共有，是「其不能情形已可除去」。而買賣雙方於訂約時預期系爭土地於不能移轉登記除去後為登記，已如前述，原告本得依系爭買賣契約約定請求移轉登記。㈡原告買賣契約移轉登記請求權，是否已罹於時效？ ⒈復按，請求權因 15 年間不行使而消滅，民法第 125 條前段定有明文；又消滅時效，自請求權可行使時起算，亦為同法第128 條前段所明定。所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，包括請求權人行使其請求權無法律上之障礙而言。經查，兩造訂立系爭買賣契約書時，王財並未取得自耕能力證明，依當時法令無法移轉登記取得系爭土地之所有權，其請求尚屬不能行使；惟兩造既預期於將來王財得自耕能力或法令取消限制等始辦理系爭土地所有權移轉登記，已如前述，則買方須於取得自耕能力、或法令取消農地所有權移轉限制後，始得請求辦理系爭土地之所有權移轉登記，其消滅時效應自可請求時起算。在此之前，王財或其繼承人尚不得行使系爭1015土地所有權移轉登記之請求權，而因法令限制行使權利之障礙，自應阻止時效之進行。又土地法第30條之規定，已於89年1 月26日經總統公布刪除，計至王財之繼承人101 年5 月10日提起本件訴訟時，顯未逾15年之時效期間，是被告為時效抗辯，殊無足取。 ⒉至被告抗辯王財於訂約時，依戶籍謄本記載為自耕農，是其當時可辦理移轉登記而不為，其時效迄今已消滅云云。惟查，依台北市萬華戶政事務所於62年8 月18日之戶籍謄本顯示，王財當時之職業欄記載為「麗華餅店店東」、「美華冷凍廠股份有限公司常務董事」及同時記載為「自耕農」（見本院卷第155 頁）；70年7 月21日王財之戶籍謄本同時記載王財職業為「自耕農」及「幸福食品廠股份有限公司（下稱幸福公司）常務董事」（見本院卷第157 頁），亦即王財並非單純自任耕作之自耕農；又74年8 月17日王財之戶籍謄本記載其職業僅為幸福公司董事，足證王財於74年8 月17日起已無自耕農身分甚明。再參以，王財自53年起至77年10月11日死亡止，其住所分別設籍如下：53年起9 月25日轉入台北市○○街○ 段57號；54年12月2 日變更為開封街1 段65號；同年12月10日變更為開封街1 段57號；74年4 月1 日仍為開封街1 段57號，足證王財自53年至77年間死亡止，均係設籍於台北市○○街；再參以，內政部65年1 月26日訂定，74年6 月15日修正公布之「自耕能力證明書申請及核發注意事項」第3 條規定：申請人於申請時如有左列情形之一者，視為不能自耕，應不准核發自耕能力；第2 款，專任農耕以外之職業者。第4 款，住所與其承受農地非在同一或仳鄰鄉（鎮、市、區），但其交通路線距離在15公里以內者，不在此限。就上開規定觀之，王財當時職業係經營商業之麗華餅店店東，冷凍廠、食品廠公司常務董事，顯非「自任耕作」，且其住所在台北市○○街與其所承受農地位於桃園市，顯非同一縣市，且距離在15公里以上，不符合申請核發自耕能力證明之規定，顯然無法取得自耕能力證明，而無法辦理登記為系爭1015土地所有權人，是原告主張王財當時無法辦理登記，其請求權尚屬不能行使，應屬可採。五、末按，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條定有明文。本件系爭不動產買賣契約既係由原告之被繼承人王財與被告之被繼承人游清亮所約定成立，兩造主張渠等為王財之繼承人，被告為游清亮之全體繼承人負有履行系爭買賣契約之義務；原告主張土地法第30條第1 項限制私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，已於89年1 月26日修正刪除，1 月28日生效，系爭買賣契約不能之情形既已除去，原告請求命被告應依系爭買賣契約約定，將系爭1015地號土地先辦理繼承登記後再行移轉登記予原告公同共有，為有理由，應予准許。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78 條、第 85 條第 1 項後段，判決如主文。中華民國 101 年 10 月 15 日民事第二庭法官張金柱正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 10 月 17 日書記官葉靜瑜

臺灣桃園地方法院101年度重訴字第142號

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