臺灣桃園地方法院101年度重訴字第49號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 102 年 07 月 26 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第49號原　　　告　旭立科技股份有限公司
法定代理人　簡忠誠
訴訟代理人　蔡岳龍律師
被　　　告　登瑞建設股份有限公司
法定代理人　簡瑞璋
訴訟代理人　許啟龍律師
許淑玲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國102 年6 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾肆萬肆仟肆佰零捌元，及自民國一百零一年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾捌萬壹仟肆佰陸拾玖元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾肆萬肆仟肆佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為興建廠房，於民國98年11月3 日向被告買受渠所有坐落於桃園縣八德市高明段1060、1062-7、1068-1、1068-2、1073地號土地（下稱系爭1060、1062-7、1068-1、1068-2、1073地號土地，合稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）114,072,000 元（每坪73,500元），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣被告將系爭土地所有權移轉登記並交付予原告，經原告與建築師接洽後，始發現系爭土地後方尚存有畸零地即桃園縣八德市○○段0000○0000○0000○0000地號土地（下稱系爭1070、1071、1074、1077地號土地，合稱系爭1070地號等土地），而依桃園縣畸零地自治使用條例第2 條、第3 條及其附表一、第11條規定，若依現狀申請建築廠房，將有達1/3 以上面積須留存於畸零地之保留地而無法使用，則系爭土地實有重大瑕疵而不符兩造之約定，是被告所為顯係不完全給付。又因上開畸零地情形，原告不得已方以其所有面臨馬路之土地即系爭1062-7地號土地、桃園縣八德市○○段000000地號土地合計面積為159.08平方公尺與訴外人即系爭1070、1071、1074地號土地之所有權人四貝企業有限公司（下稱四貝公司）為土地交換之協議，並於99年1 月14日簽立協議書，因一般而言臨路土地之單價約為非臨路土地之二倍，故原告因之受有1,292,226 元之損害（計算式：159.08×0.3025×73,500－201.92×0.3025×73,5
00×0.5 ＝1,292,226 元），復系爭1077地號土地之所有權
人雖經原告多次聯繫，仍不願將該土地賣予原告，是原告僅能依上開自治使用條例規定保留自該畸零地至馬路之距離長度7 公尺寬之面積計327.8 平方公尺，則系爭土地既存有上開瑕疵，原告自得請求減少價金，而減少之金額為7,288,223 元（計算式：327.8 ×0.3025×73,500＝7,288,223 元）
。綜上，原告因交換土地而受有1,292,226 元之損害及得請求減少之金額7,288,223 元，共計8,580,449 元，爰先一部請求被告給付5,000,000 元。
㈡另依系爭契約約定被告應配合原告之建廠時程修復圍牆（下稱系爭圍牆），然被告遲未履行上開義務，原告遂於100 年7 月間委請訴外人即系爭土地之居間人王漢麟通知被告之何姓襄理，然仍未獲置理，迄至同年8 月2 日被告方行文要求原告就渠提供之2 種方式擇一進行修復，然被告所提之系爭圍牆修復方法（高度及工法）均不符合系爭契約本旨，原告遂另行委請廠商估價修復系爭圍牆，共計支出2,773,155 元。為此，爰依系爭契約、買賣及不當得利等規定提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告7,773,155 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地部分：
⒈系爭1070地號等土地非桃園縣畸零地自治使用條例所稱之畸零地：
①桃園縣畸零地自治使用條例係依建築法第46條規定授權訂定，而建築法關於畸零地規定之立法目的乃在確保基地必須達到最小面積規模，亦即符合最低使用需求之規模面積，始得建築，故有關畸零地之解釋，自應參照上開立法目的為之，以免妨害土地所有權人對於財產權之使用自由。
②系爭土地所有權係於98年12月10日移轉登記予原告，斯時，鄰近之系爭1070地號等土地及桃園縣八德市高明段1075、1076、1079、1080、1081、1082、1083、1084地號土地之所有權人均為四貝公司，且其中1079、1080、1081地號土地均有臨接建築線，是上開土地顯得合併建築。又系爭1070地號等土地單獨以觀固分別有面積狹小或無法臨接建築線之情形，然如就四貝公司所有土地合併觀之，則無上述情形，是解釋上應認系爭1070地號等土地非上開條例所稱之畸零地。
③原告雖稱系爭1062-7地號土地與系爭1070等地號土地位處乙種工業區與農業區之使用分區界線交界，則同一所有權人之其他地號土地，亦不得為合併建築使用云云，然原告所稱使用分區界線與都市計畫圖是否相符，容有疑義，應俟桃園縣政府城鄉發展局複測都市計畫樁以重新釐清上開土地之使用分區為何，再為判斷。縱原告所示之使用分區界線為正確，然系爭1071、1074地號土地之使用分區亦屬農業區，而系爭1062-7地號土地之使用分區為乙種工業區，二者使用分區並非相同，則系爭1062-7地號土地與系爭1071、1074地號土地間何有桃園縣畸零地使用自治條例第11條所稱之情形存在。另縱使系爭1062-7地號土地與系爭1070等地號土地間均有桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定適用，惟原告並未受請求協議或調處，則依最高行政法院88年度判字第427 號判決意旨，亦無上開規定之適用，原告於興建廠房時雖有自行留出畸零保留地，亦不得主張瑕疵擔保責任。
⒉縱系爭1070地號等土地為畸零地，然亦須系爭1062-7、1073地號土地係與之相鄰之唯一土地，且須非與系爭1062-7、1073地號土地合併，無法建築使用時，系爭1062-7、1073地號土地始受桃園縣畸零地使用自治條例第11條「非經留出合併所需之土地，不得建築」之限制。惟系爭1062-7、1073地號土地非與系爭1070地號等土地相鄰之唯一土地，而系爭1071地號土地根本未與系爭土地相鄰。況如前所述，系爭土地所有權移轉登記予原告時，四貝公司所有之前開土地顯得合併建築，是縱系爭1070地號等土地為畸零地，亦得與四貝公司所有之其他土地合併建築使用，足徵系爭1070地號等土地非與系爭土地相鄰之唯一土地。
⒊縱系爭1062-7、1073地號土地應受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定之限制，然依系爭契約第5 條約定，被告係擔保系爭土地無出租、設定他項權利或其他來歷不明發生糾紛等情事，即指保證原告可合法使用系爭土地，與系爭土地是否得以全部面積供作建築廠房使用，要無關連，是被告既已將系爭土地所有權移轉登記並交付予原告，且無第三人向原告主張權利，而縱有畸零地保留問題亦係法令所加之限制，顯非權利之瑕疵。且依原告廠房使用執照申請書所載，該地區法定建蔽率為60% 、法定容積率為210%，而原告廠房基地扣除其自行留設之畸零保留地面積後，基地面積為4,588.66公尺，甚於扣除原告自行留設之畸零保留地面積後，原告興建廠房之設計建蔽率僅有41.23%、設計容積率僅有 118.35%，均遠低於法定建蔽率及容積率。又依上開申請書所載，原告廠房之建築面積為1,891.82平方公尺、樓地板面積為5,601.06平方公尺，則依上開法定建蔽率及容積率推算，僅須有3,153.03平方公尺之基地面積即可興建相同大小之廠房（計算式：1,891.82÷60% ＝3,1530.3；5,601.06÷210%＝2,66
7.17，以所需面積較大者為準），而原告廠房基地扣除其自行留設之畸零保留地面積後尚有4,588.66平方公尺，如依上開法定建蔽率、容積率計算，建築面積可達2,753.20平方公尺、總樓地板面積可達9,636.19平方公尺，均大於原告廠房實際建築面積及總樓地板面積，顯見桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定並未導致原告興建廠房面積受限，難謂系爭土地使用權對原告有何瑕疵。
⒋縱認系爭土地使用權確有瑕疵存在，原告得以主張減少價金，然原告稱其係於系爭土地買賣成立後3、4個月經請建築師規劃後，始發現有畸零地問題，惟系爭契約係於98年11月 3日簽訂，則原告至遲應已於99年3 月間發現所謂畸零地問題，卻未立即通知被告，是依民法第356 條規定應視為原告已承認其受領之物，不得主張瑕疵擔保責任。又縱原告於發現畸零地問題後確有立即通知被告，然原告係遲至100 年12月27日始以起訴狀繕本為減少價金之意思表示，而該繕本係於101 年3 月12日始送達被告，顯已逾民法第365 條第1 項 6個月除斥期間之規定。另系爭土地縱有與畸零地相鄰，有留設畸零保留地問題，然此係於系爭契約成立前即已存在，顯無不完全給付規定之適用，有最高法院92年度台上字第 653號判決意旨參照，且須留設畸零保留地係基於法令規定，顯非可歸責於被告，是被告不負不完全給付責任。
⒌縱認被告應負不完全給付或瑕疵擔保責任，然查原告與四貝公司簽訂之協議書載明交換條件為「以民國99年公告現值計算，差價以公告現值核算等值面積，交換移轉」，經計算結果，四貝公司供交換土地價值尚且高於原告供交換土地價值，原告顯未受有損失，且原告係自行與四貝公司洽談交換土地條件，被告並未參與，是縱使原告確因與四貝公司交換土地而受有損失，然亦係原告之行為所致，與系爭土地是否受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定限制，顯無相當因果關係。況原告與四貝公司簽訂換地協議書係於99年1 月14日，與系爭契約簽訂之期日僅相隔2 月11日，惟原告先表示係於系爭契約成立後3、4個月經建築師規劃後始知悉畸零地問題，復又主張係於99年1 月即發現畸零地問題，說詞反覆，不足採信，且縱如原告主張於99年1 月知悉畸零地問題，然系爭1070地號土地及桃園縣八德市○○段000000地號土地謄本記載原因發生日期均為98年12月31日，仍證原告與四貝公司協議交換土地時尚未發現所謂畸零地問題，顯見原告本即有與四貝公司交換土地之計畫，與系爭土地有無畸零地之問題並無關連。再者，原告既稱畸零保留地未供作建築基地使用，則該畸零保留地即得再與相鄰之系爭1077等地號土地合併建築，難謂原告受有何損失。綜上，原告主張得依畸零保留地面積及每坪買入價格73,500元，請求減少價金暨請求被告賠償損失7,288,223 元，顯於法無據。
⒍被告於買受桃園縣八德市○○段0000○地號土地後，遂基於分區開發之考量而就土地進行合併、分割（系爭1062-7地號土地係分割自同段1062地號土地），而被告於辦畢土地合併、分割後，雖有就桃園縣八德市○○段000000○地號土地為建築規劃，惟就系爭土地並無具體開發計畫，亦未調查相關資料，根本未發現系爭1062-7地號土地有受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定限制之可能，是原告徒以被告具有建築、土地開發專業及被告曾於95年7 月4 日辦理土地分割登記為由主張被告係故意不告知系爭土地之瑕疵，顯無理由。⒎系爭契約明定兩造就履約重要事項均應以書面送達系爭契約所載住址之方式通知他方，而原告曾於98年12月7 日以存證信函通知被告系爭1062-7地號土地、桃園縣八德市○○段000000地號土地遭鄰地所有權人越界建築占用等情，卻於本件畸零地問題僅委託王漢麟，及由原告之法定代理人口頭告知被告，是原告主張曾告知被告系爭土地存有畸零地之問題云云，顯非事實。
㈡系爭圍牆部分：
⒈系爭契約未約定系爭圍牆修復期限，且被告曾多次詢問原告應於何時施作系爭圍牆，然原告均稱將依其廠房興建進度通知被告施作，而被告為儘早完成系爭契約責任，曾於100 年8 月2 日行文通知原告請其就二種方案擇一行使，且被告檢附之圍牆樣式與系爭契約約定並無不符，惟原告收受上開函文卻未與被告聯繫，豈可謂被告已明示拒絕依約履行。況被告於寄送上開函文前曾委請訴外人綠秧稷工程有限公司估算修復系爭圍牆工程費用為1,316,000 元，是縱使原告得請求被告支付系爭圍牆修復費用，亦應以上開金額為限，原告主張之金額顯屬過高。
⒉兩造原約定系爭圍牆之高度為180 公分，惟原告自行將廠房基地墊高40公分，故被告提供予原告之系爭圍牆單位立面圖始有混凝土面40公分。又綠秧稷工程有限公司估價單第2 點RC牆加貼磁磚圍牆均係使用2.2 公尺加以估算致金額較高，故被告認應扣除，始以1,200,000 元作為方案之一供原告選擇等語，資為抗辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第128-130 頁、第199 頁反面、第200 頁）：
㈠原告於98年11月3 日與被告簽訂原證1 不動產買賣契約，向被告購買桃園縣八德市○○段0000地號土地之一部分，簽約時約定買賣面積為54.25 平方公尺，總價為1,206,135 元，分割後實際買賣面積為54.59 平方公尺，總價變更為1,213,485 元。
㈡原告於98年11月3 日與被告簽訂原證2 不動產買賣契約，以總價112,865,865 元，向被告購買桃園縣八德市高明段1062-7、1068-1、1068-2、1073地號土地。
㈢被告公司人員於出售土地過程中曾出示原證5 規劃配置圖予原告。
㈣原告與訴外人四貝公司於99年1 月14日簽訂原證6 協議書。㈤四貝公司將高明段1070地號土地以買賣為登記原因移轉登記予原告。
㈥四貝公司自高明段1071地號土地分割出1071-1地號土地，自高明段1074地號土地分割出1074-1地號土地，並將高明段1071-1、1074-1地號土地均以買賣為登記原因移轉登記予原告。
㈦原告將1068-2地號土地以買賣為登記原因移轉登記予四貝公司。
㈧原告自○○段000000地號土地分割出1062-8地號土地，並將1062-8地號土地以買賣為登記原因移轉登記予四貝公司。
㈨原告將○○段000000地號土地移轉登記予四貝公司；四貝公司將高明段1070地號土地移轉登記予原告之原因發生日期均為98 年12 月31日。
㈩四貝公司提供與原告交換土地之99年公告現值共計2,591,806 元；原告提供與四貝公司交換土地之99年公告現值共計2,565,980 元。
原告興建廠房時有自行留設327.8 平方公尺之畸零保留地。原告所興建廠房之法定建蔽率為60% ，設計建蔽率為 41.23％；法定容積率為210%，設計容積率為118.35％。
原證2 買賣契約第十四條㈠約定：「本案1062-7地號土地，賣方同意修復圍牆（圍牆高度一米八）及貼磁磚、搭配洗石子之工程。」等語。
被告有於100 年8 月2 日寄送原證10函文予原告，就履行土地買賣契約修復圍牆約定提供兩項方案請原告選擇。
原告收受原證10函文後未選擇被告提出之方案，嗣後並自行施做圍牆。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷一第160 頁反面）：
㈠系爭桃園縣八德市○○段0000○0000○0000○0000地號土地是否為「畸零地」？
㈡1062之7 、1073地號土地與上開土地間是否受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定之限制？如1062之7 地號土地所有權人未受請求協議或調處，是否需留出合併所需之土地？
㈢被告是否須負買賣瑕疵擔保責任？
1.被告之給付是否構成「瑕疵」？
2.原告依民法第354 條、第359 條請求減少價金有無理由？是否已逾除斥期間？
3.若原告得主張減少價金，可得主張減少之數額為何？
㈣被告是否須負不完全給付責任？
㈤原告是否受有損害？所受損害與系爭買賣間是否有因果關係？而原告的損害金額應如何計算？
㈥圍牆部分：
1.被告是否已依債之本旨提出給付？
2.被告是否應負給付遲延責任？
3.原告所受損失金額應如何計算？
五、系爭桃園縣八德市○○段0000○0000○0000○0000地號土地是否為「畸零地」？
㈠按桃園縣畸零地使用自治條例第2 條、第3 條規定：畸零地及其相鄰土地之使用管理，依本自治條例之規定。前項所稱畸零地係指本法第3 條規定地區內面積狹小或地界曲折之基地。第3 條本自治條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者：「一、一般建築用地。（見附表一）二、側面依法應留設騎樓或退縮建築之建築基地。（見附表二）三、相關法規規定最小建築規模之建築基地。前項其他使用分區不包括農業區及保護區。」。
㈡經查：系爭桃園縣八德市○○段0000○0000地號土地之使用分區為農業區，第1070、1077地號土地之始用分區為乙種工業區，此有桃園縣政府城鄉發展局101 年9 月6 日桃城行字第0000000000號函附卷可稽（見本院卷一第162 頁）。證人即建築師李俊利亦證稱：「1070及1077都是工業區的土地，1071跟1074是農業區土地，是排除在自治條例之外的，所以只有1070及1077有自治條例的適用，這兩塊根據規定明顯就是畸零地。另按照條例第2 條的規定，前項所稱畸零地是指面積狹小，或地界曲折或無法臨接建築線之基地，系爭二塊土地都是臨接建築線的的基地。」（見本院卷一第237 頁）。堪認系爭桃園縣八德市○○段0000○0000地號土地並非桃園縣畸零地使用自治條例所稱之「畸零地」，第1070、1077地號土地則屬桃園縣畸零地使用自治條例所稱之「畸零地」。
六、1062之7 、1073地號土地與上開土地間是否受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定之限制？如1062之7 地號土地所有權人未受請求協議或調處，是否需留出合併所需之土地？
㈠依據上開桃園縣政府城鄉發展局101 年9 月6 日桃城行字第0000000000號函，高明段1071、1073、1074地號土地屬農業區（見本院卷一第162 頁），依桃園縣政府101 年9 月25日府建工字第0000000000號函（見本院卷一第170 頁），農業區土地非屬桃園縣畸零地使用自治條例規定之範疇，且農業區土地不得與工業區土地合併建築，1073地號土地亦非原告興建廠房之基地，是1062-7與1071地號土地間、1073與1074地號土地間，應不受桃園縣○○地○○○○○○○00○○○○○○○○○○○○段000000○0000○0000地號土地間須受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定之限制）。
㈡按面積狹小或地界曲折之畸零地非與相鄰之唯一土地合併，無法建築使用時，該相鄰之土地非經留出合併所必須之土地，不得建築，但留出後所餘之土地成為畸零地時，應全部合併使用。前項畸零地已建築完成，無第8 條第2 項所定情形者，其相鄰土地不必留出土地與其合併使用，此為桃園縣畸零地使用自治條例第11條所明定。依上開條例文義並未限於「相鄰土地所有人受請求協議或調處」之情況，證人李俊利亦證稱：「在建築許可的審查內容上，都是要留法定保留地的，自治條例的第12至14條的協議的規定與審查的程序無關，留下保留地之後，要怎麼樣進行協議與審查的過程沒有關係。」（見本院卷一第237 頁及反面），被告雖援引最高行政法院88年度判字第427 號判決意旨，抗辯於畸零地相鄰土地所有人未受請求協議或調處之情況下，無非經留出合併所須土地不得建築規定之適用（見本院卷一第146-150 頁），然上開判決意旨係針對臺灣省畸零地使用規則所為之判決，該規則既業經廢止，難認於本案得逕為比附援引，是此部分被告所辯尚難憑採。
七、被告之給付是否構成「瑕疵」？
㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349 條、第353 條定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，此亦為民法第354 、355 條所明定。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。是買受人受領買賣標的物後，主張權利或物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。原告主張系爭土地有不符契約本旨之瑕疵存在，為被告所否認，故本件應先由原告就存在「瑕疵」之事實，負舉證責任。
㈡依原證2 兩造買賣契約第五條約定：「賣方保證本約不動產之產權及使用權並無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或其他來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由賣方於交付尾款前負責塗銷、理清」（見本院卷一第25頁），被告係擔保系爭土地並無出租、設定他項權利或其他來歷不明發生糾紛等情事，亦即系爭契約所稱保證使用權並無瑕疵，當指保證原告可合法使用系爭土地而言，與系爭土地是否得以全部面積供作建築廠房使用，尚難認有關聯。
㈢按民法第349 條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍，最高法院90年台上字第2093號判決意旨可資參照。上開桃園縣畸零地使用自治條例第11條關於畸零地相鄰土地之建築限制，亦核屬土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制，揆諸上開最高法院判決意旨，應非出賣人擔保之範圍。
㈣原告雖主張被告公司之人員於系爭買賣協議過程表示其之建設公司，將於該土地之旁興建社區，並出示規劃配置圖，表示該土地臨路面寬闊，適合建廠，該圖對於該土地，亦有借旁邊社區之規畫，突顯其土地臨路面寬闊，使用權限完整云云，然他人於締約當時所為之陳述倘有其重要性，當事人間自當涵括於契約之內，成為契約條款之一部分，責由陳述之一方負責履行實現；如未能完全實現，陳述之一方應負債務不履行之責任。反之，如未能列明為契約條款，顯見雙方對該預期之完全實現並無合意。否則無從確保交易安全。尤不能以他人當時對於未來事項之期待未能完全實現，遂於事後遽指契約之目的未達而主張損害賠償。蓋陳述能否完全實現，通常繫諸陳述之一方所花費之經濟成本。陳述之一方苟認其陳述有完全履行之可能，必將該項陳述列入契約條款，預估其費用以計入契約成本，相對人自須支付較高之對價。如陳述之一方認無完全履行之可能，或其成本過高而相對人不願負擔時，則該項陳述自不致列入為契約條款，相對人也僅須支付較低之對價即可。遍查系爭契約並未約定系爭土地使用強度，亦未約定被告廠房建築面積大小、建築線劃設之位置與範圍（見本院卷一第16-28 頁），被告既僅為系爭土地之出賣人，並不負責為原告進行建築規劃，則諸如建蔽率、容積率或其他建築法規（包含本件桃園縣畸零地使用自治條例第11條關於畸零地相鄰土地之建築限制）予原告興建廠房之限制，應由原告本身自行花費資訊成本探知，難認被告依約有何主動提供或擔保之義務。原告所欲買受者為建築用地，系爭土地既依法仍可申請建築使用，兩造於買賣時既未約定系爭土地使用強度，亦未約定被告廠房建築面積大小、建築線劃設之位置與範圍，難認系爭土地有何滅失或減少其興建廠房通常效用之瑕疵。否則，是否諸如建蔽率、容積率或其他建築法規予原告興建廠房之限制一旦與原告原本之認知與規劃不符，原告均一率可在契約未約定之狀況下，主張被告應負瑕疵擔保責任？逕將原告本身原應自負之資訊取得成本轉嫁被告？是雖系爭高明段1062-7與1070、1077地號土地間須受桃園縣畸零地使用自治條例第11條規定之限制，然難認有所謂滅失或減少契約預定效用瑕疵之可言，此外原告無法舉證以實其說，其主張系爭土地具有瑕疵，尚非可採。
八、被告是否須負不完全給付責任？原告所受損害與系爭買賣間是否有因果關係？
㈠按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠、98年度台上字第1691號裁判要旨固可資參照。然被告出售予原告之系爭土地難認有瑕疵，已如前述，且相關建築限制亦係兩造買賣契約成立前即已存在，自無不完全給付規定之適用。
㈡依原告提供與四貝公司交換之高明段1062-8、1068-2地號土地登記謄本，及四貝公司提供與原告交換之1070、1071-1、1074-1地號土地謄本所載，其完成移轉登記之時間為99年 2月3 日（見本院卷一第34-36 頁），顯見原證6 協議書上記載之日期應為「99年元月14日」（見本院卷一第32頁）而非原告原本於起訴狀主張之「99年六月14日」（見本院卷一第9 、13頁），就此原告亦不否認（見本院卷一第239 頁反面）。且其中高明段1068-2、1070地號土地謄本上記載之原因發生日期均為98年12月31日（見本院卷二第51-52 頁），更早於原證6 協議書記載之「99年元月14日」。而原告於 101年3 月30日言詞辯論程序及當日庭呈之民事陳報暨調查證據聲請狀，原均主張其係於買賣成立後3 、4 個月經建築師告知發現有所謂畸零地問題（見本院卷一第61、64頁），如依兩造簽訂買賣契約之時間為98年11月3 日推算，原告應係於99年2 、3 月間發現所謂之畸零地問題，則上開協議換地之時間顯在原告發現有畸零地問題之「前」，難認有何因果關係。原告雖又於101年9月6日民事準備書狀㈡改稱其係於 99年1 月發現所謂之畸零地問題（見本院卷一第155 頁），前後所述不一，已難遽信，又縱使原告係於「99年1 月」即發現所謂之畸零地問題，惟如前述，高明段1068-2、1070地號土地謄本上記載之原因發生日期均為「98年12月31日」，仍足證明原告與四貝公司協議交換土地之時根本尚未發現所謂之畸零地問題。
㈢又○○段0000○0000地號土地並非桃園縣畸零地使用自治條例所稱之「畸零地」，1071與1070、1062-7地號土地間；1074與1073地號土地間均無桃園縣畸零地使用自治條例第11條第1 項規定之適用等節，業如前、所述，是原告與四貝公司交換1071-1、1074-1地號土地自與桃園縣畸零地使用自治條例無關。
㈣綜上所述，原告與四貝公司換地與被告出售予原告之土地有無所謂之畸零地問題難認有何因果關係，原告依據不完全給付之規定請求被告賠償損害並無理由。
九、圍牆部分：
㈠原證2 買賣契約第十四條㈠約定：「本案1062-7地號土地，賣方同意修復圍牆（圍牆高度一米八）及貼磁磚、搭配洗石子之工程。」（見本院卷一第26頁）。被告雖於100 年8 月2 日寄送原證10函文予原告，就履行土地買賣契約修復圍牆約定提供兩項方案：「一、被告公司提撥120 萬元予原告公司為施作圍牆費用，原告公司施作圍牆費用不論高於或低於120 萬元均與被告公司無關。二、圍牆由被告公司自行尋找廠商施作，施作圍牆式樣如原證10之附圖，材料費用均由被告公司決定。」（見本院卷一第39、41頁），就上開方案之金額尚且低於被告自行請訴外人綠秧稷工程有限公司估價施作圍牆之金額1,316,000 元（見本院卷一第69頁反面、第104 頁），顯然不符債之本旨。就方案二之附圖（見本院卷一第41頁）雖經本院函請桃園縣建築師公會鑑定結果認符合「圍牆高度一米八、及貼磁磚、搭配洗石子」條件，並具圍牆之通常效用（見本院卷二第149 頁），而可認符合債之本旨，惟按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任（民法第 234條），惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237條），或無須支付利息（民法第238條）而已，仍難認債務人已完成給付義務。債權人遲延者，僅減輕債務人之責任，或債務人得請求債權人賠償提出及保管給付物之必要費用而已，並非債務人即因而免除其債務（最高法院86年度台上字第1644號、77年度台上字第1318號裁判意旨參照）。被告實際上根本並未依約施作圍牆完成其給付義務，而係由原告自行施作完成圍牆，既為兩造所不爭，原告依據系爭契約請求被告給付施作圍牆之費用，自屬有據。
㈡原告依據系爭契約請求被告給付施作圍牆之費用金額應如何計算？
⒈就桃園縣建築師公會所為之鑑定依「桃園縣八德市○○段000000地號土地之地形，請鑑定人至現場查看，施作具通常效用、高度一米八之圍牆及貼磁磚、搭配洗石子工程，一般所需費之工程費用」固高達4,091,698 元（見本院卷二第 149頁），然此金額尚且高於原告僱工實際支付之金額2,773,155 元（見本院卷一第42頁），原告亦自承該鑑定價格係因興建廠房附加興建，方有此價格（見本院卷二第208 頁），是自難以該鑑定價格作為依據。
⒉原告僱工實際支付之金額雖亦高達2,773,155 元（見本院卷一第42頁），然依系爭契約被告僅需給付「高度一米八、及貼磁磚、搭配洗石子」之圍牆，而依鑑定意見就本院卷一第41頁附圖所示之圍牆已符合「圍牆高度一米八、及貼磁磚、搭配洗石子」條件，並具圍牆之通常效用（見本院卷二第149 頁），業如前述，而上開附圖圍牆施作之工程費用經鑑定僅須2,517,051 元（見本院卷二第150 頁），而依鑑定報告，自原告施作之圍牆「外側」測量結果，其高度高達183 至263 公分（見本院卷二第147 頁，自編號26起為圍牆外側高度），均高於契約約定之「一米八」，而圍牆內側亦有多處高度高於「一米八」之情形（編號1 、2 、3 、5 、7 、9
、10、11、12、18、24、25），原告自行施作優於契約約定之圍牆，就超出之工程費用部分自不能由被告負擔。
⒊被告自行請訴外人綠秧稷工程有限公司估價施作圍牆之金額固僅有1,316,000 元（見本院卷一第104 頁），然綠秧稷工程有限公司僅係初步估價，被告僅提出估價單1 紙，未見綠秧稷工程有限公司據以估價之範圍及依據為何，綠秧稷工程有限公司尚且於估價單上註明本報價不包含掛磚部分，而桃園縣建築師公會係依照被告主張施作附圖之圍牆，依其單元施工圖說及依現場長度尺寸計算其工程費用（見本院卷二第150 頁），顯較上開綠秧稷工程有限公司之估價精確、有據，應較為可採，堪認施作被告提出如本院卷一第41頁附圖之圍牆之合理工程費用為2,517,051 元。
⒋按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，惟當事人意見不一致者，即須為契約客觀之解釋，並依民法第98條之規定為之。又為平衡契約當事人的利益及合理分配危險，其解釋方法應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容之準據，一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意以正確了解表意人之所欲，所以在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。原證2 買賣契約第十四條㈠約定「圍牆高度一米八」，蓋圍牆主要功能為防盜，即防止圍牆外之盜賊進入，是所謂「圍牆高度一米八」，依交易慣行應有之意義應為自「地面」起算，圍牆高度達一米八而言，而非圍牆內側廠房地面距離圍牆頂端之目視高度為何，原告主張因原告建築廠房之基地較路面為低，故系爭圍牆之施作應以「由基地往路面看出去之高度」為主，即應以原告墊高後之180 公分計算云云，尚難憑採。被告提出如本院卷一第41頁附圖之圍牆之基座尚有40公分之混凝土牆面，加計其上180 公分之圍牆，自「地面」起算共計為 220公分，已逾原本契約約定被告應給付範圍之「高度一米八」，而該40公分混凝土牆面之合理工程費用經鑑定為 172,643元（見本院卷二第150 頁），被告主張應扣除該部分費用，洵屬有據。
⒌綜上所述，原告依據系爭契約得請求被告給付施作圍牆之合理工程費用金額應為2,344,408 元【計算式：2,517,051-172,643=2,344,408 】。
十、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。綜上所述，原告依據兩造間系爭契約之法律關係，請求被告給付原告施作圍牆之合理工程費用金額應為2,344,408 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年3 月13日（見本院卷一第58頁送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
、本件為判決之基礎已臻明確，就其餘爭點及兩造所為之其餘主張、陳述、所提之證據暨調查證據之聲請，經審酌後均認與本件判決之結果無影響，並無調查之必要，爰不再一一論述，附此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 102 年 7 月 26 日民事第二庭 法 官 游智棋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 29 日書記官 洪千棻