臺灣桃園地方法院103年度簡上字第112號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 103 年 10 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第112號上　訴　人　盛陽春科技股份有限公司
法定代理人　魯翠芬
兼 上一 人
訴訟代理人　翁福來
被 上訴 人　黃佳湧
訴訟代理人　洪維德律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國103 年3 月28日本院中壢簡易庭102 年度壢簡字第543 號第一審判決提起上訴，本院於103 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人盛陽春生物科技股份有限公司（下稱盛陽春公司）於民國99年7 月1 日就門牌號碼桃園縣中壢市○○路000 號6 樓之2 房屋（下稱系爭房屋）訂立租賃契約，約定租期自99年7 月1 日起至100 年6 月30日止。系爭房屋地址不僅為上訴人盛陽春公司之公司設立登記地址，亦為上訴人翁福來所居住使用並登記為戶籍地址。詎租期屆滿後，上訴人等均拒絕遷讓，迄今仍占有系爭房屋，爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項之規定，請求上訴人等應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予被上訴人。
二、上訴人則以：原租期屆滿前，上訴人翁福來、被上訴人與訴外人李宗恩已另行於100 年5 月1 日簽訂房屋買賣合約書，約定由被上訴人將系爭房屋以新臺幣（下同）350 萬元出賣予李宗恩，並應立刻辦妥所有權移轉登記，再由上訴人翁福來於簽約5 年後以350 萬元向李宗恩購入系爭房屋，並支付李宗恩此5 年間300 萬元之使用費與稅金。因李宗恩無故違約，依約要賠償上訴人翁福來3 倍損失，上訴人翁福來即得以李宗恩之債權人身份，代位行使李宗恩對於上開買賣契約之權利，自無庸返還系爭房屋等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴應予駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張伊為系爭房屋之所有權人，與上訴人盛陽春公司於99年7 月1 日就系爭房屋訂立租賃契約，約定租期自99年7 月1 日起至100 年6 月30日止。系爭房屋地址不僅為上訴人盛陽春公司之公司設立登記地址，亦為上訴人翁福來所居住使用並登記為戶籍地址等情，此有房屋租賃契約書、切結書、公司登記資料查詢、建物登記第二類謄本在卷足憑（見原審卷第6 至8 頁、第21至23頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、至於被上訴人主張上訴人等應遷讓並交還系爭房屋乙節，則為上訴人等所否認，並以前揭情詞置辯，從而本件兩造所爭執之處，應在於：上訴人等占有使用系爭房屋有無法律上權原？被上訴人主張上訴人等應遷讓並交還系爭房屋，是否有理？茲分述如下：
㈠就上訴人翁福來部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
⒉本件上訴人翁福來與被上訴人間，就系爭房屋並未訂有任何租賃或使用借貸之協議，上訴人翁福來無非係以系爭房屋買賣合約書（見本院卷第8 頁）作為其占有使用系爭房屋之權源。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查，系爭房屋買賣合約書約定略以：「黃佳湧將土地、房屋過戶給李宗恩，由李宗恩向合作金庫貸款約350 多萬，還給黃佳湧向上海商業銀行的貸款」、「簽約後雙方即刻向地政單位辦理過戶手續」、「翁福來過去未清結之房租費，全部轉移至李宗恩名下，概略承受計61萬元正」、「翁福來交付新東紡織股份有限公司股票38張給李宗恩，作為週轉之用，將來翁福來付清款項後，再收回股票」、「翁福來於簽約日起5 年內應給付李宗恩350 萬元及300 萬元使用費與稅金等利益，如未給付，5 年後李宗恩得自行處分系爭房屋，如翁福來依約給付，則李宗恩應將系爭房屋移轉登記予盛陽春公司」等語。是依上開內容之文義解釋，係約定由李宗恩向被上訴人購買系爭房屋，並承受先前上訴人盛陽春公司所積欠之61萬元租金債務，上訴人翁福來再於簽約5 年後向李宗恩購買系爭房屋並給付此5
年間的使用費，是被上訴人依此充其量僅負有將系爭房屋出售予李宗恩之義務，至於上訴人翁福來是否能繼續使用系爭房屋，端視其與李宗恩之間約定，非能以此對抗被上訴人。⒊再者，按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229 條第2 項、第254 條分別定有明文。由於被上訴人與李宗恩於系爭房屋買賣合約書內並未明確約定付款及過戶期限，嗣經被上訴人分別於101 年11月12日、101 年12月18日催告上訴人翁福來及李宗恩，應於文到7 日內由翁福來提供等值股票予李宗恩向合作金庫辦理貸款350 萬元等語（見原審卷第122 至124 頁），惟渠等均未有任何已辦妥貸款之通知，且上訴人翁福來所曾交付予李宗恩欲用以貸款之股票，均屬未上市股票，該等公司已為停業或廢止之登記，從而難以出售無法籌得資金等情，業據臺灣桃園地方法院檢察署100 年度偵字第32473 、32474 號事件調查屬實（見原審卷第117 頁），被上訴人遂於102 年2 月7 日通知渠等解除系爭房屋買賣合約書（見原審卷第125 頁），而上訴人翁福來皆有收受上開存證信函（見原審卷第92、126 頁），揆諸上開規定及說明，系爭房屋買賣合約書業經被上訴人合法解除，上訴人自不得據以對被上訴人主張任何權利義務，更無從以李宗恩之債權人身份，代位行使李宗恩對於系爭房屋買賣合約書之權利。
⒋上訴人翁福來雖又提出被上訴人與李宗恩於100 年5 月1 日所簽立之買賣合約書（見本院卷第11頁），作為其占有使用系爭房屋之依據。惟該買賣合約書係與前揭房屋買賣合約書同時簽立，且內容均為李宗恩與被上訴人間買賣系爭房屋事宜，買賣條件亦屬一致，實質上應為同一份契約，堪認其效力已一併遭被上訴人以上開方式解除在案，是上訴人自不得據以對被上訴人主張任何權利義務。
⒌又上訴人翁福來除此之外復未能舉證證明其有何占有使用系爭房屋之正當權源，則被上訴人本於所有權人之地位，訴請上訴人翁福來遷讓交還系爭房屋，洵屬有理，應予准許。
㈡就上訴人盛陽春公司部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文。而上開規定所謂出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。經查，被上訴人與上訴人盛陽春公司簽立之原租賃契約業已於100 年6 月30日到期（見原審卷第6 頁）；且原租賃契約第6 條係明定：乙方（即上訴人盛陽春公司）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還；又被上訴人於100 年12月19日復委託訴外人牛勇登催告上訴人翁福來搬遷（見原審卷25頁），並經其收受無誤（見原審卷第104 頁），而上訴人翁福來自承為上訴人盛陽春公司之監察人（見本院卷第21頁），又實際居住於系爭房屋內，衡情上訴人盛陽春公司應無不知受催告搬遷之理，是縱上訴人盛陽春公司於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，惟原租賃契約業已註明租期屆滿後需經被上訴人同意始為續約，況被上訴人已為反對繼續使用租賃物之意思表示，從而本件尚無民法第451 條所定視為不定期限租賃契約之情。
⒉至於上訴人盛陽春公司雖又以系爭房屋買賣合約書作為其占有使用系爭房屋之依據，惟上訴人盛陽春公司僅為上訴人翁福來於簽約5 年後向李宗恩購買房屋時之指定登記名義人，並非系爭房屋買賣契約書之當事人，本無從援引系爭房屋買賣合約書之約定，而對被上訴人主張任何權利義務。況系爭房屋買賣合約書既經被上訴人合法解除，業如前述，是上訴人盛陽春公司更無任何權利對被上訴人主張有權占有使用系爭房屋。
⒊末按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1
項及第455 條前段分別定有明文。上訴人盛陽春公司與被上訴人間之租約業因租期屆滿而消滅，且並無民法第451 條所定視為不定期限租賃契約之情，惟上訴人盛陽春公司迄今仍以系爭房屋之地址為公司設立登記地址並占有使用，則被上訴人本於民法第455 條前段之租賃物返還請求權，請求其遷讓交還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
六、綜上所陳，被上訴人依據民法第767 條第1 項、第455 條前段規定，請求上訴人翁福來及盛陽春公司應將系爭房屋遷讓交還，為有理由，應予准許。原審就前開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日民事第三庭 審判長 法 官 黃漢權
法 官 劉克聖
法 官 周珮琦
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日書記官 莊琦華