103年度訴字第677號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：104 年 01 月 23 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第677號原　　　告　林瀚東林紅芸李金格林蕙芳林蘊芳林慧雯共　　　同訴訟代理人　羅筱茜律師羅翠慧律師複代理人　　魏小嵐律師被　　　告　益山建設股份有限公司法定代理人　蔡榮華黃吳秀英劉文桂被　　　告　蔡榮華即益山土木包工業共　　同訴訟代理人　張世炎律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國103 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告益山建設股份有限公司及蔡榮華即益山土木包工業應自坐落桃園市平鎮區○○段○○○段○○○○○○○○○地號土地上如附圖二所示A 部分（面積一一四點二平方公尺）、B 部分（面積一二五點八六平方公尺）、C 部分（面積九點八平方公尺）、D 部分（面積三平方公尺）、E 部分（面積四六點一一平方公尺）、F 部分（面積一八二點○五平方公尺）及G 部分（面積三點八三平方公尺）之地上物遷出，被告益山建設股份有限公司並應將上開地上物拆除，及將如附圖二所示綠色圍牆以北面積一七○三點七五平方公尺之土地騰空返還原告。被告益山建設股份有限公司應給付原告新臺幣叁拾萬貳仟肆佰捌拾玖元，及自民國一○三年四月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自一○三年四月一日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告新臺幣柒仟零柒拾壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告益山建設股份有限公司負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁佰叁拾萬捌仟元為被告益山建設股份有限公司及蔡榮華即益山土木包工業供擔保後得假執行，但被告益山建設股份有限公司及蔡榮華即益山土木包工業如以新臺幣玖佰玖拾貳萬貳仟捌佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬元，及所命各期給付到期部分，每期以新臺幣貳仟元為被告益山建設股份有限公司供擔保後得假執行，但為被告益山建設股份有限公司如以新臺幣叁拾萬貳仟肆佰捌拾玖元，及所命各期給付到期部分，每期以新臺幣柒仟零柒拾壹元為原告預供擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦定有明文。查原告起訴時訴之聲明原如附表一編號1 所示，嗣於民國103 年7 月24日具狀變更如附表一編號2 所示（見本院卷第67頁），復於103 年9 月22日本院審理時當庭以言詞變更聲明如附表一編號3 所示（見本院卷第83頁反面），再於103 年11月27日以書狀變更聲明如附表一編號4 所示（見本院卷第117 頁）。經核原告所為被告益山建設股份有限公司（下稱被告益山公司）之名稱更正暨確定請求拆除地上物及返還土地之範圍，核屬補充或更正事實上陳述，非為訴之變更或追加；而追加被告被告益山公司及被告蔡榮華即益山土木包工業遷出及拆屋還地則均係本於被告等人是否無權占有原告所有土地所為之變更，其請求之基礎原因事實尚屬同一；另請求金額之變更，則為擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均無不合。貳、實體方面：一、原告主張：坐落桃園縣平鎮市（現已改制為桃園市平鎮區○○○段○○○段000 ○00000 地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人林柏壽所有，嗣林柏壽於74年4 月10日死亡，原告均為林柏壽之繼承人，詎被告益山公司及被告蔡榮華即益山土木包工業竟無權占有系爭土地如附圖二所示所示A 部分（面積114.2 平方公尺）、B 部分（面積125.86平方公尺）、C 部分（面積9.8 平方公尺）、D 部分（面積3 平方公尺）、E 部分（面積46.11 平方公尺）、F 部分（面積182.05平方公尺）、G 部分（面積3.83平方公尺）及綠色圍牆以北面積共1703.75 平方公尺之土地，並於其上建有鐵皮倉庫、機車棚架、鐵皮屋及水塔（下稱系爭地上物）以作為營業使用，實已妨礙原告所有權之行使，原告自得請求被告自系爭土地遷出，並將系爭地上物占用系爭土地之部分拆除後，將占有系爭土地部分騰空返還原告。又被告無權占用系爭土地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害等情。為此，爰依民法第767 條第1 項及第179 條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如附表一編號4 所示。二、被告則以：系爭地上物係被告益山公司向第三人所購買，並非無權占有，另被告蔡榮華即益山土木包工業並無占有系爭土地，又原告並未辦理繼承登記自不得行使物上請求權，則原告請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，並無理由。再者，縱被告恣無權占有系爭土地，然系爭土地位於郊區，並無明顯商業活動，原告請求給付不當得利按申報地價10% 計算，實屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張系爭土地原為林柏壽所有，嗣林柏壽死亡後由原告繼承，而系爭地上物占有系爭土地如附圖二所示A 、B 、C 、D 、E 、F 及G 部分土地，而外圍圍牆占有系爭土地之範圍面積共1703.75 平方公尺等情，業據其提出林柏壽繼承系統表、戶籍謄本、臺灣省臺北市戶籍登記簿、土地登記第二類謄本及現場照片為證（見本院卷第11頁至第29頁），且為被告所不爭執（見本院卷第77頁反面），復經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及桃園縣（現已改制為桃園市）平鎮地政事務所製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第57頁至第62頁），自堪信為真實。四、原告另主張被告無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：（一）被告是否無權占有系爭土地？原告請求被告自系爭地上物遷出，拆除系爭地上物及將占用之土地返還原告，有無理由？（二）原告請求相當於租金之不當得利，有無理由？應以若干為適當？茲析述如下：（一）被告是否無權占有系爭土地？原告請求被告自系爭地上物遷出，拆除系爭地上物及將占用之土地返還原告，有無理由？ 1、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821 條定有明文。依98年1 月23日修正公布，同年7 月23日生效施行之民法第828 條第2 項規定，前開條文於公同共有準用之。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條分有明定。是以各公同共有人對於第三人為回復共有物之請求，均得為公同共有人全體之利益而起訴，類此非必以該公同共有人全體共同起訴（最高法院98年度台抗字第811 號裁判意旨參照）。查，系爭土地之原所有人林柏壽於74年12月12日死亡，由原告繼承取得等情，已如前述，則原告因繼承取得系爭土地所有權，成為公同共有人，係依法律行為以外之事由所生不動產物權之變動，不受民法第758 條所定須經登記始生效力之限制，更與民法第759 條規定須經登記始得處分無關。是被告以原告尚未辦理繼承登記，不得行使系爭土地之物上請求權云云，自無可取。 2、次按未辦保存登記之建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年台上字第2272號判決意旨可參）。經查，系爭地上物並未辦保存登記，且為被告益山公司向第三人所購買，則被告益山公司確已取得系爭地上物之事實上處分權，而系爭地上物占有系爭土地如附圖二所示A 、B 、C 、D 、E 、F 及G 部分土地，外圍圍牆占有系爭土地之範圍面積共1,703.75平方公尺等情，既為被告益山公司所不爭執，則被告益山公司自應就其占有系爭土地有正當權源一事，負舉證之責。查，系爭地上物雖係被告益山公司向第三人所購買，然其前手倘未取得占有系爭土地之正當權源，被告益山公司亦無法經由向其前手買受系爭地上物之行為取得占有系爭土地之正當權源，而被告益山公司復未能舉證有何占有系爭土地之合法權源存在，則原告本於民法第767 條第1 項之規定，請求被告益山公司應自系爭地上物遷出，並將系爭地上物拆除，及將所占有之土地返還原告，自屬有據，應予准許。至原告另主張被告蔡榮華即益山土木包工業應拆除系爭地上物及返還占有土地云云，惟按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，而系爭地上物既為被告益山公司所有，而非被告蔡榮華即益山土木包工業所有，被告蔡榮華即益山土木包工業自無事實上處分權，則原告此部分之請求，即屬無據。 3、另按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。經查，蔡榮華除為獨資商號益山土木包工業之負責人，亦為被告益山公司之法定代理人之一，此有股份有限公司變更登記表在卷可佐（見本院卷第95頁至第97頁反面），復觀諸原告提出之名片及Google地圖列印紙（見本院卷第30頁及第72頁），該名片上係載有「蔡榮華益山建設股份有限公司益山土木工程有限公司…住址：324 桃園縣平鎮市○○路000 號」等字樣，而該地址即為系爭地上物所在地（見本院卷第27頁），參以被告蔡榮華即益山土木包工業於Google地圖所標示之位置，亦相當臨近於系爭土地，堪認被告蔡榮華即益山土木包工業確有使用被告益山公司所有之系爭地上物。又如前述，占有系爭土地之人既為系爭地上物所有人即被告益山公司，則被告蔡榮華即益山土木包工業僅係使用系爭地上物之人，原告固不得請求被告蔡榮華即益山土木包工業拆除系爭地上物及返還土地，惟依前揭說明，原告請求被告蔡榮華即益山土木包工業自系爭地上物遷出，於法並無不合，仍予准許。（二）原告請求相當於租金之不當得利，有無理由？應以若干為適當？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告益山公司之系爭地上物占有系爭土地如附圖二所示A 、B 、C 、D 、E 、F 及G 部分土地及外圍圍牆占有系爭土地之範圍面積共1,703.75平方公尺，其因此受有使用該部分土地之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告益山公司返還自98年4 月1 日起至返還系爭土地之日止之相當於租金之利益。至原告另主張被告蔡榮華即益山土木包工業亦無權占有系爭土地，亦應給付相當於租金不當得利云云，惟按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而，被告蔡榮華即益山土木包工業縱無權占有系爭地上物所受之利益，與基地所有人即原告所受損害之間，並無直接因果關係，亦即，縱無使用系爭土地之合法權源，因占有系爭土地者為系爭地上物所有人，被告蔡榮華即益山土木包工業僅為占有系爭地上物之人，亦即，系爭土地所有人即原告固得對於系爭地上物所有人及占有人一併請求排除侵害，但因被告蔡榮華即益山土木包工業所受之利益，與土地所有人所受損害之間，並無因果關係，原告不得依不當得利之法律關係，請求被告蔡榮華即益山土木包工業給付相當於租金之損害。 2、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又所謂土地總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價；建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條、土地法第148 條及平均地權條例施行細則第21條前段分別定有明文。惟此年息10% 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭地上物多為貨櫃搭蓋鐵皮屋頂之一層樓高建物，被告益山公司占用系爭土地係作為倉庫及公司聯絡處所使用，而系爭土地僅西北側面臨道路即平東路，附近並無明顯商業活動，僅有零落之住宅及廠房，四周市況尚非繁榮等情，業經本院至現場勘驗查明並製有勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（見本院卷第26頁、第27頁、第57頁至第60頁），認依系爭土地申報總價年息6%，作為計算被告益山公司無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為允當。依此，原告所得請求被告益山公司自98年4 月1 日至103 年4 月1 日止因占有系爭土地，依當年度申報地價年息6%（見本院卷第28頁至第29頁）計算相當於租金之不當得利數額為302,489 元【①98年4 月1 日起至98年12月31日：47,092元；②99年1 月1 日起至101 年12月31日：149,852 元；③102 年1 月1 日起至103 年3 月31日：105,545 元，計算式詳如附表二所示】，及自起訴狀繕本送達翌日（即103 年4 月12日，見本院卷第34頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自103 年4 月1 日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，按月給付原告7,071 元（計算式詳如附表二所示），為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第767 條及第179 條規定，請求被告益山公司及蔡榮華即益山土木包工業自系爭地上物遷出，被告益山公司並應拆除系爭地上物，及將占有之土地返還原告；另請求被告益山公司給付原告302,489 元，及自103 年4 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自103 年4 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付原告7,071 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 104 年 1 月 23 日民事第一庭法官張永輝正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 1 月 23 日書記官李玉華附表一 ┌──┬────────────────────────┐ │編號│訴之聲明 │ ├──┼────────────────────────┤ │1 │（一）被告益山建設有限公司（下稱被告益山公司）、│ │ │ 益山土木包工業即蔡榮華應自坐落桃園縣平鎮市│ │ │ 東勢段東勢小段210 、210-2 地號土地（下稱系│ │ │ 爭土地）上如附圖一所示黃色A 至H 部分之土地│ │ │ 遷出，被告蔡榮華應將坐落系爭土地上如附圖一│ │ │ 所示A 至H 部分面積180 平方公尺（以實測為準│ │ │ ）之建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。│ │ │（二）被告蔡榮華應給付原告新臺幣（下同）65,490元│ │ │ ，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計│ │ │ 算之利息。暨自103年4月1日起至返還系爭土地 │ │ │ 之日止，按月給付原告1,226元。 │ │ │（三）願供擔保，請准宣告假執行。 │ ├──┼────────────────────────┤ │2 │（一）被告益山公司、蔡榮華及益山土木包工業即蔡榮│ │ │ 華應將坐落系爭土地上如附圖二所示A 部分（面│ │ │ 積114.2 平方公尺）及B 部分（面積125.86平方│ │ │ 公尺）之鐵皮倉庫、C 部分（面積9.8 平方公尺│ │ │ ）及D 部分（面積3 平方公尺）之機車棚架、E │ │ │ 部分（面積46.11 平方公尺）及F 部分（面積 │ │ │ 182.05平方公尺）之鐵皮屋、G 部分（面積3.83│ │ │ 平方公尺）之水塔（下稱系爭地上物）拆除，並│ │ │ 將如附圖二所示綠色圍牆以北面積1703.75 平方│ │ │ 公尺之土地騰空返還原告。 │ │ │（二）被告益山建設股份有限公司、蔡榮華及益山土木│ │ │ 包工業即蔡榮華應給付原告629,025 元，及自起│ │ │ 訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息│ │ │ 。暨自103 年4 月1 日起至返還系爭土地之日止│ │ │ ，按月給付原告11,785元。 │ │ │（三）願供擔保，請准宣告假執行。 │ ├──┼────────────────────────┤ │3 │（一）被告蔡榮華、蔡榮華及益山土木包工業即蔡榮華│ │ │ 應自坐落系爭土地上如附圖二所示之系爭地上物│ │ │ 遷出，及將系爭地上物拆除，並將如附圖二所示│ │ │ 綠色圍牆以北面積1703.75 平方公尺之系爭土地│ │ │ 騰空返還原告。 │ │ │（二）被告益山建設股份有限公司、蔡榮華及益山土木│ │ │ 包工業即蔡榮華應給付原告629,025 元，及自起│ │ │ 訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息│ │ │ 。暨自103 年4 月1 日起至返還系爭土地之日止│ │ │ ，按月給付原告11,785元。 │ │ │（三）願供擔保，請准宣告假執行。 │ │ │ │ ├──┼────────────────────────┤ │4 │（一）被告益山公司及蔡榮華即益山土木包工業應自坐│ │ │ 落系爭土地上如附圖二所示之系爭地上物遷出，│ │ │ 及將系爭地上物拆除，並將如附圖二所示綠色圍│ │ │ 牆以北面積1703.75 平方公尺之系爭土地騰空返│ │ │ 還原告。 │ │ │（二）被告益山公司及蔡榮華即益山土木包工業應給付│ │ │ 原告629,025 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，│ │ │ 按週年利率5%計算之利息。暨自103 年4 月1 日│ │ │ 起至返還系爭土地之日止，按月給付原告11,785│ │ │ 元。 │ │ │（三）願供擔保，請准宣告假執行。 │ └──┴────────────────────────┘ 附表二 ┌────┬────┬───────────────────────────┐ │占用地號│占用面積│占用期間暨不當得利計算（計算式：申報地價×占用面積×年│ │ │ │息6%×年） │ │ │ ├──────┬──────┬──────┬──────┤ │ │ │98年4 月1 日│99年1 月1 日│102 年1 月1 │103 年4 月1 │ │ │ │至98年12月31│至101 年12月│日至103 年3 │日起至拆除系│ │ │ │日 │31日 │月31日 │爭地上物及返│ │ │ │ │ │ │還土地之日止│ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │210 │1321.75 │38,696元（計│123,081 元（│87,299元（計│按月給付5,84│ │ │平方公尺│算式：650 元│計算式：776 │算式：885 元│9 元（計算式│ │ │ │×1321.75 平│元×1321.75 │×1321.75 平│：885 元×13│ │ │ │方公尺×6%×│平方公尺×6%│方公尺×6%×│21.75 平方公│ │ │ │274/365 年＝│×2 年＝123,│454/365 年＝│尺×6%÷12月│ │ │ │38,696元，元│081 元，元以│87,299元，元│＝5,849元， │ │ │ │以下四捨五入│下四捨五入）│以下四捨五入│元以下四捨五│ │ │ │） │ │） │入） │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │210-2 │382 平方│8,396 元（計│26,771元（計│18,246元（計│按月給付1,22│ │ │公尺 │算式：488 元│算式：584 元│算式：640 元│2 元（計算式│ │ │ │×382 平方公│×382 平方公│×382 平方公│：640 元×38│ │ │ │尺×6%×274/│尺×6%×2 年│尺×6%×454/│2 平方公尺×│ │ │ │365 年＝8,39│＝26,771元，│365 年＝18,2│6%÷12月＝1,│ │ │ │6 元，元以下│元以下四捨五│46元，元以下│222 元，元以│ │ │ │四捨五入） │入） │四捨五入） │下四捨五入）│ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┤ │合計 │ │47,092元 │149,852元 │105,545元 │7,071元 │ └────┴────┴──────┴──────┴──────┴──────┘ 附圖一附圖二

臺灣桃園地方法院103年度訴字第677號

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