臺灣桃園地方法院104年度訴字第1171號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 10 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1171號原　　　告　黃英士
許素敏
上二人共同
訴訟代理人　陳麗玲律師
洪榮彬律師
陳俊安律師
被　　　告　蕭賢
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國105 年2 月25日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將桃園市○○區○○段○○○○號即門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣桃園市○○區○○段000 ○號即門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）原為伊等祖產，由伊等於民國（下同）97年7 月1 日向訴外人呂昆達買回並登記為伊等共有。被告自88年起即向原建物所有權人即原告黃英士之兄黃鷹傑承租系爭房屋使用，伊於取得系爭房屋所有權時未另行簽立租賃契約，為不定期租賃，目前每月租金新臺幣（下同）2 萬7,000 元，多年來均由被告以匯款方式繳付。伊等目前居住於長子黃拓騰所有之門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（下稱46號房屋），且46號房屋位於中路重劃區，黃拓騰近期因投資需要，有出售該屋之計劃，遂與伊等商量希望伊等能搬離，以利出售，故伊等有收回系爭房屋自行居住之必要性。且因46號房屋所在位置是位於重劃區，面臨大馬路，交通日益繁忙，產生諸多噪音影響伊等睡眠品質，而原告黃英士因有高血壓，長期於林口長庚醫院定期回診，醫師因其近日狀況不佳，建議原告黃英士應選擇較安靜之地方居住以利病情。抑有進者，原告黃英土近日因腰痛，一走動便感不舒服，經林口長庚醫院醫師診斷後，係因左肩鈣化性肌腱炎，右膝疼痛，亦至林口長庚醫院進行復健治療，且不適宜開高速公路。因系爭房屋距離林口長庚醫院僅1 公里；而46號房屋距離林口長庚醫院有15.7公里，故伊等亦有將系爭房屋收回自住之正當性，蓋除可因居住環境較舒適安靜，可減緩高血壓之症狀外，並方便至林口長庚醫院復健診，節省往來之時間及勞費。又被告自認其三個兒子與一女兒均居住在系爭房屋內，被告此一未經伊同意即讓他人使用系爭房屋之行為，為違反租賃契約之情形，伊已於103 年3 月11日、同年11月11日合法通知被告終止兩造租賃契約，兩造間租賃關係已不存在，被告即為無占有，自應系爭房屋騰空遷出，並將系爭房屋返還予伊。爰依土地法第100 條第1 款、第5 款、民法第450 條第2 項（以上請求法院擇一為有利之判決）、第767 條第1 規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：自88年起開始承租系爭房迄今已有16年餘之久，92年租約到期後，未另立書面租約，伊仍繼續承租系爭房屋繳付租金。92年3 月改由原告持續收受伊按期繳付之租金而為不定期租賃。期間曾因不動產不景氣，且因原告長期在大陸地區經商忙碌，為求系爭房屋能穩定有租金收益，原告主動將租金變更為每月2 萬7,000 元。103 年3 月間，原告委託訴外人卓映辰以要收回系爭房屋整修及收回自住為由，要求伊須於3 個月內搬離系爭房屋。然係因為近年來房地產高漲，原告之子黃拓騰欲出賣共同居住之46號房地，才會以收回自住為由，要求伊搬離系爭房屋。原告長年在大陸經商，非長住在台灣，原告與其子黃拓騰共同居住於46號房屋，惟該房屋坐落之土地所有權大部分為原告二人所有；另原告及其子女有諸多不動產可供使用或居住，又依原告所提出之診斷證明可知，原告非經常性且持續性到長庚醫院就，另依醫囑所載建議復健治療及門診追蹤，原告亦非必須到長庚醫院就診進行復健及門診追蹤，故原告之主張應不符合土地法第100 條1 款有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形。再者，原告目前與其子黃拓騰居住之46號房屋所居道路文中路為桃園區交通要址，鄰近桃園市政府且週遭商家林立，且可隨即直接驅車進入高速公路，車程預估僅需16分鐘即可到達林口長庚醫院，交通車流順暢並無不便。被告及家人在系爭房屋已居住多年，全家人之生活均與系爭房屋遭息息相關，尤其被告妻子因重度視覺障礙，一旦改變環境，恐致生完全喪失行動、自理能力及不願預見之結果。本件原告並無收回系爭房屋之正當理由及必要情形，且原告所提事證不足以證實其說，故原告主張終止兩造不定期租賃契，不足採信等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下（見本院訴字卷第125頁正、反面）：
㈠系爭房屋為原告二人共有，被告自88年起向系爭房屋當時之所有權人黃鷹傑( 原告黃英士之兄) 承租系爭房屋，房屋租金原為每月3 萬元，後改為每月2 萬7 千元。
㈡原告於103 年3 月11日寄發存證信函通知被告終止兩造間租賃關係，被告於隔日收受，原告又於103 年11月11日委託律師發函與被告通知終止系爭租約並要求收回系爭房屋，限期於10 3年12月31日前搬離，被告之子於同11月12日已代被告收受。
四、原告主張其業以收回系爭房屋自住為由，依法終止兩造間系爭房屋不定期租賃契約，被告已無繼續占用系爭房屋之正當權源，應將系爭房屋騰空遷讓交付返還等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者為：㈠原告是否已合法終止系爭房屋不定期租賃契約？㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲析述如下：
㈠原告是否已合法終止系爭房屋不定期租賃契約？
1.按民法第450 條第2 項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」；又土地法第100 條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，此為房屋租賃收回之限制，且土地法上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100 條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。又所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第138 號、43年台上字第1199號判例參照）。
⒉原告主張伊等目前居住於長子黃拓騰所有之46號房屋，黃拓騰近期因投資需要，有出售該屋之計劃，遂與伊等商量希望伊等能搬離，以利出售，46號房屋是位於重劃區，面臨大馬路，交通日益繁忙，原告黃英士因有高血壓，長期於長庚醫院定期回診，原告黃英土另患有左肩鈣化性肌腱炎，右膝疼痛，亦至林口長庚醫院進行復健治療，不適宜開高速公路。因系爭房屋距離長庚醫院僅1 公里；而46號房屋距離林口長庚醫院有15.7公里，故伊等有將系爭房屋收回自住之正當性，蓋除可因居住環境較舒適安靜，可減緩高血壓之症狀外，並方便至林口長庚醫院復診，節省往來之時間及勞費等情，業據其提出46號房屋（土地）所有權狀、46號房屋週遭之照片、林口長庚醫院診斷證明、系爭房屋與林口長庚醫院路程計算、46號房屋與林口長庚醫院路程計算、系爭房屋週遭之照片等為證（見本院104 年度桃補字第124 號卷第15頁至第26頁）。本院復衡諸原告黃英士（43年11月24日生）、許素敏（45年9 月12日生，以上見本院卷第61、62頁）二人年齡已60歲上下，身體機能逐漸正常退化，已逐漸邁向老年生活，確需有較寧靜舒適之家居生活環境，以及符合便利老年人就醫所需之環境，而系爭房屋附近環境相較於原告目前所居住之46號房屋，不僅無需面臨市區重要道路邊車輛吵雜之苦，反能享有住家安靜平和之樂，甚且系爭房屋所在位置距離林口長庚醫院僅僅1 公里，而原告黃英士因患有高血壓慢性病及左肩鈣化性肌腱炎，右膝疼痛等疾病，須至林口長庚醫院進行復健診療，系爭房屋對原告將來生活而言，客觀上確有生活舒適及就醫便利性，足以減緩病情並節省就醫往來之時間及勞費，不至造成生活及就醫上之困擾。綜上，足認原告因長子黃拓騰有投資計劃擬出售46號房屋而須搬離，主張有收回系爭房屋自用之前開正當理由及必要性等語，應堪信為真實。
3.次按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450
條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始
有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決參照）。又民法第450條第3項規定，終止租賃契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。查原告主張其已於103 年3 月11日寄發存證信函通知被告終止兩造間租賃關係，並請被告於函到3 個月內清空搬遷返還系爭房屋，被告於隔日收受該存證信函，惟未獲置理，原告乃又於103 年11月11日委託律師發函與被告通知終止系爭租約並要求收回系爭房屋，限期於103 年12月31日前搬離，被告之子於同11月12日已代被告收受等情，為兩造所不爭執，並有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、律師函等可稽（見本院104 年度桃補字第124 號卷第27頁至第31頁），是原告已依土地法第100 條第1 款及民法第450
條第3 項規定，對被告為終止系爭房屋不定期租賃契約之意思表示，揆諸前揭說明，應認已生合法終止租約之效力。
⒋被告抗辯：原告目前所居住46號房屋土地非原告長子黃拓騰所有，且黃拓騰及原告其他子女尚有其他不動產可供原告居住，原告並無收回系爭房屋之必要云云。按土地法第100 條第1 款前段所指「收回自住」，應就出租人之情況為考量，不能因出租人之父母或子女名下有房屋，即置出租人是否具備收回自住之條件於不顧（最高法院86年度台上字第343 號判決參照）。查46號房屋所坐落之桃園區中路2 段782 、
783 地號土地，其中782 地號土地為原告黃英士（權利範圍395/1000）、許素敏（權利範圍395/1000）及黃拓騰（權利範圍210/1000）所共有，783 地號土地則為黃騰所有等情，有土地登記騰本可按（見本院卷第67頁至69頁），況依前揭說明可知，是否有收回自住之正當理由，應就原告之情況為考量，不能因原告之子女名下有房屋，即置原告是否具備收回自住之條件於不顧，是被告所辯前詞，自不足取，其請求調查原告子女是否尚有其他不動產可供原告居住云云，亦顯無必要，併予說明。
⒌被告又抗辯原告常年在大陸經商，在台並無居住系爭房屋之必要，且另有門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋可供居住使用，故無收回系爭房屋自住之必要云云。查依內政部移民署入出國日期紀錄觀之（見本院卷第60頁至第65頁），原告許素敏近年來僅出國幾次，且待在國外期間僅均僅數天，原告黃英士雖出國次數頻繁，然仍約每月定期返國居住一段期間，足認原告在台灣仍須有居住處所。至原告所有之桃園市○○區○○路000 號房屋，長久以來均出租與他人使用，目前2 樓租與音奇及至聲公司，1 樓則與白鬍子牛排簽立租賃契約，租期自102 年2 月28日起至108 年2 月28日止等情，有稅務電子閘門財產所得調件明細表、租賃契約書可按（見本院卷第45頁、第99頁至第103 頁），足認被告此部分辯詞，要非可採。
⒍被告復辯稱：伊及家人在系爭房屋已居住多年，全家人之生活均與系爭房屋遭息息相關，尤其被告妻子因重度視覺障礙，一旦改變環境，恐致生完全喪失行動、自理能力及不願預見之結果云云。按未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450 條第2 項定有明文。又本件係審酌原告是否符合土地法第100 條第1 款前段所指「收回自住」，應就原告是否具備收回自住之條件為考量，至被告所辯因系爭房屋遭收回致生家人生活之變遷，甚至恐生喪失行動及自理能力之結果云云，要非本件系爭房屋租賃收回限制所應考量者。況本件自原告於103 年3 月11日寄發存證信函通知被告終止兩造間租賃關係，並請被告於函到3 個月內清空搬遷返還系爭房屋，惟未獲被告置理迄今已近2 年，被告如確因系爭房屋遭原告收回，將影響其全家家人生活作息，甚至嚴重危害其配偶之日常生活行動力時，被告應可於2 年期間內尋找適合全家之房屋租賃居住，然被告捨此並未有任何積極作為，是足認被告此部分辯詞，亦無足採。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。查兩造間系爭房屋不定期租賃契約業經原告合法終止乙節，業如前所述，被告自終止日起無繼續占有系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
⒉至被告抗辯：原告權利行使及主張顯有損害被告及他之目的及未依誠實信用方法，依民法第148 條規定，應予禁止云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項固定有明文。惟按民法第148 條權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年臺上字第105 號判例參照）。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋不定期租賃既經原告合法終止，則被告自終止日起即仍繼續占有使用系爭房屋，致影響原告就該系爭房屋行使所有權能，被告既無權占用系爭房屋情事，原告並無容忍之義務，則原告訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還，乃行使其所有權之權能，縱影響被告現實使用系爭房屋之利益，要屬無權占用系爭房屋之被告遭所有權人即原告依法主張權利時應接受面對之當然結果。是不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，原告請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地乃權利之正當行使，並無濫用權利或違反誠實信用方法可言。是被告所持前揭辯詞，亦無足取。
五、綜上所述，原告依土地法第100 條第1 款、第5 款、民法第450 條第2 項（以上請求法擇一為有利之判決）、第767 條第1 規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。又原告係以單一之聲明，競合主張多項訴訟標的法律關係，請求擇一訴訟標的為其勝訴判決，屬選擇訴之合併，本院就其聲明既已依土地法第100 條第1 款法律關係准許之，即無庸再就其他請求權法律關係予以審究，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日民事第一庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日書記官 洪明媚