臺灣桃園地方法院104年度訴字第817號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 25 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第817號原　　　告　林佩臻
訴訟代理人　陳宏銘律師
被　　　告　章全鑫
訴訟代理人　賴郁樺律師
陳祖德律師
被　　　告　吉川不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人　楊羣英
訴訟代理人　張育祺律師
曾政祥律師
潘宜婕律師
上列當事人間請求減少價金事件，於民國105 年2 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告章全鑫應給付原告新臺幣壹佰參拾伍萬肆仟伍佰元，及自民國一百零四年六月二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告章全鑫負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬貳仟元為被告章全鑫供擔保後，得假執行。被告章全鑫如以新臺幣壹佰參拾伍萬肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告於起訴時原訴之聲明第1 項請求：被告章全鑫應給付原告新臺幣（下同）1,458,811 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於104 年6 月25日當庭變更為被告章全鑫應給付原告1,400,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核原告此部分所為訴之變更，請求之基礎事實同一，且僅屬擴張、減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法律規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠原告於103年11月1日經由被告吉川不動產仲介經紀股份有限公司（下稱吉川公司）仲介與被告章全鑫簽訂購買坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0000地號土地及其上同段925
號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路00巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之不動產買賣契約，約定總價金8,400,000 元，原告已如數支付被告章全鑫，並給付仲介費168,000
元與被告吉川公司，並約定點交房屋日為104 年1 月15曰，被告章全鑫已依約為所有權移轉登記，並提前於同年月12日點交房屋給原告入住。原告於購屋過程中曾會同被告吉川公司之人員，共同看過系爭房屋，並無任何漏水瑕疵。迨原告入住後，於104 年1 月14日適逢下雨，即發現系爭房屋有漏水情形，旋即通知被告吉川公司之營業員張美惠帶同修繕師傅前往察看，但僅針對原告所提出漏水之處進行檢查，並未進行全面性檢測。又被告吉川公司之營業員劉庭莉於亦於翌（15）日前往察看，向原告表示，後陽台漏水部分，係房屋鄰損所致，並非系爭房屋本身有瑕疵所致，然依系爭買賣契約書之房地產標的現況說明書第13項記載，被告均明確向原告宣稱保證系爭房屋絕無漏水問題存在。復於同年月16日，被告吉川公司之張美惠與修繕師傅再次前來察看，並預估透過打針補漏方式，花費35,000元修繕，另針對車庫漏水部分，再花費80,000元，總計115,000 元即可修繕，詎被告章全鑫之代理人楊碧娟竟要求須由其找維修人員並且修繕費用亦需由原告負擔一半之不合理要求。原告入住發始發現系爭房屋有管線漏水、鄰損、外牆有往房間內側漏水與多處嚴重漏水等情形，均使原告無法使用居住，導致原告需另行尋求他處租屋居住，造成原告精神上重大折磨。原告迫於無奈，於不得已之情形下，只得自行另尋他人承購系爭房屋，經原告向訴外人沈明慶表明系爭房屋有嚴重漏水問題，並查詢實價登錄網站系爭房屋之附近行情相同建物型態之市價至多僅為6,600,000 元，故訴外人願意以高於市價400,000 元之價格購買，原告因系爭房屋有嚴重漏水且不符區域行情，只得折價轉讓，遂於104 年3 月11日以7,000,000 元賣與訴外人沈明慶居住使用，而受有1,400,000 元之價差。原告多次與被告聯繫修繕賠償事宜，惟被告均仍提出與前開相同之和解條件，嗣經原告於同年2 月4 日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約及房屋仲介契約，並請求返還價金8,400,000 元及仲介費用168,000 元，詎遭被告以存證信函回覆拒絕，為此爰依民法第359 條之規定，請求被告章全鑫減少價金1,400,000 元及依民法第92條第1 項、第179 條或民法第184 條第1 項之規定請求被告吉川公司賠償168,000 元之仲介費用。㈡並聲明：⒈被告章全鑫應給付原告1,400,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。⒉被告吉川公司應給付原告168,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠被告章全鑫：
⒈系爭房屋係原告於103 年11月1 日以總價8,400,000 元，藉由被告吉川公司仲介向被告章全鑫承購，約定點交房屋日為104 年1 月15日，被告章全鑫已依約為所有權移轉登記，並於同年月12日點交系爭房屋給原告入住。原告於購屋前曾會同被告吉川公司之人員，共同看過系爭房屋並無任何漏水瑕疵，亦無任何漏水之痕跡，雖原告提出漏水照片為據，惟並無法證明係被告交屋前即已存在，卷附鑑定報告係以原告自行錄製之影像及估價單作為判斷依據，並未實際入內勘查，錄製影像及鑑定時點分別為「交屋後原告居住使用」、「原告轉售訴外人沈明慶並由該第三人使用中」，則系爭漏水原因亦有可能係交屋後由原告或訴外人沈明慶不當裝修更動管線配置或使用不當所致。是以原告未舉證被告章全鑫就系爭房屋漏水瑕疵有可歸責之事由，且未證明「交屋當時」系爭房屋存有何種原因、程度之漏水瑕疵情況，自難據此逕認於同年1 月12日交屋時已存在漏水現象，被告章全鑫自無須負擔債務不履行及物之瑕疵擔保責任。又依不動產估價報告書之評估價值結論「104 年3 月11日有漏水特殊價格6,490,000 元；104 年9 月25日有漏水特殊價格為6,340,000 元」，原告係於104 年3 月11日以買賣價金7,000,000 元出售予訴外人沈明慶，原告取得高於市場價值之買賣價金，並未受有損害。復查，系爭不動產買賣價格即令同一不動產，前後不同時間所出售之價格亦未必一致，蓋買賣價格係考慮買方對標的物之興趣、喜好、賣方急需用錢為促使房屋快速脫手而調降售價、市場價格之接受度、房屋折舊率、不動產坐落地段之繁榮度以及買賣雙方間磋商等各種因素所得價格，並非單以房屋有無瑕疵定出價格。是以原告未舉證系爭房屋之瑕疵導致其房屋價值如何貶抑，遽以其買賣差價1,400,000 元，做為請求減少價金之依據，顯屬無理由。縱認原告所言不虛，然查系爭房屋漏水之瑕疵並不嚴重，若加以修繕即無存有漏水瑕疵，詎原告拒絕被告章全鑫提出之修繕請求並旋即出售訴外人沈明慶，系爭房屋漏水情形，倘因原告拒絕修補或沈明慶使用而導致受水情形加劇，則按民法第217 條之規定，原告就損害之發生與擴大自與有過失，原告本應自行支付修繕漏水之費用，豈能再向被告章全鑫請求減少買賣價金之權利。
⒉並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益之判決，被告願供擔保免為假執行。
㈡被告吉川公司：
⒈原告於103 年11月1 日透過被告吉川公司居間，與被告章全鑫簽訂系爭房屋買賣契約；被告章全鑫於104 年1 月12曰將系爭房屋點交與原告。被告吉川公司並非系爭房屋之所有人，未曾居住使用系爭房屋，而出賣人即被告章全鑫在委託被告吉川公司居間出售系爭房屋時，自行於房屋現況說明書載明系爭房屋並無任何漏水情形；且系爭房屋係在被告章全鑫於104 年1 月12日將房屋點交後，始出現漏水情事，可證被告吉川公司在與原告成立居間契約時，對於系爭房屋有漏水情形並不知情，自無所謂詐欺原告，使原告陷於錯誤，進而與被告吉川公司成立居間契約之行為可言，是原告辯稱遭被告吉川公司詐欺而為意思表示，依民法第92條規定撤銷與被告吉川公司之居間契約云云，自屬無由。又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，惟此所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，倘其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認其有何可歸責事由或故意、過失，而令其負損害賠償責任。參以被告吉川公司營業員張美惠、劉庭莉在收受該說明書後，除再三與被告章全鑫確認系爭房屋無漏水情事外，張美惠、劉庭莉更親自進入系爭房屋查看房屋現況，均未發現系爭房屋有漏水情事。蓋被告吉川公司從事居間買屋買賣業務，並非專業探勘房屋有無漏水之公司，被告吉川公司既已於被告章全鑫委託出售房屋時，要求被告章全鑫勾選房屋現況說明書確認房屋有無漏水，嗣張美惠、劉庭莉二人又親自進入系爭房屋查看現況是否與說明書相符，可見被告吉川公司已就房屋有無漏水等屬於被告吉川公司可調查之範圍內詳盡調查責任。另言之，就連居住系爭房屋多年之被告章全鑫於簽訂買賣契約之時，尚不知悉系爭房屋存有漏水情事，又何以期待從事房屋居間業務之被告吉川公司有能力查證系爭房屋有漏水情事？是原告辯稱被告吉川公司未就房屋現況詳盡調查義務，依侵權行為規定請求被告吉川公司賠償168,000 元仲介費，實屬無由。
⒉並聲明：⑴駁回原告之訴。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利益之判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0000地號土地及其上同段925 號建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路00巷00弄00號之系爭房屋，係原告於103 年11月1 日以總價840 萬元，藉由被告吉川公司仲介向被告章全鑫承購，約定點交房屋日為104 年1 月15日，被告章全鑫已依約為所有權移轉登記，並於同年月12日點交系爭房屋給原告入住。
㈡原告於購屋前曾會同被告吉川公司之人員，共同看過系爭房屋，並無任何漏水瑕疵。
㈢原告於104 年3 月11日以700 萬元將系爭房屋出售訴外人沈明慶。
㈣對於原證1 、原證2 、原證3 、原證6 及原證7 之文書不爭執。
四、經查，原告主張於103 年11月1 日經由被告吉川公司仲介與被告章全鑫簽訂購買系爭房屋之不動產買賣契約，約定總價金840 萬元，原告已如數支付被告章全鑫，並給付仲介費168,000 元與被告吉川公司，詎於104 年1 月12日交屋後，於同年月14日適逢下雨，即發現系爭房屋有嚴重漏水情形，旋即通知被告吉川公司及被告章全鑫修繕，因雙方對於修繕金額有爭執而未達成共識，原告迫於無奈於104 年3 月11日以7,000,000 元賣與訴外人沈明慶居住使用，因而請求被告章全鑫給付因此產生之交易差價1,400,000 元及被告吉川公司賠償168,000 元之仲介費用等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件爭點厥為：㈠原告依民法第359 條之規定，請求被告章全鑫減少價金1,400,000 元，有無理由？又所得請求金額為何？㈡原告依民法第92條第1 項與第179 條等規定，請求被告吉川公司返還168,000 元仲介費，或依民法第184 條第1 項前段與第2 項規定請求其賠償168,000 元仲介費，有無理由？茲分述如下：
㈠原告依民法第359 條之規定，請求被告章全鑫給付1,400,000 元，是否有理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373 條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負上開責任，此屬法定無過失責任；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，此亦為民法第359 條第1 項、第360 條所明定。
⒉原告主張系爭房屋中，有多處漏水之瑕疵，業據提出照片12張及錄影光碟1 片為證（見本院卷第20頁至第23頁），自上開照片及錄影光碟中，可看出系爭房屋5 樓頂樓室內天花板、4 樓至5 樓樓梯間牆壁、車庫天花板、4 樓及2 樓陽台等均有滲漏水之情狀，依漏水痕跡從天花板沿牆壁流至接近地板形成綠黃色水漬痕及牆壁油漆斑駁、脫落等情狀觀之，該漏水現象顯非短時間所能造成，且原告在拍攝漏水狀況之時，屋內並無其他家具擺設或施工，是被告章全鑫抗辯係交屋後不當裝修更動管線配置或使用不當所致，對於損害擴大，與有過失，並未舉證以實其說，難認可採。又依證人即被告吉川公司之營業員劉庭莉於本院證述：「（原告訴訟代理人問：當原告看到五樓天花板及地下室天花板的時候，有無向你詢問上面的痕跡是否是有漏水？）因為當時沒有漏水的痕跡，所以在看屋的時候沒有問過我。看完系爭房屋之後原告有問過我系爭房屋有無漏水，但是在看現場的時候原告並未問我漏水的問題。（原告訴訟代理人問：所以原告在簽約前沒有問過漏水情形，是否有問過其他問題？）頂樓蓋的鐵皮跟隔壁的銜接處有水痕的痕跡，原告當時表示他可以接受。（原告訴訟代理人問：剛剛說的水痕的痕跡跟漏水的痕跡是否一樣？）不一樣，在銜接處鐵皮沒有做很密，所以風一吹的時候一定會有雨水進來。（原告訴訟代理人問：剛剛提到的水痕的部分在何處？）是在四樓陽台的牆壁。…（被告訴訟代理人問：剛剛說你帶原告去看的時候，有發現四樓陽台有水痕？）當時沒有下雨沒有水痕只是黑黑的，就是鐵皮銜接的地方，當時沒有滴水滲水的情形。」等語（見本院卷第193 頁至第194 頁），足認證人劉庭莉於帶同原告前往看屋時，系爭建物之頂樓搭蓋之鐵皮跟隔壁之銜接處有黑色之痕跡。且被告章全鑫對於漏水之事實並不否認，對於瑕疵亦沒有爭執（見本院卷第137 頁），且被告吉川公司對於系爭房屋1 樓後方頂板處有水痕，研判應有漏水情事，亦不爭執（見本院卷第198 頁背面），綜上所述，可認系爭漏水瑕疵應係交屋前即已存在。且該漏水之瑕疵，乃屬不能即知之瑕疵，原告於交屋後之104 年1 月14日適逢下雨，發現滲漏水，旋即於翌（15）日旋即通知被告吉川公司後，復會同被告章全鑫察看該漏水瑕疵，亦無怠於通知瑕疵之情形。依系爭房地買賣契約書第9 條擔保責任之第2 項：乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354 條參照）；第3 項約定：本約標的物無滲漏水（見本院卷第11頁）。又依系爭買賣契約第16條其他約定事項：經乙方（即被告章全鑫）簽章之「不動產說明書」為本買賣契約之一部分，甲方已審閱明瞭其內容，並於「不動產說明書」上簽章（見本院卷第13頁），足認該不動產說明書為本契約之一部分，依前揭約定，不動產現況說明書當為契約之一部分，被告章全鑫於「不動產說明書」（見本院卷第19頁）第13項勾選無滲漏水之情形，而系爭房屋又有滲漏水之情形，顯然欠缺所保證之品質，亦足認定。
⒊本件經兩造同意（見本院卷第149 頁至第150 頁）由本院擇葉文章不動產估價師事務所鑑定系爭房屋有漏水與無漏水之市價差額，而該估價報告所採價格評估方法為：有瑕疵的建物，會因為修復費用及汙名損害而產生價值減損，汙名指的是，超過建物修復費用的不動產價值減損，也就是支付修復費用後，仍然存在不動產價值損失，當建物無法使用時，殘餘價值就是土地價值。綜上所述，當瑕疵建物可修復時，其損失包括修復費用損失及交易貶值之損失；而瑕疵建物不可修復，即必須拆除重建時，其殘餘價值就是土地價值，並考量拆除相關費用。本案因建物位於社區內並共用相關公設，拆除重建困難，故以修復費用及交易貶損損失評估，因前已推估正常無漏水情事之價值，此處僅評估相關損失並扣除後，求得有漏水情事之特定價格。建物瑕疵修復費用之評估以修復之報價單為依據，交易貶損損失評估困難以找尋相同瑕疵房地之交易資料製作比較法，故以分析法院相關判例評估。本案採用報價單評估建物瑕疵修繕費用，並蒐集分析法院判例評估交易貶損損失，並以前已評估之正常價格扣除建物瑕疵修繕費用及交易貶損損失，據此決定勘估標的之特殊價格，結論為104 年3 月11曰無漏水正常價格為7,850,000 元，有漏水特殊價格為6,490,000 元；104 年9 月25日無漏水正常價格為7,680,000 元，有漏水特殊價格為6,340,000 元，此有該所於104 年10月22日以章估一字第0000000 號函暨不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可稽（見系爭估價報告第28頁至第30頁、第37頁）。又查現在房屋市場機制，房屋銷售前必將諸項缺失揭露，否則事後售屋者不僅恐遭被罰款且需賠償損失。而房屋缺失揭露，房價必定折損。依據「不動產估價師公會」統計一般屋價折損問題，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：1 、漏水已修復：折價幅度約為房屋時價之15~19%。2 、漏水未修復：折價幅度則視滲漏情況（更高）而定。本院斟酌系爭房屋現實狀況確未修復，原告於104 年3 月11日將系爭房屋轉售沈明慶並請求被告賠償，則系爭房屋價值減損部分當需以漏水修復為依據，並以系爭估價報告所認定104 年3 月11日系爭房屋未漏水之正常價格（時價）15% 做為價值減損計算較為合理，則依原告所提出之華隆裝潢專業之估價單共有4 項工程，總計177,000 元（見該估價報告附件3 ），是以原告可請求被告章全鑫給付修復費用177,000 元，加計交易價值貶損損失1,177,500 （計算式：系爭估價報告認定104 年3 月11曰無漏水正常價格7,850,000 ×15% ＝1,177,500 ），總計得請求1,
354,500 元，逾此部分，尚非有據。
㈡原告依民法第92條第1項與第179條、第184條第1項等規定，請求被告吉川公司返還168,000元仲介費，是否有理由：
⒈按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565 條、第568 條第1 項、567 條、第571 條分別定有明文。⒉經查，原告所委託被告吉川公司居間、代理向被告章全鑫購買系爭房屋，約定受託人（即被告吉川公司）並得同時接受賣方之委託銷售，並約定買方（即原告）以現金一次支付相當於成交總價百分之2 之服務報酬予受託人，此有中信房屋附停止條件定金委託書、確認書附卷可參（見本院卷第147
頁及背面），足認被告吉川公司收取原告仲介服務費用168,000 元，自應就本件交易及系爭房屋之狀況盡善良管理人責任。而被告因上開居間契約所負之給付義務，主要應係替原告與被告章全鑫協商、洽談購買系爭房屋事宜，並應「就其所知關於訂約之事項，據實報告於被告」、「不得媒介顯無履行能力之人，或無訂立該約能力之人」、「調查關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」而已，顯然並不因此負有擔保被告章全鑫所出售系爭房屋品質之義務。依證人即被告吉川公司之營業員張美惠到庭證述：是跟劉庭莉小姐一起跟原告去看系爭房屋。正式簽約之前陪同原告看房子看了約二至三次，是晴天或陰天沒有下雨，每一次去看現場時都有到屋內查看，伊是介紹格局及採光。原告簽約前沒有跟伊反應過有看到地下室車庫及五樓天花板疑似有漏水的痕跡，是簽約後交屋後才發現。伊有請雙方出面，原屋主也有說要處理。現況說明書是屋主勾選的，伊會詳細問屋主是否有漏水或兇宅的問題，伊去現場看的時候沒有漏水，因為當時屋主還住在裡面，伊有問屋主是否有漏水，屋主回答沒有漏水。伊帶原告去看屋時，也未發現漏水情形等情（見本院卷第190 頁背面至192 頁），核與證人劉庭莉證述：收到屋主之現狀說明書有去室內拍照，並未拍到屋內有漏水之情形，帶原告看屋時，亦未發現陽台有長青苔之情形等語相符（見本院卷第193 頁背面），是被告吉川公司已派員多次前往系爭房屋察看，均未發現有漏水之情形，是對於系爭房屋之現狀說明書上被告章全鑫勾選無漏水一節，亦與證人之觀察相符，難謂被告吉川公司有未盡善良管理人之責任。且原告對於購屋前曾會同被告吉川公司之人員，共同看過系爭房屋，並無任何漏水瑕疵，亦不爭執，難認被告吉川公司有故意詐欺或脅迫原告為意思表示之情形，從而原告主張依民法第92條第1 項之規定，主張撤銷系爭房屋仲介契約之意思表示，自屬無理由，被告吉川公司受領原告所給付之168,00 0元，係基於上開房屋仲介契約，仲介原告與被告章全鑫購買系爭房屋成交而收取服務報酬，自屬有法律上之依據。從而原告主張依民法第92條撤銷因受詐欺之意思表示，復依民法第179 條之規定，請求被告吉川公司返還168,000 元，自屬無理由。
⒊原告雖主張系爭房屋係94年8 月1 曰即建築完成迄今之屋齡老舊房屋，依常理，系爭嚴重漏水問題，絕不可能係一朝一夕所造成，依證人張美惠等人所述被告章全鑫已委託被告吉川公司出賣系爭建物一、二個月之久，且除帶原告至現場察看外，亦曾帶過其他人至現場察看，證人豈有均未察覺系爭房屋有嚴重漏水問題之可能，是證人所述不合情理，亦漏未向原告核實告知，故認被告吉川公司顯具有過失。然查，系爭房屋之漏水瑕疵，並非當然一見即知之瑕疵，否則原告於購屋前亦曾與被告吉川公司之人員前往察看多次，豈會未發現有漏水之瑕疵？雖證人劉庭莉證述原告有詢問在四樓陽台的牆壁之黑色痕跡，但此痕跡之形成原因眾多，或因污損未清潔或因風吹雨淋而形成，復因原告表示可以接受，且兩造均對交屋前未發現有漏水瑕疵均不爭執，自難僅因系爭房屋係94年建築完成即推定為老舊房屋，證人不可能未察覺漏水而遽認有未核實告知之過失。綜上，被告吉川公司已盡善良管理人之責任，並無故意或過失侵害原告之權利。原告雖主張嗣後發現系爭房屋有漏水等情形，至多為被告章全鑫出售系爭房屋本身「物之瑕疵」問題，尚難認係被告吉川公司基於系爭房屋仲介契約所應負擔之義務。綜上，原告並未就被告吉川公司有明知漏水瑕疵而故意或過失未告知原告之侵害行為盡舉證之責，是原告依民法第184 條第1 項之規定，請求被告吉川公司返還仲介服務費168,000 元，自無理由，應予駁回。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第233 條第1 項、第203 條，亦分別定有明文。查本件係屬給付未有確定期限之金錢債權。從而，原告請求自起訴狀繕本送達被告章全鑫，並對被告章全鑫生催告之效力，被告章全鑫自受催告時起，始負遲延責任，則原告請求被告章全鑫自同年6 月2 日（於同年5 月22日寄存，並於10日後之同年6 月1 日生送達效力）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依民法物之瑕疵擔保之法律關係提起本訴，請求被告章全鑫給付1,354,500 元，及自104 年6 月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行，被告章全鑫亦陳明願供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰分別酌定擔保金准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392
條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日民事第三庭 法 官 姚重珍
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 25 日書記官 藍盡忠