臺灣桃園地方法院104年度重訴字第123號

• 裁判案由: 給付買賣價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 01 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第123號原　　　告
即反訴被告　郭雲芝
訴訟代理人　戴家旭律師
雷東霖
被　　　告
即反訴原告　涂阿妙
訴訟代理人　施嘉鎮律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國105 年1 月20日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟萬元，及自民國一○四年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及按週年利率百分之十八‧二五計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾萬元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁佰叁拾叁萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹拾叁萬肆仟柒佰陸拾元由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。本件原告於本訴部分主張被告違反兩造間不動產買賣契約，未依約給付價金，而請求被告給付價金及遲延利息、違約金，被告則以原告隱匿買賣標的物後方防火巷違建已經通知待拆之情事，違反告知義務並應負物之瑕疵擔保責任，提起反訴，請求返還價金及給付違約金、損害賠償等。上開本訴及反訴係基於同一買賣契約之原因事實及法律關係，訴訟資料確有共通性及牽連性，則被告提起反訴合於前開規定，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：
（一）兩造於民國103 年11月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告以新臺幣（下同）1,000 萬元買受原告所有門號：桃園市龜山區（改制前為桃園縣龜山鄉○○○○路000 巷0 號之房屋（即桃園市○○區○○段
000 ○號，下稱系爭建物）與所坐落土地（坐落同段82地號土地，下合稱系爭房地）。被告於給付前開價金前，已依兩造於同日簽訂之借屋裝修協議書約定，先行遷入使用。詎料，被告於104年1月23日以律師函通知訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建築公司），勿將已為履約保證信託之買賣價金給付予原告，違反系爭契約第9 條第6 款關於被告應於104 年1 月31日前給付全部價金之約定，原告於104 年2 月9 日函知被告給付買賣價金，被告仍置之不理，被告除應給付買賣價金1,000 萬元及遲延利息外，依系爭契約第10條第2 款約定，應自104 年1 月31日起至給付價金日止，按日給付以買賣價金萬分之5 （即週年利率百分之18.25 ）計算之違約金。
（二）被告雖抗辯原告隱瞞系爭房屋後方防火巷有違建，致被告受詐欺而買受系爭房地云云，然被告本人及其親朋好友於簽約前曾前往看屋3 次以上，且經原告及訴外人田富房屋仲介有限公司不動產業務員卓曉萍多次口頭告知，系爭建物後半部是原建物外推，有被拆除之風險，被告不得諉為不知；原告未曾收到拆除通知，自無詐欺可能，且原告為出售系爭建物，已支出約2 萬元修繕漏水，並同意被告先行遷入，則被告抗辯其受原告詐欺云云，顯不足採；桃園市龜山區公所於12月29日依查報前往認定系爭建物後方外推部分屬違建，並於104 年1 月5 日通知桃園市政府工務局此等違建存在之情事，而系爭契約係於103 年11月30日簽立，原告於系爭契約成立前，並未收到相關查報單；縱認原告確有收受違建查報單或拆除通知單而未告知被告，按照系爭契約第1 條第4 款之約定，被告僅得主張減少價金、並請求原告負擔鑑價費用及損害賠償，不得依民法第92條規定撤銷系爭契約，被告此部分抗辯應無可採。
（三）被告雖抗辯系爭房屋後方違建為物之瑕疵，原告應負物之瑕疵擔保責任云云，然系爭建物後方外推部分，實為系爭建物增加價值，並非瑕疵，況該部分違建有10萬7,644 元之價值等情，亦為被告所自認，而該項價值並未包括在系爭契約價金內；又依系爭契約第9 條第8 項約定，被告於103 年11月30日遷入系爭建物裝修時，已生危險移轉之效果，該瑕疵擔保責任自該時點起即移轉由被告負擔，被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任，據以解除契約或減少價金，自無理由。爰依買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金、遲延利息及違約金等語。
（四）並聲明：⑴被告應給付原告1,000 萬元，及自104 年1 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨按週年利率百分之18.25 計算之違約金；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告經由卓曉萍之仲介，於103 年11月30日與原告簽訂系爭契約，約定被告以1,000 萬元向購買系爭房地，兩造復於同日簽訂協議書，約定被告得先使用系爭建物以入屋施工。渠料，被告於104 年1 月5 日接獲桃園市龜山區公所通知，始知系爭建物後方位於防火巷處存有違建；被告復於同年月22日接獲桃園市龜山區公所函令列管待拆，嗣向原告反映，並請求原告與被告協調，均未獲善意回應。
（二）原告於兩造簽約前已接獲通知，知悉系爭建物後方外推為違建，且原告於兩造締約時填具之不動產現況說明書，僅記載系爭建物有「陽台外移」之違建，惡意隱匿系爭建物後方亦存有違建位於防火巷之情事，被告即於104 年2 月13日依民法第92條第1 項前段規定向原告為撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約歸於自始無效，被告當無給付買賣價金之義務。
（三）系爭建物後方外推部分位於防火巷處，將來可能遭到拆除，嚴重影響系爭建物之價值，且會產生拆除費用、修補費用及鑑定費用，又該部分違建之用途為浴室、房間及曬衣間，若遭拆除，不僅減少系爭建物之價值，更使其作為住家之通常效用受到減損。是以，系爭建物有重大瑕疵，原告應負物之瑕疵擔保責任；原告明知系爭建物防火巷部分屬違建，且該違建部分前已有查報、拆除之通知，竟違反其依系爭契約應履行之告知義務，隱匿該重要交易資訊，被告亦得依系爭契約第1 條第4 項、第10條第1 項約定、民法第359 條、第259 條規定，解除系爭契約，免為給付價金。
（四）系爭建物防火巷部分佔地15平方公尺，倘該部分經主管機關依法拆除，將生面積短少15平方公尺（約4.5 坪）之損害，依內政部實價登錄網站所示，當地房地於103 年10月間，每坪買賣交易單價為23萬7,921 元，則被告所受損害金額為10萬7,644 元。若認被告不得解除契約，被告亦得依民法第359 條、360 條規定，以原告故意不告知物之瑕疵為由，請求減少上開金額之價金等語，以資抗辯。
（五）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造於103 年11月30日簽訂系爭契約，約定被告以
1,000 萬元買受系爭房地；被告尚未給付價金，即依兩造於同日簽訂之借屋裝修協議書約定，先行入屋施工；被告於
104 年1 月5 日接獲桃園市龜山區公所違章建築查報之通知，知悉系爭建物後方外推部分位於防火巷處存有違章建築，復於同年月22日經桃園市政府工務局命其停止使用、補行申請執照，並將續依建築法第86條及違章建築管理辦法等相關規定予以列管拆除；被告於104 年1 月23日以律師函通知第一建築公司，命其勿將已信託履約保證之買賣價金給付予原告，原告則於104 年2 月9 日函知被告應於函到後5 日內給付買賣價金，被告於104 年2 月13日發函表示就系爭建物有未經告知之違建情事受原告詐欺，主張撤銷系爭契約，仍拒絕給付價金；系爭建物後方外推部分違建係供作浴室及洗衣間使用等情，有系爭契約、標的現況說明書、借屋裝修協議書、桃園市龜山區公所104 年1 月5 日桃市○○○○
0000000000號違章建築查報單、桃園市政府工務局104 年1
月22日桃工拆字第0000000000號函、土地登記謄本、建物登記謄本各1 份、律師函3 份、照片10張存卷可查，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第7 至14、42、43、45至47、108 、109 、158 至162 頁）。然原告給付價金、遲延利息及違約金之請求，為被告所否認，並以前詞抗辯，則本件主要爭點厥為：⑴原告有無隱匿系爭建物防火巷違建之情事？被告得否據以撤銷買受系爭建物之意思表示？⑵原告應否負擔物之瑕疵擔保責任？被告得否據以解除契約或請求減少價金？⑶原告有無違反系爭契約？被告得否據以解除契約？經查：
（一）關於被告撤銷買受系爭建物意思表示之主張：
1.因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條定有明文。又按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。
2.本件系爭建物後方外推部分位於防火巷處存有違建，業經桃園市龜山區公所查報，並經桃園市政府工務局命其停止使用、補行申請執照，並將續依建築法第86條及違章建築管理辦法等相關規定予以列管拆除等情，為兩造所不爭執，已述如前。又如前述，該部分違章建築係供作浴室及洗衣間使用，而無論系爭建物是否另有其他浴室可供洗浴使用、是否尚有其他空間可資放置洗衣機並供洗滌衣物之用，系爭建物後方外推部分可能因其為違章建築而遭拆除，其拆除亦必然減少系爭建物可得使用之空間，進而影響其價值，則此等違章建築之存在與否，按一般社會通念，對於被告買受系爭房屋之效果意思形成過程中，應屬於重要而有影響。
3.被告雖抗辯：原告故意隱匿系爭建物後方外推部分位於防火巷處存有違章建築之情事云云，然查：
⑴被告雖抗辯其欲撤銷系爭契約等語，然依前引民法第92條規定，倘被告確受詐欺而為意思表示，其所得撤銷者，應係依系爭契約之內容買受系爭房地之意思表示，而非系爭契約，合先敘明。
⑵證人卓曉萍到庭結證稱：簽署標的物現狀說明書時，原告有告訴伊，這整間房屋都重新翻修過，包括前陽台拉皮，前、後陽台都有增建外推，但沒有告訴伊防火巷的增建；系爭建物後面增建的部分，是不是屬於防火巷增建，看不出來，因為巷子兩頭都堵住，房子也沒有後門，所以看到就是增建；標的物現狀說明書係原告請伊幫忙勾選，最後再簽名確認，因為原告告知有陽台外移，伊就勾選「陽台外移」之選項；被告從103 年11月22日到簽約前，伊帶被告及其家人前往系爭建物看屋，總共4 次，當時伊都有一間一間帶渠等去看，有增建、外推的部分都有告訴被告，原本的主臥是有廁所，現在改成衣櫥，把廁所移到後面增建的部分，次臥房的後半部都有增建，也有採光罩，包括廚房後面的採光罩都是外推增建，都有清楚告知，被告也都知道等語（見104 年12月11日言詞辯論筆錄，本院卷第144 頁背面至166 頁）。又兩造於103 年11月24日簽定之標的物現況說明書上「是否有增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事？」一欄，僅有勾選「違建位置：陽台外移」，並未勾選「防火巷」之項目等情，有該說明書1 份附卷可佐，堪可採認（見本院卷第45頁）。
⑶依本院勘驗所見，系爭建物防火巷違建部分與原有部分之間，外牆牆面顯有落差而不平整，增建部分上半部係水泥牆面，未貼壁磚，下半部係貼長方形山型磚，原有部分外牆係貼正方形平面磚（見104 年10月29日勘驗筆錄1 份及照片2 張，本院卷第141 、160 頁），自其外觀即可看出外推增建之情事；該違建部分上方設置採光罩，而使自然光可以照入，亦即，系爭建物防火巷違建部分上方，同一公寓大廈2 樓以上樓層之相對應空間，並無建築（見照片2 張，本院卷第161 頁），則自系爭建物內部，也可以看得出此一部分係屬外推增建。
⑷承上，系爭建物後方確有違建存在乙節，自其外牆、內部均可查見，若謂被告僅因標的物現況說明書上未勾選「防火巷」，而對系爭建物後方亦有外推之情事無所知悉、進而陷於錯誤，顯不符常理；況且，在肉眼即可查知系爭建物後方有外推部分之情形下，原告倘有心詐欺，實無僅僅指明前陽台外推、隱匿後方外推之理，證人卓曉萍證稱：標的物現況說明書上勾選「違建位置：陽台外移」之項目，係包括系爭建物前、後之增建等語，符合常理，堪可採信；被告抗辯：證人卓曉萍為專業仲介，豈會不知係陽台外推或防火巷增建云云（見104 年12月11日言詞辯論筆錄，本院卷第166 頁背面），僅係主觀臆測，不能據以否定證人卓曉萍所為證述，亦不因其以「防火巷」或「後陽台」稱呼後方違建位置而異。據此，足認原告確有告知卓曉萍系爭建物「前、後陽台都有增建外推」之情事，卓曉萍亦有將此等情事轉知於被告，並據以在標的物現況說明書上勾選「違建位置：陽台外移」之項目，而將其證稱「後陽台增建外推」部分（即被告所指防火巷部分違建）包括在內。
4.小結：系爭契約成立之前，原告確有將系爭建物後方違建之情事告知被告，被告仍為買受系爭建物之意思表示，即非受詐欺而為意思表示，被告不得依民法第92條規定撤銷該意思表示。
（二）關於原告應否負擔物之瑕疵擔保責任：
1.物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條、第355條定有明文。本件兩造間系爭契約成立時，原告確有告知被告系爭建物後方違建等情，已述如前，依前開規定，原告應不負物之瑕疵擔保責任。
2.再者，系爭契約第1 條第4 項約定：「四、增建或占用部分本買賣標的建物有增建部分：已增建（含外推）之違章建築物為：陽台。買方明確了解該違建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方約定在簽約後至交屋前被通知需拆除（或被拆除）者，由估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，雙方同意依鑑價結果減少價金，鑑價費用雙方各負擔一半。若在交屋後始拆除者，則由買方自行負擔風險，概與賣方、仲介公司無涉，不得為任何之求償。但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意不告知者，賣方除因鑑價結果減少價金外，並負擔鑑價費用及損害賠償之責。」系爭建物後方違建（即證人卓曉萍所稱「後陽台外推」、被告所指「防火巷」部分）既已載明於系爭契約，即有此項約定之適用。
3.依卷附借屋裝修協議書第1 條、第9 條約定，兩造約定於103 年12月25日前借屋裝修，被告得自103 年12月25日起搬遷入內居住（見本院卷第11頁），另依證人卓曉萍之證述：被告於借屋裝修單記載之日期搬進系爭建物等語（見104 年12月11日言詞辯論筆錄，本院卷第165 頁），足見被告確已於103 年12月25日遷入系爭建物，應認系爭建物已於該日點交。又系爭契約第9 條第2 款雖約定：「本買賣標的點交：二、雙方應於辦理本買賣標的點交時分別簽立『履約保證專戶收支明細表暨點交確認單』」（見本院卷第9 頁），惟該確認單之簽立，應係點交之證明方法，而非點交之要件，對於系爭建物已103 年12月25日點交與被告乙節，不生影響。
3.系爭建物後方違建，經桃園市龜山區公所104 年1 月5 日桃市○○○○0000000000號違章建築查報單查報，並經桃園市政府工務局104 年1 月22日桃工拆字第0000000000號函命其停止使用、補行申請執照，並續依建築法第86條及違章建築管理辦法等相關規定予以列管拆除等情，已述如前，又經本院函查結果，桃園市龜山區公所未曾於103 年12月25日前查報系爭建物之違建等情，有桃園市龜山區公所104 年9 月7 日桃市○○○○0000000000號函及附件在卷可稽，堪可採認（見本院卷第110 至122 頁）。被告雖抗辯：依陳保美所述，原告早已收到違建查報之通知云云，並提出譯文為證（見本院卷第44頁），然該等敘述與前揭書證顯然不符，陳保美片面之詞應無可採信。
4.是以，系爭建物於103 年12月25日點交後，被告始收到違建查報、列管拆除之通知，依前引系爭契約第1 條第4 項本文約定，應自行負擔違建遭到拆除之風險，不得請求原告賠償；又原告在交屋之前未曾收到查報或拆除之通知，與系爭契約第1 條第4 項但書約定之情形不符，被告不得據以請求賠償。
5.小結：原告於系爭契約成立前，已告知系爭房屋後方違建存在之情事，即不負物之瑕疵擔保責任；又被告收受違建查報、列管拆除之通知，係在交屋之後，亦無從依系爭契約第1 條第4 項約定，請求進行鑑定並減少價金。
（三）關於被告得否以原告違約為由解除系爭契約：
1.系爭契約第10條第1 項約定：「賣方若違反本契約應履行之各項義務時…經買方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約、請求返還已付價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方。其已付或應負之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔。」（見本院卷第9頁背面）
2.被告雖抗辯：依前引約定，原告違反依系爭契約應履行之義務，被告得解除系爭契約云云，然查：
⑴如前所述，就系爭房地之買賣，原告不負物之瑕疵擔保責任，不生損害賠償責任，依系爭契約第1 條第4 項約定，原告亦毋庸負擔鑑定費用或生減少價金之效果。另被告所稱告知買賣標的物瑕疵之義務，性質上應屬先契約義務，而非出賣人於買賣契約上之義務，其違反者，不生債務不履行之責任，況原告確有告知被告系爭建物後方違建之存在，非如被告所稱未為告知，實難認原告有何違反依系爭契約應履行之義務。
⑵況且，被告雖於104 年1 月23日、104 年2 月13日委託律師發函予原告（見本院卷第12、46、47頁），於本件訴訟進行中，亦多次主張原告違反系爭契約云云，惟被告始終沒有定5 日期限催告原告履行契約，其解除契約之抗辯與前開約定不符，被告援引該項約定欲解除契約，於法無據，此部分抗辯並無可採。
3.小結：原告並未違反其在系爭契約上義務，被告亦未曾依系爭契約第10條第1 項約定定期催告原告履行，被告不得解除系爭契約。
（四）關於原告所得請求之金額：
1.稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第
345 條第1 項、第367 條、第229 條、第233 條、第250
條定有明文。
2.本件系爭契約第9 條第6 項約定：「本買賣標的雙方應於產權移轉完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國104 年1 月31日，同時買方應履行全部價金之給付…否則概以違約論處。」第10條第2 項約定：「買方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應給付該其價款萬分之五計算懲罰性違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）…」（見本院卷第9 頁背面）
3.本件系爭契約既為有效，原告得請求被告給付價金1,000
萬元；依前引系爭契約第9 條第6 項約定，被告給付價金之期限為104 年1 月31日，其未按約給付，即屬給付遲延，原告得依前引規定，請求被告給付以價金1,000 萬元、自約定清償期翌日即104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，及以每日萬分之5 即週年利率百分之18.25 計算之違約金，此部分主張為有理由，應予准許；被告既自104 年2 月1 日起陷於給付遲延，則原告就104 年1 月31日部分請求給付遲延利息及違約金之主張，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付
1,000 萬元，及自104 年2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及按週年利率百分之18.25 計算之違約金，為有理由，應予准許；逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條分別定有明文。本件本訴部分雖為一部勝訴、一部敗訴判決，然原告敗訴部分，僅係遲延利息及違約金之請求，此部分請求本不納入訴訟標的價額之計算，本院酌量情形，認本訴訴訟費用即第一審裁判費10萬元應由被告負擔，爰裁判如主文第3 項。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
叁、反訴部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件反訴原告提起反訴時，先位聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告1,300 萬元及自反訴狀繕本送達翌日即104 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告864 萬1,288 元及自反訴狀繕本送達翌日即104 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。嗣變更為如後開之聲明，核屬應受判決事項聲明之擴張，揆諸前開說明，其追加合法，應予准許。
二、反訴原告除引用本訴部分之陳述外，並補充：
（一）反訴被告明知系爭建物後方外推部分屬於違建，且該違建部分前已有查報、拆除之通知，竟違反其依系爭契約應履行之告知義務，隱匿該交易上重要資訊而屬不完全給付，致反訴原告陷於錯誤而交付價金1,000 萬元，受有損害，應負債務不履行損害賠償責任，反訴原告得依系爭契約第10條第1 項約定，解除系爭契約並請求損害賠償；另就系爭建物後方外推部分屬違建之瑕疵，反訴被告應負物之瑕疵擔保責任，反訴原告得解除契約，並請求損害賠償。
爰以反訴狀繕本送達反訴原告為解除契約之意思表示，並請求反訴被告返還價金1,000 萬元，及給付違約金300 萬元、已支出租屋費用11萬2,000 元及自104 年10月10日起至本件判決確定時止每月支出租金1 萬6,000 元之損害。（二）縱認解除契約之主張顯失公平，反訴原告仍得請求減價10萬7,644 元、再請求反訴被告返還該部分價金，並請求反訴被告負擔一半之鑑價費用，再就系爭建物違建部分遭拆除所受損害650 萬元、現因租屋已支出租金11萬2,000 元及自104 年10月10日起至本件判決確定時止每月支出租金1 萬6,000 元之損害請求賠償，爰依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付前開金額等語。
（三）並聲明：
1.先位聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告1,311 萬2,000 元即自反訴狀繕本送達翌日即104 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵反訴被告應自104年10月10日起至本件判決確定時止，每月5 日給付1萬6,000元；⑶願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告768萬2,644元，及自反訴狀繕本送達翌日即104 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵反訴被告應自104年10月10日起至本件判決確定時止，每月5 日給付1 萬6,000
元；⑶願供擔保請准宣告假執行。
三、反訴被告除引用本訴部分之陳述外，並補充：
（一）反訴被告於系爭契約成立之前，並未收受違建待拆之通知；系爭建物後方違建係增加反訴原告所得使用面積，並非瑕疵，縱該部分遭到拆除，反訴原告仍可完整享有供給生活所須機能之設施，況該部分違建並未列入系爭契約約定之價金計算，縱遭拆除，反訴原告亦未受有買賣價金之損失，不得請求減少價金或解除契約、請求損害賠償等語，以資抗辯。
（二）並聲明：⑴反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第199 條第1 項、第227 條定有明文。本件反訴原告雖主張反訴被告未告知系爭建物後方違建之情事，而屬債務不履行云云，然查：⑴反訴原告所稱告知買賣標的物瑕疵之義務，性質上應屬出賣人之先契約義務，而非出賣人於買賣契約上之義務，其違反者，不生債務不履行之責任；⑵況如前述，反訴被告確有告知系爭建物後方違建之情事，反訴原告主張反訴被告未為告知而屬不完全給付云云，為無理由。
（二）反訴原告雖主張反訴被告應負物之瑕疵擔保責任云云，然查：⑴系爭契約成立時，反訴原告知悉系爭房屋後方增建部份之存在等情，反訴被告應不負物之瑕疵擔保責任等情，已述如前；⑵再如前所述，系爭建物點交之後，反訴原告始收到違章建築查報、列管拆除之通知，反訴被告在交屋之前亦未曾收到該等通知，則依前引系爭契約第1 條第4 項約定，反訴原告本應自行負擔違章建築遭到拆除之風險，不得依該項規定主張減價、請求賠償。反訴原告之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，反訴原告本於買賣契約之法律關係，先位聲明請求反訴被告給付1,311 萬2,000 元及自反訴狀繕本送達翌日即104 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自104 年10月10日起至本件判決確定時止，每月5 日給付1 萬6,000 元；備位聲明請求反訴被告給付768 萬2,644 元，及自反訴狀繕本送達翌日即104 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自104 年10月10日起至本件判決確定時止，每月5 日給付1 萬6,000 元，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第78條定有明文。本件反訴訴訟費用13萬4,760 元應由反訴原告負擔，爰判決如主文第5 項。
八、據上論結，本件反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 30 日民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 1 日書記官 吳秋慧