臺灣桃園地方法院104年度重訴字第156號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 07 月 28 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第156號原　　　告
即反訴被告　陳義信
訴訟代理人　沈明顯律師
陳碧瑕
被　　　告
即反訴原告　楊德龍
訴訟代理人　林彥苹律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰陸拾捌萬柒仟貳佰參拾參元，及自民國一百零四年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣玖佰伍拾陸萬貳仟肆佰壹拾壹元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟捌佰陸拾捌萬柒仟貳佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告主張前於民國103 年12月15日向被告買受坐落桃園市○○區○○段○○○○段0000○000000地號土地（下稱系爭土地），及其上2271、2272建號即門牌號碼為桃園市○○區○○村○○○00○00號、47之16號農舍（下稱系爭農舍）（以下合稱系爭房地），惟因被告擅自違反契約之保證義務及擅自解約，故原告依法、依約解除契約，並請求被告返還業已給付之價金及其他費用，被告則以買賣契約係因可歸責於原告之事由而無法履約，經催告後仍不履行，故依契約規定解除契約而提起本件反訴，請求原告給付被告違約金新臺幣（下同）500 萬元等語（見本院卷第85頁至第87 頁 ）。從而，上開反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的之法律關係，兩者間有重大關聯，主要爭點亦相同，合於提起反訴之要件，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，為民事訴訟法第255 條第1 項第3 款所明文規定。經查，本件原告原起訴之聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應返還原告2,971 萬3,448 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡第一備位聲明：⒈被告應返還原告3,021 萬3,448 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈢第二備位聲明：⒈被告應返還原告500 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4 頁正背面）。嗣原告於104 年8 月20日具狀撤回前述第二備位聲明之請求（見本院卷第113 頁背面）。又原告就先位及備位聲明迭經變更，最終聲明為：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告2,868 萬7,233 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告2,818 萬7,233 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第190 頁正、反面，其中第190 頁背面所載之「2,818 萬7,223 元」，參以歷次書狀聲明及事實理由，可知顯係「2,818 萬7,233 元」之誤載，爰予更正）。核其訴之聲明變更僅擴張或減縮應受判決事項聲明，揆之首揭說明，其所為訴之變更，應予准許。
貳、實體事項：
甲、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、先位請求：
１、原告於103 年12月15日向被告購買系爭房地，總價金為2,815 萬元（下稱系爭契約），以供原告達成其土地農用及以農舍節稅之規劃。兩造並約以訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）為付款中間人，簽訂不動產買賣價金履約保證申請書，嗣原告已將2,815 萬元價金全數匯入僑馥公司不動產買賣價金履約保證專戶，並於104 年1 月20日由承辦代書邱明嬌送桃園市蘆竹地政事務所辦理移轉登記。又原告係因被告再三保證系爭房地得核發農用證明，始以2,815
萬元之高價購買系爭房地。然兩造簽訂系爭契約後，原告始發現系爭農舍坐落之建築基地即桃園市○○區○○段○○○○段0000地號土地業經被告於100 年9 月2 日出賣他人，致系爭農舍之建蔽率大於法定值10％，依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5 條第2 款規定，系爭土地不得認定係農業使用，無法辦理農用證明，並遭桃園市大園區公所駁回申請。被告未於簽約時告知上情，致原告農用土地及農舍節稅目的無法達成，且該瑕疵無法補正，是被告有違約情事且有過失在先，原告自得依系爭契約第11條第3 項、民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條、第354 條、第359 條等規定，以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，請求被告返還價金2,815 萬元及賠償支出之費用（包括：承辦地政士業務執行費用1 萬2,000 元、契稅1 萬6,788 元、支付僑馥公司履約保證費用8,445 元），以及一部請求懲罰性違約金50萬元，合計為2,868萬7,233 元。
２、此外，桃園市蘆竹地政事務曾於104 年1 月21日，就系爭房地申請辦理移轉登記案命補正下列事項：「⑴應塗銷被告在買賣標的上之預告登記；⑵檢附被告所有權狀正本；⑶原告房屋財產歸戶查詢清單暨切結無自用農舍文件；⑷原告同時取得2 農舍不符農地管理政策」等情，嗣後並以上開情節未經補正，於104 年2 月12日駁回本件申請。而其中「應塗銷被告在買賣標的上之預告登記」、「檢附被告所有權狀正本」等事項無法達成，係可歸責於被告之事由。因其所有權狀係質押在訴外人即系爭房地第二順位抵押權人吳美秀處，並經吳美秀就該房地設有預告登記，而參系爭契約其他約定事項第2 點：「甲方（原告）應於『農用證明』核發後5 日內清償乙方（被告）第二順位之借款（抵押權人：吳美秀），乙方並應同時配合塗銷吳美秀之預告登記，並移轉吳美秀之抵押權及設定預告登記給甲方，代書費用由乙方負擔」等語，依此反面解釋，若「農用證明」未核發，則原告尚無代償被告對第二順位抵押權人借款之義務。而承前所述，本件農用證明因系爭農舍建蔽率大於法定值10% 而無法核發，係可歸責被告且因被告違反保證義務所致，即便原告解決了1 人登記2 農舍之問題，因原告仍無代償被告對吳美秀債務之義務，是被告仍無法協同完成移轉登記。而於兩造尚在磋商之際，被告竟逕以存證信函催告要求原告依契約第6 條第3 項指定第三人為登記名義人，惟原告就買賣價款已全部支付履約保證專戶，並辦理用印手續，且此指定登記名義人之約定應為原告之權利，非原告應配合之義務。詎被告不察，恣於104 年3 月10日以存證信函片面解除系爭契約，自有系爭契約第11條第3 項所指「擅自解約」事由。
３、況依系爭契約第11條第1 項：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業」，故退萬步言，若原告真有不依約履行義務之違約情事而得由被告解除契約，依上開條文亦應先經被告定7 日以上期間催告原告仍未履行後，再由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，本約始生解除之效力。若僑馥公司未行最終催告或未能認證，則系爭契約尚未解除，契約效力仍應存在。惟被告未遵守由僑馥公司為最終催告之要件，逕於104 年3 月10日片面解除系爭契約，不僅違反上開約定，且未待紛爭底定即於104 年6 月22日將系爭房地出賣他人，顯屬擅自解約，並有可歸責於被告之給付不能情事，原告自得依契約第11條第3 項、民法第226 條、第256
條及第260 條規定解除系爭契約及請求返還價金、損害賠償。
４、被告有系爭契約第11條第3 項之擅自解約、給付不能或違約情事致原告得解除契約，並依民法第259 條第1 款及第2 款規定請求被告返還原告所受領之金錢及利息；從而，原告依民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條、第259
條、第260 條、第354 條、第359 條規定及系爭契約第11條第1 項、第3 項約定，請求本院擇一判決被告返還交付於僑馥公司之買賣價金共計2,815 萬元及所受損害（包括：承辦地政士業務執行費用1 萬2,000 元、契稅1 萬6,788 元、支付僑馥公司履約保證費用8,445 元）及一部請求懲罰性違約金50萬元，合計2,868 萬7,233 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5 ％計算之利息。
㈡、備位請求：
１、系爭契約因實施區域計劃地區建築管理辦法第5 條、土地登記規則第79條第1 項、農業用地興建農舍辦法第12條第1 項、農業發展條例第18條第4 項中段及1 人不能取得2 棟以上農舍之農地管理政策，使系爭契約標的屬自始客觀不能，契約應屬無效。
⑴、查系爭農舍之基層建築面積為150.36平方公尺，惟系爭土地面積為1,190 平方公尺，因此農舍之建蔽率為12.63 ％（計算式：150.36㎡÷1,190 ㎡），超出實施區域計劃地區建築
管理辦法第5 條建築面積不得超過其耕地面積限制規定10％之規定。
⑵、因土地登記規則第79條第1 項規定，申請建物所有權第一次登記應提出「使用執照」辦理登記，該使用執照上載同段2271及2272建號2 棟農舍之建築基地包含同段1269地號農地，本案若地政機關准許辦理移轉登記而不須審查原建築基地包含1269地號農地，則有違反土地登記規則第79條第1 項之規定；另亦違反農業用地興建農舍辦法第12條第1 項建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記之規定。因此，系爭農舍所有權移轉登記時，除系爭土地外，另同段1269地號土地未能併同移轉，有違上開法條規定而全部不能移轉登記。
⑶、系爭契約因「一人不能取得二棟以上農舍」之規定而無法辦理移轉登記，且原告就買賣價款已全部支付履約保證專戶並已辦理用印手續，依系爭契約第6 條第3 項約定之登記名義人確認為原告不能更改，亦無需另覓他人登記，此約定應為原告之權利，而非原告應配合之義務，原告買受系爭房地有農用經濟目的規劃及稅務考量。另行指定第三人登記會涉及贈與稅申報，增加稅費，若不申報贈與稅又會涉及逃漏稅，且依系爭契約第6 條第3 項約定，如因變更登記義務人所產生之相關稅費及時間延宕造成被告二胎利息之損失，概由原告負擔，惟原告並無可歸責事由，何須支付上開相關稅費及利息支出。故上開強行規定致系爭房地因法律限制而陷於客觀給付不能，屬可歸責於被告之事由造成。依民法第246 條第1 項前段規定，系爭契約應為無效。
２、系爭契約無效，原告得本於不當得利之法律關係向被告請求返還：⑴原告交付於僑馥公司之買賣全部價金2,815 萬元；⑵原告對於系爭契約無效並無過失，得依民法第247 條第1
項規定請求被告負擔原告因信賴契約有效而為締約已支出之費用，計有承辦地政士業務執行費用1 萬2,000 元、契稅1
萬6,788 元及支付僑馥公司履約保證費用8,445 元。從而，原告可請求被告返還及賠償2,818 萬7,233 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
㈢、聲明：先備位聲明均如上開程序事項中所載變更後聲明所示。
二、被告則以：
㈠、系爭契約其他約定事項第1 點記載：「一、本約不動產係屬農用，乙方申請農地作農業使用證明後，申報增值稅免稅，若農用證明未核准時，乙方同意依一般稅率課稅。」等語，可推知對被告而言是否提供農用證明，僅係作為是否需繳納土地增值稅之依據，對於買賣契約無影響，被告並無一定要提供農用證明之義務。
㈡、依桃園市大園區公所於103 年12月29日寄發之公函內容，顯見斯時原告即已知悉被告無法提出農用證明，然原告除於104 年1 月20日委由邱明嬌向桃園市蘆竹地政事務所申辦移轉登記，並於同日同意由被告自履約保證金專戶內提領款項使用，以繳交土地增值稅、房屋稅、地價稅等，由此過程以觀，若於簽約時即已約明被告須提供農用證明，何以原告仍會提出移轉登記申請，且會同意被告動用履約保證金專戶內款項，顯見至少於104 年1 月20日，原告已同意被告可無須提供農用證明，並同意由被告繳納土地增值稅後以便辦理後續之不動產移轉，益證原告起訴主張被告無法提供農用證明而違反契約約定，不足採信。又系爭契約各項條款均無被告應提供農用證明之約定，甚於契約第9 條稅費負擔中約明由乙方（即被告）負擔土地增值稅，而提供農用證明僅是用以免納土地增值稅，可知兩造於簽署系爭契約時並未將提供農用證明作為契約重要之點。
㈢、原告雖主張系爭房地有預告登記，被告無法提供所有權狀云云，惟此一事實為原告事前即已知悉，故兩造於系爭契約其他事項中約定原告應配合被告塗銷抵押權登記及預告登記，原告始同意被告自履約保證金專戶中提撥2,100 萬元以便清償被告積欠吳美秀之款項。準此，原告此部分主張，亦不足採。至原告主張於本次買賣中1 次取得2 間農舍不符法令規定云云，原告於簽署契約前對此本應有所理解，況依系爭契約第6 條第3 項約定，原告亦可指定以第三人為登記名義人，是原告以其無法同時取得本件2 間農舍，進而主張系爭契約應屬無效，自非可採。甚且，系爭房地於事後被告亦出售予第三人，並完成移轉登記，可證系爭房地並無不能移轉登記之情。本件係原告明知1 人無法同時取得2 農舍，卻仍不願指定由第三人為登記名義人，以配合被告辦理移轉登記，導致系爭房地無法順利移轉登記，故無法履約之情事應係可歸責於原告之事由所致，並經被告以存證信函催告後解除契約，原告嗣後再主張解除契約及請求返還價金、賠償支付上開費用之損害暨給付違約金，自無理由。
㈣、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於103 年12月15日訂立系爭契約，並由僑馥公司為履約保證，原告已於103 年12月16日、104 年1 月15日及104 年1 月20日共分3 次將價金2,815 萬元全部匯入履約保證專戶，承辦代書為邱明嬌、仲介公司為城誼土地開發股份有限公司、承辦仲介人員為張和錦，並由專戶先行代替被告墊支土地增值稅、房屋稅及地價稅共152 萬6,215 元，及仲介公司仲介費35萬元（見本院卷第11頁至第21頁）。
㈡、系爭土地上建物（即系爭農舍）面積超過建物坐落土地10％面積，致無法核發農地農用證明（見本院卷第31頁、第85頁）。
㈢、本件係由代書邱明嬌於104 年1 月20日將資料送件申請辦理系爭房地所有權移轉登記，嗣經桃園市蘆竹地政事務所通知補正，後因未經補正經駁回申請，理由包括：「⑴未塗銷被告在買賣標的上之預告登記；⑵未檢附被告系爭房地所有權狀正本；⑶未檢附原告房屋財產歸戶查詢清單暨切結無自用農舍文件；⑷原告同時取得2 農舍不符農地管理政策」（見本院卷第34頁）。
㈣、僑馥公司於104 年3 月20日以僑馥（104 ）字第060 號函回應原告並通知兩造：「…現因買賣雙方就標的土地申請農用證明是否為契約要件一事容有爭議，且本爭議並非本公司得直接認證，此爭議仍待買賣雙方撥戎協商或訴請法院判決。…」，是原告遵此於104 年3 月30日具狀向本院提起訴訟（見本院卷第130 頁）。
㈤、被告於104 年3 月10日以中壢大崙郵局第17號存證信函，以原告未依約履行辦理不動產移轉過戶為由，依系爭契約第11條第2項約定解除契約（見本院卷第53頁）。
㈥、被告為前揭解除契約行為前，未依照契約第11條第1 項約定請僑馥公司進行最終催告或認證（見本院卷第207 頁）。
㈦、系爭房地業經被告於104 年6 月22日出售予訴外人（見本院卷第104頁、第105 頁）。
四、兩造爭執之點：
㈠、被告以原告未另指定第三人為登記名義人，偕同辦理移轉登記為由解除契約，是否於法有據？
㈡、被告有無系爭契約第11條第3 項所指違約、給付不能或擅自解約情事？若有，原告得請求金額若干？
㈢、系爭契約是否有標的自始客觀不能情事而違反民法第246 條規定，屬於自始無效之契約？
五、得心證理由：
㈠、被告以原告未另指定第三人為登記名義人，偕同辦理移轉登記為由解除契約，與系爭契約之約定不合。
１、按系爭契約第11條第1 項、第2 項規定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」、「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害」，有兩造間不動產賣賣契約書1份
在卷可參（見本院卷第16頁）。
２、經查，被告係於104 年1 月30日以存證信函催告原告於文到後5 日內指定系爭房地之登記名義人及辦理塗銷第二順位抵押權登記作業，嗣因原告未依該存證信函履行，被告復於104 年3 月10日以存證信函對原告主張解除契約等情，有桃園東埔郵局第144 號、中壢大崙郵局17號存證信函各1 份附卷可稽（見本院卷第54-59 頁、第53頁），是被告上開解除契約行為是否合法，自應審究是否符合前揭契約第11條第1 項規定之程序。惟查，被告僅定5 日之期限催告原告履行上開事項，與上開契約要求之7 日期間，已有不符；除此之外，被告亦不爭執其於104 年1 月30日催告原告履約後，並未依上述契約第11條第1 項規定通知僑馥公司，由僑馥公司進行最終之催告或認證，則系爭契約顯然未因被告上開解約行為而合法解除，被告主張其業已依法解除契約，自屬無據。
㈡、被告因違反保證責任，而有系爭契約第11條第3 項所指違約情事。原告解除契約後，得請求被告給付共計2,868 萬7,233 元。
１、本件原告主張被告違反使系爭土地取得農業用地作農業使用證明之保證義務，且系爭土地具無法取得農用證明之瑕疵，故原告得依民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256
條、第359 條及契約第11條第3 項規定解除契約並請求返還價金及支付之各項費用及違約金，此為被告所否認，辯以：由系爭契約其他約定事項第1 點約定可知被告並無提供農用證明之義務，且原告於104 年1 月20日委由邱明嬌向桃園市蘆竹地政事務所申請買賣登記時，已知悉農用證明無法核准，可見原告已同意即便系爭土地無法取得農用證明亦無妨等語。經查：
①、觀諸系爭契約書之末頁載有手寫之其他約定事項第2 點：「甲方應於農用證明核發後5 日內清償乙方第二順位之借款（抵押權人：吳美秀），乙方並應同時配合塗銷吳美秀之預告登記，並移轉吳美秀之抵押權及設定預告登記給甲方，代書費用由乙方負擔」等語（見本院卷第19頁），可見兩造係約定以農用證明之核發，作為原告代償被告對吳美秀借款之前提，若未取農用證明，原告即無代償義務。再參於代償完畢後，系爭房地之預告登記方能塗銷並辦理所有權移轉登記。則兩造既以核發農用證明作為原告代償義務發生之條件，顯見兩造對於系爭土地應取得農用證明乙節，甚為重視，且係以系爭土地可取得農用證明為前提，討論原告代償借款之期限，絲毫未提及若農用證明無法核發時，上開預告登記應如何塗銷之問題，堪認原告主張被告有保證系爭土地將取得農用證明乙節，應屬實在。
②、再者，就上開契約其他約定事項第2 點之記載緣由，證人張和錦於審理中證述：在討論本院卷第19頁特約事項時，我有在場參與。一般而言買賣農地，都要可以辦農用證明，所以在買方還沒有出現前，我就問過被告農用證明的事。被告說一定辦得下來。他沒有提到系爭土地上有建物，他是說之前是有開小吃店，但已結束營業。後來原告代理人及被告到我公司來談價格，我在兩造在場時有說2 個問題一定要處理，一個是農用證明核發，一個是二胎的清償，我有向被告確認農用證明是否辦得下來，還有系爭土地有抵押權及預告登記要如何解決。被告說農用證明肯定會下來，二胎的抵押權被告會和債權人處理來塗銷。後來價格終於談成，我有請代書務必記載辦理農用證明及配合塗銷抵押權的事宜。我在雙方協商時有建議如果農用證明辦不下來，這筆買賣就無效，但是被告說一定辦得下來，所以我才會請代書記載特約事項。所以依照雙方當時協議之內容，是約定由被告負擔使系爭土地取得農用證明之義務。當初沒有提到如果農用證明無法核發，吳美秀的抵押權及預告登記要如何處理，因為當時是說農用證明一定會下來，而且也認為塗銷沒有問題等語（見本院卷第165 頁背面至第166 頁背面），益徵上述其他約定事項第2 點之記載，確係因被告已保證系爭土地將取得農用證明，方以此為前提約定原告代償義務之發生時間，至為灼然。
③、至被告以上開其他約定事項第1 點之記載：「本約不動產係屬農用，乙方申請農地作農業使用證明後，申報增值稅免稅，若農用證明未核准時，乙方同意依一般稅率課稅。」等語，辯以被告並無保證使系爭土地核發農用證明云云。惟查，證人邱明嬌就此證述：兩造簽約時有先跟仲介先談，當時我沒有參與，談妥後仲介跟我說雙方有約定好要等農用證明核發後，再清償第二順位借款，我有問如果農用證明沒有許可核發，要如何處理，被告是不是同意依一般稅率課稅。我會這樣問是因為當時系爭土地上還有小吃店存在，那時候不是農用。被告說農用證明應該是會過，因為事前有問過當地代書，只要小吃店移除就可以核發，我也這麼認為，只是以防萬一才會問如果不核准要以什麼稅率課稅。這是我基於代書立場所擬定的掛一漏萬約定。當時被告認為一時無法取得農用證明之原因，是系爭土地上有小吃店，這是屬於可以補正的問題，簽約時從頭到尾都沒有討論到建蔽率的問題。因為我們都覺得農用證明可以核發，所以記載約定事項第2 點時，沒有設想到如果無法核發的話要如何解決，也沒有談到如果沒有核發的話，原告是否仍應清償被告第二順位借款的事等語綦祥（見本院卷第153 頁背面至第154 頁背面），復有系爭土地原有小吃店之照片1 紙在卷可佐（見本院卷第37頁），可認於系爭契約訂立當時，因系爭土地上有小吃店而尚不符合核發農用證明之條件，故兩造協議於農用證明尚未核准前，若已有報稅之需求，則被告同意依一般稅率申報課稅。換言之，此約定事項之重點在於規範被告、限制其於農用證明尚未核發時，不得爭執免課增值稅之事，尚無從憑此逕認兩造對於系爭土地應核發農用證明此節，並無約定。被告此部分所辯，尚無足取。
④、至被告另辯稱嗣後原告已同意本件買賣不以系爭土地應核發農用證明為必要，否則無由同意邱明嬌繼續申請辦理系爭房地之所有權移轉登記云云，原告則主張：當時因被告稱只要拆除部分建物即能符合上述法規建蔽率之要求，故農用證明之後仍能核發，原告誤信其說法，方同意先繼續辦理所有權移轉登記等語。而參酌系爭土地應取得農用證明之重要性，已據證人張和錦詳述如前，衡諸常情，自難認原告於得知證明無法核發時，竟會毫無條件，甚至未要求減少分毫價金，即坦然接受此情，主張兩造繼續履約，另佐以被告前曾屢次保證農用證明必可核發，堪知原告所陳上情，不無採信餘地。除此之外，被告復未提出其餘證據以資證明原告確有同意變更買賣條件而願免除被告此一契約義務，應認被告就其所辯，舉證容有未足，本院無從憑採。
２、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依同法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第354 條第1 項前段、第359 條前段、第259 條第2 款分別定有明文。另按解除權之行使，不妨害損害賠償之請求。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第260 條、第216 條第1 項定有明文。又系爭契約第11條第3 項記載：「本約簽定後，乙方（被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且請應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語，亦有該份契約附卷可參（見本院卷第16頁）。
３、查本件被告既保證系爭土地可取得農用證明，惟嗣後因房地建蔽率問題而確定無法核發，足認本件買賣標的確有瑕疵，且被告有違反系爭契約所定保證義務之違約情事，又原告已依契約約定請求僑馥公司就本件爭議為最終認證，經僑馥公司於104 年3 月20日函覆本件爭議尚非僑馥公司所得直接認證，應由雙方協商或訴請法院解決等語，有僑馥公司104 年3 月20日僑馥（104)字第060 號函1 紙附卷足考（見本院卷第130 頁），原告再遵循該函意旨於104 年3 月30日提起本件訴訟，主張依前揭民法第359 條、系爭契約第11條第3 項等規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示（見本院卷第7 頁背面、第8 頁），且該繕本業於104 年5 月17日合法送達被告，有本院送達回證1 紙附卷可參（見本院卷第72頁），堪認其確有依照兩造約定程序及前述民法、契約規定行使解除權甚明。則系爭契約已由原告於104 年5 月17日合法解除，其再依照民法第259 條第2 款、系爭契約第11條第3 項約定請求返還價金2,815 萬元；併依民法第260 條、第216 條第1 項、契約同條項規定，請求被告賠償已支出之其他費用即承辦地政士業務執行費用1 萬2,000 元、契稅1
萬6,788 元、支付僑馥公司履約保證費用8,445 元等，暨依契約同條項關於違約金之約定，一部請求懲罰性違約金50萬元，自均有理由。
六、第按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告本於前揭原因事實，依法行使契約解除權，就價金返還部分本得主張依民法第259 條第2 款規定，請求被告償還自受領價金時起計算之法定利息；就請求損害賠償、違約金部分，則屬給付無確定期限者，其得主張被告自催告時起負遲延責任。從而，原告併以起訴狀繕本送達翌日即104 年5 月18日為基準日，請求被告自該日起至清償日止，給付按法定利率即週年利率5%計算之利息，洵屬正當。
七、末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111 號裁判意旨可資參照）。本件原告先位之訴既為有理由，就備位之訴本院即無庸加以裁判，且關於前述爭點㈢部分，因係涉及原告備位之訴有無理由之判斷，本院亦無庸予以審酌。
八、綜上所述，原告依民法物之瑕疵擔保、債務不履行及系爭契約規定行使契約解除權，請求被告給付共計2,868 萬7,233
元，及自104 年5 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告因急需資金周轉，遂將系爭房地以2,815 萬元之價格出售反訴被告，祈能將此買賣價金用以清償所積欠之債務，然於簽訂系爭契約後，因反訴被告拒不配合使契約無法履行，反訴原告因此無法順利清償借款，致使反訴原告所有之不動產遭債權人查封拍賣，並有龐大利息、違約金等之額外支出，所受損害甚鉅，且本件既係因可歸責於反訴被告之事由而無法履約，反訴原告前已依法解除契約，依系爭契約第11條第2 項約定，應將反訴被告所給付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付反訴原告，是依此規定反訴原告得請求反訴被告給付2,663 萬6,325 元【計算式：2,815 萬元（買賣價金）－151 萬3,675 元（土地增值稅）＝2,663 萬6,325 元】，爰先一部請求反訴被告給付500 萬元。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告500 萬元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭契約係因可歸責於反訴原告之事由，使反訴被告取得契約解除權，並已依民法第256 條、第359 條及系爭契約第11條第3 項等約定，以本訴起訴之方式行使該解除權，反訴原告所請，並無理由。退步言之，系爭房地之買賣因有違反實施區域計劃地區建築管理辦法第5 條、土地登記規則第79條第1 項、農業用地興建農舍辦法第12條第1
項、農業發展條例第18依條第4 項中段之規定，及1 人不能取得2 棟以上農舍之農地管理政策，而買賣標的屬屬客觀不能，系爭契約應為無效，故反訴原告請求給付違約金，亦無理由等語。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、經查，反訴原告於104 年1 月30日以存證信函催告反訴被告於文到後5 日內指定系爭房地之登記名義人及辦理塗銷第二順位抵押權登記作業，嗣因反訴被告未依該存證信函履行，反訴原告復於104 年3 月10日以存證信函對反訴被告主張解除契約，該解除契約之行為與系爭契約第11條第1 項規定程序不合；且反訴被告嗣以本件起訴狀繕本之送達合法行使契約解除權，致系爭契約已於104 年5 月17日解除等節，業經認定如前，則系爭契約顯然未因反訴原告上開解約行為而合法解除。至反訴原告另於104 年5 月19日委託律師以104 年度律函字第000000000 號函再度主張解除契約，此有該律師函1 紙存卷可考（見本院卷第133 頁），惟按解除權之行使衹須以意思表示，向他方當事人為之，且不得撤銷，故同一契約不可能有二次以上之解除（最高法院72年度台上字第1795號判決意旨參照），本件契約既業經反訴被告於104 年5
月17日依法解除，揆諸上揭說明，反訴原告自無可能另於104 年5 月19日再度解除契約，是其分別於104 年3 月10日、104 年5 月19日二度解除契約之行為，均於法不符，其主張依系爭契約第11條第2 項約定一部請求懲罰性違約金500 萬元，自屬無據。
四、從而，反訴原告所為解除契約行為並非合法，是其主張反訴被告應給付懲罰性違約金500 萬元及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 蔡牧容
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
書記官 陳玉芬