104年度重訴字第318號｜民事：調整租金等｜裁判日期：105 年 10 月 20 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第318號原　　　告　財團法人桃園縣平鎮市東勢建安宮法定代理人　李阿育訴訟代理人　宋嬅玲律師被　　　告　黃篆黃俊源黃雅雯鄧李錦英共　　　同訴訟代理人　陳垚祥律師上列當事人間請求調整租金等事件，於民國105 年10月5 日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告黃篆、黃俊源、黃雅雯承租原告所有坐落桃園市平鎮區鎮東段一零四五地號土地（面積七千五百二十四平方公尺) 之租金，自民國一百零四年六月起調整為每年新臺幣壹拾肆萬肆仟肆佰陸拾壹元。被告鄧李錦英承租原告所有坐落桃園市平鎮區鎮東段一零四五地號土地（面積六千七百五十七平方公尺) 之租金，自民國一百零五年十月起調整為每年新臺幣壹拾貳萬玖仟柒佰參拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告黃篆、黃俊源、黃雅雯連帶負擔百分之三十七，由被告鄧李錦英負擔百分之三十七，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。本件原告起訴時原列黃篆、黃俊源、黃雅雯為被告，聲明請求：㈠被告承租原告所有坐落桃園市平鎮區鎮東段1045地號土地（面積7,757 平方公尺，下稱系爭土地）之租金，自民國104 年6 月起調整為每年新臺幣（下同）39萬7,15 8元。㈡被告應將系爭土地如起訴狀附圖所示黃色部分（面積約4,303 平方公尺，實際面積以測量為準）之地上物拆除，並將土地騰空交還原告。㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日起迄將上開土地騰空交還原告時止，按月給付原告1 萬8,359 元（見本院卷第3 頁）。嗣於訴訟中撤回前開聲明第2 項、第3 項，並追加鄧李錦英為被告，聲明請求：㈠被告黃篆、黃俊源、黃雅雯承租原告所有系爭土地（面積7,524 平方公尺）之租金，自104 年6 月起調整為每年38萬5,280 元。㈡被告鄧李錦英承租原告所有系爭土地（面積6,757 平方公尺）之租金，自105 年10月起調整為每年34萬5,958 元（見本院卷第144 頁正背面）。而原告上開聲明之變更業據被告表示同意（見本院卷第144 頁背面），於上開法律規定無不合，自應准許。貳、實體事項：一、原告主張：原告與訴外人林鳳嬌間就原告所有坐落於桃園縣○鎮市○○段○○○段000 ○0 地號土地（嗣地籍圖重測及桃園縣改制後，地號變更為桃園市平鎮區鎮東段1045地號，即系爭土地）其中面積7,524 平方公尺範圍存有不定期租賃關係，另就系爭土地其中面積6,757 平方公尺範圍，與被告鄧李錦英存有不定期租賃關係，此等事實業經最高法院86年度台上字第3319號、臺灣高等法院86年度上更㈡字第554 號判決確定。嗣林鳳嬌於94年10月8 日過世，其承租權由其繼承人即被告黃篆、黃俊源、黃雅雯3 人繼承，並由其等負責繳納每年蓬萊米1,939 台斤以時價計算之租金；至被告鄧李錦英承租系爭土地部分，依其於82年3 月26日提存於本院提存所之2 年租金，共計僅有3 萬7,000 元，且上開各契約所定租金20餘年來均未調整，惟不動產之價值歷經20餘年產生明顯增加之變動，為現今社會週知之事實，因此，系爭土地之本身價值亦應有顯著之提高，惟系爭土地租金卻未因之增加，對出租人而言，顯失公允。為保障原告之權利，請求依民法第442 條前段規定准予調整租金。再依土地法第97條第1 項之規定，主張本件租金以系爭土地102 年度申報地價每平方公尺640 元之年息8%計算，調整過後結果，就原告與被告黃篆、黃俊源、黃雅雯間之租賃契約，每年租金應為38萬5,229 元（計算式：7,524 平方公尺×640 元×8%=38 萬5, 229 元）；就原告與被告鄧李錦英間之租賃契約，每年租金應為34萬5,958 元（計算式：6,757 平方公尺×640 元×8% =34 萬5,958 元）。為此，爰依兩造間租賃契約及民法第442 條前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後聲明所示。二、被告方面：㈠、被告黃篆、黃俊源、黃雅雯抗辯：被告黃篆、黃俊源、黃雅雯等3 人之被繼承人林鳳嬌與原告就系爭土地有不定期租賃契約存在，且被告黃篆、黃俊源、黃雅雯係按各年度蓬萊米計1,939 台斤之時價計算租金。是以，被告迄至103 年度亦係按蓬萊米之時價換算代金4 萬5,000 元給付，惟原告如今卻按系爭土地每平方公尺申報地價640 元之8 ％計算租金，為103 年度租金之8.83倍，非被告3 人所能負荷，故原告調整上開租金，顯非合理。又本件經地政機關就被告3 人占用系爭土地範圍實地複丈為6789.78 平方公尺，與被告3 人承租面積7,524 平方公尺有所差別，故原告應按被告3 人實際占用面積為租賃範圍計算租金。另林鳳嬌承租系爭土地係建造雞舍飼養生蛋雞，再以販售雞蛋為生，而部分雞舍早已因颱風損毀，且蛋價者遇有禽流感期間或颱風、豪雨季節，因無人問津而大幅滑落，因此被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益，頂多祇能維持現狀，無法獲得較以往有高達數倍收益。又系爭土地周圍雖有力鋼工業公司，對面為住家，接鄰66快速道路，惟系爭土地係位在平鎮區之偏僻所在，且距66快速道路出入口約有1 公里，且至平鎮區中心之車程約20分鐘，出入皆須以車代步，並無大眾運輸之交通工具，故系爭土地對外交通應非便利，且被告3 人僅使用系爭土地不到一半之部分，對系爭土地除雞舍、住處及通道等利用較為頻繁外，就其餘部分均未使用。是以，原告請求按系爭土地之申報地價每平方公尺8 ％調整租金，顯然過高。若非要調整每年租金，亦應按蛋價之物價波動指數計算，始為合理。並聲明：原告之訴駁回。㈡、被告鄧李錦英則以：兩造間就系爭土地存有不定期租賃，業經最高法院86年台上字第3319號民事判決確定在案，被告鄧李錦英於該判決確定後即按年向原告繳交租金，惟遭原告拒收，就原告請求調整租金部分，被告鄧李錦英願與原告協商，或由法院判決每年之租金數額，惟希望以實際使用面積來計算租金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，系爭土地為原告所有，原告分別與林鳳嬌、被告鄧李就系爭土地存有不定期限之租賃，並分別約定每年租金按蓬萊米1,939 台斤之時價及按稻谷折算代金（72年1 月1 日起至74年5 月30日止按蓬萊稻谷1,393 台斤、74年6 月1 日起至返還耕地之日止按蓬來稻谷1,740 台斤）計算租金，嗣林鳳嬌於94年間死亡，被告黃篆、黃俊源、黃雅雯因繼承關係而繼受取得系爭土地租賃權之事實，為兩造所不爭執，且有系爭土地第二類謄本、台北中山郵局第001017號存證信函、本院103 年度存字第1248號提存通知書及82年3 月26日提存書、被告黃俊源及黃雅雯之個人戶籍資料、最高法院86年度台上字第3319號判決書、原告80年1 月30日所出具之收據、原告與被告鄧李錦英於72年5 月25日簽立之和解書附卷可憑（見本院卷第8 頁至第11頁、第21頁、第22頁、第42-52 頁、第123 頁、第134-135 頁、第141-142 頁），且經本院依職權調取最高法院86年度台上字第3319號、臺灣高等法院86年度上更㈡字第554 號等案件卷宗核閱無訛，此部分主張自堪信為真實。四、得心證之理由：㈠、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442 條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號判決要旨參照）。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額」（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442 條聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力；且原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院82年度台上字第1877號判決要旨、最高法院73年度第9 次民事庭會議決議參照）。㈡、查原告分別就系爭土地與林鳳嬌之繼承人即被告黃篆、黃俊源、黃雅雯，以及被告鄧李錦英成立之不定期租賃關係乙情，為兩造所不爭，惟原告主張渠等就系爭土地之租賃範圍分別係7,524 平方公尺、6,757 平方公尺，被告則辯以應依照渠等現在實際占有系爭土地之面積作為認定租賃契約之範圍等語。經查，就被告黃篆、黃俊源、黃雅雯部分，其等於103 年8 月21日即係以系爭土地面積0.7757甲為租賃範圍向本院提存租金，此有本院103 年度存字第1248號提存通知書影本1 紙附卷可考（見本院卷第11頁）。另觀諸原告於80年1 月30日開立予林鳳嬌之租金收據影本，亦係記載承租面積為0.7757甲，則經換算結果，原告與林鳳嬌確係就系爭土地中面積7,524 平方公尺成立不定期租賃關係無誤（1 甲=0.9699 公頃，換算結果即7523.6平方公尺，小數點以下四捨五入即7,524 平方公尺），即原告主張被告黃篆、黃俊源、黃雅雯就系爭土地之承租面積為7,524 平方公尺乙節，應屬可採。至被告黃篆、黃俊源、黃雅雯目前現實使用系爭土地之範圍，固僅有6,789.78平方公尺，此有桃園市平鎮地政事務所土地測量成果圖1 份在卷足佐（見本院卷第89頁），然此一使用範圍並無礙於兩造間就系爭土地其中7,524 平方公尺成立租賃契約之事實，僅代表上開被告3 人並未就其等承租範圍充分利用而已，是上開被告3 人此部分所辯，並非有據。再就被告鄧李錦英承租系爭土地面積部分，經查，被告鄧李錦英業於105 年8 月24日本院言詞辯論期日自認其承租之面積範圍係6,757 平方公尺（見本院卷第128 頁背面），並有被告鄧李錦英自行提出之72年5 月25日與原告所訂和解書影本1 份存卷可憑（見本院卷第134-135 頁），是被告鄧李錦英嗣後始抗辯該面積並非其承租之範圍云云，既未提出其餘證據以資證明上開自認與事實不符，且該自認之撤銷復未得原告同意，則被告鄧李錦英自應受其自認之拘束，其事後辯稱應以現實占用之區域定承租範圍云云，當無理由。原告與被告黃篆、黃俊源、黃雅雯，以及被告鄧李錦英係分別就系爭土地其中面積7,524 平方公尺、6,757 平方公尺成立不定期租賃關係，堪予認定。㈢、第查，系爭土地於66年間之申報地價為每平方公尺30元，至102 年申報地價已提高為每平方公尺640 元，104 年度之公告現值則為每平方公尺5,600 元，顯見系爭土地符合上開所述租賃物本身價值有所昇漲之要件，是兩造原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。再土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限」，同法第105 條則規定：「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第148 條則有明文。是本件租金之調整自應依上開相關規定及最高法院裁判意旨決定之。㈣、經查，系爭土地之地目為旱，102 年之申報地價為每平方公尺640 元，104 年之公告現值為每平方公尺5,600 元，此有系爭土地登記第二類謄本1 份在卷可考（見本院卷第8 頁）。又系爭土地周遭有力鋼工業股份有限公司、頂倫企業股份有限公司、玖華金屬工業有限公司，對面為住家，接鄰桃園市平鎮區太平西路207 巷37弄、快速路1 段246 巷等節，經本院至系爭土地現場履勘及依職權查詢系爭土地之地籍資料無訛，有勘驗筆錄1 份及系爭土地地籍圖列印畫面2 紙附卷足參（見本院卷第86頁、第125-126 頁）；繼查，系爭土地位在桃園市平鎮區之較偏僻處，周遭除有上開工廠外，附近俱無商家，生活機能確非良好，又無大眾運輸工具可抵達，交通狀況難認便利，且觀諸原告所提系爭土地照片1 張（見本院卷第頁），可見現場雜草叢生，人煙甚為荒蕪。是本院斟酌系爭土地附近之交通狀況、生活機能、工商繁榮程度，認原告主張以系爭土地申報地價年息8%調整租金為過高，應以3%為適當，爰依此標準計算應調整租金之價額。是依系爭土地102 年1 月之申報地價640 元為基礎，並以被告黃篆、黃俊源、黃雅雯承租之面積7,524 平方公尺、被告鄧李錦英承租之面積6,757 平方公尺計算後，就被告黃篆、黃俊源、黃雅雯承租部分，該土地租金應調整為每年14萬4,461 元【計算式：640 元×7,524 平方公尺×3%= 14萬4,461 元）；就被告鄧李錦英承租部分，租金應調整為每年12萬9,734 元【計算式：640 元×6,757 平方公尺×3%= 12萬9,734 元），原告逾此範圍之請求，並無理由。另依前揭決議說明，原告本可請求自起訴時起為租金之調整，而今原告係於104 年5 月27日對被告黃篆、黃俊源、黃雅雯起訴，後於105 年9 月30日對追加之被告鄧李錦英為請求，有原告民事起訴狀、民事變更聲明狀各1 份附卷可查（見本院卷第3 頁、第137 頁），從而，原告聲明請求就與被告黃篆、黃俊源、黃雅雯間之租賃契約，自104 年6 月起調整租金；就與被告鄧李錦英間之租賃契約，自105 年10月起調整租金，核無不合，均應予准許。五、綜上所述，原告對被告黃篆、黃俊源、黃雅雯請求自104 年6 月起，將承租系爭土地（面積7,524 平方公尺）之租金，調整為每年14萬4,461 元；對被告鄧李錦英請求自105 年10月起，將承租系爭土地（面積6,757 平方公尺）之租金，調整為每年12萬9,734 元，洵屬有據，應予准許。至其請求調整租金逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中華民國 105 年 10 月 20 日民事第二庭法官蔡牧容正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 10 月 20 日書記官陳玉芬

臺灣桃園地方法院104年度重訴字第318號

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