104年度重訴字第462號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：106 年 06 月 30 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第462號原　　　告　簡順在訴訟代理人　魏雯祈律師林家琪律師簡正鑫被　　　告　簡順隆訴訟代理人　鍾明達律師被　　　告　許成練莊育墻上列　3人共　　同訴訟代理人　魏釷沛律師複　代理人　彭以樂律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年5月18日言詞辯論終結，判決如下：主文被告許成練應自民國一百零肆年九月一日起至遷讓門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟柒佰零玖元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告許成練負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告許成練以已到期金額全額為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實與理由壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2 款、第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴以簡順隆、許成練為被告，並聲明：被告簡順隆、許成練應將坐落於桃園市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上，面積約150 平方公尺之地上物拆除並清理廢棄物後，將土地交還原告（見本院104 年度桃補字第377 號卷〈下稱桃補卷〉第4 頁）。俟於民國104 年8 月24日具狀追加莊育墻為被告，並同時追加請求原告因無法使用系爭土地之補償金（請求本院代為計算，見桃補卷第17頁）。嗣經本院囑託桃園市桃園地政事務所（下桃園地政事務所）測量占用系爭土地之地上物之範圍，嗣經原告最後於105 年11月11日具狀更正聲明：「㈠被告簡順隆應將坐落桃園市○○區○○段000 000 地號土地上如附圖即桃園地政事務所複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷一第126 頁）所示B 、E 部分（面積分別85.55 平方公尺、73.43 平方公尺）之地上物（下稱系爭建物）拆除騰清返還予原告；㈡被告許成練應給付原告新臺幣（下同）231,414 元及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，再自本書狀繕本送達翌日起至遷讓前揭建物之日止，按月給付原告38,569元；㈢被告莊育墻、簡順隆應給付原告523,556 元及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，再自本書狀繕本送達翌日起至遷讓前項建物之日止，按月給付原告8,726 元；㈣就第二、三項聲明，請准供擔保宣告假執行。」，經核原告所為訴之變更、追加與其起訴時請求之基礎事實仍屬同一，揆諸前揭規定，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：㈠原告所有系爭土地，原為桃園市○○區○○○段00000地號土地（下稱520-7地號，重測後為桃園市○○區○○段000 地號，下稱900地號土地）之一部分，本為原告與被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳國、簡傳裕、簡素卿、簡惠美、簡傳義等人共有，約92年間由被告簡順隆出租900地號靠近春日路之土地予被告許成練經營合億汽修廠，嗣後亦將900地號土地之部分出租予被告莊育墻經營鴻源汽車商行，租賃期間並興建未辦保存登記之鐵皮建物，門牌號碼：桃園市○○區○○路000 號，並由被告簡順隆為房屋納稅義務人，此有桃園市政府地方稅務局104 年度房屋稅繳款書可憑。被告雖爭執系爭建物並非渠等所建，惟最初出資興建之人為何人，自系爭建物之房屋稅籍資料可知，其上記載納稅義務人為被告簡順隆。又不論最初出資興建之人為85年承租人楊太郎或是其他人，被告簡順隆至遲自88年後，已取得系爭建物之事實上處分權，否則被告簡順隆當不會以所有權人地位與被告許成練、莊育墻分別訂定系爭地上物之租賃契約，並出具「房屋借用同意書」予被告許成練。縱認為系爭建物為楊太郎所興建，被告亦認楊太郎以為系爭建物之事實上處分權拋棄，而被告簡順隆後續顯然亦以所有意思而為占有，並為後續出租、納稅，可認系爭建物為被告簡順隆係為事實上處分權人甚明。嗣900 地號土地經鈞院裁判分割後，原告分得系爭土地，並於104 年5 月29日辦理所有權移轉登記。因系爭建物有部分占用系爭土地，原告計畫將系爭土地收回自用，遂於104 年6 月25日以林口中湖頭存證信函號碼000108號、000000號，分別通知被告許成練、簡順隆不再續租並催告渠等拆除占用系爭土地之系爭建物，並返還系爭土地。因系爭建物地下有被告許成練、莊育墻埋設之管線，且渠等為被告簡順隆之占有輔助人，即被告簡順隆對此部分，亦為占有人，即原告亦可請求移除之。詎料，被告均置之不理，致原告受有不能使用系爭土地之損害。被告許成練、莊育墻與原告間已無租賃關係存在，是被告簡順隆就系爭建物無權占用系爭土地，被告自屬無法律上之原因而受利益，原告因不能使用土地以獲取利益而受有損害，爰依民法不當得利之規定，請求被告許成練、莊育墻及簡順隆分別自104 年9 月1 日迄今之不當得利231,414 元、523,556 元，及自105 年11月12日起至返還系爭之日止，按月分別給付原告相當於不當得利之賠償金38,818元、8,726 元。為此，爰依民法所有物返還請求權暨不當得利請求權之規定，請求被告等返還系爭土地及給付如訴之聲明第2 、3 項之金額。㈡並聲明：1.被告簡順隆應將系爭土地上如附圖所示B部分（面積85.55 平方公尺）、E部分（面積73.43平方公尺）之地上物拆除騰清返還予原告；2.被告許成練應給付原告232,910 元及自105 年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，再自105 年11月12日起至遷讓前揭建物之日止，按月給付原告38,818元；3.被告莊育墻、簡順隆應給付原告523,556 元及自105 年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，再自105 年11月12日起至遷讓前揭建物之日止，按月給付原告8,726 元；4.就第二、三項聲明，請准供擔保宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭土地於85年1 月1 日起至同年12月31日，由被告簡順隆代表當時之其他共有人出租予訴外人楊太郎，此有土地租賃契約書可稽。依證人楊太郎證稱可知，楊太郎承租系爭土地之初，系爭土地上並無任何地上物，而係於楊太郎承租當時始開始搭建鐵皮屋。而於租期屆至時，楊太郎即以拋棄該鐵皮屋之意思返還承租之土地，即由當時之地主共同享有該鐵皮屋之事實上處分權。惟系爭建物並無證據可證明有遭全部拆除再重新搭建之情事。且依證人簡順豊證稱後來承租之人將原本的鐵皮屋修繕等語。故證人楊太郎雖稱現今系爭建物並非其當初搭建之鐵皮屋，惟此應係其後之承租者予以改建並修繕，該修繕材料因附合而為原地上物之一部分，故依民法第811 條之規定，系爭建物之權利仍屬地主所有。另自系爭土地之租賃契約書內容可知張順利於86年1 月1 日接續承租楊太郎先前與地主租賃之系爭土地，並持續承租至89年12月31日於租賃期間屆至時亦未將該鐵皮屋拆除而直接返還系爭土地予地主，地主此時亦共有該系爭建物之事實上處分權。而違章建築之拆除為一種事實上的處分行為，須有上之處分權者，始有拆除之權限。又原告於101 年7 月5 日訴請分割共有物事件時僅就公同共有之數筆土地請求裁判分割，並未就系爭地上物一併請求裁判分割。因此，系爭地上物仍為原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳國、簡傳裕、簡素卿、簡惠美、簡傳義、簡素絨共有，意即前揭地主仍共有系爭建物之事實上處分權，而非僅被告簡順隆一人具系爭建物之事實上處分權。故而，原告僅訴請被告簡順隆一人應將系爭建物拆除並返還系爭土地，對本件訴訟之訴訟標的物存在公同共有關係，對判決結果必須合一確定，而為學理上之固有必要共同訴訟。則原告並未將訴外人簡順豊、簡傳國、簡傳裕、簡素卿、簡惠美、簡傳義、簡素絨列為本件被告，即有當事人不適格之權利保護要件欠缺，為毋庸補正之事項，應依民事訴訟法第249 條第2 項判決駁回之。㈡依租賃契約可知，被告許成練、莊育墻承租時已有系爭建物存在，被告許成練、莊育墻並非建造系爭建物之人，亦非系爭建物之事實上處分權人，原告自無從請求被告許成練、莊育墻拆除。又房屋稅籍僅為行政機關管理之便，原告逕以系爭建物之稅籍資料上載明納稅義務人為被告簡順隆，而主張被告簡順隆即為系爭建物之唯一事實上處分權人，顯有未洽。被告莊育墻係為辦理鴻源汽車商行之營業登記始與被告簡順隆簽立之租賃契約，實際上並未與被告簡順隆成立租賃關係。被告莊育墻僅為被告許成練之占有輔助人，占有輔助人並非占有人，不負占有所應負擔之不利益，亦不負給付相當於租金之不當得利之不利益。原告不得向被告莊育墻就其所經營之鴻源汽車商行於系爭土地占用部分請求相當於租金之不當得利。又原告以不動產交易實價中不動產租賃為標準計算之每月租金數額為38,569元，顯已違反土地法第97條第1 項計算土地租金之強制規定，故以前揭標準計算被告許成練應返還相當於租金之不當得利並非妥適。若鈞院認定被告許成練就系爭土地對於原告有不當得利之情事，對於返還相當於租金之不當得利部分，依照土地法第97條第1 項之規定計算，被告許成練依佔用面積每個月「至多」應返還相當於租金之不當得利18,892元【計算式：（85.55 ＋73.43 ）平方公尺×14,260元×10％÷12個月＝18,892元/ 月】。㈢並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請准免於假執行。三、本件不爭執事項：㈠系爭土地原為520-7地號（舊地號）之一部分，重測後為900地號（新地號）之一部分，原為原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳國、簡傳裕、簡素卿、簡惠美、簡傳義等人共有。原告簡順在經本院於103年4月11日以101年度重訴字第319號裁判分割後登記取得系爭土地之所有權，並於 104年5月29日以判決共有物分割為登記原因，辦理所有權移轉登記至原告名下（見本院104年度桃補字第377號卷〈下稱桃補卷〉第8頁、第46頁至第47頁）。㈡被告許成練自92年4 月29日起與原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳裕、簡陳阿敏就坐落520-7地號（舊地號）約200坪靠近春日路邊之土地及地上鐵皮屋全部簽立不動產租賃契約書，約定被告許成練自92年5 月10日起承租系爭土地及系爭地上物，租金每月新臺幣（下同）60,000元，原告可分得其中之12,000元（見桃補卷第52 頁至56頁）。前開不動產租賃契約租期至104年5月9日屆滿。㈢坐落系爭地號土地之未辦理保存登記建物即門牌號碼桃園市○○區○○路000 號（下稱系爭建物），稅籍編號為Z00000000000，於88年、98年、104 年之房屋納稅義務人為被告簡順隆（見本院卷一第29頁、第43頁至第44頁）。現由被告許成練、莊育墻分別在上址開設合億汽車修護廠、鴻源汽車商行。㈣被告簡順隆於104 年9 月14日出具房屋借用同意書予合億汽車修護廠申請營業設立登記使用（見本院卷一第36頁）。㈤原告於104 年6 月25日以林口中湖頭郵局存證號碼第000108、117 號函向許成練、簡順隆表示，租期至104 年8 月31日，屆期不再續租。並於104 年7 月17日當日鑑界搬遷並返還予原告。被告許成練則於104 年8 月17日以桃園大業郵局存證號碼第000485號函表示建物權利歸屬被告簡順隆所有（見桃補卷第21頁至第22頁、第27頁至第28頁）四、原告主張因系爭土地原為900地號土地之一部分，因共有物裁判分割而取得系爭土地所有權，被告簡順隆於92年間將900 地號土地接近春日路約200 坪之土地出租予被告許成練、莊育墻經營合億汽車修護廠、鴻源汽車商行，於承租期間興建系爭建物，而系爭建物之房屋稅納稅義務人為被告簡順隆，具有事實上處分權，又租期屆滿後，原告即表示不再續租，是被告為無權占用原告之系爭土地，侵害原告之所有權，為此，爰依民法第767 條及第179 之規定，請求如訴之聲明，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭建物之事實上處分權人為何人？㈡原告簡順在請求被告簡順隆將系爭土地如附圖中編號B 、E （面積分別為85.55 平方公尺、73.43 平方公尺）之地上物拆除騰空返還系爭土地予原告簡順在，是否有理？㈢原告請求被告許成練應給付原告231,414 元；被告簡順隆、莊育墻應給付原告523,556 元，及均自民事爭點整理狀暨聲請調查證據狀送達翌起至清償日之日止，按年息5 ％計算之利息，被告許成練、被告簡順隆、莊育墻應自該訴狀送達翌日至遷讓前項建物之日止，按月分別給付38,569元、8,726 元，是否有理由？茲分述如下：㈠系爭建物之事實上處分權人為何人？ ⒈按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號判例意旨參照）。經查，系爭土地原為520-7 地號（舊地號）之一部分，重測後為900 地號（新地號）之一部分，原為原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳國、簡傳裕、簡素卿、簡惠美、簡傳義等人共有。原告簡順在經本院於103 年4 月11日以101 年度重訴字第319 號裁判分割後登記取得系爭土地之所有權，並於104 年5 月29日以判決共有物分割為登記原因，辦理所有權移轉登記至原告名下（見桃補卷第8 頁、第46頁至第47頁），又系爭土地及建物原經兩造、訴外人簡順豊、簡傳裕、簡陳阿敏於92年間與被告許文練所簽訂房（店）屋租賃契約書，而前開不動產租賃契約租期至104 年5 月9 日屆滿，此為兩造所不爭執。是經裁判分割確定後，被告簡順隆即對原告所分得之系爭土地部分，即喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因，從而其餘共有人包括被告簡順隆即無權再將系爭土地出租予他人。 ⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段及中段定有明文。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號裁判參照）。又按房屋稅向房屋所有人徵收之，所有權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之；如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租，房屋稅條例第4 條第1 項及第3 項定有明文，可知繳納房屋稅者，未必為其權利人，稅籍資料所載納稅義務人乃稅捐機關設籍課稅之對象，其依據為使用人所陳報之資料，繳納房屋稅之人是否確實為其權利人，為私法上之權利義務關係，稅捐稽徵機關為行政機關，並無權責逕為認定。原告主張被告簡順隆為系爭建物之納稅義務人，具事實上處分權，為被告所否認，是自應由原告就此有利之事實負舉證責任。 ⒊經查，證人簡順豊於本院證述：桃園市○○○段00000 地號土地係伊兄弟共同持有，伊也同意伊大哥簡順隆將該土地租給他人使用。時間太久伊已經不記得了，有出租給楊太郎，鐵皮屋是早期另外承租之人所搭的，並非楊太郎搭蓋的，楊太郎沒有租之後，鐵皮屋就放在那裡，如果有人租時就出租。許成練承租時跟楊太郎那時之鐵皮屋一樣，並未加蓋。土地早期未分割前，是由簡順隆所掌握，分割後，三個兄弟辦理後，但是簡順在未辦理登記，土地是簡順在的，但是實際上鐵皮屋不是簡順隆的。早期是由伊五兄弟租給楊太郎，後來租給許成練。前面跟後面之鐵皮屋都沒有人更動過。後來承租之人只是將原本之鐵皮屋修繕。當初是共有的，是原告要分那些土地，簡順隆跟伊說時，伊說要弄清楚，是誰的就是屬於誰的，伊大哥也同意要釐清，早期土地共有的，是伊大哥說先登記在簡順隆名下，為何不登記在所有共有人名下之原因，伊不清楚。伊不清楚簡順隆是否有出資蓋鐵皮屋，當初租給別人時，由承租者所蓋的。楊太郎租約期滿並未將鐵皮屋拆除，當初許成練來租時，是租全部鐵皮屋等語（見本院卷一第87頁至第89頁背面），可知證人簡順豊雖不記得系爭建物係何人所興建，但為承租土地之人所興建，堪認並非被告簡順隆或許成練所興建，自無從取得所有權，又房屋稅籍資料所載納稅義務人乃稅捐機關設籍課稅之對象，僅為便於管理，且依證人簡順豊所述，僅係暫先登記在被告簡順隆名下，縱系爭建物之稅籍資料登記在被告簡順隆名下，亦難認被告簡順隆為事實上處分權人。 ⒋證人楊太郎於審理時證述：當時簽約時是跟簡順隆簽的，有聽簡順隆說那個地是他們五兄弟共有，渠是承租桃園市○○路000 號，是承租土地，當時是空地。有蓋一個小鐵皮屋，本來是要做中古車行使用，因為虧損後，經營時間大約一至二年，後來沒有承租後並未將鐵皮屋拆除，是給地主。以前所搭建之建物可能都被他們拆除了，已經過那麼久，二十年超過了。渠沒有做之後，建物並未拆除，等於是給地主。張順利係渠妻舅，後來渠沒做就搬走了，續約可能是張順利去處理的，渠不清楚。渠就是還給地主，並拋棄該建物，，後面是何人承租渠不清楚。渠是將土地還給地主後才聽說張順利有續約等語（見本院卷二第4 頁背面至第6 頁），參以證人楊太郎與地主即原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳裕、簡順慶簽訂土地租賃契約，約定租賃期間85年1 月1 日至85年12月31日，為期1 年，約定乙方對本承租地上所設之建物申請時，應以甲方名義為之，契約解除或租期屆滿，應將建物於屆滿15日內清除地上物騰空交還甲方等情（見本院卷一45頁至第48頁），堪認證人楊太郎承租桃園市○○路000 號土地並興建鐵皮屋，於租期屆滿後，即拋棄該鐵皮屋之所有權，還給地主，再佐以證人簡順豊前開證述後來承租之人將原先之鐵皮屋加以修繕，並未加蓋等情觀之，系爭建物確實非被告簡順隆所興建，而係承租人所搭建，租期屆滿後，逕為拋棄系爭建物之所有權，併與土地一同返還地主，交由地主處理，是以系爭建物即為520-7 地號土地當時之地主即原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳裕、簡順慶所取得而共有系爭建物之事實上處分權。復依被告許成練與原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳裕、簡陳阿敏於92年間所簽訂房（店）屋租賃契約書，記載房屋所在地為桃園市○○○段00000 地號約200 坪靠近春日路邊及地上鐵皮屋全部觀之（見本院卷一第53頁），益徵被告許成練承租範圍為土地及鐵皮屋全部，且該土地之地主係將系爭建物作為出租標的，顯然係以所有權人之地位為使用、收益，堪認系爭建物之事實上處分權人為原告簡順在、被告簡順隆及訴外人簡順豊、簡傳裕、簡順慶所共有。㈡原告簡順在請求被告簡順隆將系爭土地如附圖中編號B 、E （面積分別為85.55 平方公尺、73.43 平方公尺）之地上物拆除騰空返還系爭土地予原告簡順在，是否有理？按向法院提起民事訴訟，除應具備訴訟成立要件外，並須當事人之適格無欠缺，法院如認為當事人不適格，應以判決駁回原告之訴。而所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。必須當事人對於訴訟標的之法律關係有處分之權能，始足當之（最高法院26年渝上字第639 號判例參照）。本件原告基於所有權返還請求權及不當得利之法律關係，請求拆除未辦理保存登記之系爭建物並交還系爭土地予原告，依上開說明，自應對系爭建物有處分權能者全體起訴，當事人始為適格。準此，原告係對被告簡順隆起訴請求拆除系爭建物，並未列其餘共有人簡順豊、簡傳裕、簡順慶為當事人，而本件訴訟標的對於被告全體又屬必須合一確定，是原告既未列其餘共有人為當事人，則當事人之適格即有欠缺，揆諸上開說明，本院並不得為實體上之裁判，從而被告抗辯當事人適格欠缺，自非無據。從而原告上開之請求，難謂有據，應予駁回。㈢原告請求被告許成練應給付原告23 1,414元；被告簡順隆、莊育墻應給付原告523,556元，及均自民事爭點整理狀暨聲請調查證據狀送達翌起至清償日之日止，按年息5％計算之利息，被告許成練、被告簡順隆、莊育墻應自該訴狀送達翌日至遷讓前項建物之日止，按月分別給付38,569元、8,726 元，是否有理由？ ⒈又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1196號裁判意旨參照）。復認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院100 年度台上字第454 號裁判意旨參照）。經查，原告於104 年6 月25日以林口中湖頭郵局存證號碼第000108、117 號函向被告許成練、簡順隆表示，租期至104 年8 月31日，屆期不再續租，並於104 年7 月17日當日鑑界搬遷並返還予原告（見桃補卷第21頁至第22頁），則上開租約屆期，既經原告以存證信函表明屆期不再續租，堪認租賃契約業已屆滿，是以租期屆滿後，被告許成練占用系爭土地即無法律上原因。 ⒉依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是無權占有他人土地或房屋所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文；又占有輔助人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人，且亦不問其成年與否。又因占有輔助人非占有人，因之依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上惟該指示之他人享有與負擔之（最高法院96年台上字第1719號裁判意旨可資參考）。再建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68年度臺上字第3071號判例可資參照。 ⒊經查，系爭建物現由被告許成練、莊育墻分別在上址開設合億汽車修護廠、鴻源汽車商行，為兩造所不爭執。且依被告許成練與前開地主所簽立之上開租賃契約，乃係承租520-7 地號約200 坪土地及鐵皮屋全部，已如前述，且被告簡順隆亦陳稱原告係向被告許成練收取屬於原告之租金，並未向莊育墻收取租金，參以汽車修護廠與汽車商行往往有搭配經營模式，是以堪認被告莊育墻為被告許成練之占有輔助人，並非占有人，原告請求向被告莊育墻、簡順隆請求相當於租金之不當得利，自屬無據。原告自僅得向被告許成練請求無權占有系爭土地，所受使用之利益，其價額即相當於租金之數額，原告自得本於不當得利之法律關係請求被告返還所受利益。又原告主張按原租約及實價登錄資料作為計算不當得利之標準，然查，原租約乃係承租系爭土地及建物，併作為租金計算之標準，自與被告許成練無權占用系爭土地之情形不同，自無從按原租賃契約之租金計算。是以，本院斟酌系爭土地位在桃園市桃園區春日路旁，交通便利（見桃補卷第6 頁、第20頁、本院卷一第118 頁、第123 頁反面），緊鄰商圈，生活機能堪稱完善，應按年以土地申報地價百分之7 計算租金較為合理，爰以此為據。被告許成練所占用範圍及面積，如附圖所示中編號B 、E 部分，面積分別為85.55 平方公尺、73.43 平方公尺，參以原告以存證信函租期至104 年8 月31日，屆期不再續租，已如前述，是原告僅請求自104 年9 月1 日起至被告許成練遷讓之日止，按月給付相當租金之不當得利為8,709 元【計算式：每平方公尺申報地價9,390.8 元×（85.55 ＋73.43 ）平方公尺×7 ％÷12＝8,709 元，元以下四捨五入】，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依據民法第767 條之規定，請求被告簡順隆拆除系爭建物，惟系爭建物之事實上處分權人為重測前520 -7地號土地之全體共有人，是原告僅列被告簡順隆為被告，顯屬當事人適格之欠缺，顯為無理由；另被告許成練於租期屆滿後，為無權占有系爭土地，而被告莊育墻為被告許成練之占有輔助人，並非占有人，是原告依據民法第179 之規定，請求被告許成練自104 年9 月1 日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付8,709 元，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項，應依職權為假執行之宣告，另就原告勝訴部分，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰對被告酌定相當之擔保金額；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、據上結論，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 106 年 6 月 30 日民事第三庭法官姚重珍上開正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 7 月 3 日書記官藍盡忠

臺灣桃園地方法院104年度重訴字第462號

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