臺灣桃園地方法院104年度重訴字第477號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 105 年 06 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第477號原　　　告　王瓊敏
訴訟代理人　張明堂律師
被　　　告　簡月秀
訴訟代理人　巨克安律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國105 年5月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰陸拾玖萬肆仟柒佰柒拾柒元，及自民國一Ｏ四年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰陸拾玖萬肆仟柒佰柒拾柒元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按追加原非當事人之人為他造當事人，除訴訟標的對於該人及他造當事人必須合一確定者外，非經他造及該人同意，不得為之，此觀民事訴訟法第255條第1項第1款、第5款之規定自明，而所謂訴訟標的對於數人必須合一確定，係指依法律之規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則其當事人之適格即有欠缺，原告即因此不能獲得本案之勝訴判決而言（臺灣高等法院97年度抗字第972 號民事裁判可資參照）。經查，本件原告於民國104 年10月19日起訴時係主張原告因蔣寶珠之介紹向被告購買坐落桃園市○○區○○○段○○○○段00000 地號土地及其上同段3550建號即門牌號碼為桃園市○○區○○路00巷0 弄00號房屋（下稱系爭房地），然被告刻意隱瞞系爭房地為凶宅此一重要交易資訊，致原告受有買賣價金新臺幣（下同）420 萬元、違約金420 萬元及其他損害475,334 元，合計8,875,334 元，爰依買賣契約、民法第227
條第2 項債務不履行損害賠償之法律關係，及依民法第179
條及第184 條第1 項規定提起本訴，並聲明請求被告應給付8,875,334 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，併願供擔保請准宣告假執行，此有起訴狀可參（見本院卷第4 至7 頁）。本院遂將起訴狀繕本送達被告，及命被告提出答辯狀，並應記載答辯理由、對原告主張之事實及證據爭執或不爭執部分、及應證事實暨所用證據，被告乃於104 年12月10日提出答辯狀，否認有隱匿系爭房地為凶宅之事實等語，上開答辯狀繕本已逕行送達原告，原告於收受答辯狀後未另再提出其他新主張或證據，本院乃定於105 年1 月28日為辯論期日，並於該期日依兩造聲請傳訊證人陳淑芳、林秋萍、許進富及簡寶珠等人到庭為證，於上開證人作證完畢，原告於105 年3 月8 始另提出追加狀，主張蔣寶珠未履行居間者或仲介人之說明調查義務，未盡善良管理人注意義務，致原告受有買賣價金420 萬元及其他損害475,334 元，合計4,675,334 元，蔣寶珠應賠償原告上開損害，而追加蔣寶珠應與被告同負不真正連帶賠償責任等語，並聲明：「被告簡月秀應給付原告8,875,334 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告蔣寶珠應給付原告4,675,334 元及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.前2 項給付，如被告簡月秀已給付時，則被告蔣寶珠免其給付責任。如被告蔣寶珠給付時，則被告簡月秀在其已給付範圍內，免其責任。4.原告願供擔保請准宣告假執行。」，此有民事追加被告暨變更聲明狀可考（見本院卷第119 至121 頁）。然查，本件被告已於105 年3 月17日言詞辯論期日當庭表示不同意原告所為上開追加（見本院卷第124 頁背面），且原告係於本院與兩造整理並協議簡化爭點，並確定調查證據之方法，及依兩造聲請訊問證人陳淑芳、林秋萍、許進富及簡寶珠完畢，原告始具狀追加上開被告及聲明，若允許其追加，將對於被告之防禦及訴訟之終結甚為妨礙，徒使訴訟之終結延滯，亦有害於他造當事人程序權之保障，不符訴訟經濟。此外，本件訴訟標的法律關係對於被告與追加被告簡寶珠間無須合一確定，不需共同起訴，而追加之當事人簡寶珠是否構成原告所指之違反居間契約及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等節，亦顯不足以原訴所主張之事實及證據資料直接加以利用後即足認定。本院業於105 年3 月17日言詞辯論期日當庭諭知原告上開追加之訴為不合法，而予裁定駁回，就此先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告於102 年10月7 日經由蔣寶珠之介紹以420 萬元向被告買受系爭房地並簽訂買賣契約書（下稱原買賣契約）。然因考量奢侈稅及系爭房地當時仍出租予第三人占有使用中，兩造遂同意於104 年4 月22日簽訂第二份買賣契約（下稱系爭契約），並以系爭契約取代原買賣契約。原告依約給付買賣價金後，兩造業於104 年6 月3 日完成系爭房地之點交。原告嗣於104 年7 月20日將系爭房地再出售予訴外人林秋萍，經林秋萍於104 年8 月27日通知原告，曾有人於系爭房地內自殺死亡，林秋萍旋與原告解除契約，並請求原告賠償其已支付之裝修費用256,000 元。然系爭房地原為被告之父簡勝正所有，於系爭房地內自殺死亡者即為被告之弟簡郁縣，被告顯知悉系爭房地為凶宅，且系爭契約第7 條第2 項亦訂有「賣方保證本建物專有部分於賣方產權持有期間內無發生凶殺或自殺致死情形」之約定，被告竟刻意隱瞞此一重要交易資訊，顯未依債之本旨而為給付，且構成物之瑕疵，應負不完全給付、物之瑕疵擔保責任，原告得依民法不完全給付之規定及民法第354 條第1 項、第359 條前段規定解除系爭契約，並依民法第227 條第1 、2 項、第260 條規定及系爭契約第9 條第3 項約定請求被告賠償原告已給付之買賣價金420 萬元、已繳價款之同額違約金420 萬元及稅金、規費、代書費、修繕費、貸款利息、與林秋萍之解約費等其他損害475,334 元，合計8,875,334 元。又縱認原告解除系爭契約為無理由，然被告就系爭房地是否為凶宅負有告知義務，卻仍以不實資訊為虛偽之陳述，致原告陷於錯誤，而為締結買賣契約之意思表示，且交付買賣價金420 萬元，原告爰依民法第92條規定，撤銷系爭契約及價金移轉之意思表示，而上開意思表示既經撤銷，被告即應將價金420 萬元返還予原告。又被告係以詐欺之故意且背於善良風俗方法侵害原告之權利，原告自得依民法第113 條、第179 條、第184 條第1 項規定請求被告賠償475,334 元，合計為4,675,334
元等語。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
1.證人蔣寶珠稱與原告為結拜姐妹，然此係因系爭房地買賣後，基於選舉因素加入婦女團體之相互稱呼而已，並無特殊意義。然證人蔣寶珠係新蓬萊食品股份有限公司之業務員，從事豆干食品類之經銷兼自營商，被告係證人蔣寶珠所任職公司之最大自營豆干食品零售商通路之一，是證人蔣寶珠與被告間實具有生意往來之密切利害關係及法律上之利害衝突，且系爭房地成交後，證人蔣寶珠亦獲被告給付6 萬元報酬，故證人蔣寶珠之證詞應不可採信。又被告係系爭契約之當事人，親自與原告簽訂系爭契約，不因證人蔣寶珠是否告知原告系爭房地係屬凶宅，而免除其告知義務。況被告於其弟簡郁縣於100 年9 月3 日於系爭房地內燒炭自殺死亡當日即已知悉系爭房地為凶宅，自負有告知義務，縱其非明知，亦無礙被告應負法定無過失之瑕疵擔保責任，然被告於102 年10月5 日收受原告定金及兩造於陳淑芳地政士處簽訂第一份契約及系爭契約時，對陳淑芳地政士特別加重詢問凶宅條款時負有告知義務，然被告不作為消極隱匿上開事實，已違反契約義務，自應對原告負損害賠償責任。
2.系爭房地係因有嚴重漏水瑕疵，原告並因此支出修繕費117,707 元，且於102 年10月7 日簽訂第一份買賣契約時仍有承租人占有使用中，租期至104 年4 月間，租金全由被告收取；原告已支付之部分價金50萬元無息由被告運用；原告配合被告待2 年後始為系爭房地之所有權移轉登記，以為被告節省奢侈稅63萬元。是被告係在上開因素之考量下始以420 萬元出售系爭房地，該售價與系爭房地是否為凶宅無關。而原告出售予林秋萍之價格雖為650 萬元，然原告原購入價金420 萬元、仲介費50萬元、21萬元裝修費、奢侈稅97.5萬元，合計已達588.5 萬元，原告買入、賣出價格之價差僅有615,000 元，非被告所稱之230 萬元，況102 年至104 年間房價本有波動漲跌。
3.原告係於104 年8 月27日經林秋萍之通知始知悉系爭房
地曾發生有人燒炭自殺死亡一事，縱認原告於簽訂系爭
契約前即已約略知悉系爭房地發生過燒炭自殺事件，然
原告就此是否構成凶宅瑕疵乙事，尚不知悉，惟被告於
簽訂系爭契約時既已保證系爭房地非屬凶宅之瑕疵，被
告即不得免除系爭房地之瑕疵擔保責任。
（三）並聲明：被告應給付原告8,875,334 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告早於兩造簽訂買賣契約前即已知悉系爭房地曾發生被告之弟簡郁縣燒炭自殺死亡一事，被告從未加以隱瞞，甚透過介紹人蔣寶珠詳細告知實情，並要求蔣寶珠務必向原告說明清楚且保證購屋者係用於自住之情形下，始同意以低於市場行情650 萬元之賣價420 萬元出售予原告，若非被告全無隱瞞上開自殺死亡之事件，豈有可能於價金上如此犧牲，是原告既於兩造簽約前已知悉系爭房地之瑕疵，依民法第355 條第1 項規定，原告自無權請求解除契約及請求被告賠償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於102 年10月7 日簽訂原買賣契約，104 年4 月22日簽訂系爭契約，並以系爭契約取代原買賣契約。
（二）系爭房地買賣總價420 萬元，被告亦已取得該買賣價金。（三）原告支出系爭房屋維修費、稅金及相關費用47萬5334元。（四）被告之弟簡郁縣於100 年間於系爭房地內自殺身亡，系爭房屋於社會通念上係屬凶宅之事實。
四、得心證之理由：
原告主張系爭契約第7 條第2 項既已約明系爭房地無發生自殺致死之情形等瑕疵，然被告卻隱瞞其弟簡郁縣有於系爭房地內燒炭自殺死亡之情事，是系爭房地係屬凶宅而有構成不完全給付、物之瑕疵，原告爰依民法及系爭契約之約定，主張解除系爭契約；或依民法第92條規定主張撤銷系爭契約，並請求被告返還已支付之價金、違約金及其他損害等語。被告雖不否認其弟有於100 年間於系爭房地內自殺之情事，惟辯稱原告於買受系爭房地之前，業已知悉此等情事等語。以此茲就本件爭點分論如下：
（一）按被告係於102 年3 月25日，以贈與為原因，自其父親簡勝正處受贈而取得系爭房地，嗣兩造於102 年10月7 日簽訂原買賣契約，再於104 年4 月22日簽訂系爭契約並取代原買賣契約，由原告以420 萬元之價格，向被告購買系爭房地，而原告已支付上開買賣價金，系爭房地亦於104 年5 月14日移轉登記予原告等情，此為兩造所不爭，並有系爭房地之地籍異動資料、原買賣契約、系爭契約、合作金庫商業銀行本行支票、系爭房地登記謄本等在卷可稽（見本院卷第49頁、第8 ～17頁），則上開事實，應堪認定。（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354
條第一項固定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，請求損害賠償、解除契約，民法第227 條規定可參，準此，債權人據此請求所謂不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」為規範，而於標的物之買賣，出賣人除負有標的物移轉占有予買受人之義務外，其就標的物移轉占有前之標的物相關使用狀況、瑕疵等情形，亦負有忠實告知買受人之義務，如出賣人明知有瑕疵情事卻消極隱匿未告知，或因過失不知該瑕疵情事者，應認出賣人就該瑕疵給付之提出，負擔故意或過失之債務不履行責任。查被告之弟前於100 年間，有於系爭房地內燒炭自殺身亡，而被告就此情事均為知悉等情，為兩造所不爭，準此，揆諸上開說明，堪認系爭房地有交易價值上之重大瑕疵，在客觀上亦足認有不完全給付之情，是除原告有符合民法第355 條所示於系爭契約成立之時，知悉系爭房地具上開瑕疵，或在被告未保證系爭房地無瑕疵，原告有因重大過失而不知前揭瑕疵，卻仍為購買之情事，否則被告自應依負不完全給付及物之瑕疵擔保之責。
（三）就系爭契約成立之時，原告究否知悉上開瑕疵之情事：
1、按原買賣契約第9 條第3 項、系爭契約第7 條第2 項均有約定：「賣方保證本建物專有部分於賣方產權持有期間內無發生兇殺或自殺致死情形，如有隱匿視為賣方違約，買方得主張解除契約，賣方應將所收價款退還外，並聽同時賠償與已繳價款同額之違約罰金，受損害之一方並得請求損害賠償。」等語，可見兩造於系爭房地買賣之時，已就系爭房地內有無發生有人於其內自殺情事明確約明，被告並保證無此情事等情，復依證人即辦理系爭買賣之地政士陳淑芳於審理中證稱，系爭買賣為伊所承辦，當時會分別於102 、104 年間簽訂原買賣契約、系爭契約係礙於奢侈稅，及系爭房地當時尚有出租予第三人，想等租期屆至，而此段期間，伊均未曾聽聞系爭房地內有人為自殺之情事，又前開2 份契約簽訂之時，伊均係採逐條宣讀契約內條款之方式給兩造聽，並於宣讀完畢後請問兩造有沒有需要補充或不清楚的地方。其中102 年簽訂原買賣契約時，伊有就原買賣契約第9 條第3 項特別請教被告，伊有提及現在有很多凶宅情形，後來都會解除契約，所以如果有問題要特別提出來。104 年簽訂系爭契約時，伊還是逐條宣讀，但因在102 年原買賣契約簽訂時伊已經有針對這個部分有特別請教被告。故104 年時即未再特別請教，但伊還是在宣讀完畢後一樣問他們有沒有不清楚或是遺漏的地方等語（見本院卷第89頁反面～92頁），可見證人於辦理原買賣契約、系爭契約簽訂之際，其有逐一向兩造朗讀上開契約條文，並就上開情事與兩造再予確認等情，則衡以於前開契約簽訂當時，原告如已知情或被告業已告知被告之弟有於上揭時間於系爭房地內自殺身亡等情，且此等情事又為影響系爭買賣之重要事項，兩造理應會提及此等自殺情事，或於前開契約中特為記載或作局部修正；然證人陳淑芳卻證稱，伊有就凶宅部分特別請教被告，但被告均未提及其弟有於系爭房地內自殺之情事，且在場之蔣寶珠及原告亦未提及此事等語（見本院卷第90～92頁），且觀以前開契約內容，原買賣契約、系爭契約中兩造均有於批明事項欄特以手寫方式另行約明除定型化條款以外之特約事項，足證兩造均知悉得另行約定除定型化契約條款以外之內容，但卻未為上開被告之弟自殺情事之記載，則被告究否有告知抑或原告知悉被告之弟有於系爭房地內自殺之情事，自屬有疑。甚者，證人陳淑芳於審理中亦證稱，104 年8 月27日伊接到林秋萍電話告知系爭房地係屬凶宅後，伊有打電話問被告其弟是否有在系爭房地內自殺身為之情事，但被告回答不知道等語（見本院卷第91頁），益徵被告未據實告知前開自殺之情事。基此，買賣契約約定之內容雖不以書面契約所示之範圍為限，然兩造既已簽訂原買賣契約、系爭契約，顯見兩造均有同意受該契約事項拘束之意，而原買賣契約、系爭契約又分別係於102 年、104 年所簽訂，但被告均仍同意依原買賣契約第9 條第3 項、系爭契約第7 條第2 項約定，保證系爭房地內無發生有人自殺致死之情事，則衡情以觀，自難認原告於系爭契約簽訂之時，業已知悉被告之弟有於系爭房地內自殺致死等情。2、被告雖辯稱，依證人即仲介系爭買賣之人蔣寶珠、被告友人許進富及被告之夫邱昆麟於審理中之證述，可知原告於購買系爭房地之前，即已知悉被告之弟有於其內自殺致死之情事云云；惟查，前開3 名證人與被告之關係密切，恐涉偏頗，是渠等證述之憑信性本屬有疑，且參以證人蔣寶珠於審理中證稱，原買賣契約簽訂時伊在場，當時代書有逐項朗讀契約內容，且系爭房地當時許進富本來帶了兩個人要跟被告買，因為許進富瞭解被告弟弟有在系爭房地燒炭自殺，所以開價450 萬元，伊認為有比一般行情低，原本許進富那邊要成交了，係因伊去，被告才轉賣給原告，伊有因此自被告處受領6 萬元紅包等語（見本院卷第95、96頁），足見證人蔣寶珠身為有償仲介系爭買賣之人，於原買賣契約簽訂之時，當場聽聞陳淑芳有特別提及原買賣契約第9 條3 項之約款，且深知系爭房地是否係屬凶宅，對系爭房地之買賣成交價格影響甚大，然其於審理中卻證稱，當時陳淑芳提及原買賣契約第9 條第3 項約定時，原告就看被告一眼，也看伊一眼，都沒有說話，伊也沒有說話，所有都沒有提及這件事等語（見本院卷第89頁反面），則見證人蔣寶珠此舉，實有違一受有報酬之仲介不動產買賣交易之人所應盡之最基本之責任，是難認其所為之證述，係屬可採。復就證人許進富之證述部分，證人許進富於審理中雖曾證稱，其係於102 年間某日前往系爭房地搬二手床墊之時，曾聽聞原告之夫林繼森詢問被告之夫邱昆麟說伊大救子布是燒炭自殺，這床墊是否係伊大舅子的，如果是，不乾淨的東西就不要送給人家等語，然核以倘依證人許進富之證述，其僅係於該次搬床墊之過程中以為聽聞，且其雖曾仲介他人購買系爭房地，但為失敗下，其理應與兩造間之系爭房地買賣無任何關連，然依其所述，其卻於系爭買賣發生本件爭執時，始終參與居中協調，甚於兩造於104 年9 月4 日之協調會，證人許進富亦同為參與等情，是證人許進富之前開舉止，實非一如證人許進富所稱般，其僅係與被告之父親以前為同事關係之人，所會投入參與之程度，則其證述之可信性與否，實屬有疑。再者，互核證人即原告之夫林繼森、被告之夫邱昆麟於審理中所為之證述，其二人就前開搬床墊之時，林繼森究係詢問這是被告之父抑或被告之弟之床墊，其二人之證述亦大相逕庭而有不一，尚難僅因證人許進富、邱昆麟之證述，即謂原告於買受系爭房地之前，業已知悉被告之弟有於其內自殺致死之情事。
3、被告復辯稱，依兩造於104 年9 月4 日協調會之談話內容，原告亦有表示其知悉被告之弟於系爭房地內自殺之情事云云；惟查，被告就其所辯，雖有提出錄音光碟及錄音譯文等為證，然觀以兩造就該次協調會各自整理之對話內容（見本院卷第138 ～142 頁、第158 ～168 頁）），原告縱曾表示被告有說燒炭自殺之情事，但原告並未表明其係何時知悉此情，自難單以上開錄音譯文即謂原告於簽訂系爭契約前即已知悉被告之弟有於其內自殺致死之事實。是其所辯，並不足採。
4、被告又辯稱，原告如非係因知悉系爭房地有前開瑕疵，豈能以低於行情價格之420 萬元購得系爭房地，並短短於數個月內再以650 萬元之價格出售與林秋萍云云；惟查，按不動產之買賣價格本會隨市場、景氣變化及買賣雙方之議價、溝通能力而有所差異，且以購買者角度而言，當希望能以最低售價取得，此相較出賣者而言，亦希望能以最高價格出售，是買賣之成立本係雙方經由磋商、議價最終得出合致之結果，是該售價自無絕對之客觀標準，是難單憑售價即予推論原告購買系爭房地之時有考量前開瑕疵云云，再者，原告購買系爭房地後，其自行亦有再做裝潢維修，而有支出一定費用，業有其提出相關單據以為證，則原告縱有於數個月後再以高出原購買價格230 萬之價格出售與林秋萍，亦難遽謂原告購買系爭房地之時，即已知悉前開自殺之情事云云，是被告所辯，並不足採。
5、綜此，尚無法證明原告於系爭契約成立之時，即已知悉上開「凶宅」瑕疵之事實，而難認有構成民法第355 條第1
項所示情事，則系爭房地既存有前開「凶宅」之瑕疵，原告於104 年9 月16日以寄發存證信函之方式，依不完全給付及物之瑕疵擔保責任之規定，向被告表示解除系爭契約（見本院卷第31～32頁），應屬有據。
（四）原告解除系爭契約為有理由，則其據以請求被告分別給付下列項目及金額，是否有據：
1、按系爭契約既已解除，業如前述，則依民法第259 條第2
款規定，原告請求被告返還其已受領之買賣價金420 萬元，為有理由，應予准許。
2、按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。系爭契約第7 條第2 項係約定：「賣方保證本建物專有部分於賣方產權持有期間內無發生兇殺或自殺致死情形，如有隱匿視為賣方違約，買方得主張解除契約，賣方應將所收價款退還外，並聽同時賠償與已繳價款同額之違約罰金，受損害之一方並得請求損害賠償。」，而查上開違約金之約定業已約明係屬違約罰金，且尚允許得請求之人得另行請求損害賠償，揆諸前揭說明，系爭違約金其性質應屬懲罰性違約金。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148 條第2 項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。（最高法院79年台上字第1915號民事判例、95年度台上字第1095號判決意旨參照）。經查，依前開違約金之約款，雖係約定原告得請求其已繳價款（即420 萬元）同額之金額，然核以原告於104 年5 月14日取得系爭房地後，旋於約3
個月後即再將系爭房地出售予林秋萍，可見取得系爭房地後係供轉讓予他人以獲取報酬，並非實際就系爭房地以為使用收益，是考量原告之後未能成功將系爭房地轉售予林秋萍所造成之成本，及衡酌此違約金性質上係屬懲罰性違約金，原告除得請求懲罰性違約金外，尚得就其因此所受之其他損害，另得請求損害賠償，本院認此違約金應酌減買賣價金之10﹪即42萬元計算，始屬相當。則原告依系爭契約第7 條第2 項約定得請求之懲罰性違約金為42萬元，逾此範圍之請求，不應准許。
3、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第260 條、第216 條分別定有明文。經查，因前開違約金之約款，該違約金之性質係屬懲罰性違約金，而非損害賠償預定性質之違約金，是依前開規定及系爭契約第7 條第2 項之約定，原告就其所受其他損害，本得另行請求。復依系爭契約第6 條之約定，系爭買賣所生之相關稅捐負擔，原約定由原告負擔，而原告亦有因系爭買賣而支出土地增值稅44,352元、契稅18,228元，業據原告提出相關單據為證（見本院卷第27頁反面、第28頁），則系爭契約既經解除，就前開花費之支出，可認係因前開不完全給付、物之瑕疵所生之損害，則原告據此請求被告給付其因此支付之土地增值稅44,352元、契稅18,228元、登記規費6,197
元、代書費6,000 元，合計74,777元，均認屬有據，應予准許。又原告另請求其支出之裝潢漏水處理修繕費、銀行貸款利息、賠償林秋萍修繕費、代書費等部分，查原告裝潢系爭房地所支出之修繕費，係原告購買系爭房地後，自行對系爭房地所為之修繕花費，並非係因系爭契約而生之支出，且系爭契約亦未特予約明被告應就此負損害賠償之責，是原告以系爭契約所生之相關損害賠償規定，請求被告就此予以賠償，應屬無據。復就原告繳納之貸款利息部分，按貸款與否係原告自身之財務規劃考量，購買系爭房地並非定須向銀行借貸為之，則難認原告之銀行貸款支出係因系爭契約解除所生之損害，原告請部分請求，亦屬無據。再原告賠償予林秋萍之相關費用，係基於原告與林秋萍間之契約所生，亦難認與系爭契約之解除有所相關，是原告據此請求被告應賠償此部分之損害，亦屬無據，應予駁回。
4、綜此，系爭契約既經解除，原告應得請求被告給付4,694,777 元（買賣價金420 萬元＋違約金42萬元＋其他損害賠償74,777元=4,694,777元），逾此以外之請求，則屬無據，應予駁回。
（五）原告雖另有以民法第92條規定，主張撤銷系爭契約，並據此請求相關金額之返還，然依原告表示，其係採請求權競合，請求擇一而為判決即可，而本院已認原告依前開不完全給付、物之瑕疵擔保規定以為請求，為有理由，爰毋庸再就此部分予以論究，併予敘明。
五、綜上所述，原告依系爭契約第7 條第2 項、民法第354 、第359 條、第227 條、第259 條規定，請求被告給付4,694,777 元（買賣價金420 萬元＋違約金42萬元＋其他損害賠償74,777元=4,694,777元），及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。末兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，故就原告勝訴部分，爰酌定相當之擔保金額宣告之；另其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 24 日民事第一庭 法 官 華奕超
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日書記官 黃敏維