臺灣桃園地方法院105年度訴字第10號

• 裁判案由: 侵權行為損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 07 月 28 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 105年度訴字第10號原　　　告　古惠霞
訴訟代理人　嚴嘉豪律師
李銘洲律師
上　一　人
複　代理人　劉玉玲
邱佳駿
被　　　告　陳麗甄（原名：陳婯甄）
被　　　告　魯靜慈
訴訟代理人　戴文進律師
被　　　告　中信房屋仲介股份有限公司
法定代理人　鄭余正全
訴訟代理人　鍾運凱
洪堯漢
被　　　告　鑫勝房屋仲介股份有限公司
法定代理人　楊素菊
訴訟代理人　蔡亞雷
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國106 年7
月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255 條第1 項前段、第256 條及第262 條第1 項、第2
項分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告陳麗甄、魯靜慈、鑫勝房屋仲介股份有限公司（下稱鑫勝公司）及中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信公司）應連帶給付原告新臺幣（下同）480 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡魯靜慈、鑫勝公司及中信公司應連帶給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第4 頁）；嗣於民國105 年7 月12日言詞辯論期日，撤回前開第2 項訴之聲明，經魯靜慈、鑫勝公司及中信公司表示同意（見本院卷二第4 頁），依前開規定，應予准許。就前開第1 項訴之聲明則迭經原告變更，而於106 年6 月30日具狀變更為：㈠陳麗甄、魯靜慈、鑫勝公司應連帶給付原告480
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡魯靜慈、鑫勝公司、中信公司應連帶給付原告480 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前二項所命給付，如有任一被告已為給付，其餘被告於給付金額範圍內，同免給付義務（見本院卷二第146 頁）。核原告將被告間之給付責任由連帶責任變更為不真正連帶責任，僅係就被告之責任類型為事實上及法律上之補充、更正，非屬訴之變更，揆諸上開規定，亦應准許。
二、被告陳麗甄經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於102 年8 月18日與魯靜慈簽訂附停止條件定金委託書（下稱系爭委託書），透過魯靜慈之仲介，以2,125 萬元，即每坪3 萬6,798 元【計算式：2,125 萬÷（1,90
9 ×0.3025）＝3 萬6,798 ，小數點下四捨五入，下同】，
向陳麗甄購買桃園縣○○鄉○○○○○○○市○○區○○○段○○○段000 地號、面積1,909 平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）。惟魯靜慈於伊購地前僅帶伊至系爭土地1 次，亦未提供系爭土地之3 個月內之週遭行情及不動產說明書，而趁伊第一次購買不動產，無相關經驗之情形下，告以系爭土地週遭成交價為每坪4 萬2,000 元至4 萬5,000 元，出賣人陳麗甄因其前手即訴外人李黃碧蓮尚未將系爭土地過戶予陳麗甄，願在過戶前以每坪3 萬6,798 元出售，若過戶予陳麗甄後，將以行情價4 萬2,000 元出售，且未予伊議價空間，伊因信任魯靜慈，方與陳麗甄簽訂不動產買賣權利讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約），以前開價格向陳麗甄購買系爭土地。陳麗甄是否已向李黃碧蓮買受系爭土地，而有將系爭土地讓渡予伊之權利及陳麗甄之買受價格等節，實屬重要資訊，魯靜慈當負有查證義務，然魯靜慈卻未將此告知伊，致伊以高於系爭土地當時客觀上之交易價格買受系爭土地。伊於104 年1 月20日經另名房仲業者告知，始知系爭土地之實價登錄資料為每坪2 萬8,486 元，總價1,645
萬元，經伊詢問魯靜慈，魯靜慈始交付陳麗甄與李黃碧蓮間之買賣契約書（下稱前手買賣契約），並企圖掩飾先前惡意詐欺之不法行為。魯靜慈未提供系爭土地之不動產說明書及3 個月內週遭行情，已影響伊對系爭土地價值之判斷，致伊以每坪3 萬6,798 元買受系爭土地，而系爭土地實價登錄價格為每坪2 萬8,486 元，是伊受有每坪8,312 元（計算式：3 萬6,798 －2 萬8,486 ＝8,312 ），總金額為480 萬元【計算式：8,312 ×（1,909 ×0.3025）＝480 萬】之損害，
魯靜慈已違反不動產經紀業管理條例第23、24及24條之2 規定。又本件交易顯不符交易常情，足認陳麗甄與魯靜慈有共同使原告誤認系爭土地價值之詐欺故意，致伊以高價購入系爭土地，陳麗甄、魯靜慈再與李黃碧蓮簽訂前手買賣契約，並使地政士錯誤登載實價登錄，致伊受有上開損害，縱認陳麗甄與魯靜慈未有詐欺之主觀意圖，渠等未提供系爭土地之不動產說明書及3 個月內週遭行情，且未確實辦理實價登錄，亦有過失，僱用魯靜慈之鑫勝公司於監督管理有疏失，是陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司應依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條規定負連帶賠償之責。中信公司為系爭委託書之經紀商，依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，亦應與魯靜慈、鑫勝公司負連帶賠償責任。至陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司，與魯靜慈、鑫勝公司及中信公司間，則應負不真正連帶責任。爰依民法第184 條第1 項、第2 項、第185 條、第188
條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠陳麗甄、魯靜慈、鑫勝公司應連帶給付原告480 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡魯靜慈、鑫勝公司、中信公司應連帶給付原告480 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前二項所命給付，如有任一被告已為給付，其餘被告於給付金額範圍內，同免給付義務；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠魯靜慈辯稱：原告於102 年8 月18日簽訂系爭委託書，同意以每坪3 萬6,800 元購買系爭土地，斯時伊有提供距系爭土地2.5 公里範圍內之內政部不動產實價查詢資料予原告，原告自行評估後，於102 年8 月20日簽訂系爭讓渡契約書，以2,125 萬元購買陳麗甄與系爭土地所有權人間買賣系爭土地之承購權利，系爭土地已於102 年9 月11日完成登記，於102 年9 月16日辦理點交手續、結清款項而結案，伊未有不法。至不動產現況說明書係正式買賣契約才會提供，然因原告簽訂者為讓渡契約，非屬不動產經紀業管理條例第22條第1 項規定之買賣型態，故伊未提供系爭土地之不動產現況說明書，且不動產交易實價資料亦非不動產說明書應記載事項，縱伊未提供，亦不影響原告就系爭土地行情之判斷。伊未參與陳麗甄與李黃碧蓮就系爭土地之買賣事宜，不清楚前手買賣契約之價格，依市場交易慣例，仲介業者無提供同一筆土地前手交易價格之義務，伊亦未承諾原告得以前手買賣契約原價轉讓原告。又原告領有不動產業經紀營業員證書，亦有自其他仲介業者取得之資料，具備評估系爭土地市場價格之能力，不應將土地投資虧損風險轉嫁仲介業者承擔，況土地交易價格漲跌難料，原告以短時間之交易價格作為其受有損害之基準，顯不合理，不能因原告買受系爭土地後價格下跌，而認伊有故意或過失不法侵害原告之行為。再者，102 年9 月16日結案時，伊有交付前手買賣契約予原告，且因伊所屬公司之買賣價款都是進入履約保證帳戶，而原告買受價格與前手買賣契約約定價格有480 萬元差價，不用進履約保證帳戶，原告因此以現金及開立支票方式交付陳麗甄，以補上開價差，原告當知道有前手買賣契約及二者間有480 萬元差價之存在，卻遲至104 年12月30日始提起本件訴訟，業已罹於時效等語。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈡中信公司則以：土地價格會隨時間而變動，此為原告購買系爭土地所應承擔之交易風險，原告係在資訊充足情形下，依自由意志與陳麗甄簽訂系爭讓渡契約，並支付對價取得系爭土地，原告當無損害可言。又魯靜慈已委請訴外人魯修澤提供距系爭土地半徑2.5 公里範圍內其他土地交易之實價登錄查詢資料，並於102 年8 月18日交付予原告，被告方於同日簽訂委託銷售契約書，是魯靜慈已善盡系爭土地之調查與報告義務，提供原告關於價格決定之重要資訊，至於陳麗甄向李黃碧蓮購入系爭土地之交易價格，依交易習慣，陳麗甄本無揭露之義務，且「出賣人取得不動產之價格」即「成本」，與客觀上具參考價值之「市場行情」，分屬二事，法律僅規範需提供「市場行情」，就「成本」則未規定，伊等自無調查或告知陳麗甄取得系爭土地成本即前手買賣契約價格之義務，原告主張顯係混淆出賣人取得成本與成交行情之概念，魯靜慈就系爭土地買賣仲介業務，並無不法，鑫勝公司亦無須負僱用人之責任。而原告主張其債權受有損害，然債權並非民法第184 條第1 項前段保護之客體，原告之主張亦無理由。另不動產經紀業管理條例未規定加盟經營者應負連帶賠償責任，且系爭委託書已載明「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」，而系爭土地買賣，負責處理簽約事宜之魯靜慈係受僱於鑫勝公司，伊並未介入，與原告無契約關係，亦未收取原告分毫仲介報酬，此為原告所明知，原告請求伊負連帶責任，顯有權利濫用之情。再者，原告於102 年8 月20日簽訂系爭讓渡契約，並取得前手買賣契約，於同年9 月登記取得系爭土地所有權，原告迄104
年12月30日始提起本件訴訟，原告之請求權已罹於時效等語置辯。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈢鑫勝公司未提出書狀，惟於言詞辯論期日陳稱，聲明及陳述同中信公司及魯靜慈。
㈣陳麗甄未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、陳麗甄前於102 年7 月18日簽訂前手買賣契約，向李黃碧蓮買受系爭土地，嗣在系爭土地未辦理所有權移轉登記前，陳麗甄與原告於同年8 月20日簽訂系爭讓渡契約，以總金額2,125 萬元，將陳麗甄對於承購系爭土地之權利讓渡予原告，並約定付款方式分為第1 期款160 萬元、第2 期款320 萬元及尾款1,645 萬元，其中第1 期款已於簽約時交付，第2 期款則於102 年8 月30日匯入中信房屋交易安全專戶（即履約保證帳戶），尾款中之1,165 萬元亦已匯入前開履約保證帳戶，餘480 萬元，由原告交付100 萬元現金及面額380 萬元支票1 紙予陳麗甄，原告已於102 年9 月11日以買賣為原因，登記取得系爭土地所有權；原告就與陳麗甄間買賣系爭土地事宜，係由受僱於鑫勝公司擔任經紀人員之魯靜慈負責辦理，原告於102 年8 月18日與鑫勝公司簽訂內政部版要約書、系爭委託書、確認書等文件，嗣於同年9 月16日給付40萬元居間服務費予鑫勝公司；鑫勝公司係中信公司之中壢忠福加盟店；系爭土地於102 年9 月登載之實價登錄買賣價格為1,645 萬元等情，有前手買賣契約、系爭讓渡書、支票2 紙、匯出匯款憑證、系爭土地登記第二類謄本、統一發票、要約書、系爭委託書、確認書等件在卷可稽（見本院卷第一第18至24、46至48、54、58、57、51、17、14至16頁），並為兩造所不爭執（見本院卷二第126 、137 頁背面）。又陳麗甄已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段規定，視同自認。是依上開調查證據結果，堪信前揭事實為真實可採。
四、原告主張陳麗甄未提供前手買賣契約、不動產現況說明書，魯靜慈、鑫勝公司配合陳麗甄隱匿前手買賣契約之交易價格，致伊誤信系爭土地之市場行情，而以高於市場行情之價格購買系爭土地，受有480 萬元損害，陳麗甄、魯靜慈、鑫勝公司應依民法第184 條第1 項、第185 條及第188 條規定，負連帶賠償責任；魯靜慈、鑫勝公司未提供系爭土地不動說明書、週邊成交行情及前手買賣契約價格，已違反不動產經紀業管理條例第23、24及24條之2 規定，應與為加盟主之中信公司，依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，負連帶賠償責任，因而請求陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司，或魯靜慈、鑫勝公司及中信公司負連帶賠償責任等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠魯靜慈、鑫勝公司有無違反居間仲介應盡之調查義務、據實告知義務？㈡陳麗甄、魯靜慈是否共同詐欺原告，使原告以高於行情之價格購買系爭土地而受有損害？原告所受損害之金額，應如何計算？㈢原告依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條請求陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司連帶給付原告480 萬元及法定遲延利息，有無理由？㈣原告依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求魯靜慈、鑫勝公司及中信公司連帶給付原告480 萬元及法定遲延利息，有無理由？㈤被告主張原告之請求權業已罹於時效，有無理由？（見本院卷一第87頁背面及88頁，並依本院論述之先後與妥適性、兩造後續主張，調整其內容）茲分述如下：
㈠魯靜慈、鑫勝公司有無違反居間仲介應盡之調查義務、據實告知義務？
1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格，二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明，三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊，四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查，六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，不動產經紀業管理條例第23條、第24條及第24條之2 亦有明定。再按經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏，同條例第25條復有明定。
2.原告主張本件係陳麗甄與李黃碧蓮就系爭土地甫成立買賣契約、尚未完成過戶登記時，陳麗甄即與原告簽訂系爭讓渡契約，出售系爭土地予原告，並由李黃碧蓮將系爭土地直接登記予原告之「三角簽」交易模式，故前手買賣契約價格為原告購買系爭土地時之實際交易價格，而為原告決定是否承買及成買價格之重要參考資訊，且斯時陳麗甄尚未取得系爭土地所有權，魯靜慈、鑫勝房屋有查詢義務，而可得知前手買賣契約之價格，魯靜慈、鑫勝公司卻未盡調查、告知義務，致原告以明顯高於前手買賣契約之價格購買系爭土地，魯靜慈、鑫勝公司顯已違反應盡之調查、告知義務云云。惟查，仲介業者就出賣人是否有出售之權利、買受人是否有買受之能力及其他交易慣例上足以影響買方締約意願及購買價格之事項，諸如是否為凶宅、海砂屋、漏水（買賣標的為建物時），是否為共有土地、有無分管契約，是否為都市計畫法規定之禁限建地區，是否為農地、得否興建農舍（買賣標的為素地時）等，固負有調查、告知義務，然就出賣人取得不動產之成本，衡諸常情，於交易議價過程中，出賣人當無意讓買受人知悉，實難課予仲介業者此一調查、告知義務，且不動產經紀業管理條例第24條之2 規定之仲介業者所應告知之事項亦僅為「類似不動產之交易價格」，而非「出賣人之取得成本」，且參諸內政部公布之土地不動產說明書格式範例，未包含「出賣人之取得成本」，縱內政部為遏止因不動產交易資訊不夠公開透明，衍生之不當哄抬價格情形，而於101 年8 月1 日實施實價登錄制度，要求不動產買賣、租賃及預售屋委託代銷案件需申報交易價格，並在同年10月16日開放查詢，然所開放查詢之條件亦僅為不動產之大致坐落位置、面積、交易日期、單價及總價，而非直接公開特定標的之「出賣人之取得成本」，是以，仲介業者之告知義務當不包括「出賣人之取得成本」，堪可認定，甚且仲介業者於交易過程中知悉出賣人取得成本，依不動產經紀業管理條例第25條規定，亦應負保密義務，不得告知買受人，此情不因採「三角簽」之交易模式而有異，蓋「三角簽」僅是不動產移轉登記方式有所省略，直接由第一手出賣人移轉登記予最終買受人，至第一手出賣人與其買受人、該買受人（即第二手出賣人）與最終買受人間之買賣契約關係則與一般買賣契約無異。原告上開主張顯屬無據，魯靜慈、鑫勝公司無提供前手買賣契約價格予原告之義務。
3.原告復主張魯靜慈、鑫勝公司僅帶原告看過系爭土地1 次，且未提供系爭土地3 個月之週遭行情、不動產說明書，而使原告在資訊不足之情下購買系爭土地云云。惟查：
⑴就仲介業者需帶潛在買受人看為買賣標的之不動產之次數，法無明文，原告既不否認魯靜慈已帶原告看過系爭土地1 次，難認魯靜慈有何隱瞞之情。況系爭土地僅為一素地，非必須由出賣人配合或透過仲介業者協調，方可前往看地，原告果認為有反覆看地之必要，非不可於得知其坐落位置後自行前往，或要求魯靜慈協助陪同前往，無從認魯靜慈有何可歸責事由。
⑵前開所引規定僅要求仲介業者提供「類似不動產之交易價格」，非「3 個月之週遭行情」，且不動產交易每因巿場需求、資金流量、政經環境、預期心理等諸多因素而受影響，各買賣標的之週遭在3 個月內未必均會有交易，原告要求魯靜慈、鑫勝公司提供「3 個月之週遭行情」，已屬無稽。又依證人魯修澤於本院證稱：伊見過原告3 次左右，第1 次帶原告去看地，在復興空廚寫要約書，伊當天有將內政部實價登錄就系爭土地週邊半徑2.5 公里內之成交行情查詢結果，擷取複印予原告參考，伊在場看著原告有看到，伊所提供之查詢結果，係以與系爭土地坪數、鄰近道路大小近似之條件進行搜尋，因為之前原告已跟魯靜慈去看地，故伊在第1 次與原告碰面前就列印有關系爭土地成交行情實價登錄資料等語（見本院卷二第7 至9 頁），核與魯靜慈於本院當事人訊問程序中稱：原告係伊弟弟之朋友，因桃園不動產交易在當時很熱絡，原告想要購買投資，要伊幫忙尋找，伊們帶原告看了3 、4 筆土地，原告最後看中系爭土地，認為系爭土地之坪數、價位符合其需求，伊是準備坪數、價位跟原告說，伊當時告知原告系爭土地尚未過戶，陳麗甄開價說，要過戶也可以，但過戶後價位為每坪4 萬5,000 元，不過戶為每坪3 萬8,000 元，伊們就準備實價登錄給原告參考，後原告與陳麗甄就價格互有退讓而達成共識等語（見本院卷二第185 頁及其背面）相符。足認魯靜慈已提供與系爭土地類似不動產之內政部實價登錄資料顯示之交易價格及必要資訊，原告否認有收受該等資料，不足為採。原告雖又主張魯靜慈雖主張鄰近系爭土地之同地段300 至330 地號土地於102 年1
月間有以每坪2 萬6,000 元成交，而與魯靜慈提供之資料有異，惟原告所舉實價登錄資料之土地與系爭土地之面積差異甚大，而依魯修澤前開所述，其係以土地坪數、鄰近道路大小近似條件查詢，縱魯靜慈所提供之實價登錄資料與原告自行搜尋者不同，此僅係因搜尋條件認知及設定不同所致差異，難認魯靜慈、鑫勝公司有何惡意侵害原告之行為。
⑶魯靜慈於上開程序中復稱，當時桃園不動產交易很熱絡，常有未過戶完成即出售之情形，陳麗甄購買系爭土地時，已付了第1 筆款，陳麗甄有將買賣契約（即前手買賣契約）第1 頁影印給伊看，以證明陳麗甄有購買系爭土地，因為陳麗甄是透過另一間中信房屋購買，契約上有總部發下來之編號，伊認為是真的，且陳麗甄之交易款項是進履約保證帳戶，可以確定有買賣，而相信陳麗甄有此權利等語（見本院卷二第185 頁背面），復參前手買賣契約第1 頁上確有編號，且有買賣雙方在立契約書人欄位簽名及用印，並已載明買賣標的物（見本院卷一第18頁），足認魯靜慈所述非虛，可認魯靜慈於仲介系爭土地交易過程中，業已調查陳麗甄有無出售系爭土地之權利。
⑷至原告主張魯靜慈、鑫勝公司未交付不動產說明書作為買賣契約之一部分，固為被告所不否認，惟魯靜慈以系爭土地非不動產經紀業管理條例第22條規定之買賣型態，而無交付該等資料義務等語置辯。經查，原告所買受者雖係陳麗甄向李黃碧蓮買受系爭土地之權利，惟仍屬買賣不動產之一種，身為仲介業者之魯靜慈，仍有提供不動產說明書以使買受者即原告知悉系爭土地交易資訊之必要，堪可認定，魯靜慈上開所辯，不足為採，魯靜慈既未提供，可認違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定。然交付不動產說明書之目的，係使買受人知悉為買賣標的之不動產之現況，並以該現況作為買賣契約之一部，使生契約之效力，而如上所陳，魯靜慈於仲介系爭土地時，已告知原告系爭土地之面積、價格，又系爭土地除原告爭執之前手買賣契約交易價格及週邊行情外，別無其他原告所不知之足以影響系爭土地價格之因素，而前手買賣契約之交易價格，魯靜慈、鑫勝公司本無告知原告之義務，魯靜慈復已提供與系爭土地類似不動產之內政部實價登錄資料顯示之交易價格，亦如前述，仍難據此逕認原告係在資訊不足之情下購買系爭土地，或謂魯靜慈、鑫勝公司未盡據實告知義務。
4.綜上，原告主張魯靜慈、鑫勝公司違反居間仲介應盡之調查義務、據實告知義務，顯屬無據。
㈡陳麗甄、魯靜慈是否共同詐欺原告，使原告以高於行情之價格購買系爭土地而受有損害？原告所受損害之金額，應如何計算？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張陳麗甄、魯靜慈共同詐欺原告，使原告誤認系爭土地價值，而以高於行情之價格購買系爭土地，為魯靜慈否認，自應由原告就此負舉證責任。經查：
1.原告雖主張陳麗甄、魯靜慈在原告無相關經驗之情形下，惡意隱瞞前手買賣契約之交易價格，又未予原告議價空間，使原告誤認系爭土地價值，而以高價購買系爭土地，已屬共同詐欺云云。惟查，如上所陳，魯靜慈已提供與系爭土地類似不動產之內政部實價登錄資料顯示之交易價格，而依魯修澤及魯靜慈於本院所陳，原告亦有準備其他仲介公司製作之航空城計畫圖（或稱展示圖），其上有標示各筆地號土地及區分蛋黃區、蛋白區，向伊等表示原告有作功課等語（見本院卷二第7 至8 、18頁），此為原告所不爭執，則原告所稱誤認系爭土地價值，是否係因原告自己就系爭土地價值之錯誤評估、期待，或係因陳麗甄、魯靜慈之行為所致，尚非無疑。且魯靜慈並無告知原告前手買賣契約交易價格之義務，業如前述，至身為系爭土地出賣人之陳麗甄，衡諸常情，更無將其取得系爭土地之成本告知原告之義務，要難認陳麗甄、魯靜慈未告知前手買賣契約之交易價格之行為即屬詐欺。至陳麗甄、魯靜慈是否有予原告議價空間，則涉及買賣雙方之議價能力、出賣人是否急於脫售、買受人是否亟欲購入及雙方財力狀況等因素，無從逕認陳麗甄、魯靜慈因此即涉有詐欺行為。
2.原告又以其於104 年1 月20日得知系爭土地之實價登錄金額為每坪2 萬8,486 元後，經詢問魯靜慈，魯靜慈始提供前手買賣契約，且持續欺瞞搪塞，且由陳麗甄未提供前手買賣契約、系爭土地不動產現況說明書，及系爭讓渡契約記載前手買賣契約為102 年7 月8 日簽訂，然魯靜慈交付予伊之前手買賣契約則係102 年7 月18日簽訂，且筆墨痕跡深淺不一，亦未蓋有加盟店店章及代表章，特約事項中已寫明陳麗甄可指定登記名義人，另系爭讓渡契約所附產權移轉登記文件收據未有代書事務所名稱，亦無代書用章，前手買賣契約之付款時間亦配合伊之付款時間而做更改，又原告與陳麗甄都是透過中信公司而購買系爭土地，然魯靜慈催促原告於102 年8 月20日簽訂系爭讓渡契約書，旋即支付第1 期款，1 週後之102 年8 月28日繳納第2 期款，依前手買賣契約書，陳麗甄卻係於1 個月餘始需支付第2 期款，與常情有違等情，而謂本件交易顯不符交易常情，足認陳麗甄與魯靜慈有共同使原告誤認系爭土地價值之詐欺故意云云。惟查，陳麗甄本無提供前手買賣契約之義務，且其未提供系爭土地之不動產現況說明書，無礙於原告對系爭土地之瞭解及價值判斷等節，業如前述；前手買賣契約書顯示係於102 年7 月18日簽訂，系爭讓渡書所載前手買賣契約之簽訂時間則為102 年7 月8 日，惟此或係因系爭讓渡書漏未繕打「18」日之「1 」字；又加盟店於前手買賣契約中並非當事人，其僅在該契約中記載店名而未蓋店章，亦僅係加盟店行政作業程序不夠仔細，至該加盟店店名之字跡較其他字跡為深，亦可能係書寫之人不同，且使用不同原子筆及施力不同而造成；此外，買賣契約中預先約定買受人可指定登記名義人，非屬少見，前手買賣契約中約明陳麗甄可指定登記名義人，並未悖於常情；系爭讓渡契約所附產權移轉登記文件收據，觀其內容應係代書出具已收到系爭土地所有權狀之收據，而屬原告與陳麗甄簽署系爭讓渡契約後之後續履約事宜，無從證陳麗甄、魯靜慈就系爭讓渡契約之簽署有何詐欺之行為，且該收據上雖未有代書簽名，惟仍有原告與陳麗甄之簽名，顯見斯時確有交付該收據上所載之系爭土地所有權狀；又原告與陳麗甄簽訂系爭讓渡契約時，陳麗甄甫與李黃碧蓮簽訂前手買賣契約，即陳麗甄依前手買賣契約所應負之付款義務，尚未履行完畢，而陳麗甄既已將系爭土地出售予原告，與原告簽訂系爭讓渡契約，而可自原告收取買賣價金，其因此再與李黃碧蓮協商，按原告給付買賣價金之時間，修改與李黃碧蓮之付款時間，並經李黃碧蓮同意而更改前手買賣契約之付款時間，亦非無不可能，且付款條件涉及雙方議約能力，李黃碧蓮同意陳麗甄於1 個月後支付第2 期款，與原告同意陳麗甄要求於1 週後即付第2 期款乙節，難認有何違反交易常情之情；至魯靜慈事後接獲原告電話所為之說詞，僅為其就系爭土地所在之桃園航空城行情價值及實價登錄之說明，是原告上開質疑，均無從逕認陳麗甄與魯靜慈有共同詐欺原告之行為。
3.原告復主張李黃碧蓮買受系爭土地後相隔1 年4 月始以每坪高於原買受價格8,000 元之價格出售系爭土地，陳麗甄卻於買受系爭土地後、未取得所有權前以每坪高出8,000
元以上之金額轉售原告，顯非正常增值獲利，陳麗甄及魯靜慈顯係隱匿前手買賣契約價格及虛構週邊成交行情，故意以高於行情之價格欺瞞原告，再與李黃碧蓮簽訂前手買賣契約，共同詐欺原告，而使陳麗甄獲取不法利益及規避稅捐之情云云。惟查，如前所述，影響土地交易價格因素甚多，且在交易市場熱絡之情形下，短時間內賺取高額利益，亦非少見，尚難認陳麗甄賺取系爭土地價差之時間短於李黃碧蓮，即可率爾推斷陳麗甄及魯進慈有何詐欺行為。況陳麗甄與李黃碧蓮確有簽訂前手買賣契約，有前手買賣契約在卷可參，復經李黃碧蓮證稱：伊有透過仲介中信公司之鄭秀籌（同音）出售系爭土地，簽約時有看到陳麗甄本人，出賣總價差不多是1645萬元（見本院卷一第187
頁背面至188 頁），及證人即經手前手買賣契約之代書蘇桂蘭於本院證稱：前手買賣契約是仲介通知伊簽約，時間在102 年7 月18日，在中信青埔那邊簽的，伊為特約地政士（見本院卷二第5 頁）等語可證，至款項給付方式，李黃碧蓮雖稱係分3 次給付，蘇桂蘭則稱款項是入專戶，結餘款1 次匯給賣方，然依前手買賣契約約定，賣方確實應分成3 期給付款項，並匯入履約保證帳戶，是以渠等證詞實互為補充，而無出入，且無礙於李黃碧蓮與陳麗甄確有簽署前手買賣契約之事。而原告自陳魯靜慈告知陳麗甄因前手尚未將系爭土地過戶，願在過戶前以每坪3 萬6,789
元出售系爭土地，過戶後則為每坪4 萬2,000 元（見本院卷一第5 頁），魯靜慈於本院當事人訊問程序亦陳稱：陳麗甄當時表示要過戶也可以，其開價是不過戶每坪3 萬8,000 元，過戶每坪4 萬5,000 元（見本院卷二第185 頁背面），雙方對於是否過戶之每坪單價雖有出入，此或出於開價及議價後之結果而有異，然對於陳麗甄可就系爭土地辦理過戶，惟辦理過戶前後之售價不一等節，則無二致。是以，原告明知其實可選擇是否於陳麗甄過戶取得系爭土地後再行購買，果原告在意陳麗甄取得系爭土地之成本，亦可選擇於陳麗甄過戶後、就系爭土地辦理實價登錄後，再行出價購買，自不得因原告自行評估後，決定於陳麗甄未過戶取得系爭土地時即購買系爭土地，而謂陳麗甄、魯靜慈有故意隱瞞系爭土地行情之情。至蘇桂蘭雖稱「三角簽」是違法，且其不知本件有「三角簽」之情，惟原告於簽訂系爭讓渡契約時，即已知悉本件為「三角簽」之交易方式，且此係出於原告之選擇，難認陳麗甄、魯靜慈有何詐欺原告之行為，至蘇桂蘭不知有「三角簽」而未依原告買受系爭土地之價格辦理實價登錄，係屬系爭讓渡契約簽署後之履約爭議，縱陳麗甄、魯靜慈對蘇桂蘭有所隱匿，亦難據此逕認陳麗甄、魯靜慈自始有詐欺原告之故意。
4.原告另以系爭委託書係系爭讓渡契約簽署後，魯靜慈堅持要求原告簽署，其上金額、日期均非原告所填寫，而謂此係魯靜慈為掩飾其不法行為云云。惟查，系爭委託書所載時間為102 年8 月18日，系爭讓渡契約書則係102 年8 月20日，原告空言主張系爭委託書係事後所簽，已屬無稽，且縱然其上金額、日期非原告所填寫，然原告既不否認其上簽名為原告所為，難認系爭委託書之簽署有何虛偽之情，且系爭委託書僅可證原告曾出價而委託鑫勝公司、魯靜慈購買系爭土地，原告主張此係魯靜慈為掩飾其不法行為而為云云，殊難採憑。
5.原告再以蘇桂蘭提出之資料中，前手買賣契約於見證人欄上未有「中信青埔高鐵」字樣，與原告所持有之前手買賣契約不符，且前手買賣契約、房屋交易安全契約書上所載地政士為蘇桂蘭，然房產點交書、房屋交易安全制度專戶收支明細表所載地政士為邱佳亮，其中房產點交書上李黃碧蓮身分證字號有誤，買方陳麗甄地址記載原告地址，房屋交易安全制度專戶收支明細表（賣方）所載買賣標的為桃園縣○○市○○○路0 段000 號，與系爭土地坐落有誤，所載李黃碧蓮身分證字號有誤，賣方指定收售價金帳戶亦經塗改，且金額有出入云云，而質疑李黃碧蓮出售系爭土地之價格，並聲請調閱李黃碧蓮於臺灣中小企業銀行桃園市桃園區北桃園分行之活期存款帳戶資料，及傳訊證人邱佳亮，以釐清李黃碧蓮與陳麗甄間之前手買賣契約價格。惟查，依前手買賣契約第15條約定，前手買賣契約共1
式4 份，蘇桂蘭提出者為其留存，與原告所持者為陳麗甄所留存，本為不同份，縱蘇桂蘭留存者有漏列之情，亦難否認前手買賣契約之真實性；又依卷附蘇桂蘭名片，其係任職於邱佳亮地政士事務所（見本院卷一第199 頁），則就前手買賣契約之履行分由同一事務所之蘇桂蘭、邱佳亮處理，亦與常情無違；又縱李黃碧蓮身分證、陳麗甄地址及買賣標的坐落地點有誤載，李黃碧蓮之收售價金帳戶經塗改，及金額有出入，此與陳麗甄、魯靜慈是否有詐欺原告之行為，仍屬有間，凡此均無從認陳麗甄、魯靜慈有何詐欺原告之行為。又被告本無告知原告前手買賣契約價格之義務，是前手買賣契約之價格，實與原告得否向被告請求損害賠償無涉，且縱認原告得請求損害賠償，衡諸常情，亦殊難想像陳麗甄以向李黃碧蓮購入系爭土地之價格轉售予原告，原告所受損害亦絕非原告買受系爭土地價金與前手買賣契約價格之價差；此外，邱佳亮既與蘇桂蘭同一事務所，則前手買賣契約部分事項由邱佳亮經手，亦屬合理，從而，原告上開聲請調查證據，顯無調查之必要。
6.綜上，原告主張陳麗甄、魯靜慈有共同詐欺原告之行為，不足為採。
㈢原告依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條請求陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司連帶給付原告480 萬元及法定遲延利息，有無理由？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第184 條第1 項、第185 條第1 項前段及第188 條第1 項分別定有明文。又侵權行為保護之客體，主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），民法第184 條第1 項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院101 年度台上字第496 號判決意旨參照）。該項後段所保護之客體則為權利以外之利益，所謂權利乃得享受特定利益之法律上之力，利益係指私人享有並為法律（私法體系）所保護，尚未賦予法律之力者而言（最高法院100 年度台上第94 3號判決意旨參照）。而債權為相對權，存在於當事人間，因不具公示性，原則上並非該項前段所稱之權利，即不得作為故意或過失不法侵害之客體，惟第三人若故意以背於善良風俗之方法，使債權人無法自債務人處獲得清償，該第三人即應就債權人不能受清償之利益，依後段規定負損害賠償責任（最高法院99年度台上第1704號判決意旨參照）。
2.原告以陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司不法侵害原告之債權，而依民法第184 條第1 項前段負損害賠償責任，然所謂「債權」指得請求為特定行為之權利，而原告得請求陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司為何種特定行為，未見原告說明，則原告是否有「債權」存在，已屬未明，尤有甚者，「債權」非民法第184 條第1 項前段所稱之權利，從而，原告依民法第184 條第1 項前段規定而為主張，並依民法第185
條、第188 條規定請求陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司負連帶賠償責任，實屬無據。又陳麗甄、魯靜慈並無詐欺原告之行為，業已認定如前，是以，陳麗甄、魯靜慈未有故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之行為，原告依民法第184 條第1 項後段而為請求，並依民法第185 條、第188
條規定請求陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司負連帶賠償責任，亦屬無據。
㈣原告依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求魯靜慈、鑫勝公司及中信公司連帶給付原告480 萬元及法定遲延利息，有無理由？
1.原告依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條規定而為主張，並無理由。
⑴按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184
條第2 項定有明文。揆其旨趣乃因保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。惟其性質上屬於「轉介條款」及「概括條款」，自須引入連結該條以外之其他公私法中之強制規範，使之成為民事侵權責任的內容，俾該項不明確之法律規範得以充實及具體化。而所謂「保護他人之法律」，亦屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之；凡以禁止侵害行為，避免個人權益遭受危害，不問係直接或間接以保護個人權益為目的者，均屬之。依此規定，苟違反以保護他人權益為目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，而損害與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係者，即應負損害賠償責任（最高法院103 年度台上字第1242判決意旨參照）。然推定行為人有過失，並不表示行為人有侵害他人之利益，主張侵權行為者，仍應就侵權行為之要件，舉證證明。又依不動產經紀業管理條例第1 條規定，「為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例」，則不動產經紀業管理條例之立法目的，係作為主管機關行政上管理不動產經紀業之內容，是雖不動產交易者得因該法律規範之反射作用而享受不動產市場受規範之利益，然保障消費者僅為不動產市場受規範的一種反射利益，不動產經紀業管理條例之規範目的所直接保護之法益係國家公益或社會秩序，個人或特定範圍之人之利益則不包括在內，是應認不動產經紀業管理條例非屬民法第184 條第2 項之保護他人之法律。另侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任（最高法院100 年度台上第1594號判決意旨參照）。
⑵原告主張魯靜慈、鑫勝公司違反不動產經紀業管理條例第23條、24條及24條之2 規定，而構成違反保護他人之法律，應依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 規定，負連帶賠償責任云云。惟不動產經紀業管理條例非屬民法第184 條第2 項之保護他人法律，且魯靜慈、鑫勝公司並未違反不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，業認定如前，至原告主張魯靜慈、鑫勝公司未交付不動產說明書作為買賣契約之一部分，固違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，然原告未因此有資訊不足情形，而不影響原告對系爭土地價格之判斷，亦如前述，難認原告因此受有損害，況影響不動產交易價格之因素甚多，賣方以低價買入，對買方而言或能有較大之議價空間，然不當然代表買方能以較低之價格購入，原告徒以陳麗甄取得系爭土地之價格即前手買賣契約價格與原告向陳麗甄購買系爭土地之價差，即謂此為原告所受損害，且可歸責於魯靜慈、鑫勝公司，實屬率斷，而不足採。至原告提出桃園市政府地政局函文，主張鑫勝公司因未依規定指派經紀人於系爭讓渡契約簽章而經桃園市政府地政局處以罰鍰，另因疑似未依不動產經紀業管理條例等規定而經要求提出說明，縱認屬實，仍與原告是否因此受有損害，分屬二事，而原告既未證明所受損害及該損害係因鑫勝公司、魯靜慈之行為所致，原告於本件之主張仍屬無據。從而，原告依民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條，請求魯靜慈、鑫勝公司負連帶賠償責任，為無理由。
⑶原告復主張依不動產經紀業管理條例第4 條第8 款規定，加盟業主對加盟經營者有規範或監督之權利義務，而謂中信公司應就鑫勝公司之受僱人魯靜慈違反不動產經紀業管理條例第23條、24條及24條之2 規定，依民法第184 條第2 項、第185 條及第188 條規定，負連帶責任云云。惟查，鑫勝公司雖為中信公司之加盟店，然此僅係為鑫勝公司得使用中信公司之服務、營運、商標或服務標章，難認鑫勝公司與中信公司間有何僱傭關係存在，至魯靜慈係受僱於鑫勝公司，而非中信公司，亦為兩造所不爭執，難認中信公司應依民法第188 條規定就魯靜慈或鑫勝公司之行為負損害賠償責任。此外，魯靜慈、鑫勝公司未違反不動產經紀業管理條例第24條之2 規定，雖違反該條例第23條、第24條，惟不因此需對原告負民法第184 條第2 項、第185 條、第188 條之損害賠償責任，業如前述。從而，原告請求中信公司與魯靜慈、鑫勝公司負連帶賠償責任，亦屬無據。
2.原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定而為主張，亦無理由。
⑴按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。次按加盟業主對加盟經營者有規範或監督之權利義務，為不動產經紀條例第4 條第8 款所明定，且加盟經營者對外表明其為加盟業主之加盟店，並使用加盟業主之商標、服務標章，客觀上亦足使一般消費者認為至加盟店營業場所為交易，係由加盟業主及加盟經營者共同提供不動產仲介服務（最高法院101 年度台上字第966
號判決意旨參照），是以不動產經紀業管理條例所稱之「經紀業」，當已包含「加盟業主」，加盟業主仍應依該條例第26條第2 項規定，就經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害，負連帶賠償責任。中信公司主張其無須就鑫勝公司之行為負損害賠償責任云云，容有誤認。
⑵原告雖主張魯靜慈、鑫勝公司及中信公司未告知前手買賣契約之交易價格，而應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶賠償責任云云。惟魯靜慈、鑫勝公司並無告知前手買賣契約交易價格之義務，業已認定如前，從而，原告此部分之主張亦屬無據。
3.又原告以系爭讓渡書購買系爭土地，於辦理實價登錄時，本應以系爭讓渡書所示價格辦理實價登錄，此觀內政部105 年5 月30日台內地字第1051304391號函自明（見本院卷一第204 頁），且此方符合實價登錄制度之目的，今系爭土地以前手買賣契約之價格辦理實價登錄，而未依原告買受系爭土地之價格辦理實價登錄乙節，已違反前旨，而有誤載或不實，中信公司主張本件實價登錄未有不實云云，不足為採。惟前開誤載或不實，不影響系爭土地之實際價值，尚不得因實價登錄有誤，而逕以該登錄價格與原告實際買受價格之差價，而謂此屬原告所受之損害。實則，原告因價格登錄誤載或不實所受之損害，應係原告日後出售系爭土地時，經以實價登錄價格課徵財產交易所得稅及土地增值稅時，原告可能因此多繳納之稅捐（即因原告實際買受價格較實價登錄為高，若以原告實際買受價格計算，原告應繳納之稅捐會較低），然侵權行為賠償損害之請求權，以實際上受有損害為成立要件（最高法院43年台上字第359 號判例意旨參照），原告既尚未出售系爭土地，其是否實際受有該等損害及其金額尚屬未定，且該實價登錄之錯誤，顯非不可以更正方式予以補救，是原告現仍不得請求之，併予敘明。
㈤被告主張原告之請求權已罹於時效，有無理由？
原告之請求既無理由，則被告所提時效抗辯，即無審酌之必要。
五、綜上所述，原告以被告未告知前手買賣契約，使原告以高於市場行情之價格買受系爭土地，受有損害，依民法第184 條第1 項、第2 項、第185 條、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，陳麗甄、魯靜慈及鑫勝公司或魯靜慈、鑫勝公司及中信公司間應連帶給付原告480 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條
，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 28 日民事第二庭 法 官 羅詩蘋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日書記官 塗蕙如