105年度訴字第1235號｜民事：給付違約金等｜裁判日期：106 年 03 月 09 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1235號原　　　告　亞元國際開發有限公司法定代理人　林安祥訴訟代理人　巫宗翰律師被　　　告　統一製菓股份有限公司法定代理人　葉茂盛訴訟代理人　林凱律師上列當事人間請求給付違約金等事件，於民國106 年2 月9 日辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一百零五年七月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔千分之十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告之員工即訴外人徐惠燁發現被告欲出售桃園市○鎮區○○段 000○000○000○000○000 地號土地（下稱系爭土地）及其上桃園市○鎮區○○段 000○000○000○000 ○號建物之不動產（下稱系爭不動產，門牌號碼: 桃園市○鎮區○○路 0 段 000 號），認有利可圖，遂聯繫兩造認識，兩造於民國 105 年 6 月 6 日簽立不動產專任委託銷售契約書，並於該契約書第2 條約定：「（一）委託人願意出售第一條之標的新臺幣（下同）參億元整金額未記載者，本契約無效（依分割1200坪面積，每坪25萬元計算）。（二）委託銷售總價於委託銷售期間，委託人得以書面變更之，但買方已同意委託人銷售條件，並經受託人通知到達委託人者，不得變更。」，另於第5 條第1 項約定：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之2 。」，第11條第1 項第1 款約定：「（一）委託人如有下列情形之一者，視受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付本契約第5 條第1 項之服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人:1. 委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」。兩造於同日復簽訂委託銷售契約內容變更合意書，修正內容為：「（一）委託銷售總價額修正為新台幣貳億伍什萬元整。（二）委託銷售期間延長至民國105 年10月6 日止。（三）其他變更事項： 1. 甲方同意與乙方簽立本契約時，停止自行銷售及再和第三者簽立以任何理由不賣或中途解約，如有違反視同乙方完成居間仲介買賣。2. 銷售面積依實際測量為準，如有增減價金互補之。」。被告既已委託原告進行系爭不動產之銷售，自不得自行將系爭不動產出售予第三人，詎被告竟為規避系爭合約之服務報酬而自行將系爭不動產出售予第三人，明顯違反系爭合約第11 條第 1 項第 1 款之約定，自應依約給付買賣標的價額2 億 5,000 萬元之百分之二即 500 萬元，並給付違約金即委託銷售價格百分之二即 500 萬元，合計 1,000 萬元，惟原告僅請求 500 萬元之服務報酬。爰依系爭契約第 11 條第 1 項第 1 款提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付予 500 萬元予原告暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：㈠被告於105 年初因公司營運有資金需求，而欲出售座落於桃園市○鎮區○○段000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號等數筆土地（合計面積達7,140.32平方公尺，約2159.95 坪）及其上建號244 、245 、246 、247 之工業廠房建物（以下稱系爭房地），因而於105 年4 月6 日與信義房屋仲介股份有限公司八德等廣興店（下稱信義房屋）簽訂買賣仲介一般委託書，委託訴外人信義房屋仲介出售系爭房地（委託書上記載銷售價格5 億3,800 萬元，同日另簽委託書內容更改/ 更新契約附表，約定最低委託售價4 億7,500 萬元），訴外人信義房屋因而製作、刊登出售系爭房地之廣告。嗣後，原告之業務員徐惠燁至被告公司拜訪表示其因看見信義房屋刊登之廣告獲悉被告欲出售系爭房地之事，而其有日本客戶要購買土地蓋廠房，需用土地約1200坪，希冀被告與原告簽訂系爭土地之委託銷售契約書，經雙方磋商後被告僅同意將系爭數筆土地合併分割臨金陵路之1200坪部分專任委託原告銷售，但約定若信義房屋或其他仲介覓得之買方欲購買系爭房地全部且成交時，兩造間之專任委託銷售契約即失效，又因原告稱其所找之日本客戶要自己蓋廠房，系爭土地上現存之廠房建物於成交後要辦理滅失，被告亦予同意；兩造遂於105 年6 月6 曰簽訂專任委託銷售契約書，由原告於第1 條不動產標示處及第2 條委託銷售價格處分別載明「建物標示：買賣時需辦理建物減失登記；土地標示：合併後分割臨金陵路1200坪出售」及「委託人願意出售第一條之標的新台幣參億元整……依分割1200坪面積，每坪25萬元計算」等字。又因原告告知不動產買賣底價係以「委託銷售契約內容變更同意書」為據，兩造隨即簽署上開契約內容變更同意書，約定系爭土地底價為2 億5,000 萬元，並於其上記載「依分割圖面臨金陵路1200坪出售」字樣。嗣於105 年6 月下旬中信房屋加盟店之另家仲介公司覓得買方欲購買系爭房地全部，被告乃告知原告上情，嗣簽約買賣完成，兩造間之合約遂而失其效力。㈡查兩造於簽立系爭專任委託銷售契約前，原告明知被告已與信義房屋簽立一般專任委託銷售契約書，被告亦明確告知任何仲介公司都可以找買方來購買系爭房地之全部，故被告拒絕與原告簽署出售全部房地之專任委託銷售。然因原告之業務員徐惠燁一再表示其有日本客戶只要購買約12 00 坪工業用地興建廠房，希望至少能就系爭土地合併分割出靠金陵路邊1200坪土地交由原告專任銷售，被告鑑於徐惠燁明確表明有日本客戶，且被告急於處分土地而答應其要求，此觀不動產專任委託銷售契約書第1 條建物標示部分記載「買賣時需辦理建物減失登記」等字，顯係為配合原告之日本客戶之需求而登載；又當時雙方確有約明若有買方購買全部房地且成交時，兩造間專任銷售契約即失效；而在正式簽署委託銷售契約書時，全由原告在制式契約書上填載，被告未注意原告未將上開「若有買方購買全部土地成交者，兩造間委任銷售契約無效」之約定在契約書上載明，致令原告有機可乘，玩弄契約文字，違背承諾、誠信，恣意向被告為本件請求。按若如原告所主張，則除原告仲介之客戶外，被告根本無法出售全部房地予其他買方，且若雙方之真意係如此，則兩造間直接簽署全部房地之專任委託銷售契約即可，何必合併分割出臨金陵路部分之1200坪土地由原告專任銷售？再佐以被告係因營運資金需求而處分系爭房地，被告當然是希望能一次出售全部房地以換取較多之資金，於原告業務員徐惠燁前來找被告前，被告根本未想到將土地分割出售，確實是委託信義房屋出售一段時日後，銷售情形不佳，適原告提出合併分割出售1200坪土地販售予其日本客戶，有可能成交，被告可盡早取得出售資金方案，被告才會同意，但在有機會一次出售全部房地以換取較多之資金時，被告當然不會放棄，身為專業仲介之被告豈能諉為不知及否認該約定？故兩造間之真意，不能拘泥於原告所寫之契約字面，而應依當時之客觀事實、情狀而為判斷，原告掩飾事實真相所為主張全無可取！本件原告尚無向被告報告任何訂約之機會及媒介行為，足認原告無居間行為，被告當無給付居間報酬之必要。㈢本件原告請求違約金500 萬元；然查，原告自105 年6 月6 日簽訂銷售契約書後，僅帶一組日本客戶前來看地一次，至105 年6 月28日被告通知原告已有買方確定欲向中信房屋下斡旋為止，距離不到1 個月，足認原告尚無任何損害（若有，亦甚輕微），今若允原告於付出甚少情況下，可獲得500 萬元之鉅額違約金，無疑是鼓勵仲介業者取巧締約，侵害一般民眾權益！是以，懇請鈞院審酌原告除帶看一組日本客戶外無其他具體仲介行為之履約之客觀事實，若有損害亦甚輕微之情狀，依法酌減違約金以平公允，並避免仲介業者取巧立約，惡意利用一般民眾之無知或輕忽，侵害民眾之權益及傷害社會之公平正義！㈣並聲明：１原告之訴駁回。２若受不利判決，原告願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠105 年4 月6 日被告與信義房屋八德永豐店簽訂買賣仲介一般委託書，委託信義房屋仲介出售系爭房地，原告業務徐惠燁因看見系爭房地出售廣告，而至被告公司爭取仲介。㈡105 年6 月6 日兩造簽定不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書，不動產專任委託銷售契約書第1 條不動產標示處及第二委託銷售價格處分別載明「建物標示：買賣時需辦理建物減失登記；土地標示；合併後分割金陵路1200坪出售」及「委託人願意出售第一條之標的新台幣參億元整……依分割1200坪面積，每坪25萬元計算」等字。第3 條記載委託銷售期間至105 年10月6 日止；第5 條第1 項約定：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價之百分之2 。」，第11條第1 項第1 款約定：「（一）委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應金額一次支付本契約第5 條第1 項之服務報酬及委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：1.委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」；委託銷售契約內容變更合意書則記載銷售總價額修正為貳億伍千萬元。㈢於105 年6 月下旬被告與中信房屋仲介之買主簽約，將系爭房地全部出售予該買主。四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書時是否約定系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方1200坪之部分，於系爭不動產全部一起出售時不生拘束之效力？１按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。經查，本件兩造簽訂不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書之約定後，於委託期間被告與中信房屋仲介之買主簽約，將系爭房地全部出售予該買主一情，業據兩造所不爭執，並有原告提出之不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書影本各1 份在卷可稽（見本院卷第5 頁至第7 頁），故此事實應堪認定。而原告並據此主張被告違反不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書，應依約給付服務報酬，然被告抗辯：兩造於簽訂不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書時口頭約定系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方1200坪之部分，於系爭房地全部一起出售時不生拘束之效力，且證人葉皓凱於簽約時基於信任故未要求契約上要記載「若有買方購買全部土地成交者，兩造間委任銷售契約無效」等內容之文字云云，均為原告所否認，故關於證人即被告簽約代表葉皓凱是否與原告為上開約定並基於信任始未請求原告將該約定記載於不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書內之事項等，即均應由被告負舉證之責任。２觀諸原告提供之兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書影本內並無「系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方1200坪之部分，於系爭不動產全部一起出售時不生拘束之效力」、「若有買方購買全部土地成交者，兩造間委任銷售契約無效」相類內容之文字，故本件兩造是否有此約定，應視被告是否能舉證證明兩造有此約定。雖證人葉皓凱證稱：伊在被告公司擔任總經理，從102 年開始至今都是擔任總經理，伊有代表被告與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書，被告於3 、4 月間時決定出售廠房土地，4 月份時有跟信義房屋桃園八德店簽立銷售普通合約，非專任合約，4 月中簽訂之後，從5 月開始就有很仲介公司來電公司詢問是否有出售，第一個詢問的是中信房屋八德店，二十一世紀的徐惠燁於5 月打電話給伊，表示有看到信義房屋有刊登廣告，依他們經驗判斷應該就是被告在出售，他後來傳給伊他公司的一些訊息且跟伊約訪，建立一些關係，且詢問伊可以銷售此土地，伊表示歡迎如果有合適的客戶，可以電話跟伊約，但是伊不跟他們簽訂代銷合約書，除非他的客戶有強烈的意願要出價再簽約，其他的仲介公司大約都是在5 月底跟伊聯繫，伊開價也都一致，徐惠燁拜訪一次後跟伊說原告的執行長要拜訪伊，在見第二次面時，開啟了土地分段銷售，即原本的廠房是2159坪是方正的土地，伊有跟他提除了整片賣是否可以分段銷售，經過一些討論，後來在6 月初，他告知伊說有一個日本客戶尋找的標的大約都是我們廠房一半左右的面積，也找了這個客戶來看被告的廠房，看過後就要伊簽立專任委託契約給他，伊說要詢問公司意見，伊跟董事長討論後，針對系爭房地約前面1200坪土地的部分與原告簽立一個專任銷售合約，當初也講清楚前段部分除日本客戶外，若有其他買主對切割買賣有興趣，被告也願意透過合約與他買賣，但是公司有一銷售的目的，我們仍不排除整片銷售，此時其他仲介公司仍陸續有帶客戶來看，所以整片部分我們不與他簽立專任銷售合約。兩造簽約地點在伊辦公室，在場人員有有伊、徐惠燁、林宗瑩的太太，在簽完合約後，林宗瑩的太太有跟伊要求與伊簽立整片的專約，伊再次重申不簽立整片土地之專任合約之立場。在當下，林宗瑩的太太有打電話給林宗瑩說明伊拒絕的情形，後來林宗瑩太太就出去外面打電話，回來辦公室後，林宗瑩太太就說好吧。所以兩造即達成協議，前半段1200坪部分由她們專任銷售，整片的部分無法由他專任銷售等語。且證人葉皓凱亦證稱：「（法官：如何從原證1 、原證2 合約中看出你們有約定如果另外有買主整片土地購買的話，不受此前1200坪土地專約的限制？）因為我們在簽定合約時，我們沒有請她載明在合約中，因為我是口頭上不斷跟她們解說為何不能簽立整片的專任合約，且很清楚的告訴她們我們的合作關係，所以合約我沒有逐條審視，且我信任雙方的合意，就沒有強烈要求她們寫在合約中，因為我們當下已經達成協議也認同這個看法。」、「（原告訴訟代理人本案服務報酬金額較大，如果有如此負停止條件之約定，為何不記載在原證2 契約書中？）我們已經與她們有口頭上的約定不會簽立整片的專任合約給她們，所以沒有請她們寫明在合約中，這也有可能因為我第二次代表公司簽立買賣，所以沒有注意。」等語，可知證人葉皓凱於簽約時有向在場之證人徐惠燁、林宗瑩之太太多次表示不簽整塊土地之專任契約及不簽之原因，然證人葉皓凱亦表示其未請原告在不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書上記載該約定，則原告代表簽約之人又無將該等約定記載於不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書上，則原告是否有同意此內容，即非無疑。況且，參酌證人徐惠燁證稱：「（原告訴訟代理人：證人與葉皓凱談本案1200坪委託銷售經過為何？）剛開始知道被告要賣時，我就電話拜訪他，我們約了一個時間見面，見面後我知道他確實要賣，雙方談的不錯，我後來就帶我的主管林宗瑩與他接觸，林宗瑩有與被告談到專約的部分，他自己也有買方，林宗瑩也有帶客戶看標的，之後的情形林宗瑩比較清楚。（原告訴訟代理人：簽立原證1 、原證2 時在何處？有何人在場？）在被告公司總經理辦公室，有我、葉皓凱、林宗瑩的太太在場。（原告訴訟代理人：在簽約時，證人是否明確與葉皓凱表示所簽立為專任委託契約書，簽立之後，被告公司不得與其他仲介或自行與第三方成立買賣契約？）契約書葉皓凱看過後就簽了，我核對大小章之後，就離開。（原告訴訟代理人：原證1 、原證2 契約簽立當下或以後，葉皓凱是否有跟證人說如果2159.94 坪廠房土地全部要出售時，關於雙方專約部分就失效，無法請求服務報酬嗎？）如果有的話，一般會寫在契約書中。（原告訴訟代理人：葉皓凱在簽約時是否曾經跟你講過上開？）簽約時，我記得他是沒有講過。（法官：原證1 、原證2之合約，是針對本案系爭土地其中的 1200坪簽約嗎？）是，靠近金陵路的部分。（法官問：為何本案專約只簽2159.94 坪中之1200坪部分，為何不簽立2159.94 坪的專任委託契約書？）當初我、林宗瑩、及林宗瑩的太太都有與葉皓凱討論，如果客戶要多買，是否可以多買1200坪以上，葉皓凱說後面土地想自己留著用，他怕土地面積太小不好做規劃，我有發現如果後面他要留著自己用，路會被擋到，會請不出建築線，我還幫他找金陵路前面的莊姓地主直接與他談買地的事情，後來葉皓凱就告知我土地已經賣掉了。（法官：為何不想簽立2159.94 坪全部的專任委託書？）因為當初葉皓凱說後面土地他想自己留下來用。（法官：當時證人在簽約時有容許被告公司有客戶可以自己整塊2159.94 坪一起賣嗎？）我們所有的約定事項都載明在契約中。（法官：以證人身為現場參與者及簽約者身分，能否由證人自己的認知回答，當時證人在簽約時有容許被告公司有客戶可以自己整塊2159.94 坪一起賣嗎？）不可以。」等語；是依證人徐惠燁之證詞可知，證人葉皓凱確實有表達不願意與原告簽訂整塊土地之仲介契約，但證人徐惠燁在簽約時並無聽見或依證人葉皓凱所述而理解證人葉皓凱有與原告為「系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方1200坪之部分，於系爭房地全部一起出售時不生拘束之效力」之約定之意思，且證人葉皓凱有看過不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書之合約後才簽名，則證人葉皓凱是否確實有與原告為該約定，尚難率斷。又本件不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書簽約時，在場人員有證人徐惠燁、葉皓凱及證人林宗瑩之太太共三人，業據證人徐惠燁、葉皓凱陳述在卷互核相符。而證人徐惠燁、葉皓凱二人究是否有為「系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方1200坪之部分，於系爭房地全部一起出售時不生拘束之效力」約定、合意之證述不同，經本院確認被告是否欲聲請傳喚在場之林宗瑩之配偶吳玲蕙作證，經被告表示：「捨棄傳訊，其為原告之員工，且為林宗瑩之配偶不可能據實陳述」等語，然依證人葉皓凱所述之簽約源由及情形，及證人徐惠燁之證述，至多僅能證明證人葉皓凱確實曾為此意思表示，惟原告方之證人徐惠燁並未受領該意思表示，亦未代表原告表示同意，而林宗瑩之太太縱使有聽聞證人葉皓凱為該約定之意思表示，亦未以同意之方式，記載於不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書上，是本件尚難僅以證人葉皓凱之證述證明兩造間確實有此約定，據此，原告主張，應有理由。３按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。復按當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求。本件縱認上訴人所主張：被上訴人於遊說其投資時，於洽商中曾有多項之保證一節為真實，惟兩造與建新公司訂立系爭切結書時，既未將攸關上訴人所主張應由被上訴人負履約責任之內容以文字加以記明，揆諸首揭說明，原審認應以系爭切結書之記載，作為認定兩造間權利義務關係之基礎，因而為上訴人不利之判決，於法即無不合。有最高法院93年台上字第988 號判決附卷可佐。又按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補），以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條款，俾維持法官之中立性，有最高法院103 年度台上字第713 號判決發回意旨附卷可資參考。觀諸本件雖被告抗辯：若如原告所主張即原證1 記載之表面文字，則除原告仲介之客戶外，被告根本無法透過其他仲介出售全部房地予其他買方，此完全不符被告亟需籌措資金而積極求售系爭房地之事實；且若雙方無約定原告專任銷售僅限於單獨出售前方1200坪土地部分，衡情兩造間直接簽署出售系爭房地全部之專任委託銷售契約即可，如此原告有更大空間可找願意購買全部房地或僅願購買部分土地之買主，何必合併分割出臨金陵路部分之1200坪土地由原告專任銷售？云云，而認透過解釋兩造訂立契約之真意，可得兩造有約定系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方 1200坪之部分，於系爭不動產全部一起出售時不生拘束之效力，非無理由。然依證人徐惠燁、葉皓凱前開所述，原告與被告簽立不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書之起源係因原告有一日本客戶欲購買系爭土地之前1200坪作為廠房，為確保日本客戶日後之權利，故欲簽「專任」之委託銷售；若兩造確實有約定系爭不動產專任銷售之情況僅限於單獨出售前方1200坪之部分，於系爭房地全部一起出售時不生拘束之效力，則一旦被告或被告與原告簽約前委託之其他仲介公司找到欲購買系爭土地全部之買方，因系爭土地全部必然包括系爭土地之前1200坪，則原告與被告簽訂「專任」委託銷售契約之目的勢必無從達成，此等影響所簽訂不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書效力範圍之重大事項，要難從不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書上所未記載之狀況，且從該二份契約上文字亦均未能看出此約定之情況下，而將契約漏未記載之事項以解釋當事人真意之方式加以填補，仍應以契約記載之文字為準。是被告之此等抗辯，應無理由。㈡被告於105 年6 月下旬將系爭不動產全部出售與他人，是否違反不動產專任委託銷售契約書第11條第1 項第1 款？經查，兩造所簽立之不動產專任委託銷售契約書第 11 條第1 項第 1 款約定：「（一）委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應金額一次支付本契約第 5 條第 1 項之服務報酬及委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人：1. 委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」。而被告於 105 年 6 月下旬與中信房屋仲介之買主簽約，將系爭房地全部出售予該買主一情（見上開不爭執事項第 3 點），是系爭房地之前1200坪亦已由被告出售，此情形應符合不動產專任委託銷售契約書第11條第1 項第1 款之規定。㈢被告於105 年6 月下旬將系爭不動產全部出售與他人，是否違反委託銷售契約內容變更合意書第3 條第1 款準用不動產專任委託銷售契約書第5 條第1 款之規定？經查，委託銷售契約內容變更合意書第 3 條第 1 項內容為：「（三）其他變更事項：1. 甲方同意與乙方簽立本契約時，停止自行銷售及再和第三者簽立以任何理由不賣或中途解約，如有違反視同乙方完成居間仲介買賣。」，而本件被告於 105 年 6 月下旬與中信房屋仲介之買主簽約，將系爭房地全部出售予該買主（見上開不爭執事項第 3 點），是系爭房地之前1200坪亦已由被告出售，此情形應符合約定之「完成居間仲介買賣」，則自有準用不動產專任委託銷售契約書第5 條第1 款之給付報酬約定，原告據此向被告請求，即有理由。㈣若被告違反專任委託銷售契約書第11條第1 項第1 款、委託銷售契約內容變更合意書第3 條第1 款準用不動產專任委託銷售契約書第5 條第1 款之規定，服務報酬之數額是否需酌減？１按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第 565 條定有明文。經查兩造於 105 年 6 月 6 日兩造簽定不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書（見上開不爭執事項第2 點），係由被告委由原告就系爭房地之前1200坪銷售，自堪認系爭委託契約之性質係屬民法第565 條所定之居間契約，核先敘明。２按民法第 572 條規定，約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。審酌本件買賣標的價值龐大，買家及訂約機會原較稀少，居間困難度高，原告於 105 年 6 月 6 日與被告簽立不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書，由原告基於居間契約替被告尋覓買家，此尋覓買家之過程，依證人徐惠燁所述，其為區分系爭房地之前1200坪區塊，故有請人畫分割圖，以利被告日後使用系爭房地之後半部份等情，有地籍圖影本1 份在卷可證（見本院卷第137 頁）。又觀諸證人林宗瑩證稱：「（被告訴訟代理人：證人帶日本客戶到現場看過幾次？）二次。一次在裡面，一次在外面看。（法官：證人是否有帶日本公司人員與葉皓凱單獨談過？）有，在簽立專任契約之後。且他們相談甚歡。（法官：當天在現場日本公司人員是否有跟葉皓凱說他們一定會買系爭土地？）沒有，當初是談土地的面寬、大小、廠房的建築物拆除界線到何處等問題。」等語，有本院105 年10月6 日言詞辯論筆錄1 份在卷可證（見本院卷第94頁背面、第95頁）；顯示證人林宗瑩、徐惠燁於與被告簽立不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書後為尋找買主，分別有尋找買主，帶看系爭房地並依日本客戶之需求自行找人畫分割圖之作為；惟從兩造於105 年6 月6 日簽立不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書至被告105 年6 月中旬出售系爭土地止，至多不超過30日，故原告員工於該30日內所付出之勞務應仍屬有限；且證人林宗瑩亦證稱：「（被告訴訟代理人：證人方才稱有購買的意願，且送總公司評估，證人有無具體證據可以證明？）我手上有另一份日本公司已經簽完約購買另一塊土地，但是因為日本公司無法購買農地，所以他們將上開契約解約。我沒有日本公司有意願購買且送到總公司的證據。（被告訴訟代理人：證人可否提供該家日本公司人員作證，證明他們有意願購買？）可以，但我要先與日本客戶聯繫後再陳報。（被告訴訟代理人：日本客戶是否有其他如LINE或書面、簡訊可以說明有意願購買？沒有。（法官：日本公司是否已經開價？）沒有。（法官：日本公司是否已下斡旋金？）沒有。（法官：日本公司是否已下訂金？）沒有。（法官：當時證人與日本公司接觸外，是否還有找其他買主？）有，因為我們仲介是以一個規避風險的方式，因為日本客戶正在評估。如果只是要賣給投資客，早就有人可以買。」等語，有本院105 年10月6 日言詞辯論筆錄1 份在卷可證（見本院卷第94頁背面、第95頁）。顯示本件並無證據足認日本客戶已明確表示欲購買系爭房地之前1200坪，及原告為使該日本客戶購買系爭房地之前1200坪業已付出極大之勞力、時間、費用。況且，不動產買賣之過程，最後階段係雙方是否簽約之關鍵，原因力較重，而本件證人林宗瑩、徐惠燁表示之日本客戶仍屬公司內部審核、評估是否欲購買、符合需求之不動產買賣前置階段，故認以系爭房地之售價之百分之二計算居間報酬，尚屬過高而有失公平，應依被告之請求酌減為按百分之零點三計算，即7 萬5,000 元（計算式：2 億5,000 萬×0.3%＝ 75,000）。原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。五、綜上所述，原告依居間及不動委託銷售契約內容變更合意書、委託銷售契約內容變更合意書之法律關係，請求被告給付原告7 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年7 月30日起至清償日止（見本院卷第10頁），按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、又本件判決所命被告給付之金額未逾 50 萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第 389 條第 1 項第 5 款之規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 106 年 3 月 9 日民事第一庭法官謝伊婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 10 日書記官林彥汝

臺灣桃園地方法院105年度訴字第1235號

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