臺灣桃園地方法院105年度訴字第2342號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 03 月 09 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2342號原　　　告　陳佳惠
訴訟代理人　毛仁全律師
被　　　告　竹風建設股份有限公司
法定代理人　徐榮聰
訴訟代理人　陳郁勝律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106 年2 月9
日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋買賣契約）第34條及「土地預定買賣合約書」第22條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第22頁反面、第59頁反面），故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定相符，本院就本件訴訟自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國102 年7 月10日以總價新臺幣（下同）2,780
萬元之價金，買受被告所有興建坐落桃園市○○區○○段000 ○00000 地號土地應有部分含車位計為1565/100000
，及其上「竹風青塘」建案編號第B1棟13樓房屋之預售屋暨地下三層編號35、36之平面停車位（下稱系爭不動產），原告已依約繳納訂金、開工款合計334 萬元。其後，原告本欲以自住房屋出售後支付後續價款，因父母親反對而無法繼續支付購屋款，遂向負責代銷之訴外人海悅國際開發股份有限公司（下稱海悅公司）表示希望辦理解除買賣契約，然未獲置理，迨自103 年起即遭被告多次催繳分期應繳納之款項，後於103 年12月1 日經被告解除買賣契約，並將已繳價金全數充作違約金，原告幾經多方奔走協商均無任何成果，不得已方提起本件訴訟。
（二）系爭不動產係屬預售屋之買賣，工期自102 年11月1 日至105 年10月31日，原告於102 年11月25日依約繳納開工款56萬元後，即表達希望兩造合意解除買賣契約之意思而未再繼續繳款，但被告以其預售屋銷售成果不佳而怠為適時處理，雖被告曾多次寄發存證信函催繳，卻遲至103 年12月1 日始寄發解約存證信函，然被告早於103 年初即得確認原告解約之意思而得為適當之處理，並繼續由負責代銷之海悅公司另行銷售，其價格、銷售成本等均不致於有減少或增加成本支出之損害可言，卻延宕多時始為解約之表示，故被告逕行將原告所繳納之價金全部充作違約金，實屬過高。衡之原告夫妻年紀尚輕，目前社會經濟環境極度不佳，一般社會大眾即使戮力辛勤工作，所得之收入亦難以於短期內累積上百萬元之積蓄，然被告於實質損害有限之情況下卻向原告收取高額之違約金，難謂符合社會通念之衡平。又審酌被告之實際損害，如增加支出銷售人員之人事成本等，非以市場上不動產價格增、減因素為違約金之橫量基礎，故依民法第252 條規定，請求酌減本件違約金為34萬元。
（三）原告已繳而遭被告逕行扣款充作違約金之價金334 萬元，，扣除違約金34萬元後，其餘300 萬元屬於不當得利，爰依民法第179 條規定，請求被告返還之。並聲明：被告應給付原告300 萬元，及自本件確定之日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告。二、被告則以：
（一）觀兩造所簽訂系爭房屋買賣契約及土地買賣契約之附件二房屋（或土地）付款辦法表備註2 皆載記「本表第一期所列之簽約訂金為民法第248 條、第249 條之本約定金」，及系爭房屋買賣契約第29條第7 項及土地買賣契約第17條第7 項亦皆載記「本條項所稱違約金之性質，其金額在簽約訂金金額內者，屬民法249 條應加倍返還或不得請求返還之定金，超過該金額者屬懲罰性違約金」等語可知，本件買賣之房屋款109 萬元、土地款169 萬元，並無民法第252 條之適用，則原告已繳價金334 萬元，扣除訂金278
萬元，餘56萬元屬違約金，僅約占總價金2 ％；又被告縱沒收全部價金作為違約金，亦約占總價金10％，均未逾內政部公布預售屋買賣契約書範本第25條第4 項所定違約罰金，最高不得超過房地總價款15％之規定，而無過高情形，且原告並無具體舉證本件違約金額有何過高情事。
（二）據聞原告為投資客，其以每坪單價約349,900 餘元（總坪數72.31 坪），加停車位250 萬元，購買高樓層、景觀好之系爭不動產，已符合交易常態，且原告於102 年7 月10日簽約後，曾向海悅公司表示要更換房屋，後因海悅公司未找到適合物件而未成，顯示原告已考量風險與評估自為付款能力，加以本件買賣於103 年12月解約後，於105 年8 月30日以2,420 萬元售出，被告損失360 萬元，原告之違約金尚不能彌補被告之損失。是本件若准許酌減違約金，將有違社會公平，且勢必引起其他投資客或買家群起仿效，只要房屋買貴即解除契約，再任意興訟向法院請求酌減違約金，除將造成訴訟案件量大增，亦無保護之必要。（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於102 年7 月10日簽立房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，以總價2,780 萬元之價金，買受被告所有興建坐落桃園市○○區○○段000 ○00000 地號土地應有部分含車位計為1565/100000 ，及其上「竹風青塘」建案編號第B1棟13樓房屋之預售屋暨地下三層編號35、36之平面停車位，而原告已依約繳納訂金、開工款合計334 萬元，有系爭房屋買賣契約及土地買賣契約、匯款單可稽（見本院卷第6 至65頁）。
（二）原告因未依約按期繳納分期款項，經被告於103 年11月17日寄發存證信函催繳仍未履行，於同年12月1 日經被告解除上開買賣契約，並沒收原告前揭已繳價款，有竹北嘉豐郵局第411 、447 號存證信函可證（見本院卷第70、71頁反面）。
（三）被告已於105 年8 月30日將系爭不動產以總價2,420 萬元轉售予第三人徐玉梅，有雙方簽立之「竹風青塘」房地買賣契約書可考（見本院卷第119 至122 頁）。
四、本院之判斷：
（一）按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（參照最高法院96年度台上字第107號判決）。
（二）本件買賣契約，被告於103 年12月1 日解除契約後，嗣於105 年8 月30日以2420萬元再度出售，此有買賣契約書在卷可稽（詳見本院卷第118-122 頁），亦為原告所不爭執。而被告再度出售係爭不動產有360 萬元之價差（2780萬元-2420 萬元＝360 萬元）。原告主張被告應該早一點解契約就可已再度出售而減少損失，然被告應該依照兩造契約之約定之程序來解除契約，且如果原告如認為不繼續依照契約給付價金，而為了少減少違約金及價差之損失其大可自己出售，而非歸責被告為何不早點再度出售以減少損失。且原告也無提出任何證據足以證明被告如果早點再度出售確實可以減少兩次售價之價差。
（三）依照兩造所簽訂之系爭土地買賣契約書第十七條違約罰則之第二款規定：甲方（即指原告買方）違反「付款約定」（第五條至第八條）規定者，或未依【附件一】「土地付款辦法表」之約定繳付款項者，乙方得沒收依土地總價款百分之十五計算之違約金，但該金額超過乙方已收價款者，則以沒收已繳價款為限，甲乙方雙並得解除本契約及與本契約有關聯立關係之契約。本契約解除後，土地由乙方收回。（詳見本院卷第57頁）；另依兩造所簽訂房屋買賣契約第二十九條違約罰則第二款規定：甲方違反「付款約定」（第八條至第十一條）規定者，或未依【附件二】「房屋付款辦法表」之約定繳付款項者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之違約金，但該金額超過乙方已收價款者，則以沒收已繳價款為限，甲乙方雙並得解除本契約及與本契約有關聯立關係之契約。本契約解除後，房屋由乙方收回。（詳見本院卷第20頁）。可見兩造所約定之違約金總額以買賣之總價百分之十五為上限，亦即2780萬元×0.15＝417 萬元，而被告所收受之金額為334 萬元，
尚未逾越上開數額。
（四）從而，被告收受原告交付之價金，不論其為訂金、開工款，均為原告依照買賣契約所交付之款項共計334 萬元，被告事後於因103 年12月間以原告未繼續繳納款項違約事由解除契約，並沒收原告所繳納之334 萬元。而原告繳納之334 萬元，並未逾越兩造所定之違約金總額417 萬元；另審酌被告事後再度將係爭房地以2,420 萬元出售，有360
萬元之價差，且尚不計算被告因此支出之各項人事成本，故原告主張被告所沒收之違約金有過高之情事，顯無可採。故其請求酌減被告主張之違約金亦無理由，因此，原告請求酌減違約金後依不當得利之法律關係，請求被告給付3,000,000 元，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依不當得利及違約金酌減之法律關係，請求被告給付3,000,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事據已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
書記官 鄭慧婷