臺灣桃園地方法院105年度訴字第596號

• 裁判案由: 不動產所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 03 月 14 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第596號原　　　告　張大有
訴訟代理人　巫宗翰律師
複　代理人　陳建源律師
被　　　告　朱光新
訴訟代理人　韓邦財律師
李玟潔律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國 106年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將桃園市○○區○○段○○○○地號土地所有權（應有部分四分之一）及其上同段一八七建號建物所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國93 年1月5日以新臺幣（下同）360萬元之價格向訴外人葉正文購買其所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地所有權應有部分4分之1及其上同段187、188建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路00 號、32之1號房屋，並由伊簽發四紙遠期支票之方式給付全數價金。又因伊斯時有高額貸款尚未清償，伊為籌措上開價金及週轉資金，乃將上開1076 地號土地所有權應有部分2分之1及其上同段187建號建物即前述守法路32號房屋（下合稱系爭房地）借名登記於伊已故配偶彭秀娥（103年8月12日過世）胞妹彭秀卿之夫即被告名下，俾利以被告名義以系爭房地向銀行申辦抵押貸款借予伊籌措資金，並約定由伊清償前述貸款本息。又伊於購買上述房地後即出資裝潢改建系爭房地作為伊與彭秀娥經營不動產仲介及代書事務所使用（即富寓不動產仲介有限公司），另前開守法路32之1 號房地則由伊居住使用迄今。詎被告竟於104 年10月間謊報權狀滅失申請補發系爭房地所有權狀，伊知悉後提出異議，並於104 年11月16日以存證信函向被告為終止系爭房地借名登記關係之意思表示，爰依民法第541 條第2 項、第767條、第179條規定，聲明求為：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：伊為系爭房地之所有權人。伊配偶彭秀卿與其胞姐彭秀娥前於93年間約定一同購買系爭房地及前述32之1 號房地，嗣由伊以系爭房地申辦抵押貸款300萬元，其中200萬元作為支付系爭房地之價金，另100 萬元則借予彭秀娥支付前開32之1 號房地價金，伊為取得較低售價乃委由與葉正文交情良好之原告以買受人名義出面與葉正文簽訂買賣契約，伊為確保權益並擔任契約見證人，故系爭房地實係由其出資購得；又伊為協助彭秀娥維持家計並自立經營不動產仲介事務所，遂將系爭房地出租予彭秀娥營業使用（彭秀卿所獨資經營之冠捷企業社亦設址於此），並約定由彭秀娥繳納伊上開貸款本息及地價稅、房屋稅等作為租金。是原告主張借名登記並訴請移轉登記為無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。原告主張系爭房地（及前述32之1 號房地）為其與賣方葉正文簽約購買，並由其簽發4 紙遠期支票支付全數價金，其為系爭房地之真正所有權人，有管理處分系爭房地之權限，並繳納系爭房地相關費用等情，業據其提出系爭房地之所有權狀、不動產買賣契約書、93年度買賣過戶契稅繳款書、系爭房屋稅籍證明、房屋稅繳款書、地價稅繳款書、住宅火災及地震基本保險單等件影本在卷為證（見本院卷㈠第7 至11、17頁；卷㈡第6、9至33頁），並有證人彭寶珠（葉正文配偶）、張文一（原告之子）之證詞、臺灣中小企業銀行桃園分行函文在卷足參（見本院卷㈠第97 、328至333 頁）；被告復不爭執系爭買賣契約由原告簽訂，並由原告簽發支票支付價金交付賣方，且原告持有系爭房地所有權狀、系爭買賣契約正本之事實（見本院卷㈡第175 頁正背面不爭執事項）。再酌諸系爭房地之抵押貸款本息均係由原告按月清償，被告並提供還款帳戶存摺正本供原告每月將應清償本息匯款至該帳戶等節，亦據原告提出被告前述還款帳戶之銀行存摺封面及交易明細影本在卷可參（見本院卷㈡第12至24頁背面），並有卷附遠東國際商業銀行函文暨所附貸款申請資料可佐（見本院卷㈠第316至324頁背面），被告復不爭執原告持有前揭還款帳戶存摺正本，且迄至105年3月前之貸款均由原告每月負責繳納之事實（見本院卷㈡第175 頁背面）；又系爭房地自93年購入時起，原告即出資進行裝修、改建，並由原告及配偶彭秀娥經營富寓不動產仲介有限公司使用迄今乙節，亦據原告提出估價單影本數紙（見本院卷㈡第34至38頁），且前開公司（負責人為彭秀娥）亦於93年4 月間經變更登記公司營業地址為系爭房屋迄今未再變更，此亦經本院調閱該公司登記卷宗查證無訛，而原告與彭秀娥為夫妻關係，被告復無爭執原告與彭秀娥從事不動產仲介及代書已有多年（見本院卷㈠第78頁書狀），則渠等共同經營該公司，亦符常情。綜合上情，堪信被告雖登記為系爭房地之所有權人，然系爭房地從出面洽定買賣條件、簽訂契約及價金交付等均由原告為之，且系爭房地之地價稅、房屋稅等費用亦由原告繳納，及系爭房地抵押貸款本息之清償，亦均由原告負擔，原告並出資裝修、改建系爭房地作為經營不動產仲介事務所管理使用迄今。從而，原告主張：系爭房地由伊出資購買，因資金需求方借名登記於妹婿即被告名下，俾欲以被告名義將系爭房地抵押向金融機構取得貸款，並由伊每月支付抵押貸款本息，系爭房地之管理處分權限仍屬於伊乙節，洵屬有據。
四、被告雖以前詞為辯，並以證人彭秀卿之證詞為據，惟查：
㈠兩造不爭執系爭房地及前述32之1號房地之買賣價金共計360萬元均係由原告先後簽發4 紙支票交付賣方乙節，已如前述，酌諸原告於93年1月30日所簽發最後1紙發票金額為151 萬4,005 元之支票，於93年2月20日始兌現（見本院卷㈠第333頁）；而被告係於93 年1月20日以系爭房地向銀行申辦抵押貸款300 萬元（分為200萬元、100萬元共2筆貸款），該300萬元貸款於93年1 月30日撥款（見本院卷㈡第12頁背面之還款帳戶明細），被告亦不否認該筆款項全數交由原告配偶彭秀娥使用，再斟諸原告於93年間確有高額貸款之負債情形（見本院卷㈡第119 頁財團法人聯合徵信中心資料），足見原告主張其因資金不足支付買賣價金及需週轉資金，先由其簽發遠期支票方式給付全數買賣價金，並將系爭房地借名登記於被告名下，而以被告名義向金融機構申辦取得貸款等節，應非子虛。
㈡證人彭秀卿雖證稱其與胞姐彭秀娥約定共同購買系爭房地及32之1 號房地，其中系爭房地是由被告貸款出資200 萬元云云。然就購買系爭房地之緣由，證人彭秀卿固證稱：伊搬到桃園來，伊與胞姐彭秀娥住在隔壁，剛好賣房子的葉先生的老丈人也一樣姓彭，伊也認識彭老先生，彭老先生打算要賣房子，本來委託伊胞姐賣，但伊胞姐跟伊商量買下這個房子，價金是伊與胞姐私下約定云云（見本院卷㈡第71頁背面）。然其前述證詞顯與證人彭寶珠（賣方葉正文妻）於本院證稱：伊父親當時去世，伊想要處理這兩間房子，所以伊有跟原告暗示說伊要出售，所以原告跟伊說他有意願買，伊是跟原告、原告的太太都有洽談等語明顯矛盾（見本院卷㈡第42至44頁），而證人彭寶珠與本件爭訟並無利害關係，其證詞應可採信，由此足見證人彭秀卿前述稱是賣方葉正文之岳父彭先生欲出售房屋一節，顯係杜撰不足採信。況證人彭秀卿前述其與已故胞姐彭秀娥間之約定，並無任何證據資料可資證明，自難採信。
㈢證人彭秀卿另證稱系爭房地購入後，被告出租予彭秀娥，並由彭秀娥繳納貸款作為租金之支付（大約是4 千多元）云云。然彭秀娥就系爭房地與被告間有租賃關係乙節，已為原告所否認，且查系爭房地之每月貸款本息除均由原告支付（原告配偶彭秀娥於103年8月間過世，105年3月前均由原告繳納貸款）外，原告另於97年6月12日清償前述200萬元貸款餘額全部，並清償100 萬元貸款之部分本息，此經原告提出匯款單備註欄載明「結清分號1，部分還款分號2」可證（見本院卷㈡第26頁），並為被告所不爭執（見本院卷第143 頁正背面書狀），則系爭房地如係被告購買而出租予彭秀娥，原告焉有可能為被告清償200 萬元貸款餘額；況證人彭秀卿就該匯款單亦曾證稱：「這筆錢是彭秀娥要還我的欠款及我之前『借給我姐姐買守法路32號的本金』」等語（見本院卷㈡第75頁），亦足證證人彭秀卿前述證稱系爭房地為被告購買之證詞並不可採。至彭秀娥及被告雖有申報出租（見本院卷㈡第104至109頁營利事業所得稅申報書；卷㈡第147至168頁公職人員財產申報表），然審酌不動產借名登記之人，為配合真正所有權人辦理不動產出租或其他管理、處分行為、或申報租稅之行為，因而出具相關法律形式之書面文件予他造，亦與事理並無違悖，併予敘明。
㈣證人彭秀卿復證稱於95年間彭秀娥欲投資增貸，其一時疏忽未取回權狀云云。然查，依民間一般觀念作法，房地所有權狀正本係由房地之真正所有權人保管持有，被告任職地政事務所、證人彭秀卿亦從事不動產仲介，此應為其二人所熟知，證人彭秀娥前述證詞悖於常情。另被告抗辯原告較善於與賣方葉正文交涉，故由原告擔任出賣人，其則擔任契約見證人確保權益云云，然衡諸常情，擔任見證人僅足證明其見證系爭買賣契約之簽訂，不足推認被告即為實際買受者，其此部分辯詞亦無可採。至被告抗辯彭秀卿所獨資之冠捷企業社設址於系爭房地（見本院卷㈡第171 頁），被告有管理使用系爭房地云云，然公司設址登記僅為行政登記措施，無足證明彭秀卿確有於系爭房地實際經營冠捷企業社之事實，況此與被告辯稱系爭房地已出租予彭秀娥乙節亦有矛盾，準此，其此所辯亦不足採。
五、按借名登記契約，性質上與委任契約相似，應得類推適用民法委任之相關規定。故借名登記契約成立後，當事人一方得隨時終止（類推適用民法第549條第1項規定），終止後，借名登記關係即當消滅，借名者自得請求返還借名登記財產。承前所述，兩造間就系爭房地有借名登記契約存在，原告已於104 年11月16日以存證信函為終止該契約之意思表示且經被告收受（見本院卷㈡第173 頁正背面、第180至181頁），則系爭借名登記契約業經終止而消滅，原告自得類推適用民法第541 條第2項之規定或依民法第179條之規定請求被告將系爭房地所有權移轉返還原告。
六、從而，原告依民法第179條、類推適用民法第541 條第2項之規定請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 3 月 14 日民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 汪智陽
法 官 彭怡蓁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 15 日書記官 呂欣蓉