臺灣桃園地方法院106年度原簡上字第1號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 08 月 29 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　106年度原簡上字第1號上　訴　人　禾睦不動產經紀有限公司
法定代理人　陳介文
訴訟代理人　黃修律師
被 上 訴人　劉淑華
訴訟代理人　白宗益
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國105 年12月23日本院桃園簡易庭105 年度桃簡字第915 號第一審判決提起上訴，本院於106 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：
（一）兩造於民國104 年7 月2 日簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），被上訴人將其所有門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○00號10樓房屋及坐落之基地（下稱系爭不動產），委託上訴人銷售，銷售總價為新臺幣（下同）1,020 萬元至1180萬元間，委託銷售期間自104 年7 月2 日起至105 年1 月2 日止，上訴人於買賣成交時可按實際成交金額向被告收取4%之居間服務報酬。兩造並於系爭委託契約第8 條第3 項第4 款約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被上訴人）仍應支付委託銷售價百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…④委託期間屆滿貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」（下稱系爭約款）。
（二）嗣兩造於104 年10月29日簽訂委託事項變更契約書（下稱第一次變更契約書），委託銷售總價變更為900 萬元至988 萬元間，委託銷售期間延長至105 年4 月2 日止。105
年1 月28日兩造再次簽訂委託事項變更契約書（下稱第二次變更契約書），委託銷售總價變更為830 萬元。
（三）上訴人於委託期間即105 年1 月7 日尋得證人郭運蘭願出價800 萬元應買系爭不動產，證人郭運蘭並簽立不動產買賣意願書及交付斡旋金3 萬元，然因未達前述委託銷售總價而未能成交。未料，被上訴人竟於105 年3 月26日私下與證人郭運蘭簽訂買賣契約，於105 年4 月28日辦畢所有權移轉登記。系爭約款雖規定「委託期間屆滿後貳個月內」，然契約屆滿後二個月係較重之事實，依舉重以明輕之涵義，解釋上當然包含較輕之事實即委託期間在內，否則毋須特別載明「期間屆滿後貳個月」。故上訴人逕行與證人郭運蘭成交之行為，顯已構成系爭約款之事由，自應按委託銷售總價830 萬元之4%即332,000 元，給付居間服務報酬予上訴人。又依民法第148 條規定，權利行使應依誠實信用方法，不得以損害他人為主要目的。被上訴人明知證人郭運蘭係上訴人接洽之客戶，仍與之接洽，甚者在委託期間內自行成交，嗣後則以渠等間交易非在委託期間屆滿後二個月內拒絕給付服務報酬，豈不違反誠實信用原則而有權利濫用？並聲明：㈠被上訴人給付上訴人332,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
（一）兩造簽訂之系爭委託契約屬一般委託銷售，被上訴人本得自行或透過他人銷售系爭不動產。被上訴人因長期居住在加拿大，故將系爭不動產之鑰匙委託證人即鄰居洪淑雪保管，並由證人洪淑雪傳遞買方出價訊息。證人郭運蘭早在104 年暑假即曾透過其母與證人洪淑雪前來看過房屋，但議價並未成功，亦未與被上訴人碰面。嗣證人郭運蘭另覓仲介，期待在支出仲介報酬之狀況下，能否以較低價格購得系爭不動產，才會委請上訴人以780 萬元進行斡旋，因最終僅出價800 萬元，低於第二次變更契約書之委託銷售總價830 萬元而未能成交。之後證人郭運蘭透過證人洪淑雪居間仲介，以其配偶吳恒毅之名義提高出價為830 萬元後方成交。故被上訴人於成交之前，實不知悉有名為「郭運蘭」之買方要買系爭不動產，無可能在上訴人前來斡旋時即有規避服務報酬之動機，且證人郭運蘭要透過何種管道看屋出價，亦非被上訴人所能掌握，被告亦無義務對於前來看屋之買方進行清查。
（二）被上訴人雖以系爭約款而為本件主張，惟系爭約款規定：「委託期間屆滿貳個月內」，然被上訴人並非在委託期間屆滿後與證人郭運蘭成交，上訴人之請求權基礎顯然有誤。其次，若證人郭運蘭透過上訴人居間仲介以800 萬元成交，加計買方2%之服務報酬，總計為816 萬元。而證人郭運蘭透過證人洪淑雪與被上訴人接洽以830 萬元成交，對證人郭運蘭而言，未減少購屋總支出，反而增加14萬元，對於被上訴人而言，僅係達到原本願意銷售之底線，未因鄰居介紹而多得利益，故買賣雙方均未因後來成交獲得額外利益或節省支出，何來上訴人所稱違背誠信、權利濫用之舉？再者，第二次變更契約書特別載明：「委託人（即被上訴人）價格實拿捌佰參拾萬元整，增值稅及其他費用由委託人負擔，仲介費則需售價達捌佰參拾萬以上，仲介才有仲介服務費，但其總額不得超過4%服務費。」，足見須成交金額在830 萬元以上，差額部分才屬於上訴人之服務報酬。退步言之，縱使證人郭運蘭透過上訴人出價830
萬元而成交，依上開約定被上訴人仍無須支付服務報酬予上訴人等語置辯。並於原審聲明；請求駁回上訴人之訴。三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人就原判決提起一部上訴（利息請求部份未據上訴），並聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人332,000 元。
四、上訴人並補充理由如下：
（一）被上訴人於105 年1 月28日簽訂第二次變更契約書時，已知悉系爭不動產實際行情不如預期，乃決定自行出售，不再繼續委託上訴人：
⒈被上訴人104 年7 月2 日簽訂系爭委託契約時，預期之最低售價為每坪17萬元，當時系爭不動產所在之「千禧新城」社區平均交易行情約每坪13.87 萬元。104 年10月29日簽訂第一次變更契約書時，被上訴人委託銷售價格降至每坪15萬元至16.5萬元，而「千禧新城」社區在104 年7 月至104 年10月之平均交易行情約為每坪12.56 萬元。
⒉105 年1 月7 日有買方以每坪13萬元出價（即總價780 萬元），但被上訴人堅持每坪低於15萬元就不考慮出售。
⒊被上訴人於105 年1 月28日簽訂第二次變更契約書時，委託售價驟降至830 萬元，亦即每坪13.8萬元，且嗣後確實以830 萬元私下出售予證人郭運蘭，而「千禧新城」社區在104 年11月至105 年1 月之平均交易行情約每坪13.26
萬元。
⒋上開事實足堪認定被上訴人在簽訂第二次變更契約書以前，一直以超出實際交易行情之委託價格出售系爭不動產。縱使105 年1 月7 日有人願以相當於交易行情之780 萬元購買，上訴人仍堅持每坪15萬元，嗣後該買方於104 年1
月17日加價20萬元，被上訴人猶不願出售。但在短短11日之後，被上訴人卻同意簽訂第二次變更契約書，將委託售價驟降至符合實際交易行情之830 萬元，顯然被上訴人終於意識到過往一直超乎行情，才會降價至貼近行情之830
萬元。
⒌以被上訴人在105 年1 月17日仍堅持至少900 萬元售價，扣除4%即36萬元居間報酬後，被上訴人預期實收864 萬元。徵諸被上訴人後來果真以830 萬元私下出售予證人郭運蘭而不給付上訴人居間報酬之事實，堪認被上訴人於簽訂第二次變更契約書時，已發現行情充其量為830 萬元，為彌補與原期望實收864 萬元之差距，乃決定實收830 萬元，期望自行出售，而不再繼續委託上訴人居間。
（二）被上訴人既已決定自行出售，不再繼續委託上訴人居間，理應向上訴人終止系爭委託契約，其卻為規避違約金，以達實收830 萬元之目的，以違反誠信之手段，假意與上訴人簽訂第二次變更契約書，製造其有意繼續委託上訴人之假象，私下則利用向上訴人打探之資料，隱瞞上訴人主動找證人郭運蘭開價出售系爭不動產，依誠信原則及民法第86條規定，應認被上訴人簽訂第二次變更契約書之真意，實為終止系爭委託契約。因此，委託契約業於105 年1 月28日終止，被上訴人私下在105 年3 月26日將系爭不動產出售予證人郭運蘭，應依系爭約款給付居間報酬332,000
元。
（三）此外，上訴人一直以誠懇竭力服務被上訴人，協助被上訴人拆冷氣、油漆等修繕工作，投入數不盡的時間與心力，未有任何酬勞，到頭來卻遭被上訴人矇在鼓裡，情何以堪。
五、被上訴人則為答辯聲明：請求駁回上訴，並補充答辯理由如下：
（一）上訴人所稱「被上訴人…因而不欲負擔上訴人之居間報酬…實則其於當時已無繼續履行系爭契約，並打算私下出售…」云云，純屬空言臆測，被上訴人嚴予否認，亦否認有片面終止系爭委託契約之意思。關於委託銷售價格之調降，係因被上訴人考量銷售狀況不佳，故而願意調降，本屬正常現象。況且，第二次變更契約書與第一次變更契約書之委託銷售日期均至105 年4 月2 日，第二次變更契約書針對委託銷售價格進行調降，被上訴人作此調整，無非希望在接近上訴人所謂市價之條件下，上訴人可以促成交易，何有企圖以第二次變更契約書來虛應故事，意圖達到不欲繼續委託之目的？
（二）依民法第568 條第1 項之規定，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，方得請求報酬。縱使系爭不動產之行情只有830 萬元，但證人郭運蘭透過上訴人居間僅願出價800 萬元，顯然上訴人未曾達到兩造約定給付居間報酬之條件，被上訴人自無給付居間報酬義務，何來規避義務之可言？且兩造簽訂者乃一般委託銷售契約，被上訴人可自行出售，被上訴人向證人洪淑雪表達願意銷售之價格亦為830 萬元，實難想像被上訴人有何規避違約責任之必要。（三）證人郭運蘭係因證人洪淑雪之居間介紹，而與被上訴人達成價格一致，倘將系爭約款解釋為「無論上訴人是否達到系爭委託價格，只要曾經上訴人議價之買方，被上訴人均不得再自行與其成交」，形同剝奪被上訴人於一般委託契約中自行出售之權利，況上訴人既未完成買賣契約之成立，卻仍可請求居間報酬，亦顯失公平。
六、兩造不爭執事項如下（並依判決格式、用語予以調整）：
（一）兩造於104 年7 月2 日簽訂系爭委託契約（見原審卷第9-11頁），被上訴人委託上訴人銷售系爭不動產，委託銷售總價1,020 萬元至1180萬元間，委託銷售期間自104 年7
月2 日起至105 年1 月2 日止，買賣成交時服務報酬為成交價額之4%。
（二）兩造於104 年10月29日簽訂第一次變更契約書（見原審卷第17頁），委託銷售總價變更為900 萬元至988 萬元間，委託銷售期間延長至105 年4 月2 日止。
（三）兩造復於105 年1 月28日簽訂第二次變更契約書（見原審卷第106 頁），委託銷售總價變更為830 萬元，被上訴人並加註：「委託人價格實拿捌佰參拾萬元整，增值稅及其他費用由委託人負擔，仲介費則需售價達捌佰參拾萬以上，仲介才有仲介服務費，但其總額不得超過4%服務費。」。
（四）上訴人在委託期間內介紹買方即證人郭運蘭，證人郭運蘭曾於105 年1 月7 日提出斡旋金3 萬元並簽立出具不動產買賣意願書（見原審卷第13頁），表示願出價780 萬元購買系爭不動產，上訴人以LINE通訊軟體告知被上訴人，被上訴人未予同意。
（五）105 年1 月28日上訴人以LINE通訊軟體告知被上訴人，證人郭運蘭之出價提高至800 萬元，且將證人郭運蘭簽立之不動產買賣意願書、不動產說明書等資料拍照，亦透過LINE通訊軟體告知被上訴人（見原審卷第76-80 頁）。被上訴人未明示同意，但於105 年1 月28日以LINE通訊軟體告訴上訴人：「妳不要跟買方說我認識他」、「妳可以用點計，跟郭說是另外一家仲介的客戶出的價錢」（見原審卷第77頁、第82頁）。
（六）上訴人於105 年1 月29日至105 年2 月1 日斡旋後，於
105 年2 月1 日以LINE通訊軟體告訴上訴人，證人郭運蘭先不考慮，3 萬元已退還證人郭運蘭。
（七）105 年除夕及農曆春節假期共9 日（包含彈性放假），即105 年2 月6 日至14日。
（八）105 年2 月10日證人郭運蘭以其配偶吳恒毅之名義交付訂金3 萬元予被上訴人委託之介紹人即證人洪淑雪，並簽立字據載明系爭不動產總價捌佰參拾萬元，洪淑雪、吳恒毅均於其上簽名（見原審卷第103 頁）。
（九）105 年3 月26日證人郭運蘭與被上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，並於105 年4 月28日辦畢所有權移轉登記。
（十）兩造於原審所提之證物均屬真正。
七、本件爭點如下（並依判決格式、用語予以調整）：
（一）上訴人依系爭約款請求被上訴人支付居間報酬332,000 元，有無理由？
（二）系爭一般委託銷售契約，是否因被上訴人有違反誠信或權利濫用之情事，或依民法第86條之規定（筆錄誤載為第87條第2 項），應認為已於105 年1 月28日終止？
（三）如前項為否，本件是否因被上訴人有違反誠信或權利濫用之情事，應適用舉重以明輕之法理，認被上訴人於委託銷售期間仍應依系爭約款給付居間報酬予上訴人？
八、關於上訴人依系爭約款請求被上訴人支付居間報酬332,000
元部分：
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，資以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平（最高法院104
年度台上字第2037號判決參照）。
（二）依系爭委託契約第10條規定：「甲方仍可自行銷售或委託第三人居間仲介，惟應於成交或收受定金前通知乙方，以避免重複成交情形。」，足見系爭委託契約非專屬委託，係一般委託，是被上訴人主張其於委託期間內仍可自行銷售或委託第三人居間仲介系爭不動產，堪屬可採。其次，兩造之權利義務明訂於系爭委託契約內，舉其大要且與上訴人收取居間報酬有關者為第4 條服務報酬：「成交價額之百分之四（內含營業稅）…」、第6 條第3 、4 項定金之收取：「買方出價達於委託價額時，甲方同意乙方無需再行通知甲方即可全權代理收受定金。買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書」、第8 條第3 項第2 、3 款甲方義務：「乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」或「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者」，「均視為乙方已完成居間仲介之義務…甲方仍應支付委託銷售價百分之四之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方」。由上開規定可知，系爭委託契約就委託期間內上訴人收受居間報酬之權利已有明文規範，亦即：若買方出價達於委託價額時，上訴人無需通知被上訴人即可代為收受定金，收受定金後，若可歸責於被上訴人之事由不願或無法與買方簽立不動產買賣契約書，或簽約後因可歸責於被上訴人之事由而解除契約時，被上訴人均應給付上訴人居間報酬。是以，委託期間內上訴人請求仲介報酬之要件，當應適用上開規定。而系爭約款之規定則如前述，係以「委託期間屆滿貳個月內，甲方（即被上訴人）與乙方（即上訴人）曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交」為其要件，觀其文義甚明。揆之首揭說明，上訴人依系爭約款請求居間報酬，即應以是否於「委託期間屆滿貳個月內」為要件。
（三）兩造簽訂「第一次」變更契約書時（斯時委託銷售價額為900 萬元至988 萬元間），已將委託銷售期間延長至105
年4 月2 日，而被上訴人與證人郭運蘭係於105 年3 月26日簽訂不動產買賣契約，從日期以觀，被上訴人並非於委託期間屆滿後2 個月內，而係於委託期間與證人郭運蘭訂定買賣契約，與系爭約款所定要件已有不合。
九、被上訴人並無違反誠信或權利濫用之情事，且無從依民法第86條認定系爭委託契約於105 年1 月28日終止，系爭委託契約仍應認於105 年4 月2 日屆滿：
上訴人雖主張：「千禧新城」社區之平均交易行情較被上訴人委託售價為低，被上訴人意識到系爭不動產行情充其量為830 萬元，為彌補與原期望實收864 萬元之差距，乃決定實收830 萬元，不再繼續委託上訴人居間銷售，為規避違約金而假意簽訂第二次變更契約書，私下則利用向上訴人打探之資料，主動找證人郭運蘭開價出售系爭不動產為由，主張被上訴人違反誠信原則，且依民法第86條規定，應認被上訴人簽訂第二次變更契約書之真意，實為終止系爭委託契約云云，然為被上訴人所否認，經查：
（一）兩造於105 年1 月28日簽訂第二次變更契約書，被上訴人係將委託售價調降為830 萬元，且加註：「委託人價格實拿捌佰參拾萬元整，增值稅及其他費用由委託人負擔，仲介費則需售價達捌佰參拾萬以上，仲介才有仲介服務費，但其總額不得超過4%服務費。」等文句，並無任何終止系爭委託契約之文字，被上訴人亦無任何表示終止契約之其他書面或言詞。其次，綜觀系爭委託契約，亦無被上訴人得單方終止委託契約之規定，即令被上訴人單方為終止契約之意思表示，亦不生終止契約之效果。
（二）第二次變更契約書簽訂後，上訴人以LINE通訊軟體告知證人郭運蘭出價提高至800 萬元後，因未達到委託售價830
萬元，故被上訴人對該價格未表同意，但被上訴人旋於同日以LINE通訊軟體告訴上訴人：「妳不要跟買方說我認識他」、「妳可以用點計，跟郭說是另外一家仲介的客戶出的價錢」、「辛苦了！」，足見被上訴人希望上訴人能施計使證人郭運蘭將出價再為提高，內心並無終止委託之意思。
（三）關於「千禧新城」社區之平均交易行情是否較被上訴人委託售價為低？被上訴人是否一直以超出實際交易行情之售價出售系爭不動產？衡情度理，人出於自利之本能，無不希望能低買高賣，尤其不動產價值較高，一般人一生買賣不動產之次數非多，更希藉由出售不動產獲取最大之利潤。況且，不動產交易為持續發展之動態過程，受供給、需求、政策、稅制、人口、商業活動等因素影響甚多，尚不能以過去交易之行情如何，即認定現在或未來之交易行情必定為何。而賣方調降委託售價，其原因甚多，且與其是否急需價金、對未來房市看法、有無繼續住房需求等有關，實無從單憑降價之外觀行為，而遽認賣方心中降價動機為何。上訴人以前揭情詞為由，逕主張被上訴人調降委託售價830 萬元，即有不再繼續委託之意思，實嫌速斷。
（四）上訴人雖又主張被上訴人係為規避違約金，違反誠信原則、權利濫用而假意簽訂第二次變更契約書云云。然查：
⒈第二次變更契約書明載：「委託人價格實拿捌佰參拾萬元整，增值稅及其他費用由委託人負擔，仲介費則需售價達捌佰參拾萬以上，仲介才有仲介服務費，但其總額不得超過4%服務費。」。依文義解釋並考諸兩造訂約真意，被上訴人真意為「實拿830 萬元」並負擔相關稅費，故買方出價須超過830 萬元時，就超出830 萬元部分，上訴人方有仲介報酬之可言。本件證人郭運蘭經由上訴人之居間介紹，最高出價僅800 萬元，上訴人自無請求居間報酬之權利。本件系爭委託契約並非專屬委託，被上訴人可自行銷售或委託他人銷售，已如前述，嗣後被上訴人係經證人洪淑雪之介紹下，與證人郭運蘭自行簽訂買賣契約，成交價為830 萬元，業經證人洪淑雪、郭運蘭於原審具結證述甚明，則仲介成功者實為洪淑雪而非上訴人，被上訴人自無給付仲介報酬予上訴人之理。退一步言之，縱證人郭運蘭係透過上訴人出價830 萬元而成交，依上開約定，因未超過830 萬，上訴人對被上訴人仍無請求居間報酬之權利。從而，被上訴人主張上訴人意圖規避違約金、違反誠信原則云云，尚難採信。
⒉系爭約款之目的，係因不動產仲介業者為媒介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立，每須投入相當之成本及費用，如委託人為逃避委託報酬，故意不於委託期間內成交，而留待委託期間經過後，再私下與仲介業者介紹之潛在買家接觸，將使仲介業者蒙受損害，故約定於特定情事時，委託人仍應給付服務報酬。本件證人郭運蘭透過上訴人居間出價800 萬元，假設若能成交，其應支付總價2%之服務報酬，即16萬元予上訴人，合計總支出為816 萬元。而證人郭運蘭透過證人洪淑雪與被上訴人以830 萬元成交，對證人郭運蘭而言，購屋總支出反而增加14萬元，故對證人郭運蘭而言，實無任何益處。又對被上訴人而言，被上訴人與上訴人所簽第二次變更契約書已明白表達欲實拿830 萬元之意，其嗣後與郭運蘭亦係以830 萬元成交，僅達到原本願意銷售之底價而已，被上訴人亦未節省任何居間報酬。是以，被上訴人與證人郭運蘭間之買賣契約，尚無從肯認有何逃避居間報酬之動機與事實。
⒊依據兩造間LINE通訊軟體之記錄，雖可證明上訴人將證人郭運蘭簽署之意願書等文件提供予上訴人，然證人郭運蘭於原審業已證稱：其透過證人洪淑雪去看系爭不動產，約為104 年暑假，都是透過洪淑雪電話聯繫，未與被上訴人碰面，當時議價沒有成功，後來從網站上看到被上訴人委託仲介賣屋，便與上訴人所聘之黃小姐聯繫，黃小姐帶看過一次，其有下斡旋單，但兩次議價均未成交，後來於105 年農曆年之後，兩人透過洪淑雪聯繫，其以配偶名義下訂交給洪淑雪等語（見原審卷第93-95 頁）。從證人郭運蘭所述可知，其早已與被上訴人委託之證人洪淑雪聯繫並出價過，然未成交，之後始透過仲介在願意支付仲介報酬之狀況下，期待能以較低價格購得系爭不動產，進而委請上訴人以780 萬元進行斡旋，依上情可知證人郭運蘭並非上訴人投入成本費用所開發之買方，而係早已出現並與被上訴人議價過之買方，況如前述，證人郭運蘭經由上訴人居間之最高出價僅800 萬元，未達830 萬元故未成交，上訴人自無給付居間報酬予上訴人之義務，益徵上訴人主張被上訴人為規避違約金而簽訂第二次變更契約書為不可取。
（五）至於上訴人所稱協助被上訴人拆冷氣、油漆等修繕工作，投入時間與心力而無酬勞一節，即令屬實，該風險在仲介未促成交易之每個個案均可能發生，並應為仲介業所得預見，故與本件得否請求居間報酬之構成要件無涉。
（六）綜上，上訴人之主張，尚無可採，且上訴人並未提出其他證據可資佐證被上訴人有何違反誠信原則或權利濫用之情事，本件復無依民法第86條得以認定被上訴人有真意保留或單獨虛偽意思表示之情形，自不能認為系爭委託契約於105 年1 月28日終止，系爭委託契約仍應認於105 年4 月2 日屆滿，
十、關於被上訴人是否違反誠信原則或有權利濫用，能否適用舉重以明輕之法理，認被上訴人於委託銷售期間，應依系爭約款給付居間報酬予上訴人：
承前所述，系爭委託契約乃一般委託，委託期間內上訴人收受居間報酬之要件即為：買方出價必需達於被上訴人之委託售價時，上訴人方能收取定金，被上訴人才有與買方洽談買賣契約其他條件、進而簽訂書面契約之義務。本件被上訴人於委託期間內，並無仲介任何買方出價達到被上訴人之委託售價，上訴人自無請求居間報酬之權利。又如前述，被上訴人並無違反誠信或權利濫用之情事，則上訴人主張適用舉重以明輕之法理，認被上訴人於委託銷售期間出售系爭不動產，仍應給付居間報酬予上訴人，即不可採。
十一、綜上所述，上訴人依系爭約款請求被上訴人給付居間報酬332,000 元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十二、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日民事第一庭審判長法 官 林曉芳
法 官 汪智陽
法 官 李珮瑜
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日書記官 李玉華