臺灣桃園地方法院106年度簡上字第220號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 106 年 11 月 24 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第220號上　訴　人　鍾文勲
被　上訴人　詠朝不動產經紀業有限公司
法定代理人　陳立德
訴訟代理人　李宗華
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國106 年6月30
日本院中壢簡易庭106 年度壢簡字第523號第一審判決提起上訴
，本院於106年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國105 年間委託伊就訴外人曾國仁、溫佳倫所有門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段000 巷00弄00○00號房屋暨坐落土地（下稱系爭房地）提出承購之要約，嗣經伊居間協調，上訴人與曾國仁、溫佳倫達成協議，以新臺幣（下同）580 萬元購買系爭房地，並於105
年8 月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），上訴人並於同日簽訂服務費確認單（下稱系爭確認單），確認上訴人應給付伊之服務報酬為11萬6,000 元。系爭房地已於105 年10月8 日點交結案，然上訴人迄今拒不給付服務報酬予伊，爰依系爭確認單之約定提起本件訴訟，請求上訴人給付等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人11萬6,000 元。
二、上訴人則以：伊原向曾國仁承租系爭房地，曾國仁於105 年8 月9 日以通訊軟體LINE通知伊，欲將系爭房地委由被上訴人出售。被上訴人法定代理人陳立德於同年月13日告知，曾國仁願以600 萬元出售系爭房地，伊考量系爭房地排水系統不良、無裝潢等因素不欲承購，陳立德又於翌日告知，已取得曾國仁之授權，若伊不遷離，將調漲租金、押金，伊不堪其擾，遂於當晚與曾國仁解除租賃契約。同年月21日陳立德、曾國仁及訴外人鄭朝元至伊住所，鄭朝元以不實身分向伊謊稱其為曾國仁之老闆，因曾國仁欠債達5 百萬餘元，故欲購買系爭房地以替曾國仁解決債務問題並作投資，致伊陷入錯誤，提出以580 萬元承購系爭房地之意思表示，並同意支付2%服務費，進而簽訂系爭買賣契約。嗣同年9 月24日伊上網瀏覽被上訴人之公司網站，始知鄭朝元之真實身分竟為被上訴人之店長，乃向陳立德表示其以詐欺手段賺取仲介費實不合理，要求免收仲介費，陳立德於同年9 月28日向伊承認此事肇因於鄭朝元欲購買系爭房地，但不願支付伊搬遷費用、押金及後續整修費用計10萬元。陳立德、鄭朝元、曾國仁既係共謀以詐欺手法，誘使伊購買系爭房地，伊得依民法第92條規定撤銷因受詐欺而為支付服務費之意思表示，且被上訴人之行為亦違反民法第74條規定。又陳立德握有資訊卻任意操弄，違背善良風俗，依民法第72條規定，被上訴人對伊之報酬請求權亦屬無效。另系爭房地曾發生漏水、排水系統異常之情，不動產現況說明書上卻未記載，陳立德明知上情，卻對伊隱瞞，且曾國仁原係表示以550 萬元以上價格出售系爭房地，陳立德、鄭朝元、曾國仁卻用上開詐欺方式，使伊誤以580 萬元承購，被上訴人顯未盡其對伊所負之據實報告義務，違反誠信原則，依民法第571 條規定，被上訴人亦喪失報酬請求權。退步言，伊依民法第572 條規定，亦得請求酌減報酬等語置辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人11萬6,000 元，並依職權宣告假執行，及宣告上訴人供擔保免為假執行。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：原判決廢棄，上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯：上訴駁回。
四、上訴人於105 年8 月28日與曾國仁、溫佳倫簽訂系爭買賣契約、系爭履保申請書，並於同日簽訂系爭確認單予被上訴人，系爭房地於同年10月8 日點交完成等情，有系爭買賣契約、系爭履保申請書、系爭確認單各1 份在卷可稽【見臺灣新竹地方法院105 年度竹北簡調字第422 號卷（下稱竹北卷）第4 至15頁、原審卷第60頁】，且為兩造不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張其已仲介上訴人購得系爭房地，上訴人應依系爭確認單支付服務報酬11萬6,000 元，為上訴人否認，並以前詞置辯，是本件爭點在於：㈠系爭確認單是否有無效或得撤銷之情形？被上訴人得否依系爭確認單請求上訴人支付服務報酬？㈡若被上訴人得請求上訴人支付服務報酬，得請求之金額為若干？上訴人依民法第572 條規定請求酌減報酬，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭確認單是否有無效或得撤銷之情形？被上訴人得否依系爭確認單請求上訴人支付服務報酬？
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條及第568 條第1 項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。準此，居間契約請求報酬之要件僅在買賣契約之有效成立，即居間人提供報告締約機會予當事人，後該契約確因居間人所提供之締約機會而有效成立，居間人報酬請求權即已發生。經查，本件被上訴人由陳立德向上訴人提供及報告曾國仁、溫佳倫欲出售系爭房地之消息，使上訴人知悉有與曾國仁、溫佳倫訂定系爭買賣契約之機會，陳立德並居中協調交易條件，是兩造間之法律關係性質應屬居間。又上訴人業與曾國仁、溫佳倫於105 年8
月21日簽訂系爭買賣契約，是系爭房地之買賣契約業已成立，被上訴人自取得服務報酬請求權，上訴人及陳立德復已簽訂系爭確認單，其上載明「簽約日期105.8.28」、「成交總金額580 」、「服務費金額116,000 元」、「給付日期支付完成點交」（見原審卷第60頁），被上訴人自得依系爭確認單請求上訴人給付約定之服務報酬。
2.上訴人雖抗辯：陳立德操弄所握有之資訊，以詐欺方式誘使上訴人出價購買系爭房地，系爭確認單因而有民法第72條規定無效之情形云云。惟按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條固有明文。此條乃指法律行為本身有背於公序良俗之情形而言，至構成法律行為要素之意思表示，倘因被欺、脅迫所為時，依照民法第92條規定，僅得由表意人撤銷其意思表示，並非當然無效（最高法院60年台上字第584 號判例意旨參照）。上訴人前開所辯縱然屬實，因受詐欺所為之意思表示，僅為得撤銷，並非當然無效，故上訴人主張系爭確認書因違反公序良俗而無效云云，洵非可採。
3.上訴人復辯以：鄭朝元以不實身份向上訴人為虛偽陳述，上訴人因而陷於錯誤，做出以580 萬元承購系爭房地之意思表示，故係受詐欺而表意支付服務費，其得依民法第92條規定撤銷簽訂系爭確認書之意思表示云云。惟查：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1
項定有明文。此條所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形；至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。準此，上訴人主張因被詐欺而為意思表示，自應就被詐欺之事實負舉證責任。
⑵上訴人前開主張受詐欺之事實，固據提出被上訴人不爭執之上訴人與鄭朝元、陳立德、曾國仁之對話譯文、鄭朝元為21世紀不動產湖口工業區加盟店店長之手機截圖等件為證（見原審卷第43背面、47頁背面），且該證據可證鄭朝元為上訴人之店長，並曾向上訴人表示係曾國仁之老闆，且有意以580 萬元購買系爭房地，以解決曾國仁負債等語。惟購買房地而與出賣人議約過程中有他人出價之情形，實非少見，至其他潛在買受人之真實身份、購買原因為何，衡諸常情，對於決定是否購買房地乙節，顯非屬重要而有影響之事實，縱然鄭朝元實際上為被上訴人之店長，並非曾國仁之雇主，而與其所述不符，亦殊難想像上訴人係因鄭朝元所為之不實陳述而決定購買系爭房地並支付仲介費，復參以前開對話譯文所示時間為105 年8 月21日，上訴人迄105 年8 月28日始與曾國仁、溫佳倫簽訂系爭買賣契約，顯見上訴人實有相當時間考慮是否承購系爭房地及所欲承購之價格，非率爾簽訂系爭買賣契約，尤有甚者，上訴人簽署之系爭確認單上明確載明「店長鄭朝元」字樣（見原審卷第60頁），上訴人是否係因鄭朝元前開所述而陷於錯誤，決定購買系爭房地，更非無疑。綜上，上訴人既未舉證其係因前開事實而做成購買系爭房地之決定，且該等事實於購買系爭房地之意思形成過程中，亦非屬於重要而有影響之事實，上訴人主張其因此受詐欺而為買受系爭房地及支付服務報酬之意思表示，並依民法第92條第1 項撤銷支付服務報酬之意思表示，即非有據。
⑶再者，上訴人雖主張係受詐欺而表意支付仲介費云云。惟成立買賣契約與同意支付服務報酬，為二不同之契約關係，審諸上訴人主張受詐欺之事實，乃係認鄭朝元謊稱為曾國仁雇主，欲購買系爭房地以幫曾國仁解決債務問題，引誘上訴人出價，其因受感動方決定購買系爭房地等情，是以，依上訴人主張，其受詐欺所為之意思表示，顯係購買系爭房地之意思表示，並非同意支付服務報酬之意思表示，至上訴人同意支付服務報酬之意思表示，乃係因其就系爭房地與曾國仁、溫佳倫成立買賣契約，而與被上訴人成立之另一契約關係，上訴人以前情主張其受詐欺，而欲撤銷支付服務報酬之意思表示，顯係混淆該二不同之契約關係，亦不足為採。
4.上訴人又辯稱被上訴人以詐欺手法取得服務報酬，違反民法第74條規定云云。惟按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1 項定有明文。此條規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上第2521號判決意旨參照）。上訴人固於本件訴訟中為上開主張，惟此僅為上訴人於本件訴訟中之防禦方法，非以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，依上說明，自不生行使該撤銷權之效果，其法律行為仍不因此而失其效力，是以上訴人前開所辯，不足憑採。
5.上訴人再辯稱：陳立德以前開不實資訊使上訴人陷於錯誤，放棄與曾國仁議價機會，並於系爭房地之不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書）隱匿系爭房地有滲漏水及排水系統異常之狀況，且使上訴人以高於曾國仁所定售價之價格購買系爭房地，陳立德顯未盡善良管理人之責任，且未秉持誠信原則對待上訴人，依民法第571 條規定，被上訴人不得向上訴人請求服務報酬云云。惟查：
⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條第1 項前段、第571 條分別定有明文。觀諸民法第571 條立法理由略以：「居間人既受委託人之委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之制裁也」。綜其文義及立法目的解釋，須居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，始不得向委託人請求報酬及償還費用；如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依本條之反面解釋，如居間契約已成立，且契約因居間人報告或媒介而成立者，居間人仍得請求委託人給付報酬；至於委託人得否另向居間人主張債務不履行損害賠償責任，係屬另事。
⑵承前所述，鄭朝元縱以不實身份向上訴人表示欲出價購買系爭房地，然此與上訴人是否與曾國仁議價及所出價之金額並無必然關連，上訴人就此仍非無決定之權；再者，依卷附之不動產交易實價網路列印資料，系爭房地所在區域相類似坪數、格局、屋齡之建物，於105 年5
月間之實價登錄總價介於660 萬元至670 萬元間（見原審卷第65至68頁），上訴人則係以580 萬元購得系爭房地，有系爭買賣契約在卷可憑（見竹北卷第12至15頁），難認系爭買賣契約之出賣人即曾國仁、溫佳倫因此受有利益，且無證據顯示被上訴人有向曾國仁、溫佳倫收取服務報酬，上訴人僅辯以實價登錄資料只能供參考，無法與系爭房地價格相比較等語，實無從證明曾國仁、溫佳倫因此受有利益，或被上訴人自曾國仁、溫佳倫收受利益，參諸首開說明，被上訴人自仍得請求上訴人給付服務報酬。
⑶又民法關於居間人之調查及說明義務並未規定必以書面為之，不動產經紀業管理條例第23條雖規定經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，然此僅為行政管制之規範，尚不得以不動產說明書與現實狀況有所落差，即謂居間人違背其調查及說明義務，而上開規範目的，在使潛在買受人得以確實知悉不動產之狀況及相關資料。今上訴人自承於承購系爭房地前之100 年9 月即已承租系爭房地居住（見本院卷第80頁背面），依常情論斷，上訴人身為實際居住系爭房地之房客，對屋況應相當熟悉，且上訴人已主動告知陳立德系爭房地有漏水、排水系統不正常之情形，並告知曾國仁系爭房屋有逢雨淹水疑慮及漏水問題，有被上訴人未爭執之105 年8 月13日對話譯文、105 年8
月14日通訊軟體LINE紀錄1 份在卷可查（見原審卷第39頁及其背面、第40頁反面、42頁），上訴人於本院並自承系爭房地一直都是排水不良，漏水問題是在104 年發現，在簽訂系爭買賣契約前即已向被上訴人反映系爭房地有漏水問題（見本院卷第80頁背面），而上訴人為一智識正常之成年人，衡諸常情，理應知悉此情將影響房價，無庸再經被上訴人告知；又觀以系爭買賣契約亦約定為現況交屋，有系爭買賣契約附卷可稽（見竹北卷第10頁），則上訴人既已知悉系爭房地屋況，亦同意以現況交屋，縱被上訴人知悉系爭房地有漏水、排水系統不正常之情形而未主動告知上訴人，系爭說明書上亦無相關記載，仍難認有何隱匿而未盡善良管理人義務之情事，上訴人主張被上訴人未告知上情，並據以主張被上訴人不得請求服務報酬云云，顯無足取。
⑷至於賣方之委託價額，衡情實關乎最終成交價額之高低，係賣方授權仲介業者與買方談判之籌碼，若任意洩漏底價予買方知悉，買方即不可能以高於底價之價格承買，此將損及同為委託人之出賣人曾國仁之利益，縱然曾國仁曾向陳立德表示欲以550 萬元以上價格出售系爭房地，被上訴人亦不得告知上訴人，且底價充其量是委託人授權居間人談判斡旋之最低條件，居間人仍負有為委託人爭取更大利益之忠實義務，是以上訴人雖以高於曾國仁所開售價之價格購得系爭房地，然該價金之約定既係上訴人經由利益衡量後，自行決定與出賣人締約，難認被上訴人有何違背誠信之行為，上訴人據此主張酌減被上訴人之服務報酬，亦非有理。
6.上訴人又主張鄭朝元違反不動產仲介經紀業倫理規範第23條規定，使上訴人陷於錯誤而賺取服務報酬，難謂合理云云。按不動產仲介經紀業倫理規範第23條固規定「不動產經紀人員不得以自己或第三人名義冒充買受人或出賣人誘使出賣人、買受人以低價或高價簽訂買賣契約」，然該倫理規範係依不動產經紀業管理條例第7 條第6 項規定，而由仲介經紀業或代銷經紀業全國聯合會訂立之經紀業倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查，此觀不動產仲介經紀業倫理規範第1 條規定即明，如有違反，依不動產經紀業管理條例第29條第1 項第3 款規定，僅係處6 萬元以上30萬元以下罰鍰，非當然即謂不動產仲介不得請求服務報酬；況依上所述，充其量僅可認鄭朝元隱匿其身份出價購買系爭房地，然未有證據可證鄭朝元未有買受系爭房地之真意，而有冒充買受人之情，上訴人據此主張被上訴人不得請求服務報酬，仍屬無據。
7.綜上，被上訴人因曾提供訂約機會及媒介，上訴人因而與曾國仁、溫佳倫於105 年8 月28日成立系爭買賣契約，被上訴人應已取得服務報酬請求權，上訴人主張系爭確認單有無效或得撤銷之情形，且依民法第571 條、不動產仲介經紀業倫理規範第23條規定，被上訴人不得請求服務報酬云云，均非有據，本院不能採憑。
㈡若被上訴人得請求上訴人支付服務報酬，得請求之金額為若干？上訴人依民法第572 條規定請求酌減服務報酬，有無理由？
1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條本文定有明文。此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。
2.經查，上訴人因被上訴人提供訂約機會及媒介，而與曾國仁、溫佳倫於105 年8 月28日成立系爭買賣契約，上訴人並簽訂系爭確認單，同意支付服務報酬11萬6,000 元，有系爭確認單在卷供參（見原審卷第60頁），顯見兩造就被上訴人居間促成系爭房地買賣成立及給付服務報酬11萬6,000 元等契約必要之點已有合意，且上訴人既親自於系爭確認書上簽名，可認上訴人與被上訴人間有給付11萬6,000 元服務報酬之合意，上訴人即負有依系爭確認書之約定給付服務報酬之義務。
3.上訴人雖主張依民法第572 條規定請求酌減服務報酬云云。惟本院審酌，以系爭買賣契約約定總價為580 萬元計算，可知系爭確認書所約定之服務報酬係以買賣總價之2%計價（11萬6,000 ÷580 萬＝0.02，即2%），此比例與現今
社會同類之仲介居間報酬相較，尚無過高之情；再參考不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 項關於「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」之規定，被上訴人僅向上訴人請求支付系爭房地實際成交價金2%之服務報酬，並無過鉅而有失公平之處，即便上訴人於訂立系爭買賣契約前即已居住於系爭房地內，被上訴人無須提供帶上訴人看系爭房地之服務，然曾國仁原係欲以698 萬元之價格欲出售系爭房地，有不動產專任委託銷售契約書在卷可憑（見原審卷第50頁），且依上訴人提出之與陳立德之對話譯文及通訊軟體LINE談話紀錄可見，被上訴人確有從中斡旋、磋商（見原審卷第38至39頁、第46頁背面），最終上訴人係以580 萬元之價格購得系爭房地，足見被上訴人應係付出相當之時間及精力始得以完成無訛，此外上訴人亦未舉證證明被上訴人所任勞務價值，有何顯失公平之處，則上訴人請求核減，即與上揭法律規定之要件未合，不能准許。六、綜上所述，被上訴人依系爭確認書請求上訴人給付11萬6,000 元服務報酬，應予准許。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權諭知被上訴人就其勝訴部分得假執行，以及上訴人預供擔保後得免為假執行，均無不合。原審所為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 24 日民事第二庭 審判長法 官 劉佩宜
法 官 蔣彥威
法 官 羅詩蘋
上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 25 日書記官 塗蕙如