臺灣桃園地方法院106年度簡上字第74號

• 裁判案由: 給付酬金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣桃園地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 21 日

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第74號上　訴　人　呂林燕香（即呂英俊之承受訴訟人）
呂怡臻（即呂英俊之承受訴訟人）
呂理煌（即呂英俊之承受訴訟人）
呂坤泰（即呂英俊之承受訴訟人）
共　　　同
訴訟代理人　邱奕澄律師
鄧智勇律師
被上訴　人　新城土地開發股份有限公司
法定代理人　鮑美玲
訴訟代理人　廖年盛律師
被上訴　人　林英方
上列當事人間請求給付酬金事件，上訴人對於中華民國106 年1
月17日本院桃園簡易庭105 年度桃簡字第953 號第一審判決提起上訴，於民國107 年7 月24日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人新城土地開發股份有限公司應給付上訴人新臺幣貳拾柒萬玖仟壹佰柒拾伍元及自民國一百零五年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人新城土地開發股份有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件上訴人呂英俊於本院審理中，於民國107 年6 月2 日死亡，茲由其繼承人即呂林燕香、呂怡臻、呂理煌、呂坤泰已於107 年7 月18日具狀向本院聲明承受訴訟（見原審卷第115 頁至第121 頁），有除戶謄本、戶籍謄本等附卷可稽（見原審卷第11至第16頁），經核尚無不合，應予准許。
二、按主觀預備合併之訴屬複數之訴，該數個請求於起訴時即發生訴訟繫屬，並以先位之訴有理由為備位之訴解除條件，先位之訴無理由為備位之訴之停止條件，苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，即非法所禁止（最高法院98年度台抗字第744 號裁定、98年度台上字第1486號判決參照）。於此情形，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時，是以，在先位之訴尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力（民事訴訟法第448 條規定) ，是該備位之訴亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而全部生移審之效力（最高法院94年度台上字第283 號判決參照），合先敘明。
三、本件被上訴人林英方未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠被繼承人呂英俊與上訴人呂坤泰為父子，呂英俊於105 年3
月16日代理上訴人呂坤泰、兒媳吳銀鈴將其二人所共有、坐落於桃園市○○區○○段00000 ○00000 ○000 地號等土地（下稱系爭土地），委託被上訴人新城土地開發股份有限公司（下稱新城公司）以每坪新臺幣（下同）3,200 元、總價為58,480,000元、委託仲介服務報酬為實際成交價款之2 ％等條件出售，被上訴人新城公司並由被上訴人林英方負責與呂英俊接洽，且約定呂英俊應於105 年3 月19日前，將系爭土地出售完畢，並簽訂新城不動產專任委託書（土地出售）」（下稱系爭專任委託書）。另被上訴人新城公司（或被上訴人林英芳）為答謝呂英俊代為牽線，促成系爭土地委託出售，遂向呂英俊承諾願給付實際成交總價款之2 ％之1/4 酬金，並由被上訴人林英方於105 年3 月17日與呂英俊簽立協議書（下稱協議書一）。嗣因被上訴人新城公司於銷售期間即將屆至時，僅尋得訴外人游萬成願以每坪31,000元、總價為56,660,500元買受系爭土地，被上訴人新城公司遂央求呂英俊降低委託出售價格，以便系爭土地得以順利成交，為呂英俊同意，兩造遂於105 年3 月18日在被上訴人新城公司辦公室內，簽訂委託銷售契約內容變更同意書（下稱內容變更同意書），改為約定每坪31,000元、總價為56,660,500元、委託仲介服務報酬為實際成交總價款之1.5 ％，就支付酬金予呂英俊部分，亦由被上訴人林英方於105 年3 月18日與呂英俊重新簽立協議書（下稱協議書二），約定呂英俊可得之報酬改為實際成交總價款1.5 ％之1/3 。嗣後因系爭土地通行權之問題，最後僅以55,835,000元，成交桃園市○○區○○段00000 ○00000 地號土地（下稱成交土地），故依協議書二之約定，被上訴人新城公司（或被上訴人林英芳）仍給應給付2,791,755 元（計算式：55,835,000×1.5 ％×1/3
＝2,791,755 元）之酬金。詎料，系爭土地成交後已過多日，被上訴人新城公司與被上訴人林英方仍未依約向呂英俊支付約定之酬金，呂英俊遂委請律師以律師函於105 年4 月7
日向被上訴人新城公司催告，該信函於翌日送達被上訴人新城公司，然被上訴人新城公司迄今仍拒絕給付。
㈡先位請求部分：
1.呂英俊代理上訴人呂坤泰及吳銀鈴，與被上訴人新城公司（實際與呂英俊聯繫及協助磋商者，為被上訴人林英方），就出售系爭土地事宜簽訂系爭專任委託書、內容變更同意書。一般仲介公司均有給付非其公司員工之仲介報酬之習慣，以鼓勵其他仲介人為其提供更多之締約機會，俾賺取豐厚之居間報酬，被上訴人新城公司亦為如此，故可認被上訴人林英方已取得被上訴人新城公司之事先授權，其方與呂英俊簽立協議書一、二，被上訴人新城公司對於上開協議書，自應負授權人之本人責任。縱認被上訴人新城公司實際上並無授權被上訴人林英方與呂英俊簽訂協議書一、二，亦因被上訴人新城公司知悉被上訴人林英方代理其與呂英俊訂上開協議書，未有反對之意思，而有表見代理之情事，被上訴人新城公司亦應負本人之責。
㈢備位請求部分：被上訴人林英方與呂英俊先於105 年3 月17日約定以2 ％之1/4 為報酬之計算方式，後於同年3 月18日再更正為1.5 ％之1/3 ，另查呂英俊與被上訴人新城公司先於105 年3 月16日約定以實際成交價之2 ％條件為仲介報酬，後因被上訴人新城公司出售系爭土地之坪數單價未能符合原先呂英俊之需求，而於同年3 月18日改約定以實際成交價之1.5 ％作為仲介報酬。觀諸上開事實，呂英俊與被上訴人林英方所簽訂之系爭契約書，所約定之報酬比率均隨呂英俊與被上訴人新城公司所約定之仲介報酬比率變更，應認當初呂英俊與被上訴人林英方簽訂系爭協議書時所示之真意，乃以系爭土地之實際成交價為換算基礎。再者，倘如被上訴人林英方所述，係以其個人所獲得之獎金作為計算系爭協議書約定報酬之標準，應僅需於系爭協議書載明以被上訴人林英方所獲取獎金之成數或百分比即可，又何須大費周章於系爭協議書上載明「1.5 ％的1/3 」？由此顯見被上訴人林英方就此部分所述，顯與常情不符，亦與一般仲介交易習慣相違，並不可採。
㈣並聲明：1.先位聲明：被上訴人新城公司應給付呂英俊279,175 元及自105 年4 月7 日（律師函製作日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，訴訟費用由被上訴人新城公司負擔。願供擔保，請依職權宣告假執行。2.備位聲明：被上訴人林英芳應給付呂英俊279,175 元及自105 年4 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，訴訟費用由被上訴人新城公司負擔。願供擔保，請依職權宣告假執行。
三、被上訴人新城公司則以：被上訴人新城公司未委任呂英俊居間仲介事務，亦無起訴狀所載之事項，該部分與事實不符：㈠呂英俊雖有於105年3月16日以系爭土地代理人之身分代理地主與被上訴人簽約出售系爭土地，並由被上訴人林英方負責接洽，惟因呂英俊無法提出地主之委託書，所簽訂之系爭專任委託書應屬無效。又被上訴人林英方只是被上訴人之營業員，非經被上訴人新城公司授權，無權代理被上訴人新城公司簽立任何文件。呂英俊所提出之協議書二，係被上訴人林英方個人所簽立，並非被上訴人新城公司所出具，亦未經被上訴人新城公司授權與承認，對被上訴人新城公司而言，自不生效力。再者，證人陳婉玲開始參與本件仲介事宜後，因買方不願購買桃園市○○區○○段000地號之道路用地，並
希望賣方能提供該土地供通行，證人陳婉玲乃要求被上訴人林英方與呂英俊協議，但呂英俊均未回應，證人陳婉玲為促成買賣，遂與被上訴人林英方去找呂英俊，因而遇到上訴人呂坤泰本人，之後證人陳婉玲即直接與上訴人呂坤泰協議出售條件，並在對話中得知上訴人呂坤泰夫妻並未授權呂英俊，才再與上訴人呂坤泰約定時間，重與上訴人呂坤泰夫妻重新簽立專任委託書。
㈡復參酌協議書二並非以被上訴人新城公司之名義記載，所以若被上訴人林英方有以被上訴人新城公司代理人之地位出具協議書二，或呂英俊認被上訴人林英方係基於被上訴人新城公司代理人之身分簽立協議書二，呂英俊本應向被上訴人新城公司求證，得到被上訴人新城公司之承認，但呂英俊並無此等行為，再自被上訴人林英方、證人李明芳、陳婉玲於鈞院所為之證述，亦可知呂英俊所提出之協議書二，乃被上訴人林英方個人所為，確非經被上訴人新城公司之授權及承認，對被上訴人新城公司自不生效力。況證人李明芳、陳婉玲亦一再證稱其係自收受律師函後，始知悉有協議書之簽立，該部分自與被上訴人新城公司無關。
㈢又關於證人呂坤泰證詞部分，實有多處不實在。因證人陳婉玲已證稱地主（即上訴人呂坤泰）向其表示未授權呂英俊簽立委託書，才會要求地主重簽。若非如此，證人陳婉玲何須再拿一份空白委託書給上訴人呂坤泰夫婦簽？並參證人陳婉玲證稱因買方已看到原委託書及變更內容同意書，故希望以原來每坪價格及仲介報酬成數當新的合約內容，地主也認同等語。足見上訴人呂坤泰所述其已有授權呂英俊簽委託書及證人陳婉玲說買方要正式的簽名須補簽一份委託書云云，顯非實在。
㈣另證人李明芳及陳婉玲均已證稱不知道被上訴人林英方有同意給呂英俊報酬之事，又怎會如上訴人呂坤泰所述答應照給呂英俊報酬？且被上訴人林英方係在本件買賣成交結案後始離職，證人李明芳及陳婉玲根本不可能在交第一次款或第二次款時跟上訴人呂坤泰說被上訴人林英方已離職，足見上訴人呂坤泰說在繳第一次款還是第二次款時，證人陳婉玲夫妻就跟伊說「我們是針對你，林英方是跟你父親，林英方已經離職不做了」云云，亦非實在等語，資為抗辯。
四、被上訴人林英方亦以：伊是從網路上看到系爭土地要出售之資訊，去找系爭土地所有權人時遇到上訴人呂坤泰之大嫂，才得知土地是呂英俊在處理，始循線找到呂英俊談系爭土地買賣事宜，呂英俊並主張土地係伊買給上訴人呂坤泰夫婦，伊可全權處理，不用找上訴人呂坤泰，有事晚上也不要至家中，伊聽聞後不疑有他，即與呂英俊簽系爭專任委託書，簽完契約後，呂英俊即要求伊須簽報酬給付文件，文字內容係呂英俊唸而由其寫下，且呂英俊要求一定要照其陳述記載，伊心裡想只要有完成成交，從其獎金拿出1.5 ％給呂英俊也可以。之後呂英俊並打電話要求不要讓上訴人呂坤泰知悉其係自行前往家中拜託才認識的，係朋友之朋友介紹的，至於報酬的事亦不要讓上訴人呂坤泰知道。但後來因為路權之問題，呂英俊無法處理，買方本來已經放棄不買了，是證人陳婉玲不放棄，去呂英俊家中找呂英俊並遇地主本人，才知悉土地所有權人未授權與呂英俊，並告知土地為渠所有，後來關於土地的事情，即由證人陳婉玲處理，伊因無法處理遂無參與土地買賣之情事，被上訴人新城公司原本不同意給付獎金，係證人陳婉玲向公司爭取，伊才獲得該筆獎金等語置辯。
五、原審判決命被上訴人林英方應給付上訴人1,000元，及自105年12月4 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人新城公司應給付上訴人279,175 元及自105 年4 月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。備位聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人林英方應給付上訴人新台幣278,175 元及自105 年12月4 日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。
六、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為上訴人呂坤泰、吳銀鈴共有。
㈡上訴人呂坤泰、吳銀鈴分別為呂英俊之兒子、媳婦。
㈢被上訴人林英方於105 年3 月間為被上訴人新城公司之營業員（即仲介業務員）。
㈣呂英俊於105 年3 月17日代理上訴人呂坤泰、吳銀鈴與被上訴人林英方簽署系爭專任委託書；被上訴人林英方於同日簽署「若有成交於八德區營盤段658-1 、658-2 、661 地號之土地，願付2 ％之4 分之1 給呂英俊先生」文字之書面交予呂英俊（見本院原審卷第6 、57頁）。
㈤呂英俊於105 年3 月18日代理上訴人呂坤泰、吳銀鈴簽署內容變更同意書與被上訴人林英方；被上訴人林英方於同日亦簽署「若有成交於八德區營盤段658-1 、658-2 ，願付1.5
％的1/3 於呂英俊先生」文字之書面交予呂英俊（見本院原審卷第8 頁）。
㈥上訴人呂坤泰有簽署原審卷38頁之專任委託書，並於該委託書上記載簽署日為105 年3 月16日。
㈦訴外人游萬成與上訴人呂坤泰、吳銀鈴於105 年3 月21日簽訂原證四之不動產買賣契約書（見本院原審卷第9 頁背面至第11頁），約定以55,835,000元出售成交土地。
七、得心證之理由：
㈠上訴人主張呂英俊以系爭土地地主代理人之地位，與被上訴人新城公司簽立系爭專任委託書、內容變更同意書、被上訴人林英方並代理被上訴人新城公司簽立系爭協議書一、二予呂英俊，系爭土地最後係以55,835,000元成交出售訴外人游萬成等情，被上訴人則抗辯：呂英俊因未提出系爭土地地主出具之代理權授與書面，故呂英俊本於地主代理人之身分與被上訴人新城公司簽立之系爭專任委託書無效；況嗣後均由證人陳婉玲與地主親自接洽，地主不但重新簽立1 份專任委託契約書，亦親自參與系爭土地之出售相關事宜，而非透過呂英俊，故呂英俊並未取得合法授權，自無為被上訴人新城公司為仲介行為云云。經查：
1.系爭土地之仲介、買賣事宜，均由被上訴人林英方與呂英俊聯繫為之，且初期就委託仲介之每坪價格、出售之範圍、委託之期間等，甚至後來變更之每坪價格、變更出售之範圍等，仍係由呂英俊與被上訴人林英方磋商；嗣後縱然上訴人呂坤泰、吳銀鈴與被上訴人新城公司有重簽一份專任委託契約書及買賣契約書，惟該專任委託契約書及買賣契約內容與呂英俊原先以地主代理人身分所簽訂之契約並無明顯不同，僅道路用地是否一併出售而已，衡諸常情，在一般有代理人代理簽約之情況下，亦不乏為求慎重，再由本人出面簽約或在場、或重新訂立契約之情形，此等轉折並未與常情相悖，更不能以此即認呂英俊並未為該代理行為。甚者，被上訴人新城公司之人員，不論是被上訴人林英方或證人陳婉玲，在一開始即知呂英俊並未出具地主之委託書，在未見到委託書，恐有呂英俊無權代理之情況下，卻仍同意由呂英俊先代理地主簽約、並交付呂英俊斡旋金本票，不論此係呂英俊要求所致，或係被上訴人林英方、證人陳婉玲主動所為，均足見伊等並未否認呂英俊為代理人之地位。
2.證人呂坤泰證稱：「（與被上訴人公司有無何往來？）呂英俊是我父親，我名下的系爭土地本來要賣，我就委託我爸爸來賣。後來我爸爸跟我說他已經收了斡旋金100 萬元，而且都價格談好了，當時我還不知道仲介公司，後來仲介公司的人員四個人來我父親的住處，就是李明芳、陳婉玲、林英方三人還有另外一位女性，我剛好回去我父親家，就遇到他們，當時我父親不在，他們問我說前面的661 土地是不是可以不要一起出售，供買受人通行，我就同意，他們說問我父親不知道，剛好我在，所以就問我。之後過了幾天，李明芳、陳婉玲及林英方還有一個人一起到我住處，說因為買方要正式的簽名，要補簽一份委託書給他，我說之前我已經簽給我父親，他說買方要正式的，要我再簽一份，我問他們條件是不是跟我父親談的一樣，他們說一樣，因為當時他們沒有帶我父親原來簽的那一份，我沒有辦法簽在原來的那一份，新簽一份給買方看，他們說原來的那一份還在，而且條件也一樣」、「（被上訴人相關人員，有無跟你提到你父親原本簽的那一份欠缺書面的代理，而要你重新簽一份？）沒有，他們是說買方要看正式的簽名」、「（你當初請你父親處理土地出售事宜，你的授權範圍？）全權交給我父親，我說每坪要超過三萬元以上，都由我父親處理，至於仲介費如何計算，都交給我父親處理」、「（你知否你父親與被上訴人人員私下有約定報酬部分？）我父親當初就有跟我講。我當時本來以為成交價格更高，但是我父親已經收了斡旋金，我怕會違約，就用我父親談好的價格成交，至於我父親私下如何約定報酬，我不清楚，我只知道買賣時有簽書面報酬。本來仲介委託書是要簽給林英方，經理夫妻等四人來我住處時，叫我重簽時說，要將委託書重簽給陳婉玲，日後由他來處理仲介的事情，我要重簽的時候，我還有聲明條件要一樣，不要害我」等語（見原審卷第77頁），再佐以證人李明芳證稱最後買賣雙方簽立買賣契約時，呂坤泰、呂英俊都在場之情（見原審卷第54頁），足認證人呂坤泰並未曾否認呂英俊之代理權，縱依被上訴人之抗辯呂英俊一開始並無代理權，惟按無權代理人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效（最高法院73年度台上字第2461號判決意旨參照），依前開判決意旨，證人呂坤泰既已承認其父呂英俊之代理行為，則本件已因本人即證人呂坤泰之承認，而無代理權之瑕疵。從而，被上訴人所辯，洵無足採。
㈡按於意定代理權之有無有爭執者，主張代理權存在之當事人，應就本人有授權代理人代理而為意思表示之事實，負舉證責任（最高法院60年台上字第2130號判例意旨參照）。查協議書一、二內容分別為：「若有成交於八德區營盤段658-1
、658 、661 地號之土地，願付2 ％之1/4 給呂英俊先生」（見原審卷第57頁）、「如有成交八德區營盤段658-4 、
658 -2，願付1.5 ％的1/3 付於呂英俊先生」，簽名人均為被上訴人林英方（見原審卷第8 頁）。被上訴人新城公司已否認其有授權被上訴人林英方簽立該協議書，而自該協議書一、二內容及簽立形式觀之，最末立約人簽名處僅有被上訴人林英方一人之簽名，而上訴人並未舉證證明被上訴人新城公司有授權被上訴人林英方代理被上訴人新城公司與呂英俊簽立協議書，自難認被上訴人林英方為有權代理。
③系爭協議書之簽立，有表見代理之適用
1.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169 條本文定有明文。
2.經查，證人呂坤泰證稱：證人李明芳、陳婉玲、林英方（下稱李明芳等三人）到伊住處，與伊重新簽約的時候，伊有主動再提到呂英俊私下提到的「報酬」，伊跟渠等說之前談好的仲介費是1.5%應該照舊，至於渠等跟呂英俊要如何拆帳，要照之前約定好的，當時李明芳等三人都有聽到，證人林英方都沒有講話，證人陳婉玲夫妻就說好，伊有跟渠等說，伊不管業績給誰，約定好要給呂英俊的報酬都要給，若答應此條件才要重簽，李明芳等三人都有承諾說會給等語（見原審卷第77頁），足見證人李明芳等三人於與上訴人呂坤泰簽約時，對於呂坤泰要求給呂英俊之報酬要照舊乙節，均已知悉且未表示反對。證人李明芳為被上訴人新城公司之經理，依公司法第8 條規定，公司之經理人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，李明芳聽聞呂坤泰上開表示，既未表示反對，客觀上足使人相信林英芳其後簽立協議書予呂英俊時，有代理被上訴人新城公司之權。次查，兩造均不爭執林英芳於105 年3 月18日簽立協議書二時，係在被上訴人新城公司之營業處所，依呂英俊於原審所述：斯時陳婉玲叫伊趕快賣，並說買方已開出100 萬元本票當作定金，伊就去被上訴人公司，林英芳簽立協議書二時，李明芳、陳婉玲都在場等語（見原審卷第49頁背面至第50頁），準此，李明芳為新城公司經理，陳婉玲為李明芳之妻，且深入參與本件買賣事宜，其二人知悉被上訴人林英方與呂英俊約定報酬，且在被上訴人公司之營業處所內目睹林英芳與呂英俊簽立協議書二而完全未為反對之表示，核與「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之情形相符，是本件自有表見代理之適用。
3.證人李明芳、陳婉玲雖否認知悉林英芳簽立協議書之情，另被上訴人林英芳雖稱：協議書二是呂英俊將伊拉到一旁去寫的，其他人在其他空間，不知道伊要寫什麼云云。惟證人陳婉玲已證稱斯時呂英俊堅持要到被上訴人公司簽訂變更內容同意書，買賣的細節都是伊處理等語（見原審卷第54頁背面至第55頁背面），足見呂英俊與林英芳之磋商仲介行為並非私下為之。又陳婉玲稱買賣的細節都是伊處理，且證稱簽內容變更同意書時，伊在場，伊並將買方簽發之本票交給呂英俊簽收等語（見原審卷第54頁背面至第55頁），足見斯時呂英俊與林英芳之磋商仲介行為均在被上訴人新城公司為之，且整個過程陳婉玲亦均有參與；再者，系爭協議書二與內容變更同意書既係同時在被上訴人公司簽立，且林英芳於協議書二所同意給予呂英俊之報酬復隨著內容變更同意書之記載而修正（理由詳如下述），而李明芳為被上訴人新城公司經理，亦為陳婉玲之夫，且系爭買賣標的金額高達55,835,000元，衡諸常情，李明芳等三人必當小心翼翼為之，當無不知該日呂英俊至伊公司磋商系爭買賣之完整過程之理。然陳婉玲卻稱伊只知悉內容變更同意書，不知林英芳簽立協議書二云云；另被上訴人林英芳稱協議書二是呂英俊「將伊拉到一旁」去寫的，其他人在其他空間云云，均顯然與常情不符，其二人所述要無可採。是應認上訴人主張：李明芳等三人於簽立協議書二之際，均在場並知情乙節，方為實在。
4.綜上，林英芳簽立協議書二時，被上訴人公司經理李明芳、及其妻陳婉玲均在場見聞，而未為反對之表示，客觀上足使呂英俊相信被上訴人新城公司應有授權，是本件應有表見代理之適用，方能保障在新城公司內簽約者之交易安全。
㈣復按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。探求當事人真意之方式，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，於文義上及論理上詳為推求（最高法院98年度台上字第738 號判決意旨參照）。查，系爭協議書二係載明「有成交八德區營盤段658
-1、658-2 ，即付1.5 ％的1/3 付於呂英俊先生」（見原審卷第8 頁），且該協議書二所載之地號確實經成交而售予他人之事實，為被上訴人所不爭執，且有該等契約書在卷可稽，足堪確認已符合上開協議書二所載條件，不論被上訴人林英方後來是否退出系爭土地之仲介事宜，是否改由證人陳婉玲處理後續事宜，或究竟被上訴人新城公司是否要給予被上訴人林英方獎金，或該獎金係證人陳婉玲為被上訴人林英方所爭取而來，只要協議書之條件成就，呂英俊即得向被上訴人新城公司請求該部分報酬之給付。雖系爭協議書一、二記載之文字僅簡單載明：「若有成交於八德區營盤段658 -1、658 、661 地號之土地，願付2 ％之1/4 給呂英俊先生」（協議書一，見原審卷第57頁）、「如有成交八德區營盤段
658-4 、658-2 ，願付1.5 ％的1/3 付於呂英俊先生」等文字，而該等文字內容並無載明具體特定報酬給付計算之基礎（究竟是以系爭土地最後成交出售之價金為計算基準，或係以被上訴人林英方因系爭土地成交可自新城公司處取得之獎金為計算基準），則該部分應依上開法條及判決意旨，探求當事人之真意。衡情，系爭協議書一、二之文字未具體載明報酬之具體數額，顯示雙方締訂此約時，尚未能特定報酬之金額，此種計算方式即如同系爭專任委託書第5 條服務報酬之記載方式（見遠審卷第6 頁），與一般銷售不動產之報酬以成交金額之百分比計算之方式相同。再者，參酌被上訴人林英方與呂英俊所簽訂之系爭專任委託書服務報酬第5 條，原約定報酬以實際成交金額之「2 ％」計算之（見原審卷第6 頁），嗣後所簽訂之內容變更同意書之服務報酬更改為「1.5 ％」（見原審卷第7 頁），而協議書一、二記載之報酬比例亦由「2 ％」之1/4 變更為「1.5 ％」之1/3 ，足徵協議書一、二記載之報酬比例係隨同系爭專任委託書、內容變更同意書之記載而修正。再衡諸內容變更同意書上亦僅只記載：「服務費為1.5 ％」（見原審卷第7 頁），而無記載基準為「實際成交金額」，惟此服務費以「實際成交金額」計算一情，未見兩造爭執，內容變更同意書與協議書二既同時簽訂，而內容變更同意書之服務費計算基準，係以實際成交金額為準，堪認協議書二之計算基準，亦應係以實際成交金額為計算基準，此乃雙方認知上當然之事實，始會同時於內容變更同意書及協議書二上均未詳加記載，準此，本件報酬計算之基準自應隨同系爭專任委託書、內容變更同意書之報酬基準以「實際成交金額」為斷，堪以認定。是依此計算，本件土地之成交金額為55,835,000元，被上訴人新城公司應給付呂英俊之酬金金額則應為279,175元（計算式：55,835
,000×1.5 ％×1/3 ＝279,175元）。
⑤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，本件呂英俊係基於系爭協議書二為請求，該協議書並無記載應何時給付，故應為無確定給付期限之金錢之債。查，呂英俊委請律師於105 年4 月7
日發函請求被上訴人新城公司給付如主文所示之金額，該函文於105 年4 月8 日送達被上訴人新城公司（見原審卷第12頁、第124 頁），故上訴人請求自該函文送達被上訴人新城公司翌日（即105 年4 月9 日，見原審卷第124 頁）起至清償日止，按年息百分之5 加以計算，應屬有據。上訴人逾此之遲延利息請求，則屬無據。
八、綜上，上訴人本於協議書二，請求被上訴人新城公司給付報酬279,175 元，及自105 年4 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此之請求，則為無理由，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2
項所示。至上訴人先位之訴不應准許部分，原審為其敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨就該部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人提起本件主觀預備合併之訴，以先位之訴有理由時，作為備位之訴之解除條件，本院既認上訴人先位之訴為一部有理由，其備位之訴自毋庸審究，原審就備位部分對上訴人為部分准駁之判決，亦屬不能維持，爰將該部分判決併予廢棄。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 姚葦嵐
法 官 謝伊婷
以上正本係照原本作成
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日書記官 李韋樺